Судебный акт #1 () по делу № 3а-11/2022 (3а-221/2021;) ~ М-241/2021 от 19.11.2021

Дело № 3а-11/2022 (№ 3а-221/2021)

73OS0000-01-2021-000256-36

Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 апреля 2022 года г.Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Кинчаровой О.Е.,

при секретаре Трошиной П.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Мирошниченко Ирины Юрьевны к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

Мирошниченко И.Ю. обратилась в суд с административным исковым заявлением к Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «ЦГКО») о признании незаконным решения ОГБУ «ЦГКО» № ОРС-73/2021/000986 от 29 сентября 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 30 000 кв.м, расположенного по адресу: *** в размере его рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 14 апреля 2021 года, равной 23 370 000 руб.

Требования мотивированы тем, она является собственником указанного земельного участка.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена в размере 84 726 865 руб. 08 коп.

Согласно отчету об оценке № ООКИ 290/04-21/1 рыночной стоимости земельного участка от 24 августа 2021 года, составленному оценщиком ООО «Независимость», рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 14 апреля 2021 года составила 23 370 000 руб.

Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» №ОРС-73/2021/000986 от 29 сентября 2021 года по результатам рассмотрения заявления Мирошниченко И.Ю. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия отчета об оценке положениям законодательства об оценочной деятельности.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц были привлечены ФГБУ «ФКП Росреестра», оценщик Павловская Е.А.

Определением Ульяновского областного суда от 12 апреля 2022 года произведена замена административного ответчика Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области его правопреемником Министерством имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области.

Мирошниченко И.Ю. в ходе судебного разбирательства уточнила требования административного иска, просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 14 апреля 2021 года в размере 15 613 500 руб.

В судебном заседании представитель административного истца Мирошниченко И.Ю. – Глазова И.В. уточненный административный иск поддержала, указав, что выводы заключения эксперта ФБУ Ульяновской лаборатории судебной экспертизы № 1939/03-4 от 22 марта 2022 года, ею не оспариваются.

Представитель ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» Павлова Е.В. в судебном заседании заявленные требования не признала, считая решение учреждения законным, а представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости земельного участка подлежащим отклонению ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Выразила несогласие учреждения с заключением судебного эксперта №1939/03-4 от 22 марта 2022 года в рамках исследования отчета об оценке, поскольку позиция эксперта по первому вопросу является его субъективным мнением и основывается на личных суждениях. Является неверной позиция эксперта относительно того, что технические ошибки либо формальные нарушения, допущенные оценщиком, не влекут правовых последствий. Эксперт выходит за рамки рассматриваемого отчета, ссылаясь на информацию, которой в отчете об оценке не имеется.

По второму вопросу указанная экспертом информация, указанная в расчетной таблице относительно количества введенных корректировок, содержит некорректные данные.

Требование об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения уполномоченного органа.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен, в возражениях на административный иск указал на то, что решение по делу оставляет на усмотрение суда.

Представители Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, Управления Росреестра по Ульяновской области, Правительства Ульяновской области, ООО «Независимость», Павловская Е.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Выслушав доводы лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Судом установлено, что Мирошниченко Ирина Юрьевна является с 10 января 2018 года собственником земельного участка с кадастровым номером ***, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для проектно-изыскательских работ под строительство торгово-выставочного зала, сервисного центра, магазина и склада запасных частей, для иного использования, площадью 30 000 кв.м, расположенного по адресу: ***.

Приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020 года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области» кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2020 года в размере 84 726 865 руб. 08 коп.

Как следует из возражений на административный иск ФГБУ «ФКП Росреестра», 23 июля 2021 года в ЕГРН в соответствии с актом ОГБУ «ЦГКО» об утверждении результатов определения кадастровой стоимости от 20 июля 2021 года была внесена кадастровая стоимость земельного участка в размере 79 643 253 руб. 18 коп., при этом датой определения и начала применения данной кадастровой стоимости является 1 июля 2021 года.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее – архивные сведения).

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей установленных законодательством.

Поскольку с учетом кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, определенной по состоянию на 1 января 2020 года в размере 84 726 865 руб. 08 коп., рассчитываются налоговые платежи за земельный участок за период с 1 января по 30 июня 2021 года, а в силу пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости, налоговые платежи подлежат перерасчету, соответственно, разрешение заявленных требований и установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере рыночной стоимости по состоянию на 14 апреля 2021 года будет являться основанием для перерасчета налога, подлежащего уплате Мирошниченко И.Ю., на земельный участок за указанный период.

