Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-658/2012 ~ М-540/2012 от 07.09.2012

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Дело № 2-658/2012 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 октября 2012 г. г. Нижние Серги

Нижнесергинский районный суд Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Первовой Е.В.

при секретаре ФИО5

рассмотрев гражданское дело № г. по иску Зубрина ФИО13 к администрации <адрес> о признании торгов недействительными, договора аренды незаключенным,

У С Т А Н О В И Л:

Зубрин А.А. обратился в суд с исковыми требованиями об оспаривании ненормативного акта органа местного самоуправления, признания торгов недействительными и признания договора от ДД.ММ.ГГГГ по их результатам незаключенным, поскольку считает действия администрации Нижнесергинского муниципального района незаконными, так как он, как арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок, он должен был быть извещен о факте, месте и времени проведения торгов в отношении арендуемого им объекта. Считает это существенным нарушением процедуры торгов и его прав, как арендатора, та как считает, что с ним договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ за здание свинарника, расположенного по адресу: <адрес> не был расторгнут.

В судебном заседании ФИО2 поддержал свои требования в полном объеме, пояснив суду, что он с ДД.ММ.ГГГГ года пользуется зданием свинарника, расположенного адресу: <адрес>.Восстанавливает его, ремонтирует. ДД.ММ.ГГГГ с ним и администрацией <адрес> был заключен договор аренды на это здание, сроком на 364 дня. Он отремонтировал здание, вставил окна. Закрыл крышу, расчистил территорию возле свинарника. Он производил оплату за арендованное помещение, использовал его по назначению, так как содержал там скот для личных нужд. В течение ДД.ММ.ГГГГ гг. он вел переговоры с главой <адрес> ФИО6 о передаче ему данного здания в собственность. Он договор аренды не расторгал. После истечения 364 дней ему приходили напоминания об оплате задолженности по платежам, с требованиями о расторжении договора аренды к нему никто не обращался, поэтому он считает, что договор аренды с ним был продлен на неопределенный срок. О проведении торгов здания он не знал. Его, как арендатора, о предстоящих торгах, никто не предупредил. ДД.ММ.ГГГГ на территорию свинарника приехали сотрудники КУМИ и посторонние люди, только тогда его поставили в известность о том, что договор аренды на здание свинарника заключен с другим лицом, т.е. с ФИО3 ФИО3 приехал уже со своей охраной, перестал пускать его и его людей в здание свинарника. Он был включен в комиссию по осмотру здания, в акте он действительно расписался., но это все происходило в очень нервозной обстановке. Он не понял, что подписал акт передачи здания. Просит суд удовлетворить его требования, поскольку торги были проведены с нарушением действующего законодательства.

Представитель истца ФИО9: поддержал требования своего доверителя.

Представитель истца ФИО10 поддержала требования доверителя.

Представитель истца ФИО7 просил удовлетворить требования его доверителя ФИО2 Суду пояснил, что он считает, что торги были проведены с нарушением требований закона. А именно на торгах присутствовал только один человек – ФИО3, торги было необходимо признать несостоявшимися и вновь назначить проведение торгов, уменьшив первоначальную сумму. Кроме того были нарушены требования ст. 621 ч. 2 ГК РФ, так как в случаях, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным, на тех же условиях на неопределенной срок. Поскольку с ФИО2 не был расторгнут договор аренды, он имел преимущественное право на заключение или продления договора аренды. Арендная плата была его доверителем внесена, хоть и с нарушением срока оплаты, но в самом договоре аренды указана только годовая сумма оплаты, размер месячной оплаты не указан. Кроме того не было надлежащего извещения ФИО2 о проведении торгов. Поэтому считает, что торги были проведены с нарушением требований законодательства, просит признать их недействительными, и новый договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО3 по результатам данных торгов считать незаключенным.

