Решение по делу № 2-108/2019 (2-170/2018; 2-195/2017; 2-861/2016;) ~ М-653/2016 от 28.11.2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 9 апреля 2019 г.

Хунзахский     районный суд Республики Дагестан в составе председательствующего судьи Магомедовой А.К., при секретаре ФИО14, представителя истца по доверенности ФИО19., ответчика по встречному иску ФИО5, ответчика ФИО4, его представителя ФИО20, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4 о взыскании долга, признании договора действительным, взыскании госпошлины, сумм, потраченных на услуги юриста, процентов, возврате здания, встречному иску ФИО4 к ФИО13 Р.М., о признании договора незаключенным, взыскании расходов на строительство, госпошлины             

                     У С Т А Н О В И Л:

ФИО13 Р.М. обратилась в суд с иском к ФИО4 о взыскании долга, признании договора действительным, взыскании госпошлины, сумм, потраченных на услуги юриста, процентов, возврате здания. ФИО4 обратился с встречным иском к ФИО13 Р.М. о признании договора незаключенным, взыскании расходов на строительство.

Из искового заявления усматривается, в 2007 г. между покойным отцом истицы ФИО13 Р.М. и ответчиком ФИО4 был заключен устный договор о том, что ответчику разрешается построить здание под коммерцию на принадлежащем ее отцу земельном участке с условием, что все расходы, связанные со строительством и документацией ответчик берет на себя. На возмещение расходов ответчика ему предоставлялось право пользования помещением в течение 3 лет, после завершения строительных работ, без арендной платы. По истечении 3-х лет ответчик должен был передать помещение собственнику земельного участка и производить оплату как арендатор на общих основаниях. Согласно свидетельству о праве на наследство по завещанию № <адрес> от 11 08.2010г. она, ФИО1 стала собственником земельного участка площадью 123 кв.м. и жилого дома расположенного на этом участке общей площадью 95 кв.м. в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права.

С ДД.ММ.ГГГГ ответчик пользуется строением как торговой точкой (магазин) и она, как собственник потребовала от ответчика производить арендную плату, как было обусловлено устным договором, заключенным ФИО4 с ее отцом, так как истекли 3 года бесплатного пользования помещением. Ответчик отказался выплачивать арендную плату, обуславливая это тем, что договор был на 5 лет, а так как отца уже не было в живых, не желая обострять спор, она пошла на уступку и продлила срок бесплатной аренды до пяти лет.

Однако по истечении и пяти лет ответчик отказался выплачивать арендную плату, мотивируя, что он не возместил свои расходы. Тогда ему было предложено самому составить договор аренды, который заключила с ним ее мать ФИО2. Он договор подписал.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований, в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 614 п. 1 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом(арендную плату).

В данном случае сравнимым обстоятельством является размер арендной платы в этой местности. Средняя арендная плата в этой местности составляет 250-300 рублей за квадратный метр. Принимая во внимание указанную сумму за квадратный метр, истица просит взыскать с ответчика в её пользу 1 450 250 рублей основного долга и проценты за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата в размере 598 225 рублей, взыскать с ответчика судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины в размере 15451 рублей и затраты на юриста в размере 30000 рублей.

В последующем, в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела, истица добавила требования о передаче спорного здания, просила взыскать уже 4908288 рублей, из расчета 2 476 800-аренда за 96 месяцев и 480 000 рублей за подвальное помещение 5000х96 месяцев= 480000 рублей. В общем сумма аренды составила 2 956 800 рублей.

Соответственно возросла и пеня по ст.395 ГК РФ. Процентная ставка банковского процента составляет 8,25 % годовых, за неправомерное удержание денежных средств.

Пеня составляет за 8 лет 1 951 488 рублей. Соответственно взысканию подлежит 2 956 800 рублей плюс пеня 1 951 488 рублей (общая сумма 4 908 288 рублей).

Таким образом, на день вынесения настоящего решения, истец просит взыскать с ответчика 4 908 288 (четыре миллиона девятьсот восемь тысяч двести восемьдесят восемь) рублей, признать договор аренды действительным, просит вернуть здание, находящееся по адресу <адрес> РД в собственность истице, просит вернуть расходы на уплату государственной пошлины в размере 15451 руб. (пятнадцати тысяч четыреста пятидесяти одного рубля) и расходы на представителя в суде в размере 30000 рублей.

В суде представители ФИО15 ФИО10 М.А. и ФИО5 полностью поддержали настоящие требования и просили удовлетворить их в полном объеме.

