Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-2242/2018 от 01.08.2018

Судья Сергунина И.И.                        Дело № 33-2242/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 августа 2018 года город Орел

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Старцевой С.А.

судей Сивашовой А.В., Хомяковой М.Е.

при секретаре Сулеймановой А.Э.

в открытом судебном заседании рассмотрела гражданское дело по иску Музалевской Олеси Павловны к Валуеву Юрию Сергеевичу о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и взыскании денежных средств,

по апелляционной жалобе Музалевской Олеси Павловны на решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 13 июня 2018 года, которым постановлено:

«Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 23 августа 2017 года, общей площадью 600 кв. м, с кадастровым номером: №, находящийся по адресу: <адрес> участок №, заключенный между Валуевым Юрием Сергеевичем и Музалевской Олесей Павловной.

Взыскать с Валуева Юрия Сергеевича в пользу Музалевской Олеси Павловны 25000 рублей, уплаченных по договору купли-продажи земельного участка от 23 августа 2017 года, а также расходы по уплате госпошлины в сумме 300 рублей.

В остальной части исковых требований отказать».

Заслушав доклад судьи Хомяковой М.Е., заслушав объяснения представителя истца Музалевской О.П. по доверенности Чикиной Н.И. по доводам жалобы, возражения на жалобу представителя ответчика Валуева Ю.С. по доверенности Булычевой Л.А. полагавшей необходимым решение суда оставить без изменения, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Музалевская О.П. обратилась в суд с иском к Валуеву Ю.С. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и взыскании денежных средств.

Исковые требования мотивированы тем, что 23.08.2016 между Музалевской О.П. и Валуевым Ю.С. заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым ответчик продал истцу за 100 000 руб. принадлежащий ему земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, назначение земли: для ведения садоводства и огородничества, общей площадью 600 кв.м, с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>», участок №.

Правоустанавливающие документы для заключения договора купли-продажи ей предоставил ответчик.

По просьбе Валуева Ю.С. в договоре была указана заниженная стоимость земельного участка - 25000 рублей, тогда как фактически он был продан за 100 000 рублей.

В день заключения договора ответчик обратился в Многофункциональный центр Орловской области за государственной регистрацией перехода права собственности на земельный участок.

01.09.2016 Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Орловской области государственная регистрация права собственности Валуева Ю.С. на земельный участок приостановлена, о чем в адрес истца было направлено уведомление.

Ответчику было предложено до 30.09.2016 устранить причины, препятствующие государственной регистрации, однако Валуев Ю.С. не предпринял мер для их устранения.

30.09.2017 Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Орловской области отказано ей в государственной регистрации перехода права на земельный участок, в связи с тем, что Валуевым Ю.С. не были представлены необходимые для государственной регистрации документы на отчуждаемый земельный участок.

Валуев Ю.С. на ее требование об исправлении недостатков ответил отказом, пояснив, что теперь участок ему не принадлежит.

Считает, что заключение оспариваемого договора купли-продажи земельного участка было сопряжено с заведомо недобросовестным осуществлением ответчиком гражданских прав (злоупотреблением правом).

Кроме того, на земельном участке находится объект недвижимости: двухэтажный жилой дом, о котором в договоре купли-продажи ничего не говорится.

14.06.2017 она направила Валуеву Ю.С. письмо с требованием о возврате денежных средств в размере 100 000 рублей, уплаченных по договору купли-продажи спорного земельного участка, однако ответчик обязательства не исполнил, денежные средства не возвратил, спорный земельный участок истцу не передал.

По указанным основаниям, с учетом уточненных исковых требований Музалевская О.П. просила суд признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 23.08.2017, общей площадью 600 кв.м, с кадастровым номером: №, находящийся по адресу: Российская Федерация, <адрес> участок №; взыскать с Валуева Ю.С. в ее пользу 100000 рублей, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 23.08.2017.

Рассмотрев возникший спор, суд постановил обжалуемое решение.