Представитель ответчика ФИО4 с исковыми требованиями полностью не согласен. Суду пояснил, что действительно ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды на спорное здание свинарника с ФИО2 сроком на 364 дня. По истечении данного срока ФИО2 за продлением договора аренды не обращался. Арендную плату за пользование зданием не вносил. Поэтому он не может считаться добросовестным арендатором и иметь какое-то преимущественное право на заключение нового договора. По истечении срока договора аренды, были назначены торги, в торгах приняло участие одно лицо – ФИО3 С ФИО3 по истечение 10 дней, после проведения торгов, был заключен договор аренды на новых условиях. Данные обстоятельства не противоречат действующему законодательству. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 передал здание свинарника представителям комиссии, о чем собственноручно расписался в акте-передачи. Он считает, что никаких нарушений при проведении торгов по спорному зданию не было допущено. Торги, согласно действующего законодательства можно назначать даже когда договор аренды не истек. Оповещение о проведении торгов было осуществлено на официальном сайте. В настоящее время дополнительной публикации в печати не требуется. В настоящее время вступил Закон о защите конкуренции. В ст. 17.1 данного закона указывается на то, что без проведения торгов невозможна передача имущества даже по договору аренды. С момента вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение договоров на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок договоров, является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Закона о защите конкуренции. В настоящее время торги можно назначать даже в период действия договора аренды. По результатам торгов, если в них принял участие один человек, они считаются несостоявшимися и через 10 дней администрация может заключить договор аренды с лицом, принимавшим участие в торгах. Что было и сделано. Никаких нарушений при проведении процедуры проведения торгов не допущено. В связи с вышеизложенным, в заявленных требованиях ФИО2 просит отказать.

Представитель ответчика ФИО11 с исковыми требованиями ФИО2 также не согласен. Он считает, что торги были проведены в соответствии с действующим законодательством. ФИО2 не вносил своевременно арендную плату. Ему выносились предупреждения. Арендная плата была небольшой, так как было учтено, что ФИО2 будет производить ремонт здания свинарника. Заключенный договор аренды ФИО2 нарушался, был заключен на определенный срок. По истечении срока аренды были проведены торги и заключен договор аренды с новым арендатором. Здание свинарника по акту-передачи было передано ФИО2, в акте расписался сам ФИО2 Точно по такому же акту передавалось имущество и ФИО2 В заявленных требованиях ФИО2 просит отказать.

3-е лицо: ФИО3 суду пояснил, что он узнал о предстоящих торгах здания свинарника, расположенного в <адрес> на сайте. Он принял участие в торгах. На торгах он присутствовал один. Через 10 дней после проведения торгов с ним был заключен договор аренды, но совсем на других условиях, чем с ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ он присутствовал при передаче здания ему. Здание было ему передано, он оставил там охрану, так как сам он проживает и работает в <адрес>. Он считает, что в настоящее время он занимает здание на законных основаниях, по договору аренды, который зарегистрирован надлежащим образом.

Выслушав истца, его представителей, представителей ответчика, заинтересованное лицо ФИО3, исследовав имеющиеся материалы дела, суд считает, что исковые требования ФИО2 обоснованные и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что ДД.ММ.ГГГГ между <адрес> в лице главы администрации <адрес> ФИО14. и ФИО2 был заключен договор аренды недвижимого имущества, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>. Срок аренды составляет 364 дня, размер арендной платы в целом составляет <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки в год.

Как следует из представленных материалов дела, данный договор аренды действует и на сегодняшний день, поскольку согласно данного договора аренды в п. 3.2. указано, что срок аренды может быть изменен только по соглашению сторон.

По истечении срока аренды – ФИО2 с заявлениями о прекращении договора аренды, либо о продлении данного договора в администрацию <адрес> не обращался.

Администрация <адрес> также с заявлением о прекращении договора аренды с ФИО2 не обращалась, ни лично к ФИО2., ни в суд.

Уведомление арендатора об отказе от заключения договора аренды на новый срок после ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 не направлялось, наоборот ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 было направлено уведомление о том, что если он до ДД.ММ.ГГГГ не погасит полностью задолженность по арендной плате, будут вынуждены расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, согласно п. 9.4 договоров -.д. 42.

Согласно сложившийся практики, уведомление о намерении арендодателя прекратить арендные отношения в связи с истечением срока договора должно быть направлено арендатору до истечения срока действия договора.