Ответчик ФИО4 иск не признал, обратился со встречным иском. В заявлении он указал, что исковые требования ФИО13 P.M. считает не подлежащими удовлетворению, а договор аренды здания незаключенным по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, а так же из иных оснований указанных в настоящем Кодексе. Соответственно обязательство о выплате арендной платы по договору аренды может возникнуть только после заключения такого договора. Согласно ч. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Соответственно существенными условиями такого договора являются предмет - непосредственно здание или сооружение, срок аренды, размер арендной платы, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть так же лица управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения строения и другое вновь создаваемое имущество возникает с момента такой регистрации. Истец представила в суд свидетельство о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающее факт возникновения у нее права собственности на жилой дом, площадью 95 кв.м., с кадастровым номером 05:36:000008:404. Таким образом, в том случае если бы между истцом и ответчиком договор аренды здания был заключен надлежащим образом, то обязанность платить арендную плату у Ответчика возникла бы с ДД.ММ.ГГГГ. Истец утверждает, что согласно свидетельства о праве на наследство по завещанию № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ она стала собственником земельного участка площадью 123 кв.м. и расположенного на нем жилого дома, площадью 95 кв.м., на основании чего просит суд взыскать с ответчика размер арендной платы за арендуемое ответчиком помещение, за период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, из расчета средней стоимости квадратного метра в размере 250-300 рублей, что в сумме составило 1 450 250 рублей, а так же процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 598 225 рублей.

При это истица не учла, что в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Однако доказательств того, что право собственности на здание, расположенное на принадлежащем ей земельном участке с кадастровым номером 05:36:000008:371, у нее или кого-либо другого, возникло ранее ДД.ММ.ГГГГ. В части взыскиваемых денежных сумм истец не представила доказательств их обоснования, чем так же нарушила требования ст. 56 ГПК РФ. Что касается периода времени за который, как уже было сказано выше могла начисляться арендная плата, при условии надлежащим образом заключенного с ответчиком договора аренды, то данный период мог бы исчисляться с ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того необходимо учесть, что общий срок исковой давности, в соответствии со ст. 196 ГК РФ, составляет три года. Истец, в нарушение требований, предусмотренных ст. 56 ГПК РФ, не представила доказательств, подтверждающих оплату судебных издержек представителю ФИО19 В 2007 году он заключил устный договор аренды земельного участка с жителем <адрес> РД ФИО13 М., согласно которому он своими силами и за счет собственных средств, должен был разрушить здание, находящееся на принадлежащем ему земельном участке, за что он имел право построить на данном участке своими силами и средствами здание магазина и после начала функционирования магазина, пользоваться земельным участком расположенным под ним бесплатно. По истечении трех лет они должны были договориться о том, кто будет собственником магазина и на каких условиях. Договор был о следующем - либо ФИО4 выкупает часть земельного участка, либо покойный ФИО10 у него магазин.

До истечения вышеуказанного трехлетнего срока аренды ФИО10 умер. После чего к нему пришла его супруга и стала требовать, что бы он вернул магазин, так как посчитала, что по истечении трех лет он принадлежит ей, либо платил ей как собственнику аренду за пользование магазином. Он отказался, так как к тому времени не истек трехлетний срок его пользования частью земельного участка. Кроме того, он ни с ней, ни с ФИО10 покойным не заключал договор аренды части земельного участка с последующим выкупом либо без него. Супруга ФИО10 неоднократно приходила к нему с вышеуказанными требованиями, а договор с ним заключать она не стала, его предложение возместить ему расходы на постройку здания магазина, она игнорировала. Только получив копию искового заявления по вышеуказанному делу о взыскании с него суммы задолженности он узнал, что дочь ФИО10 ФИО7 представила в суд свидетельство о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающее факт возникновения у нее права собственности на жилой дом площадью 95 кв.м., с кадастровым номером 05:36:000008:404. Данный жилой дом является построенным им магазином, так как на земельном участке с кадастровым номером 05:36:000008:371, расположенном в <адрес>, какое-либо другое строение отсутствует. Площадь 95 кв.м., не соответствует действительности так как в магазине имеется один подземный этаж площадью не менее 20 кв.м.

Согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Его расходы на строительство вышеуказанного здания магазина составили 1 838 000 рублей (расчет на 29-30 л.д.).

Ответчик просит по встречному иску признать незаключенным договор аренды части земельного участка с кадастровым номером 05:36:000008:371, расположенного по адресу: <адрес>.

Просит признать незаключенным договор аренды здания, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 05:36:000008:371, расположенном по адресу: <адрес>.

Просит обязать ответчика ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированную по адресу: РД, <адрес>, пр. А.Акушинского, <адрес>, возместить расходы, произведенные на постройку здания с кадастровым номером 05:36:000008:404, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 05:36:000008:371, расположенном по адресу: <адрес>, в общей сумме 1 838 000 рублей.

