Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-43/2014 (2-4543/2013;) ~ М-4814/2013 от 25.10.2013

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

13 января 2014 года г. Сызрань

Судья Сызранского городского суда Самарской области Ашуркова А.П.

при секретаре Анцуповой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-43/14 по иску Измайловых, Хамзиной Ф.М. к Гуркиной Н.Г,, Живаевым о расторжении договора купли-продажи квартиры, возврате сторон в первоначальное положение и истребования квартиры,

у с т а н о в и л:

Истцы обратились в суд с указанным иском к ответчикам и просят расторгнуть договор купли-продажи от 22.11.2011 г., квартиры, расположенной по адресу: г. Сызрань ул. ХХХ, заключенный между продавцами Измайловыми, Хамзиной и покупателем Гуркиной Н.Г., обязать возвратить им квартиру в общую долевую собственность. В обоснование доводов ссылаются на то, что им на праве общей долевой собственности принадлежала квартира по указанному адресу, которую они намеревались продать при условии, что одновременно при продаже указанной квартиры будет приобретена однокомнатная квартира для Измайлова Р.М., а оставшаяся часть денежных средств поделится между другими сособственниками пропорционально долям в праве собственности на данную квартиру. Ответчик Гуркина Н.Г. взяла на себя обязательства по оформлению всех документов, необходимых для продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Сызрань, ул. ХХХ, покупке однокомнатной квартиры для Измайлова Р.М.. Для этих целей Гуркиной Н.Г. были выданы доверенности. Согласно договора купли-продажи квартиры от 22.11.2011 года следует, что истцы продали принадлежащую им на праве общей долевой собственности квартиру Гуркиной Н.Г,, стороны оценила указанную квартиру в 1 200 000 рублей. Договор купли-продажи указанной квартиры зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Самарской области 30.11.2011 г. Договор купли-продажи со стороны продавцов от имени всех собственников подписан их представителями Измайловой Р.З. и Измайловым Р.М., со стороны покупателя подписан Гуркиной Н.Г., о чём истцам стало известно в декабре 2011года. При подписании данного договора Гуркина Н.Г. ввела в заблуждение Измайлову З.Р. и Измайлова Р.М., попросив их подписать якобы кое-какие бумаги, необходимые для дальнейшего оформления. Измайлов Р.М. и Измайлова З.Р. договор купли-продажи не читали, Гуркина Н.Г. не сообщила им, что она является покупателем их квартиры и не рассчиталась с продавцами за приобретаемую квартиру. Кроме того, Гуркина Н.Г. не приобрела для Измайлова Р.М. однокомнатную квартиру, а воспользовалась услугами Груць И.Г., который согласно договору дарения подарил Измайлова Р.М. 105/306 долей в праве собственности на квартиру по адресу: г.Сызраньул. ХХХ кв.1, в аварийном доме, проживание в котором невозможно. В результате мошеннических действий Гуркиной Н.Г. сособственники квартиры ул. ХХХ в г. Сызрани лишились своего имущества, денег от продажи квартиры, Измайлов Р.М. остался без жилья. Данные обстоятельства послужили поводом для обращения 06.01.2012 г. в органы внутренних дел города Сызрани Самарской области с заявлением о возбуждении уголовного дела в отношении Гуркиной Н.Г. и привлечении её к уголовной ответственности за мошенничество. В возбуждении уголовного дела было отказано, постановления об отказе в возбуждении уголовного дела за отсутствием состава преступления прокуратурой г. Сызрани неоднократно отменялись и материалы направлялся для проведения дальнейшей проверки. Истцы - собственники спорной квартиры, денежных средств не получали и расписки о получении соответствующей суммы покупателю Гуркиной Н.Г. не писали. Просят расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 22.11.2011 г., заключенный между Измайловыми, Хамзиной с одной стороны, и Гуркиной Н.Г,, с другой стороны. Обязать Гуркину Н.Г. возвратить квартиру, принадлежащую Измайлова Р.М. -4/12 доли, Хамзиной Ф.М.- 1\12 доли, Измайлову Р. - 1/12 доли, Измайловой Р.З. - 1/4 доли, Измайловв И.Р.- 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру.

В уточненном исковом заявлении истцы просят расторгнуть договор купли-продажи от 22.11.2011 года, квартиры, расположенной по адресу: г. Сызрань ул. ХХХ, заключенный между продавцами Измайловыми, Хамзиной и покупателем Гуркиной Н.Г,, возвратить стороны в первоначальное положение, истребовать у Живаевой Т.А., Живаева С.Н.- собственников спорной квартиры по договору купли-продажи от 20.12.2011 года квартиру, расположенную по адресу: г.Сызрань, ул. ХХХ передать квартиру истцам по праву общей долевой собственности.