В соответствии с требованиями ст. 614 п. 5 ГК РФ - Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

После уведомления ФИО2 была погашена задолженность по арендной плате.

Таким образом, по истечении срока договора аренды, ФИО2 продолжал пользоваться арендованным помещением.

В соответствии с требованиями ст. 621 ч.2 ГК РФ - Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как установлено в суде и не оспаривается сторонами, ФИО2 продолжал пользоваться арендованным имуществом до ДД.ММ.ГГГГ.

Из пункта 9.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ следует, что изменения условий договора, его продление, расторжение и прекращение допускаются по согласованию сторон и оформляются дополнительными соглашениями.

Из п. 9.4 данного договора следует, что арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, при условии письменного уведомления в случае невыполнения арендатором полностью или частично условий настоящего договора.

Данные пункты договора арендодателем не были выполнены.

Согласно п. 9.5 данного договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора по п. 9.4 только в случае, если арендатор после письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства, не выполнит указанное требование в течение 10 дней.

Судом установлено, что в момент действия договора, т.е. в течение 364 дней никто никаких требований к ФИО2 не предъявлял, договор аренды не расторгал.

Возврат арендуемого объекта в соответствии с требованиями п.7.1 - п. 7.7. договора также не производился после истечения срока договора.

ДД.ММ.ГГГГ проводился акт проверки используемого здания ФИО2, на основании приказа директора Департамента ветеринарии <адрес> – л.д. 31

Данные доказательства подтверждают показания ФИО2 о том, что он после истечения срока договора аренды продолжал пользоваться зданием свинарника, расположенного по адресу: <адрес>.

Так как арендатор ФИО2 продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Только ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 был поставлен в известность о том, что в отношении арендованного здания были проведены торги, и что заключен договор арендыДД.ММ.ГГГГ с другим арендатором, а именно с ФИО3

Поскольку ФИО2 длительное время больше года продолжал пользоваться спорным имуществом, суд считает, что он имеет преимущественное право на заключение договора аренды.

Реализация преимущественного права арендатора на заключение договора аренды в отношении государственного или муниципального имущества на новый срок, предусмотренного статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором.

Закон о защите конкуренции, в том числе статья 17.1, предусматривает особый порядок заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества, а именно по результатам торгов.

Суд считает, что статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает исключительно преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях и не регулирует порядок предоставления прав на государственное или муниципальное имущество.

Таким образом, положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не являются исключением, предусмотренным пунктом 3 части 1,3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, и не является основанием для безусловного продления договора на новый срок без торгов.

Вместе с тем, по мнению ФАС России, преимущественное право арендатора может быть реализовано при проведении конкурса или аукциона на право заключения договора аренды государственного или муниципального имущества.

Суд считает, что при проведении конкурса арендатор, в случае одновременного предложения им и другим участником (участниками) равных лучших условий по конкурсу (т.е. при прочих равных условиях), признается победителем, и с ним заключается договор аренды на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае если кто-либо из участников конкурса предложит условия лучшие, чем арендатор, то договор аренды заключается с лицом, предложившим наилучшие условия.

Судом установлено, что этого сделано не было, прежний арендатор ФИО2 не был поставлен в известность о проведении торгов, не принимал в них участие, договор с ним не был надлежащим образом расторгнут.

Поскольку тоги были проведены с нарушением требования закона, следует признать их недействительными, и новый договор аренды с новым арендатором ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ следует считать незаключенным.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Зубрина ФИО15 удовлетворить.

Признать торги, проведенные <адрес> по продаже права на заключение договора аренды муниципального имущества – отдельно стоящего одноэтажного нежилого кирпичного здания свинарника, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м. от ДД.ММ.ГГГГ недействительными;

Договор аренды на отдельно стоящее одноэтажное нежилое кирпичное здание свинарника, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м. от ДД.ММ.ГГГГ между <адрес> в лице главы администрации <адрес> ФИО1 и ФИО3 считать незаключенным.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд, в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через суд, принявший решение.

Судья: Е.В.Первова.