Взыскать с ответчика ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированной по адресу: РД, <адрес>, пр. А.Акушинского, <адрес>, судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере 17390 рублей.

На уточнение исковых требований истицы ответчик ФИО4 пояснил, что истец требует взыскать арендную плату за 100 месяцев. Между тем срок исковой давности для взыскания арендной платы согласно ст. 196 ГК РФ составляет три года, т.е. при условии заключённого в надлежащей форме договора аренды, и при условии согласования сторонами его существенных условий, задолженность арендной платы могла бы составить 36 месяцев. Однако, как уже было сказано во встречном исковом заявлении, право сдачи в аренду помещения принадлежит собственнику. В материалах дела имеется свидетельство о государственной регистрации права №--63/1 от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающее факт возникновения у ФИО13 P.M. права собственности на жилой дом, площадью 95 кв.м., с кадастровым номером 05:36:000008:404. Таким образом, в том случае если бы между истцом и ответчиком договор аренды здания был бы заключен надлежащим образом, то обязанность платить арендную плату у ответчика возникла бы с ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того в материалах дела имеется письмо из администрации МО СП «Сельсовет Хунзахский», согласно которого спорное здание строилось без разрешительных документов и соответственно до регистрации права собственности на него ДД.ММ.ГГГГ, за ФИО13 P.M., являлось самовольной постройкой. В силу ч. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой - продавать, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Соответственно взыскать арендную плату за пользование самовольной постройкой невозможно. Какие - либо доказательства, подтверждающие возникновение права собственности у ФИО13 P.M. или ее отца до - апреля 2016 года в суд не представлены. То обстоятельство, что ФИО4 начал строительство магазина в 2008 году совершено не свидетельствует о том, что покойный отец истца был собственником земельного участка, на котором осуществлялось строительство. В материалах дела имеется лишь свидетельство о регистрации права собственности на имя ФИО13 P.M. на земельный участок с кадастровым номером 05:36:000008:371. О том с какого времени ее покойный отец был собственником этого участка в материалах дела данных нет. Соответственно истец не представила доказательств того, что обоснованно требует арендную плату за тот период времени, когда с ее слов арендодателем был ее покойный отец.

Истец, в нарушение требований, предусмотренных ст. 56 ГПК РФ, не представила доказательств, подтверждающие судебные издержки на оплату услуг представителя ФИО19 в частности не представлена квитанция к приходно-кассовому ордеру адвокатского образования либо индивидуального предпринимателя. Ответчик просит суд отказать в требованиях ФИО13 Р.М. в полном объеме.

По ходатайству ФИО4 по встречному иску о признании договора незаключенным и взыскании суммы за построенное здание, в процесс в качестве ответчика был привлечен ФИО5

ФИО5 пояснил в суде, что он приходится родным дядей ФИО13 Р.М., братом ее матери ФИО8. Ему известно, что между ФИО9 и его покойным зятем ФИО13 ФИО10 был заключен договор следующего содержания. Ответчик ФИО4 должен был построить магазин такого размера, чтобы стоимость магазина покрыла сумму аренды на 3 года, а дальше по истечении 3 лет бесплатной аренды, строение переходит в собственность покойного, а ответчик начинает платить арендную плату. Однако хозяин земли умер где-то через месяц после открытия магазина. Со слов его сестры ФИО8, матери ФИО7, через 3 года она подходила к ответчику с требованием выплаты арендной платы, но ответчик начал ссылаться, что договор был на 5 лет, она согласилась на этот период. Как только прошло 5 лет, он заявил, что на самом деле договор был на 8 лет, в этот раз он вмешался в это дело. Был составлен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО4 обещал выплатить арендную плату за последующий период после заключения договора. ФИО9 и лично он ФИО5 подписали его. Однако по сегодняшний день он сумму не выплатил, магазин не освободил. Поняв, что без суда с ФИО9 ничего не взыскать, его племянница обратилась в суд. Ответчик по встречному иску ФИО5 просит в иске встречном отказать.

В качестве третьего лица по ходатайству стороны ответчика были привлечены в процесс представители Управления Росреестра РД.

Представители Росреестра РД в суд не явились, представили письменный отзыв, в котором просили рассмотреть указанное дело без участия Росреестра и принять законное решение на усмотрение суда.

Выслушав пояснения сторон, исследовав представленные письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов настоящего гражданского дела усматривается, что в 2007 г. между покойным ФИО13 М., отцом ФИО13 Р.М. и ответчиком ФИО4 был заключен устный договор о том, что ФИО4 сносит принадлежавшее ФИО21 помещение, на его месте строит здание под коммерцию. В январе 2009 г. эксплуатация магазина началась.

