Судебный акт #1 (Решения) по делу № 2-4579/2014 ~ М-3556/2014 от 22.04.2014

Дело № 2 – 4579/2014

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Тюмень 05 июня 2014 года

Ленинский районный суд г. Тюмени в составе

председательствующего судьи Гневышевой М.А.,

при секретаре Цыреня Т.Ю.,

с участием представителя истца Кремлева ФИО представителя ответчика Корикова ФИО.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ахметшиной ФИО к ОАО «<данные изъяты>» о признании договора недействительным в части, взыскании излишне уплаченных денежных средств, компенсации морального вреда, судебных расходов, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Истица обратилась в суд с иском к ответчику с требованиями о признании недействительным (ничтожным) пункта 2.8. договора № от ДД.ММ.ГГГГ года, взыскании излишне уплаченных по договору денежных средств в сумме 60 060 руб., компенсации морального вреда в сумме 20 000 руб., расходов по оплате услуг представителя в сумме 15 000 руб., расходов по нотариальному оформлению доверенности в сумме 1 200 руб., штрафа, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<данные изъяты>» и ОАО «<данные изъяты>» (далее – ОАО «<данные изъяты>») был заключен договор участия в долевом строительстве №, со сроком сдачи объекта в ДД.ММ.ГГГГ г. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<данные изъяты>» и Ахметшиной ФИО был заключен договор № об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства. Согласно п.2.2 договора объектом долевого строительства является 3-комнатная квартира, проектной площадью 98,96 кв.м., в том числе общей проектной площадью без учета лоджий и балконов 97,34 кв.м., стоимостью 3 796 260 руб. Согласно техническому паспорту жилого помещения, выданному Тюменским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», общая площадь квартиры составляет 95,80 кв.м., что на 1,54 кв.м. меньше, чем указано в договоре. Согласно п. 4 ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. В силу п. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. В связи с чем, на основании п. 1. ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей» истец вправе требовать соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги) на 60 060 руб. согласно следующего расчета: цена одного квадратного метра квартиры общей площадью 97, 34 кв.м. и стоимостью 3 796 260 руб. составляет 39 000 руб. (3 796 260/97,34), соответственно размер излишне уплаченных денежных средств по договору составит 60 060 руб. (1,54*39000).

Истица в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, ее представитель по доверенности Кремлев ФИО в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в иске основаниям.

Представитель ответчика Кориков ФИО в судебном заседании исковые требования не признал в полном объеме, пояснив, что согласно п. 2.2 договора участия в долевом строительстве, общая площадь 3-комнатной квартиры, равная 98,96 кв.м., в том числе площадь без учета лоджий и балконов, равная 97,34 кв.м., является площадью по проекту. Согласно п. 2.8 договора участия в долевом строительстве площадь долевого строительства, указанная в п. 2.2 договора, может быть изменена согласно данным Тюменского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ». В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, а цена договора перерасчету не подлежит. Учитывая установленную ст. 421 ГК РФ свободу договора, п. 2.8. договора долевого участия не противоречит нормам законодательства, в частности п. 2. ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». По смыслу п. 3.1. договора участия в долевом строительстве стоимость объекта долевого участия (цена договора) определялась сторонами не исходя из стоимости квадратного метра жилого помещения. Помимо площади цена договора складывается и из других характеристик (срок сдачи дома, этаж, уровень комфортности дома, район расположения и т.д.). Стороны согласовали стоимость объекта долевого строительства как фиксированную сумму, не подлежащую изменению. Также пояснил, что при проектировании и строительстве многоквартирных жилых домов применяются строительные нормы и правила РФ СНиП 31-01-2003 «Здания и сооружения многоквартирные», принятые Постановлением Госстроя РФ от 23 июня 2003 года № 109, согласно пункту В.2 Приложения «В» к СНиП 31-01-2003, площадь открытых помещений (балконов, лоджий, террас) следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением) открытого помещения без учета площади, занятой ограждением. Жилищный кодекс РФ по иному определяет общую площадь жилого помещения. Согласно п. 5 ст. 15 ЖК РФ балконы не включаются в площадь квартиры. Таким образом, при проектировании и строительстве используются одни правила определения площади, а после создания жилого помещения его площадь подсчитывается и указывается в техпаспорте по другой методике и расхождения между проектной и фактической площадью неизбежны. Отклонение величины площади квартиры на 1,54 кв.м. не является отступлением от проекта и вызвано применением различных методов измерения. Кроме того, полагает, что законность пункта 2.8 договоров участия в долевом строительстве, заключенных с участниками долевого строительства по объекту ГП 1-1, установлена решением Арбитражного суда Тюменской области от 23.09.2013г. Требования о взыскании компенсации морального вреда полагает не подлежащими удовлетворению, взыскание штрафа также не является законным, поскольку в добровольном порядке ответчик предлагал истице вернуть излишне уплаченную сумму путем заключения дополнительного соглашения.

