Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-8935/2018 от 15.03.2018

Судья: Австриевских А.И.                    дело № 33-8935/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Хапаевой С.Б.,

    судей Медзельца Д.В., Гусевой Е.В.,

    при секретаре Набокове Т.Э.,

    рассмотрела в открытом судебном заседании 21 марта 2018 года апелляционную жалобу Лихачевой Т. А. на заочное решение Ступинского городского суда Московской области от 10 ноября 2017 года по делу по иску Смирнова Д. А. к Лихачевой Т. А. о возложении обязанности по регистрации договора залога квартиры, о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

    Заслушав доклад судьи Хапаевой С.Б.,

объяснения представителя Лихачевой Т.А. – Берлад Н.А., представителя Смирнова Д.А. – Романовой А.М., судебная коллегия

установила:

истец обратился в суд с иском к Лихачевой Т.А. об обязании произвести регистрацию договора залога квартиры площадью 31,7 кв.м., расположенной по адресу: <данные изъяты>, и вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру на основании договора залога <данные изъяты> от <данные изъяты>.

В обоснование требований истец указал, что <данные изъяты> между ним и ответчиком заключен договор займа, согласно которому Лихачевой Т.А. передана денежная сумма в размере 1150 000 рублей сроком возврата до <данные изъяты> с уплатой процентов. Факт получения денежных средств подтвержден распиской. Договор займа обеспечен договором залога от <данные изъяты> недвижимого имущество – квартиры площадью 31,7 кв.м., расположенной по адресу: <данные изъяты>. Регистрация договора залога была приостановлена <данные изъяты>, в связи с отсутствием документов со стороны Лихачевой Т.А. До настоящего времени ответчик уклоняется от государственной регистрации договора залога. По условиям договора займа, в случае не возврата денежных средств Лихачевой Т.А. право собственности на квартиру переходит к займодавцу во вне судебном порядке, стороны оценили квартиру в размере равном сумме займа.

В судебном заседании представитель истца поддержала иск.

Ответчик в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты>, в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Заочным решением Ступинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> иск удовлетворен: Лихачева Т.А. обязана произвести регистрацию договора залога <данные изъяты>.02/17 от <данные изъяты> квартиры; произведена государственная регистрация перехода права собственности от Лихачевой Т.А. к Смирнову Д.А. на квартиру.

В апелляционной жалобе Лихачева Т.А. ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав явившихся лиц, исследовав дополнительные доказательства, принятые в порядке ст. 327.1 ч.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу об отмене обжалуемого решения по следующим основаниям.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 314, 807-810, 334, 337, 339.1 ГК РФ, положениями Федерального закона ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", исходил из того, заключенный сторонами договор залога квартиры соответствует требованиям действующего законодательства, Лихачева Т.А. уклоняется от государственной регистрации договора залога с целью избежать ответственности за неисполнение своих обязательств перед Смирновым Д.А. по возврату займа, ответчик не представил доказательств надлежащего исполнения денежных обязательств и по условиям договора займодавцу переходит право собственности на предмет залога.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда, поскольку они не основаны на материалах дела и правильном применении норм материального права.

           В соответствии с п.2 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи квартиры от <данные изъяты> Лихачева Т.А. является собственником квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>.

Между Смирновым Д.А. и Лихачевой Т.А. <данные изъяты> заключен договор займа <данные изъяты>.02/17, в соответствии с которым Смирнов Д.А. предоставил Лихачевой Т.А. денежные средства в размере 1150 000 рублей сроком на три месяца до <данные изъяты> (включительно) с выплатой процентов в размере 230 000 рублей. Факт передачи денежных средств подтвержден распиской.

        Согласно пункту 1.5 договора, предоставленный займ обеспечивается договором залога <данные изъяты>.02/17 от <данные изъяты> квартиры площадью 31,7 кв.м., расположенной по адресу: <данные изъяты>. Согласно п.1.8 договора, в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по возврату суммы займа, займодавцу переходит право собственности на предмет залога.