Это обстоятельство сторонами не оспаривается, из показаний как истца, так и ответчика, усматривается что был заключен устный договор, согласно которому старое строение в <адрес> будет снесено, и на его месте будет построено новое строение, предназначенное под магазин.

Факт того, что было заключено устное соглашение о сносе старого дома и строительстве на его месте коммерческого магазина, начале его эксплуатации с января 2009 г. сторонами не оспаривается. Суд считает указанное юридически значимое обстоятельство установленным.

Неоднократно, в ходе практически всех судебных заседаний по настоящему делу, судом было предложено сторонам заключить мировое соглашение по делу. Были назначены строительно-технические экспертизы. Первая экспертиза № от ДД.ММ.ГГГГ, проведена Дагестанским центром независимой экспертизы <адрес> экспертом ФИО16 Экспертиза показала, что стоимость магазина литер «А» с туалетом, расположенного по адресу <адрес> составляет 1841361, 86 рублей (л.д.63).

Вторая экспертиза № была проведена ДД.ММ.ГГГГ экспертным учреждением ООО Республиканский центр судебной экспертизы. Из заключения эксперта усматривается, что ежемесячная стоимость аренды нежилого здания площадью 95 кв. м. в <адрес> РД в ценах на момент производства исследования составляет 14 250 р. в месяц. ( л.д. 121).

Стоимость аренды указанного нежилого здания площадью 95 кв.м. с кадастровым номером 05 365 000008 404 в <адрес> РД в период с 14. 04. 2016 г. по ДД.ММ.ГГГГ составляет 266 475 руб.

Третья экспертиза, проведенная ФБУ Дагестанская лаборатория судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ дала следующие выводы –

1. Действительная стоимость здания магазина с кадастровым номером 05: 36 :000008:404, расположенного по адресу: РД, <адрес>, определённая затратным методом, в ценах, действующих на момент производства экспертизы, составляет: 1345008 (один миллион триста сорок пять тысяч восемь) рублей.

2.    Восстановительная стоимость (расходы на строительство) здания магазина с кадастровым номером 05:36:000008:404, расположенного по адресу: РД, <адрес> с Арани, определённая затратным методом, в ценах, действующих на момент ДД.ММ.ГГГГ а. составляет: 1580837 (один миллион пятьсот восемьдесят тысяч восемьсот тридцать.

3.    Ежемесячная стоимость арендной платы помещений исследуемого здания магазина, площадью 117,17 кв. м, с кадастровым номером 05:36:000008:404, расположенного по адресу РД, <адрес>, определенная сравнительным подходом, в уровне цен на момент производства экспертизы, составляет 31077 (тридцать одна тысяча семьдесят семь) рублей.

Обе стороны просили назначить указанные выше экспертизы, чтоб обоюдно прийти к мировому соглашению по делу. Однако заключения экспертиз не устроили ни одну из сторон. Представителем истца ФИО19 в ходе последнего судебного заседания было заявлено ходатайство об утверждении мирового соглашения на следующих основаниях - предложить ФИО4 возвратить здание и уплатить ФИО13 Р.М. 500000 (пятьсот тысяч) рублей. ФИО4 данное предложение не принял. В связи с чем суд продолжил рассмотрение дела без утверждения мирового соглашения.

Как стороной истца, так и стороной ответчика оспариваются условия соглашения, согласно которому у сторон, с их слов, возникли взаимные обязательства.

Из показаний представителя истца ФИО13 Р.М. усматривается, что соглашение было заключено следующего содержания. ФИО4 строит помещение, в течение трех лет бесплатно пользуется магазином, по истечении трехлетнего срока начинает платить аренду собственнику.

Со слов стороны истца, в течение первых трех лет, ФИО4 никто не беспокоил, ссылаясь на условия устного соглашения. В последующем, при прошествии трех лет в связи с просьбой ФИО4 был пролонгирован до пяти лет, так же устно. После истечения пяти лет ответчик ФИО4 должен был начать платить арендную плату. По декабрь 2018 г. арендная плата не уплачена с 2009 г., здание не возвращено собственнику.

Ответчик ФИО4, в свою очередь, рассказал в суде об иных условиях настоящего соглашения, ссылаясь на то, что действительно было устное соглашение в 2007 г., что он сносит дом и строит новое помещение для магазина. После того, как он полностью возместит все расходы, потраченные на магазин, тогда он должен был начинать платить арендную плату. Через год после указанного устного соглашения умер ФИО11 М., хозяин земельного участка, с которым у него состоялся такой договор.