Заслушав пояснения представителей истицы и ответчика, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004г. № 214-ФЗ (далее – ФЗ № 214) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<данные изъяты>» и ОАО «<данные изъяты>» был заключен договор участия в долевом строительстве №, со сроком сдачи объекта в ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<данные изъяты>» и Ахметшиной ФИО. был заключен договор № об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства. Согласно п. 2.2 договора участия в долевом строительстве объектом долевого строительства является 3-комнатная квартира, проектной площадью 98,96 кв.м., в том числе общей проектной площадью без учета лоджий и балконов 97,34 кв.м., проектная площадь балкона (лоджии) 3,23 кв.м. (коэф. 0,5), расположенная на 10 этаже в 1-1-3 секции (3 подъезд) на площадке по счету слева-направо 1, строительный номер квартиры №, стоимость квартиры 3 796 260 руб. Оплата стоимости квартиры произведена истицей в полном объеме.

На основании передаточного акта объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ истице в собственность передана трехкомнатная квартира №, расположенная на 10 этаже, в подъезде № 3, общей площадью 95,820 кв.м., находящаяся по адресу: <адрес>. Право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за истицей ДД.ММ.ГГГГ года, что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права серии 72НМ № от ДД.ММ.ГГГГ., 72НМ № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 7 ФЗ № 214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1). В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора (ч. 2).

Из технического паспорта квартиры № №, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года, следует, что переданная истице квартира имеет общую площадь без учета балкона 95,80 кв.м., площадь балкона 3,20 кв.м.

Таким образом, разница общей площади по договору долевого участия и по данным БТИ составила 1,54 кв.м., при этом, данная разница определяется как с учетом площади балкона, так и без ее учета, исходя из следующего расчета: 97,34-95,80 и 98,94-97,4, где 98,94 кв.м. – площадь по договору с учетом лоджии (97,34+1,6 (лоджия 3,23 кв.м. с коэффициентом 0,5)); 97,4 кв.м. – площадь с учетом балкона по данным БТИ (95,80+1,6 (лоджия 3,20 кв.м. с коэффициентом 0,5)).

Пунктом 2.8. договора участия в долевом строительстве установлено, что площадь долевого строительства, указанная в п. 2.2 договора, может быть изменена согласно данным Тюменского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ». В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, а цена договора перерасчету не подлежит.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 168 ГК РФ в редакции, действующей на момент заключения договора, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 9 ст. 4 ФЗ № 214 к отношениям, вытекающим из договора долевого участия в строительстве, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части, не урегулированной этим Федеральным законом, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В силу ст. 5 ФЗ № в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

Согласно п. 1 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей» при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги), потребитель вправе по своему выбору предъявить одно из требований, предусмотренных данной нормой, в том числе соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги).

Используемое в названном Федеральном законе понятие «недостаток товара (работы, услуги)» раскрыто в абз. 8 Преамбулы к Закону, и под ним понимается несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.

В соответствии с ч 4. ст. 7 ФЗ № 214 условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Положения ст. 7 Закона РФ «О защите прав потребителей» также наделяют потребителя правом при наличии недостатков в переданном жилом помещении требовать соразмерного уменьшения цены договора.

На основании вышеизложенного, суд полагает, что п. 2.8. договора от ДД.ММ.ГГГГ о том, что при изменении площади квартиры цена договора перерасчету не подлежит, нарушает права и законные интересы участника долевого строительства, как потребителя, ограничивает право дольщика требовать соразмерного уменьшения стоимости приобретенной квартиры, что противоречит закону и влечет недействительность вышеуказанного условия договора в соответствии ч. 4 ст. 7 ФЗ № 214, ч. 1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей», поэтому в данной части исковые требования подлежат удовлетворению.