В судебном заседании истец Хамзина Ф.М., действующая в своих интересах и по доверенности от Измайлова Р.М. и Измайлова Р.М исковые требования поддержала, привела доводы, изложенные выше, пояснила, что договоренность с Гуркиной Н.Г. была о том, чтобы продать квартиру за 1 200 000 рублей, брату Измайлову Р.М. приобрести жилое помещение меньшей площади с удобствами, его жене Измайловой Р.З. и сыну Измайлову И.Р. передать около 200 000 рублей на двоих, остальные деньги по 100 000 рублей разделить между ней Хамзиной Ф.М. и вторым братом Измайловым Р.М. с учетом погашения долгов по квартплате, услуги Гуркиной Н.Г. они оценили в 100 000 рублей, однако расчет не был произведен между сторонами, а брат Измайлов Р.М. оказался без жилья, поэтому квартиру необходимо истребовать у добросовестных приобретателей Живаевых и возвратить истцам. Представитель истца Хамзиной Ф.М. по доверенности Степанова Н.Н. в судебном заседании поддержала заявленные требования, привела доводы, изложенные в исковом заявлении.

Истица Измайлова Р.З в судебном заседании поддержала заявленные требования, сославшись на доводы, изложенные выше, пояснив, что от Гуркиной Н.Г. она получила 30 000 рублей, других денег от продажи квартиры она не получила.

От истца Измайлова И.Р. имеется заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, участвуя в предыдущем судебном заседании, он поддержал заявленные требования.

Ответчик Гуркина Н.Г. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что договор купли-продажи спорной квартиры оформлен законно, расчет был произведен в полном объеме,, на полученные от сделки деньги Измайлов Р.М. приобрел долю жилого помещения по ул. ХХХ1, сделка была оформлена как договор дарения, чтобы не получать согласие других сособственников жилого помещения, кроме того, она за счет собственных средств оформила документы на всех собственников, оплачивала услуги по оформления технического паспорта, кадастрового паспорта, услуги нотариуса, погасила задолженность по квартплате в размере 110 000 рублей, от истцов она не получала денежные средства на указанные цели, поэтому за минусов понесенных ее расходов, истцы получили все денежные средства по сделке.

Ответчики Живаев С.Н., Живаева Т.А. в судебном заседании возражали против иска, пояснили, что они приобрели квартиру по ул. ХХХ по договору купли-продажи от 20.12.2011 года у Гуркиной Н.Г., квартира была приобретена за 1 000 000 рублей, из которых 500 000 рублей были собственными, а 500 000 рублей заемными, за счет кредитных средств в ОАО « Сбербанке России», в настоящее время квартира находится в залоге у банка, часть кредита они погасили за счет средств материнского капитала. В квартире они произвели ремонт, вложили около 750 000 рублей, поскольку квартира находилась в неудовлетворительном состоянии, были заменены окна, полы, двери, сменена полностью сантехника, т.е. произведен капитальный ремонт, никаких сомнений при оформлении договора купли-продажи у них не возникало.

Представитель ОАО « Сбербанка России» в судебном заседании возражал против иска, пояснил, что Живаевы являются добросовестными приобретателями квартиры, квартиры находится в залоге у банка, соответственно она не может быть истребована и передана истцам.

Представитель УПФ РФ в г.Сызрани, Октябрьске, Сызранском и Шигонском районах Самарской области в судебном заседании не присутствовал, просил рассмотреть дело в его отсутствие, участвуя в предыдущем судебном заседании возражал против иска, пояснил, что Живаева обратилась с заявлением о направлении средств материнского капитала на погашение кредитного договора, решением УПФ от 02.03.2012 года ее заявление было удовлетворено и 360546,73 рубля были направлены в банк для погашения кредита, оснований для истребования квартиры у Живаевых не имеется.

Суд, заслушав стороны, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, считает исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением.

В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст.453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Судом установлено, что Измайловы, Хамзина Ф.М. являлись собственниками квартиры, расположенной по адресу: г. Сызрань ул. ХХХ. Согласно договора купли-продажи от 22.11.2011 г. истцы продали принадлежащую им на праве общей долевой собственности квартиру Гуркиной Н.Г. за 1 200 000 рублей. Договор купли-продажи указанной квартиры зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Самарской области 30.11.2011 г. Договор купли-продажи со стороны продавцов от имени всех собственников подписан их представителями Измайловой Р.З. и Измайловым Р.М., со стороны покупателя подписан Гуркиной Н.Г. Согласно договора купли-продажи от 20.12.2011 г. Гуркина Н.Г. продала квартиру по указанному адресу Живаевой Т.А. и Живаеву С.Н. за 1 000 000 рублей, из которых 500 000 рублей передано продавцу до подписания данного договора, а 500 000 рублей перечислено на счет продавца кредитором ОАО «Сбербанком России», что подтверждается кредитным договором от 20.12.2011 г. Измайлова Р.М. предоставлено в собственность 105/306 долей квартиры по адресу: г. Сызрань ул. ХХХ кв. 1 по договору дарения от 22.11.2011 г. Истцы считают, что лишились своего имущества, денег от продажи квартиры, Измайлов Р.М. остался без жилья. Данные обстоятельства послужили поводом для обращения 06.01.2012 г. в органы внутренних дел города Сызрани Самарской области с заявлением о возбуждении уголовного дела в отношении Гуркиной Н.Г. и привлечении её к уголовной ответственности за мошенничество, однако в возбуждении уголовного дела было отказано за отсутствием состава преступления.