Согласно отчету об оценке № ООКИ 290/04-21/1 рыночной стоимости земельного участка от 24 августа 2021 года, составленному оценщиком ООО «Независимость», рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 14 апреля 2021 года составила 23 370 000 руб.

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П установлена дата перехода к применению на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января 2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 11 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки».

Материалами дела подтверждено, что 30 августа 2021 года Мирошниченко И.В. обратилась в ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке № ООКИ 290/04-21/1 рыночной стоимости земельного участка от 24 августа 2021 года, составленный оценщиком ООО «Независимость» Павловской Е.А., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 14 апреля 2021 года составила 23 370 000 руб.

Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» от 29 сентября 2021 года № ОРС-73/2021/000986 по результатам рассмотрения указанного заявления Мирошниченко И.В. отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Причинами принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке №ООКИ 290/04-21/1 рыночной стоимости земельного участка от 24 августа 2021 года явилось следующее:

1. На титульном листе и на стр. 6 отчета об оценке указаны разные местоположения оценочной организации. Нарушен п. 5 ФСО№ 3.

2. Задание на оценку (стр. 5 отчета об оценке) не содержит сведения о правах на объект оценки. Нарушен п.п. «б» п. 21 ФСО № 1.

3. На стр. 6 отчета об оценке приведен применяемый Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО№ 4)». Нарушены п. 5 ФСО № 3.

4. При указании сведений о квалификационном аттестате в области оценочной деятельности оценщиком приведены сведения о номере аттестата № 004293-1 от 06.03.2018 на стр. 6 отчета об оценке, в приложении к отчету об оценке содержится копия аттестата № 0026813-1от 27 июля 2021 года, стр. 116 отчета об оценке. Нарушены п.п. «г» п. 8 ФСО № 3, п.п. «д» п. 8 ФСО №3.

5. На стр.27 отчета об оценке оценщик относит объект оценки к сегменту рынка земельных участков, предназначенных для производственных объектов. На стр. 34 отчета об оценке оценщик относит объект оценки к сегменту земельных участков коммерческого назначения. Нарушен п. 5 ФСО № 3.

6. В отчете об оценке отсутствуют скрины, копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. Нарушен п. 11 ФСО № 3.

7. В нарушение п.п. «г» п. 11 ФСО № 7 факторы, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, указанные на стр. 33 отчета об оценке, не содержат интервалов значений.

8. Оценщик ссылается на рыночные данные по землям населенных пунктов под коммерческое использование от специалистов ведущих риэлторских компаний города Ульяновска, но не приводит в подтверждение копий использованных материалов. Нарушен п. 11 ФСО № 3.

9. Не сопоставимы по назначению (виду разрешенного использования) выбранные оценщиком объекты-аналоги № 1 и № 3 с объектом оценки, указанные объекты-аналоги не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка земельных участков и несопоставимы с ним по ценообразующим факторам, а, следовательно, не могут использоваться для целей исследования сегмента рынка объекта оценки. Нарушены п. 10 ФСО № 7 и п. 5 ФСО № 3.

10. Площадь земельного участка аналога № 3 составляет 5563 кв.м, а оценщик применяет для расчета рыночной стоимости площадь объекта-аналога № 3 в размере 5500 кв.м. Нарушены п. 5 ФСО № 3.

Порядок, сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не оспаривается.

Поскольку оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «ЦГКО» принято по результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом в целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОГБУ «ЦГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Ульяновской лаборатории судебных экспертиз Министерства юстиции Российской Федерации.

Поскольку изначально административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке №ООКИ 290/04-21/1 рыночной стоимости земельного участка от 24 августа 2021 года, составленного оценщиком ООО «Независимость» Павловской Е.А., судом перед судебным экспертом был поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки».

Иное бы противоречило части 16 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, из которой следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Заключение эксперта № 1939/03-4 от 22 марта 2022 г., выполненного экспертом ФБУ Ульяновской лаборатории судебной экспертизы ***, содержит следующие выводы.

В отчете об оценке №ООКИ 290/04-21/1 рыночной стоимости земельного участка от 24 августа 2021 года, составленном оценщиком ООО «Независимость» Павловской Е.А., выявлены:

I. Технические ошибки, допущенные оценщиком, которые не являются нарушениями, а именно:

1) оценщик ссылается на стандарты разных организаций: на стр. 5,6 – СМАО, стр. 8 – Экспертный совет; Стандарты и правила оценочной деятельности Ассоциации «СРОО «ЭС», реквизит документа отсутствует.

II. Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, которые не повлияли на итоговую величину стоимости объекта оценки, а именно:

2) оценщиком указаны основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, но не приведены интервалы значений (нарушение п.11 ФСО № 7);

3) копии интернет страниц прилагаются, но использована информация закрытой базы данных (аналог 1, 2 стр. отчета 109, 111), что не подтверждает достоверность информации (нарушение п. 11 ФСО № 3).

Перечисленные нарушения относятся к нарушениям формальных требований законодательства об оценочной деятельности (нарушение требований, прямо указанных в законодательстве об оценочной деятельности, но не оказывающих никакого влияния на итоговую величину стоимости объекта оценки).

III. Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:

4) оценщиком обозначены права, указанные в выписке ЕГРН, но не отражены и не учтены при расчете ограничения, а именно: согласно выписке из ЕГРН от 6 февраля 2021 года – в пределах исследуемого участка расположены три объекта недвижимости с кадастровым номером *** – водопровод технический и фекальная канализация; согласно градостроительному плану – красная линия, по данным публичной кадастровой карты - охранная зона объекта ВОЛС К-746; часть исследуемого участка попадает в санитарно-защитную зону; а весь участок находится в шумовой зоне аэропорта и зоне воздушного подхода к аэродрому.

5) оценщиком проанализирован рынок; но учитывая количественные и качественные характеристики оцениваемого участка не верно определен сегмент рынка, к которому может принадлежать объект оценки, следовательно, анализ фактических данных о ценах, предложений, выполнен тоже не в том сегменте.

Также усматривается противоречие в изложенных фактах на стр. 33 в таблице, оценщиком представлены ценообразующие факторы для земель под индустриальную застройку; на стр. 34 по ценообразующим факторам и степени их влияния на стоимость оценщик делает ссылку на информацию по землям под коммерческое использование;

6) были учтены не все отличия аналогов, по отношению к объекту оценки (не учтены необходимые корректировки: местоположение, разрешенное использование, абсолютно разные аналоги – объект в п. Мирном и по ул. Герасимова);

7) оценщиком не была уточнена площадь участка аналога № 3 (при расчете во внимание принималась площадь - 5500 кв.м; согласно публичной кадастровой карте площадь составляет – 5563 кв.м.

Выявленные нарушения не соответствуют:

- п. 8 ФСО № 7, согласно которому задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую информацию: «права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав»,

- п.п. 4, 5 ФСО №3 в части нарушения принципа существенности (предоставлена не вся существенная информация: не указано обременение),

- ФСО № 7 в части:

- п. 22 п.п. «б», согласно которому в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам;

- п. 10, согласно которому для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, и как следствие:

- п. 5 ФСО № 3, предусматривающий, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов,

- ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ, определяющей, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

IV. В части выявленных ОГБУ «ЦГКО» причин, послуживших основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости эксперт считает:

По п. 1 Решения:

Нарушений, повлиявших на стоимость объекта, не выявлено. Возможно оценщиком допущена техническая ошибка (опечатка).

По п. 2 Решения:

При оценке объекта оценщиком учтено право собственности, и отражено в отчете. Противоречий в правах, подлежащих оценке, и правах, которые были учтены оценщиком, - не выявлено, следовательно, нарушение отсутствует.

По п. 3 Решения:

Указанный стандарт ФСО № 4 указан оценщиком на стр.12, в разделе Федеральные стандарты оценки, а не на стр. 6, как указано в Решении ОГБУ «ЦГКО» от 29.09.21 № ОРС-73/2021/000986.

В п. 5 ФСО № 3, на который ссылаются сотрудники ОГБУ «ЦГКО» - отсутствуют какие-либо ограничения на применение ФСО №4, поэтому нарушений допущенных оценщиком при приведении им в отчете данного стандарта – не выявлено.

По п. 4 Решения:

Нарушений, повлиявших на стоимость объекта – не выявлено, так как в вышеперечисленных нормативах (п.п. «г» п. 8 ФСО№ 3), на которые ссылаются сотрудники ОГБУ «ЦГКО», требования к указанию сведений о квалификационном аттестате отсутствуют. Данную информацию возможно получить в открытом доступе, так как данные сведения являются открытыми. Указание в отчете на предыдущий аттестат не свидетельствует о нарушении законодательства.