Никаких соглашений по поводу срока он ни с покойным, ни с его супругой не заключал. Строительство магазина обошлось ему не в маленькую сумму, ушло около 1800000 тысяч рублей. В магазине большая территория, построил он его с нуля, имеется подвальный этаж, санузел, отопление. На строительство и обустройство магазина ушло много времени и по настоящее время, декабрь 2018 г., до сих пор он не возместил все потраченное. Договор с ФИО13 М. был следующего содержания. ФИО4 построит магазин, начнет зарабатывать, тогда будет поставлен вопрос о том, либо ФИО9 покупает землю, либо ФИО10 покупает магазин.

Никакого другого соглашения между ними не было. И сейчас невозможно доказать обратное, так как покойный мертв, а больше свидетелей их разговора не было.

В 2014 г. ФИО5, брат ФИО8, отец ФИО7 принес ему подписать договор непонятного содержания. Чтоб избавиться от назойливого ФИО5 он эту бумагу подписал, он подписал этот документ, так как там было условие о полном возмещении ему расходов на строительство здания. Он подписал бумагу, рассчитывая, что ФИО13 возместит расходы на строительство. Договор аренды он не заключал.

Ничего он ФИО13 Р.М. в качестве арендной платы не должен, здание ее, собственником является она, он это не отрицает. По возмещении расходов на строительство, он здание вернет хозяйке.

Таким образом, при разрешении данного спора, с учетом изложенных выше показаний сторон, необходимо установить юридически значимое обстоятельство по делу - заключение договора аренды помещения, был ли действительно заключен такой договор, для определения обязательств сторон, вытекающих из договора аренды.

В суд представлен договор аренды ( л. д. 7). Дословно из указанного документа усматривается следующее (орфография и пунктуация документа полностью совпадают с подлинником):

ДОГОВОР АРЕНДЫ. <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ Мы, нижеподписавшиеся, в лице ФИО4 _ _ _ _ _ _ _ _ _ именуемый в дальнейшем «арендатор» и ФИО2, паспор _ _ _ _ _ _ _ _ _ заключили между собой настоящий договор о нижеследующем:

Установить расходы на строительство магазина в размере одного миллиона рублей, установленной независимой экспертизой комиссией по тарифам на май 2014 г.

Арендную плату производить из цен сложившихся на 30 май 2014 г. за 1 м2 с учетом места расположения.

«Арендатор» обязуется производить арендную плату по тарифу, сложившийся на данный период, со со дня погашения расходов на строительство. (зачеркивание, текст не разборчив).

Началом погашения расходов на строительство считать день ввода магазина, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ Тариф арендной платы считать тариф, сложившийся на ДД.ММ.ГГГГ

«Арендатор»обязуется производить арендную плату не позднее 25 го числа текущего месяца. «Арендодатель» обязуется за 1 месяц уведомить арендатора в случае изменений условий договора. Все споры между сторонами рассматриваются в мировом или арбитражном суде.

«Арендодатель» подпись, «Арендатор» подпись.

При анализе настоящего документа, суд приходит к следующим выводам.

Согласно общим положения о договоре аренды, статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Согласно ст. 607 ГПК РФ 1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 651 ГК РФ

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, из анализа действующего законодательства, регулирующего нормы права об аренде, закон предусматривает следующие существенные условия договора аренды нежилого помещения (т.е. условия, без согласования которых договор считается незаключенным):

1. Стороны договора (ст. ст. 432, 606 ГК РФ) и их реквизиты.

2. Объект аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

3. Размер арендной платы.

    Передачу нежилого помещения арендодателем и принятие его арендатором следует осуществлять аналогично установленному законодательством порядку передачи зданий и сооружений — по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Исходя из требований п. 2 ст. 611 ГК РФ нежилое помещение должно быть передано арендодателем арендатору со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Это могут быть, например, ключи, пропуска и т.д., позволяющие пройти в здание, сооружение и (или) помещения в них.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Ответчиком по встречному иску ФИО13 Р.М. не представлено доказательств того, что условия договоров аренды здания и части земельного участка были согласованы с ФИО4, ей, ее отцом, либо другим уполномоченным лицом.

В документе от ДД.ММ.ГГГГ все существенные условия договора аренды, которые должны быть указаны в надлежаще составленном договоре аренды, согласно российскому законодательству, отсутствуют.

Первое существенное условие - стороны договора аренды. В договоре как стороны указаны ФИО4 (без отчества, даты и года рождения, адреса места жительства) и ФИО2 (без имени и отчества, даты и года рождения, адреса места жительства) ФИО2, сторона арендодатель. Ее правовое положение не установлено, не указано, в своих ли интересах она выступает, либо представляет интересы дочери, является ли собственником, если является то на основании чего. Из материалов дела видно, что речь идет о матери истицы ФИО17, ФИО2.