Доводы представителя ответчика о том, что законность пункта 2.8 договоров участия в долевом строительстве, заключенных с участниками долевого строительства по объекту ГП 1-1, установлена решением Арбитражного суда Тюменской области от 23.09.2013г., суд полагает ошибочными, поскольку данное решение не имеет преюдициального значения при рассмотрении данного дела, так как оно вынесено по результатам обжалования ответчиком предписания Управления Роспотребнадзора по Тюменской области, истица стороной по делу не являлась, вопрос о действительности п. 2.8. именно заключенного с истицей договора, как нарушающего ее права, как потребителя, не являлся предметом спора.

Под существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства по смыслу ст. 7 ч. 1 ФЗ № 214 следует понимать несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов.

Поскольку к числу обязательных требований, указанных в договоре долевого участия, заключенном между сторонами, относилось предоставление истице квартиры площадью 97,34 кв.м., то уменьшение общей площади квартиры является ухудшением качества квартиры, объект долевого строительства не соответствует условиям договора, проектной документации.

ДД.ММ.ГГГГ истица обратилась к ответчику с претензией о возврате излишне уплаченной суммы по договору в размере 60 060 руб., на что письмом № от ДД.ММ.ГГГГ ответчик ответил согласием и предложил обратиться к нему для заключения дополнительного соглашения, однако до настоящего времени денежные средства ответчиком не возращены, дополнительное соглашение между сторонами не заключено, в судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Таким образом, поскольку на основании представленных доказательств судом установлено, что площадь переданной ответчиком квартиры меньше оплаченной истицей стоимости, то суд пришел к выводу об обоснованности требований истицы и необходимости соразмерного уменьшения стоимости спорного объекта долевого строительства на сумму 60 060 руб., подлежащую взысканию с ответчика в пользу истицы, при этом, поскольку стоимость 1 кв.м. площади квартиры в договоре не была указана, то суд полагает возможным определить сумму излишне уплаченных по договору денежных средств из общей цены договора 3 796 260 руб. и общей площади квартиры, указанной в договоре – 97,34 кв.м. (3 796 260/97,34*1,54).

Суд полагает, что требования истицы о компенсации морального вреда, причиненного нарушением ее прав, как потребителя, основаны на законе и подлежат удовлетворению. В силу ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», ст.ст. 151, 1099-1101 ГК РФ суд находит заявленный истицей размер компенсации морального вреда завышенным, поэтому с учетом требований разумности и справедливости, принимая во внимание характер и объем причиненных истице нарушением ее законных прав, как потребителя, нравственных страданий, суд полагает возможным взыскать с ответчика компенсацию морального в размере 3 000 рублей.

В связи с неудовлетворением в добровольном порядке законных требований истицы, как потребителя, в силу п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» суд считает возможным взыскать с ответчика штраф в размере 50% от суммы, присужденной в пользу истицы, что составит 31 530 руб.

На основании ст. 100 ГПК РФ с ответчика в пользу истицы подлежат взысканию расходы по оплате услуг представителя, понесенные на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ. и подтвержденные распиской от ДД.ММ.ГГГГ. на сумму 15 000 руб., однако, учитывая сложность и длительность рассмотрения дела, объем и качество оказанных услуг, частичное удовлетворение иска, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в сумме 10 000 руб.

В соответствии со ст.ст. 94, 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истицы подлежат взысканию расходы по нотариальному оформлению доверенности в сумме 1 200 руб.

В силу ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход государства подлежит взысканию госпошлина пропорционально удовлетворенной части исковых требований в сумме 2 201, 80 руб.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 166, 168 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 4, 5, 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, ст.ст. 4, 7, 16, 29 Закона РФ «О защите прав потребителей», ст.ст. 3, 12, 56, 57, 67, 98, 100, 103, 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Ахметшиной ФИО – удовлетворить частично.

Признать недействительным (ничтожным) пункт 2.8. договора № от ДД.ММ.ГГГГ года.

Взыскать с ОАО «<данные изъяты>» в пользу Ахметшиной ФИО излишне уплаченные по договору денежные средства в сумме 60 060 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 3 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в сумме 10 000 рублей, расходы по нотариальному оформлению доверенности в сумме 1 200 рублей, штраф в сумме 31 530 рублей.

В остальной части иска – отказать.

Взыскать с ОАО «<данные изъяты>» государственную пошлину в сумме 2 201, 80 рублей в доход государства.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд через Ленинский районный суд г. Тюмени в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Решение в окончательной форме изготовлено и подписано судьей 10.06.2014г.

Председательствующий судья М.А. Гневышева