По п. 5 Решения:

Нарушение п. 5 ФСО № 3 имеется (вышеуказанный п. 5 выявленных экспертом нарушений).

По п. 6 Решения:

Нарушений п. 11 ФСО № 3 не выявлено, так как в отчете имеются скрины содержания Справочников с указанием на источник и автора (Справочник оценщика под редакцией Л.А.Лейфера).

По п.7 Решения:

Имеется нарушение формальных требований законодательства об оценочной деятельности, не влияющее на стоимость объекта.

По п. 8 Решения:

Имеется нарушение формальных требований законодательства об оценочной деятельности, не влияющее на стоимость объекта.

По п. 9 Решения:

Нарушение п. 10 ФСО № 7, п. 5 ФСО №3 имеется (вышеуказанные пункты 5, 6 выявленных экспертом нарушений).

По п. 10 Решения:

Нарушение п. 5 ФСО №3 имеется, так как оценщиком не была уточнена площадь участка аналога № 3 (при расчете во внимание принималась площадь 5500 кв.м, согласно публичной кадастровой карте площадь составляет- 5563 кв.м.

Учитывая вышеизложенное, при составлении отчета об оценке № ООКИ 290/04-21/1 от 24 августа 2021 года оценщиком соблюдены требования законодательства об оценочной деятельности, предъявляемые к форме и содержанию отчета и к описанию объекта оценки.

Учитывая специфику оцениваемого объекта, объекты-аналоги подобраны неверно.

В методах расчета, которые повлияли на стоимость, допущены нарушения.

Информация, использованная оценщиком, является проверяемой, достоверной, но недостаточной, из-за чего: факторы, влияющие на стоимость оцениваемого участка, были определены не корректно и не в полном объеме, что повлияло на итоговую стоимость объекта недвижимости.

При выполнении математических действий ошибок не выявлено.

Согласно заключению эксперта № 1939/03-4 от 22 марта 2022 года, выполненному экспертом ФБУ Ульяновской лаборатории судебной экспертизы ***, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью 30 000 кв.м, расположенного по адресу: ***, полученная подходом по сравнимым продажам, по состоянию на 14 апреля 2021 года составляла 15 613 500 руб.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки: Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61.

Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение № 1939/03-4 от 22 марта 2022 года подготовлено судебным экспертом ***, обладающей правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности, он обладает достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется.

Проводя анализ рынка, экспертом по определенному алгоритму произведена выборка объектов-аналогов с использованием следующих параметров: местоположение земельного участка, категория земель, передаваемые права, разрешенное использование, площадь объекта, форма земельного участка, наличие коммуникаций либо иных особенностей, стоимость, обременения (ограничения), дата размещения информации.

Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7. Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.

Согласно пункту 11 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В экспертном заключении представлена таблица, содержащая анализ предложений продажи земельных участков, в которой указаны конкретные ссылки на используемые источники информации об объектах-аналогах, что соответствует требованиям ФСО № 3, а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая экспертом, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласно подпункту «д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В процессе проведения анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения корректировки на торг, на передаваемые права, на площадь, поправка на месторасположения участка, на благоустройство территории, правка на обременение участка, информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении, с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования необходимости их применения.

Суд приходит к выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте оценки с указанием их количественных и качественных характеристик, проведен анализ рынка, приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и объективные результаты при оценке рыночной стоимости.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы, суду представлено не было.

Представителем административного истца указанное заключение эксперта и его выводы не оспариваются.

Представителем административного ответчика не приведено доводов, опровергающих правильность выводов заключения судебной экспертизы, в том числе и в части определения размера рыночной стоимости земельного участка на дату оценки.

Таким образом, судебная экспертиза подтвердила факт несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности. В связи с этим решение ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании представленного истцом отчета об оценке является законным и обоснованным.

При этом, принимая во внимание вывод заключения судебной экспертизы о размере рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на 14 апреля 2021 года, равном 15 613 500 руб., который не опорочен, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 14 апреля 2021 года в указанном размере.

Доводы представителя ОГБУ «ЦГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой, проведенной в рамках административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которые направлены на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении административного искового заявления Мирошниченко Ирины Юрьевны к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» в части признания незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № ОРС-73/2021/000986 от 29 сентября 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 30 000 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 14 апреля 2021 года в размере 15 613 500 руб.

Датой обращения с настоящим административным исковым заявлением считать 17 ноября 2021 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.Е.Кинчарова