Однако, ФИО2 не является и не являлась на момент заключения договора (май 2014 г.) собственником арендуемого помещения, полномочий от собственника ей не передано, она не действует на основании доверенности.

Кроме того, в графе «подпись», стоит подпись ФИО5. Это обстоятельство стороной ФИО13 Р.М. не оспаривается, ФИО5, представитель ФИО13 Р.М., в суде заявил, что подпись его и он поставил свою подпись в договоре от ДД.ММ.ГГГГ

Даже если принять во внимание, что ФИО2 представляла интересы своей дочери ФИО13 Р.М., и та устно предоставила возможность дяде и матери расписаться от своего имени на договоре от ДД.ММ.ГГГГ, заключив договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, то и в этом случае она просто не могла ни сама подписать договор, ни делегировать свои права матери и дяде.

То обстоятельство, что ФИО13 Р.М. не могла подписывать договор аренды земельного участка и строения, находящегося на нем, в мае 2014 г. подтверждается следующими документами.

Как усматривается из исследованных в ходе судебного разбирательства, свидетельств о государственной регистрации права собственности ФИО13 Р.М., ее права на участок и строение были зарегистрированы только ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ соответственно.

Истцом представлена в суд копия технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ Он ссылается на то, что на период ДД.ММ.ГГГГ (момент составления техпаспорта) собственником был отец истицы, а так как он умер, то его наследница и дочь.

Суд относится к данному доказательству критически, так как в суде установлено, что право собственности за ФИО13 Р.М. зарегистрировано только ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, на момент заключения сделки, в мае 2014 г. ФИО13 М.М. собственником здания не являлась, потому и не могла в указанный период заключать любые соглашения в отношении построенного здания.

Вследствие чего, существенное условие договора аренды о сторонах договора, заключающих сделку, нарушено.

Второе существенное условие договора аренды- объект аренды. Из текста договора вообще не усматривается о каком именно здании либо земельном участке идет речь, не указаны характеристики объекта аренды (населенный пункт, адрес, площадь строения и т. д.).

Третье существенное условие- размер арендной платы также не указан. Из текста усматриваются не четкие характеристики размера арендной платы. Дословный текст договора аренды следующий- «по тарифу, сложившийся на данный период, со со дня погашения расходов на строительство. (зачеркивание, текст не разборчив). Началом погашения расходов на строительство считать день ввода магазина, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ Тариф арендной платы считать тариф, сложившийся на ДД.ММ.ГГГГ».

Такая формулировка арендной платы, не соответствует ГК РФ, так как в соответствии со ст. 614 ГПК РФ 2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды

Договор от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует статье 614 ГК РФ, формулировка арендной платы, указанная в арендном договоре, не соответствует требованиям закона. Плата должна быть четко определена, в договоре отсутствуют надлежащим образом оформленные и обговоренные условия о выплате арендной платы.

Помимо вышеназванных условий, в соответствии с ч. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Это условие также сторонами не соблюдено.

Таким образом, в суде установлено, что ни одно из существенных условий, необходимых для заключения договора аренды, между сторонами не было соблюдено.

В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом установлено, что существенные условия договора аренды не были соблюдены при заключении договора от ДД.ММ.ГГГГ

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, а также иными способами, предусмотренными законом. Возможность предъявления иска о признании договора незаключенным вследствие отсутствия в нем существенных условий предусмотрена статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с частью 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Таким образом, существенные условия договора аренды не были соблюдены при заключении договора от ДД.ММ.ГГГГ

В связи с чем суд признает договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ не заключенным. Истцом заявлено требование о признании договора заключенным (состоявшимся). В связи с чем требование истицы ФИО13 Р.М. о признании договора от ДД.ММ.ГГГГ действительным, подлежит отклонению.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

1.1) из решений собраний в случаях, предусмотренных законом;

(пп. 1.1 введен Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 302-ФЗ)

2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;

3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;

4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;

5) в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности;

6) вследствие причинения вреда другому лицу;

7) вследствие неосновательного обогащения;

8) вследствие иных действий граждан и юридических лиц;

9) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Таким образом, по договору от ДД.ММ.ГГГГ у сторон взаимных прав и обязанностей возникнуть не может, так как они возникают только из договоров и иных сделок. В данном случае договор заключен не был и обязательств у сторон не возникло.

Принимая во внимание, что договор аренды признан незаключенным, оснований для взыскания арендной платы в рамках данного договора не имеется.