Суд считает, что договор купли-продажи квартиры от 22.11.2011 года, согласно которого Измайлов Р.М., Измайлова Р.З., Измайлов И.Р. в лице представителя Измайловой Р.З., Хамзина Ф.М. в лице представителя Измайлова Р.М., Измайлов Р.М. в лице представителя Измайлова Р.М. продали, а Гуркина Н.Г. купила квартиру ул. ХХХ в г. Сызрани за 1 200 000 рублей    , договор оформлен в соответствии с требованиями закона, поскольку Измайлова Р.М. и Измайлова Р.З. действовали по доверенностям, согласно которых Хамзина Ф.М., Измайлов Р., Измайлов И.Р. уполномочили их продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежавшие им доли в праве собственности на квартиру, подписать договор купли-продажи, с правом получения причитающихся им аванса, задатка, получить следуемые им деньги, что было совершено Измайловыми. Кроме того, нотариусом при оформлении доверенности было разъяснено Хамзиной Ф.М., Измайлов Р., Измайлову И.Р. смысл и значение доверенности, ее юридические последствия, а также содержание статей 186,187,188 ГК РФ, что отражено в доверенностях.

Согласно Определения Верховного суда РФ от 07.06.2011 года № 5-В11-27 из содержания названных статей ГК РФ( 450,453 ГК РФ) следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал (в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру). В ГК РФ (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30, § 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры, истцам (продавцу квартиры) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.

Судом также установлено, что согласно договоренности между Измайловым Р.М. и Груць И.Г. с другой стороны, после продажи квартиры по указанному адресу, Измайлов Р.М. согласился получить другое жилое помещение меньшей площади, после чего Измайлову Р.М. передана в собственность часть жилого помещения, а именно 105/360 доли жилого помещения-квартиры №1, расположенной по адресу: г. Сызрань, ул. ХХХ, по договору дарения от 22.11.2011 г.

В силу ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

В силу ст.573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. В случае, когда договор дарения зарегистрирован, отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации, однако истцом ФИО4 такие требования не были заявлены, кроме того, им подтверждено в судебном заседании факт подписания им договора дарения доли квартиры.

Требования истцов об истребовании квартиры у добросовестных приобретателей квартиры Живаевых Т.А., С.Н. не подлежат удовлетворению по вышеуказанным основаниям, кроме того, суд принимает во внимание, что согласно отчета ООО «Городской центр оценки» от 14.11.2013 г. об определении рыночной стоимости ремонтных работ, произведенных Живаевой Т.А. и Живаевым С.Н. в жилом помещении по адресу: г. Сызрань ул. ХХХ, в результате проведенного анализа и расчетов с использованием существующих методик оценки недвижимости, оценщиком определено итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки, которое на дату оценки составляет 683 000 рублей.

Кроме того суд принимает во внимание, что, спорная квартира по ул. ХХХ приобретена Живаевыми за счет собственных средств и за счет заемных средства, полученных по кредитному договору, оформленному в ОАО « Сбербанке России» и квартира до настоящего времени находится в залоге у банка, кроме того, решением УПФ от 02.03.2012 года заявление Живаевой о направлении средств материнского капитала для погашения кредита, было удовлетворено и 360546,73 рубля были направлены в ОАО Сбербанка России для погашения кредита.

Также необоснованны доводы истцов о расторжении договора купли-продажи квартиры со ссылкой на 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", поскольку в силу.п.65 указанного Постановления: «при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее -если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ».

По вышеуказанным обстоятельствам не подлежат удовлетворению исковые требования Измайловых, Хамзиной к Гуркиной, Живаевым о расторжении договора купли-продажи квартиры, возврате сторон в первоначальное положение и истребовании квартиры, поскольку у истцов имеется иной способ защиты своих прав.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Измайловых, Хамзиной Ф.М, к Гуркиной, Живаевым о расторжении договора купли-продажи квартиры, возврате сторон в первоначальное положение и истребовании квартиры- оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Сызранский городской суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья