Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3322/2023 ~ М-3384/2023 от 23.08.2023

Дело № 2-3322/2023

УИД 73RS0004-01-2023-004319-58

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Ульяновск                                                                           13 сентября 2023 года

Заволжский районный суд города Ульяновска в составе:

председательствующего судьи Русаковой И.В.,

при секретаре Чичковой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Батурко Ольги Викторовны к садовому некоммерческому товариществу «Междугородник», обществу с ограниченной ответственностью «Империя» о признании предварительного договора аренды недействительным,

У С Т А Н О В И Л :

Батурко О.В. обратилась в суд с иском к садовому некоммерческому товариществу «Междугородник» (далее – СНТ «Междугородник»), обществу с ограниченной ответственностью «Империя» (далее по тексту ООО «Империя») о признании предварительного договора аренды недействительным.

В обоснование исковых требований указала, что является членом СНТ «Междугородник» и собственником земельного участка №, расположенного по адресу: <адрес>, садов.тов. «Междугородник».

Недавно ей (истице) стало известно, что между СНТ «Междугородник» и ООО «Империя» был заключен предварительный договор аренды земельных участков от 10.06.2019. По условиям указанного договора стороны договорились в будущем заключить договор аренды шести земельных участков, в том числе: объект № 1 ориентировочно общей площадью 6 кв.м, для установки оборудования по очистке воды на скважине №1; объект №2 ориентировочно общей площадью 6 кв.м, для установки оборудования по очистке воды на скважине №2; объект № 3 ориентировочно общей площадью 26 кв.м, для заключения договора возмездного оказания услуг; объект №4 ориентировочно общей площадью 400 кв.м, для установки вышки сотовой связи; объект №5 ориентировочно общей площадью 40 кв.м, для установки оборудования и заключения договора возмездного оказания услуг, являющихся на момент заключения предварительного договора составной частью земельного участка с кадастровым номером 73:21:000000:1454, расположенного по адресу: Ульяновская область, Чердаклинский район, СНТ «Междугородник».

Договор должен быть заключен сторонами не позднее 1 календарного месяца после получения любой из сторон договора выписки из ЕГРН, содержащей сведения о правообладателе и площади арендуемого земельного участка (пункт 1.4 предварительного договора).

Уставом товарищества предусмотрено, что к исключительной компетенции общего собрания членов СНТ относится, в том числе, принятие решения о создании или приобретении имущества товарищества, в том числе земельных участков общего назначения, и о порядке его общего использования гражданами в границах садоводства.

Однако, вопрос о заключении предварительного договора аренды на обсуждение на общем собрании членов СНТ не выносился, решение о заключении спорного договора членами товарищества не принималось. Следовательно, у председателя ТСН отсутствовали полномочия на подписание предварительного договора аренды от 10.06.2019. До настоящего времени договор аренды между сторонами не заключен.

Истица просила признать недействительным предварительный договор аренды земельного участка, заключенный 10.06.2019 между СНТ «Междугородник» и ООО «Империя».

Истец Батурко О.В. в судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца Батурко О.В. – адвокат Бердников В.П. в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал по доводам, изложенным в иске. Дополнительно указал, что оспариваемый договор заключен неуполномоченным лицом, поскольку решение общего собрания членов СНТ о передачи земельного участка общего назначения в аренду ООО «Империя» отсутствует. Также отметил, что оспариваемым договором предусмотрено условие передачи объектов в аренду с последующим их выкупом, чем нарушаются права его доверительницы.

Представитель ответчика СНТ «Междугородник» - Советкина Т.В. в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований, указав, что распоряжение земельными участками общего пользования относится к исключительной компетенции общего собрания членов СНТ. Членами СНТ решение о заключении предварительного договора аренды и передаче земельных участков общего пользования не принималось, на обсуждение на общем собрании не выносилось.

Представитель ответчика ООО «Империя» - Абрамова Т.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований. Дополнительно указала, что на одном из объектов – земельном участке расположено очистительное оборудование общества, длительное время оказывалась услуга по очистке воды. За используемый по назначению земельный участок производилась арендная плата, которая в полном объеме возвращена СНТ. Отметила, что предварительный договор аренды является действующим, им предусмотрен срок заключения основного договора - не позднее 1 календарного месяца после получения любой из сторон договора выписки из ЕГРН, содержащей сведения о правообладателе и площади арендуемого земельного участка. До настоящего времени данное условие не исполнено.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения участвующих в деле лиц, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося участника процесса.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему.

Как предусмотрено п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из материалов дела следует, что СНТ «Междугородник» является действующим юридическим лицом.

Батурко О.В. является членом СНТ «Междугородник» и собственником земельного участка №, расположенного по адресу: <адрес>, садов.тов. «Междугородник».

ДД.ММ.ГГГГ между СНТ «Междугородник» (арендодатель), в лице председателя правления Дуборой Н.А., и ООО «Империя» (Арендатор) был заключен предварительный договор аренды земельного участка.

Согласно п. 1.1 указанного договора стороны договорились в будущем заключить договор аренды шести земельных участков, в том числе: объект № 1 ориентировочно общей площадью 6 кв.м, для установки оборудования по очистке воды на скважине №1; объект №2 ориентировочно общей площадью 6 кв.м, для установки оборудования по очистке воды на скважине №2; объект № 3 ориентировочно общей площадью 26 кв.м, для заключения договора возмездного оказания услуг; объект №4 ориентировочно общей площадью 400 кв.м, для установки вышки сотовой связи; объект №5 ориентировочно общей площадью 40 кв.м, для установки оборудования и заключения договора возмездного оказания услуг, являющихся на момент заключения предварительного договора составной частью земельного участка с кадастровым номером 73:21:000000:1454, расположенного по адресу: Ульяновская область, Чердаклинский район, СНТ «Междугородник».

В основном договоре аренды данные участков, передаваемых в пользование арендатору, должны быть указаны на основе полученной выписке из ЕГРН.

Договор должен быть заключен сторонами не позднее 1 календарного месяца после получения любой из сторон договора выписки из ЕГРН, содержащей сведения о правообладателе и площади арендуемого земельного участка (пункт 1.4 предварительного договора).

Ссылаясь на то, что оспариваемый предварительный договор аренды земельного участка заключен неуполномоченным лицом, при отсутствии обязательного соответствующего решения общего собрания членов СНТ, чем нарушены права истца, Батурко О.В. обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Если сторонами не установлены иные последствия недействительности договора, то применяются общие положения недействительности сделки, предусмотренные пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

В судебном заседании установлено, что, предметом предварительного договора аренды земельного участка от 10.06.2019 являлись объекты – земельные участки общего пользования, расположенные в СНТ «Междугородник». Данные обстоятельства представителями ответчиков в судебном заседании не оспаривались.

Согласно пункту 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).

В соответствии с пунктом 2.1 статьи 123.13 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество общего пользования в садоводческом или огородническом некоммерческом товариществе принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, если иное не предусмотрено законом.

В силу пункта 5 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» имуществом общего пользования являются расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд объекты капитального строительства и земельные участки общего назначения, использование которых может осуществляться исключительно для удовлетворения потребностей граждан, ведущих садоводство и огородничество (проход, проезд, снабжение тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведение, охрана, сбор твердых коммунальных отходов и иные потребности), а также движимые вещи, созданные (создаваемые) или приобретенные для деятельности садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», имущество общего пользования - расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд объекты капитального строительства и земельные участки общего назначения, использование которых может осуществляться исключительно для удовлетворения потребностей граждан, ведущих садоводство и огородничество (проход, проезд, снабжение тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведение, охрана, сбор твердых коммунальных отходов и иные потребности), а также движимые вещи, созданные (создаваемые) или приобретенные для деятельности садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества (далее также - товарищество).

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что принятие решения о создании (строительстве, реконструкции) или приобретении имущества общего пользования, в том числе земельных участков общего назначения, и о порядке его использования относится к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества.

Согласно п. 4.2.5 Устава СНТ «Междугородник» к исключительной компетенции общего собрания членов СНТ относится, в том числе, принятие решения о создании (строительстве, реконструкции) или приобретении имущества товарищества, в том числе земельных участков общего назначения, и о порядке его общего использования гражданами в границах садоводства (л.д. 18).

Таким образом, нормами действующего законодательства и Уставом СНТ определена исключительная компетенция общего собрания членов товарищества по вопросу распоряжения земельными участками общего назначения.

Более того, согласно п. 1.2 оспариваемого договора арендодатель гарантирует наличие у него полномочий по заключению договора аренды на передаваемую арендатору территорию. Соответствующие полномочия арендодателя должны подтверждаться протоколом собрания членов СНТ «Междугородник».

Принимая во внимание, что предварительный договор должен содержать все условия, на основании которых в последующем стороны намерены заключить основной договор, соответствовать предусмотренным законом требованиям, в том числе наличии полномочий у лиц его заключать, следовательно, решение общего собрания членов СНТ для передачи земельного участка общего назначения является обязательным условием и для него.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела факт наличия решения общего собрания членов товарищества по формированию и использованию имущества общего назначения, не установлен.

Принимая во внимание, что распоряжение земельными участками общего пользования относится к исключительной компетенции общего собрания членов СНТ; решение общего собрания по вопросу передачи в аренду земельного участка ответчику не принималось (отсутствует такое решение и на дату рассмотрения настоящего спора в суде), суд приходит к выводу, что предварительный договор аренды земельного участка от 10.06.2019 является недействительным в силу его ничтожности.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

С учетом приведенной нормы с СНТ «Междугородник» и ООО «Империя» в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., по 150 руб. с каждого.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Батурко Ольги Викторовны к садовому некоммерческому товариществу «Междугородник», обществу с ограниченной ответственностью «Империя» о признании предварительного договора аренды недействительным удовлетворить.

Признать недействительным предварительный договор аренды земельного участка от 10.06.2019, заключенный между садовым некоммерческим товариществом «Междугородник» и обществом с ограниченной ответственностью «Империя».

Взыскать в пользу Батурко Ольги Викторовны с садового некоммерческого товарищества «Междугородник», общества с ограниченной ответственностью «Империя» расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., по 150 руб. с каждого.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд, через Заволжский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                                                              И.В. Русакова

В окончательной форме решение будет изготовлено 20.09.2023.