В связи с чем требования истицы о взыскании суммы за аренду здания, государственной пошлины подлежат отклонению.

Требования истицы о передаче ей в собственность своего помещения подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктами 34 и 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, а также, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В суде установлено, что ФИО13 Р.М. является собственником здания, имеющего, в настоящее время, кадастровый №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 05:36:000008:371.

Свидетельства о праве собственности на жилой дом (в котором и расположен магазин) и земельный участок исследованы в ходе рассмотрения дела ( л.д. л.д. 9-10).

Таким образом, исковые требования о возврате здания ( передачи здания собственнику путем передачи ключей) подлежит удовлетворению.

Касательно требований по встречному иску ответчика (истца по встречному) ФИО4 о возмещении расходов, произведенных на постройку здания, имеющего, в настоящее время, кадастровый №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 05:36:000008:371.

При подаче настоящего заявления, истец по встречному иску ФИО4 (ответчик по первоначальному) ссылается на соглашение между покойным ФИО13 М., о том, что по устной договоренности обещал построить здание, которое в последующем выкупит у собственника земельного участка, либо выкупит земельный участок. И право требования возмещения ущерба на строительство здания магазина у него возникло только после приобретения права собственности на это здание. Из его пояснений усматривается, что ФИО4, за счет собственных денежных средств возведено здание, которое используется под магазин, и данные обстоятельства не оспариваются сторонами. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения строения и другое вновь создаваемое имущество возникает с момента такой регистрации. ФИО13 Р.М. зарегистрировала право собственности на указанное здание о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись №. Согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. ФИО4 представил в суд расчет суммы понесенных на строительство расходов на общую сумму 1 838 000 рублей.

Действительно, согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Несмотря на то, что по материалам дела, указанное строение идет как «магазин» между сторонами и ни одна из сторон это обстоятельство не оспаривает, юридически это «жилой дом», так как в свидетельстве о праве собственности регистрирующими органами ему дана именно такая юридическая классификация.

Поэтому по рассмотрению требований о взыскании суммы понесенных расходов суд рассматривает это строение как жилой дом.

В соответствии с п. 4, 5 Постановления Пленума Верховного суда СССР от ДД.ММ.ГГГГ № «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда СССР от ДД.ММ.ГГГГ N 14) индивидуальное жилищное строительство осуществляется в целях обеспечения жилой площадью тех граждан и членов их семьи, которым в установленном порядке предоставлен в бессрочное пользование земельный участок для строительства дома. Поэтому участие посторонних для застройщика лиц в строительстве дома не может служить основанием для признания за ними права собственности на часть построенного дома. Эти лица вправе требовать возмещения собственником дома произведенных ими затрат. В отдельных случаях с учетом всех обстоятельств дела суды могут признать за указанными лицами право собственности на часть дома. При этом необходимо тщательно проверять действительные отношения сторон, устанавливать причины, по которым строительство дома производилось с участием лиц, претендующих на признание за ними права собственности на часть дома, имелась ли между сторонами договоренность о создании общей собственности на дом.

В обоснование заявленных требований истцом по встречному иску (ответчиком) не был представлен договор на выполнение каких-либо строительных работ, не представлены различные кассовые чеки, квитанции, договоры на выполнение работ и другие письменные доказательства, подтверждающие факт приобретения истцом в период 2007-2009 годов различных строительных материалов, договоров на выполнение работ и услуг по отделке спорного дома и другие доказательства.

Требования ФИО4 удовлетворению не подлежат, поскольку они не подтверждают заявленные истцом требования.

Истцом не предоставлены доказательства того, что между сторонами, либо между истицей, прежним собственником дома, имелась договоренность о строительстве нового жилого дома, что именно ФИО4 должен был его построить. Им не представлены доказательства и того, что приобретенные им строительные материалы были использованы на строительство дома.

Кроме того, согласно ст. 307 ГК РФ Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Принимая во внимание, что между сторонами не состоялся договор аренды, суд признал его не состоявшимся, и иных оснований для возникновения обязательства по уплате возмещения за построенное здание ФИО4 от ФИО13 Р.М. между сторонами не возникло.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Никакого предусмотренного Гражданским Кодексом РФ, договора между сторонами, по которому бы ФИО4 имел бы право взыскивать сумму за построенное строение, между сторонами не заключено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что требования ФИО4 о взыскании 1 838 000 рублей с ФИО13 Р.М. не основаны на законе и подлежат отклонению

ФИО4 заявлены требования о взыскании с ФИО13 Р.М. издержек, связанных с рассмотрением дела. В обоснование своего требования ФИО4 представил квитанцию № от ДД.ММ.ГГГГ, выданную ООО «Дагестанский центр независимой экспертизы» согласно которой последний оплатил денежную сумму в размере 10000 рублей, в качестве суммы, подлежащей выплате эксперту за производство судебной строительно-технической экспертизы.