    В этот же день стороны заключили договор залога <данные изъяты>.02/17, по которому в обеспечение исполнения обязательств по договору займа предоставлен залог квартиры, принадлежащей на праве собственности Лихачевой Т.А.

          Согласно п.3.1.1. договора залога, залогодатель обязуется совместно с залогодержателем зарегистрировать настоящий договор в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

          В соответствии с п.4.1. договора залога, залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога в случае неисполнения заемщиком (залогодателем) обязательств, определенных условиями договора займа, по истечении 10 дней после наступления срока исполнения указанных обязательств, в том числе: при неуплате или несвоевременной уплате суммы основного долга полностью или в части, а также при нарушении сроков внесения процентов за пользование займом.

           Согласно материалам регистрационного дела <данные изъяты> в отношении квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, документы на регистрацию договора залога сторонами поданы <данные изъяты>, уведомлением от <данные изъяты> государственная регистрация приостановлена до <данные изъяты> по причине отсутствия документов, а именно: согласия супругов Смирнова Д.А. и Лихачевой Т.А. на заключение договора залога; выписки из домовой книги по заложенной квартире. В последующем регистрация приостановлена до <данные изъяты>, что следует из сопроводительного письма Управления Росреестра.

Согласно выписке из ЕГРН, приобщенной в рамках апелляционного рассмотрения дела в порядке ст. 327.1 ч.1 ГПК РФ в подтверждение значимого обстоятельства, не установленного судом первой инстанции, зарегистрированы обременения <данные изъяты> принадлежащей ответчице квартиры в виде ипотеки на основании договора залога от <данные изъяты> <данные изъяты>.02/17.

Таким образом, на момент принятия решения договор залога был зарегистрирован, в деле отсутствуют доказательства уклонения ответчицы от регистрации договора. Напротив, имеются сведения о подаче последней заявления на регистрацию, приостановлением которой явились обстоятельства непредставления обеими сторонами сделки необходимых документов.

Согласно ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Если соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество. В этом случае дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, возлагаются на залогодержателя, если он не докажет, что обращение взыскания на предмет залога или реализация предмета залога в соответствии с соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания не были осуществлены в связи с действиями залогодателя или третьих лиц.

При обращении взыскания и реализации заложенного имущества залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога. Лицо, которому причинены убытки неисполнением указанной обязанности, вправе потребовать их возмещения.

Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения залогодателя с залогодержателем, если иное не предусмотрено законом.

Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если: предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке.

Особенности осуществления государственной регистрации при переходе прав на заложенное недвижимое имущество в результате обращения на него взыскания предусмотрены ст. 50 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

По смыслу вышеприведенных норм права обращение взыскания на заложенное имущество допускается во внесудебном порядке при наличии заключенного сторонами соглашения, определяющего порядок и условия реализации заложенного имущества с целью удовлетворения основных требований залогодержателя.

Такого соглашения сторонами не заключалось, что следует из объяснений сторон. Указание в договоре залога о праве залогодержателя обратить взыскание на предмет залога во внесудебном порядке, а также в договоре займа о переходе к займодавцу права собственности на предмет залога таким соглашением не являются и не могут служить основанием для государственной регистрации перехода права собственности от залогодателя к залогодержателю. Законом регистрация перехода права собственности от залогодателя к залогодержателю без соблюдения процедуры обращения взыскания (реализация имущества на торгах) не предусмотрена.

С учетом изложенного, обжалуемое решение нельзя признать законным и обоснованным, в силу ст. 330 ГПК РФ оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь ст.ст. 330, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

    заочное решение Ступинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить, принять новое решение.

            Отказать в удовлетворении иска Смирнова Д. А. к Лихачевой Т. А. о возложении обязанности по регистрации договора залога квартиры, о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Председательствующий

Судьи