ФИО4 так же представлена в суд квитанция № от ДД.ММ.ГГГГ, выданная ООО «Республиканский центр судебной экспертизы», согласно которой ФИО4 оплатил денежную сумму в размере12 000 рублей, в качестве суммы, подлежащей выплате эксперту за производство судебной экспертизы №.

ФИО4 так же представлена в суд квитанция об уплате государственной пошлины на сумму 17 390 р.

Стороной истца ФИО13 Р.М. представлена квитанция на сумму 15 451 рубля. Указанную сумму истец просит взыскать с ФИО4

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела относятся суммы, подлежащие выплате экспертам. Согласно п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Указанные взаимные требования сторону суд распределяет следующим образом.

Согласно ст. 98 ГПК РФ Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Суд решает вопрос о распределении судебных расходов пропорционально удовлетворенным требованиям. Первой стороной (истец ФИО13 Р.М.) заявлены требования о взыскании госпошлины 15 451 рубля и оплату на услуги представителя в размере 30 000 тысяч (договор на получение 15 000 рублей на услуги представителя в деле).

Истец ФИО13 Р.М. просит взыскать на услуги представителя 30 000 рублей. Распиской о получении задатка представителем ФИО19 подтверждено 15 000 рублей. В суде представитель истца подтвердил, что получил задаток от ФИО13 Р.М. в размере 15000 рублей.

Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Суд считает, что подлежат удовлетворению требования о взыскании за представительские услуги в размере 8000 (восьми) тысяч рублей в пользу ФИО13 Р.М.

Второй стороной (ответчиком ФИО4) заявлены требования о взыскании государственной пошлины в размере 17390 рублей и 22 000 на услуги эксперта (квитанции на суммы 10 000 рублей (квитанция от ДД.ММ.ГГГГ) и 12000 рублей (квитанция от ДД.ММ.ГГГГ в деле) за проведенные экспертизы. Обе суммы подтверждены квитанциями.

Суд считает, что указанные государственные пошлины были оплачены, исходя из суммы иска о взыскании по встречному иску 1 800 000 рублей (л.д. 32) и 2 048 475 рублей по основному иску (л.д. 5). В связи с тем, что в обоих исках отказано, то и требования об уплате государственной пошлины по взысканию обеих сумм также подлежат отклонению.

По этому же основанию, в связи с отказом в удовлетворении основного и встречного иска о взыскании сумм, требования о взыскании с ФИО13 Р.М. оплаты за проведенную экспертизу по двум квитанциям № от ДД.ММ.ГГГГ, выданную ООО «Дагестанский центр независимой экспертизы» № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ООО «Республиканский центр судебной экспертизы», подлежат отклонению.

Таким образом, требования истца ФИО13 Р.М. в части передать (возвратить) помещение, взыскать расходы на представителя частично и требования ответчика ФИО4 о признании договора не заключенным суд удовлетворяет. Остальные исковые требования и истца, и ответчика суд отклоняет.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд                               РЕШИЛ:

        Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

        Возвратить (передать) здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 05:36:000008:371, расположенном по адресу: <адрес> ФИО1 путем передачи ключей от здания ФИО4 ФИО1.

        В удовлетворении требований о признании договора от ДД.ММ.ГГГГ действительным, о взыскании с ФИО4 в пользу ФИО1 4 908 288 (четырёх миллионов девятьсот восьми тысяч двухсот восьмидесяти восьми) рублей, государственной пошлины в размере 15 451 рубля отказать.

        Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 8000 рублей на услуги представителя.

Встречные исковые требования ФИО4 удовлетворить частично.

Признать незаключенным договор аренды части земельного участка с кадастровым номером 05:36:000008:371, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1.

Признать незаключенным договор аренды здания, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 05:36:000008:371, расположенном по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1.

В удовлетворении требований ФИО4 о взыскании с ФИО1 1 838 000 (одного миллиона восьмисот тридцати восьми тысяч) рублей, государственной пошлины в размере 17390 рубля и взыскании суммы, уплаченной на проведение экспертизы в размере 22000 рублей отказать.

Отменить обеспечительные меры в виде наложения ареста на здание с кадастровым номером 05:36:000008:404, находящееся на земельном участке с кадастровым номером 05:36:000008:371, расположенном по адресу: <адрес> по вступлении настоящего решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Дагестан в течение одного месяца со дня вынесения в окончательной форме путём подачи жалобы в Хунзахский районный суд РД.

     Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ

         Судья                        А.К. Магомедова