Музалевская О.П. не согласилась с решением суда, в своей апелляционной жалобе просит его отменить как незаконное.

Обращает внимание на то, что по спорному договору купли- продажи она приобретала у Валуева Ю.С. дачный двухэтажный дом, площадью около 100 кв.м. и земельный участок. Домовладение изнутри отделано деревом, под всем домом имеется благоустроенный цокольный этаж, дом обеспечен энергоснабжением, водоснабжением.

Приводит доводы о том, что Валуев Ю.С. обманным путем, воспоьзовавшись ее юридической неграмотностью, заключил договор купли-продажи только земельного участка без дома.

Полагает, что ранее по данному спору было вынесено заочное решение, согласно которому суд взыскал с ответчика 100 000 руб., уплаченных по договору купли-продажи земельного участка от 23.08.2016.

Ссылается на то, что при новом рассмотрении заявленного спора суд первой инстанции при тех же доказательствах принял решение о взыскании с ответчика 25 000 руб., сославшись на отсутствие письменных доказательств передачи истцу денежных средств в суме 100 000 руб.

Считает, что земельный участок не мог быть продан по цене ниже кадастровой стоимости, которая составляет - 83772 руб..

Полагает, что суд необоснованно отказал в вызове в суд в качестве свидетеля нотариуса и ее помощника, оформлявших договор купли-продажи.

На основании ч.3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы (ч.1 ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда не имеется, поскольку судом первой инстанции при разрешении спора правильно применены нормы материального и процессуального права, определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда в судебном решении мотивированы.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно пункту 5 статье 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Статьей 18 этого же Закона предусмотрен порядок подачи заявления и документов на государственную регистрацию прав.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу требований ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

К числу существенных условий договора купли-продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества (статьи 554, 555 ГК РФ).

В силу ст. 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: сделки юридических лиц между собой и с гражданами; сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

На основании п.1 ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В силу ч.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Материалами дела подтверждается и установлено судом первой инстанции, что решением Залегощенского РИК Валуеву Ю.С., как члену садоводческого товарищества «Машиностроитель» завода «Текмаш», для садоводства предоставлен в собственность земельный участок, площадью 0,6 га, что подтверждается свидетельством о праве собственности на землю № 63 от 25.10.1992 (л.д.116).

23.08.2016 между Музалевской О.П. и Валуевым Ю.С. заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому ответчик продал истцу за 25000 руб. принадлежащий ему на праве собственности земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства, общей площадью 600 кв.м, кадастровый номер: №, расположенный по адресу: <адрес> участок № (л.д.10).

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.08.2017 кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка составляет 83 772 руб. (л.д.11).

23.08.2016 Валуев Ю.С. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области с заявлением о регистрации права собственности, представив регистратору документ без названия и даты в подтверждение своих ранее возникших прав, адресную справку, а также справку из некоммерческого садоводческого товарищества (далее НСТ) «Машиностроитель» о том, что он является членом товарищества, за ним закреплен земельный участок и отсутствует задолженность по взносам (л.д. 183).

Данные обстоятельства подтверждаются материалами реестрового дела (л.д.213-227).

Однако 01.09.2016 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области государственная регистрация права собственности на земельный участок была приостановлена до предоставления документа, подтверждающего право собственности на земельный участок (л.д.190).

01.09.2016 в адрес Музалевской О.П. направлено уведомление, из которого следует, что осуществить за Музалевской О.П. регистрацию права невозможно, поскольку государственная регистрация права собственности на указанный участок за Валуевым Ю.С. была приостановлена до 30.09.2016. Для возобновления государственной регистрации перехода права собственности к Музалевской О.П. необходимо установить причины, препятствующие государственной регистрации права собственности Валуева Ю.С. на земельный участок (л.д.16).

30.09.2016 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области было отказано в государственной регистрации права собственности Валуева Ю.С. на спорный земельный участок и перехода права собственности на земельный участок к Музалевской О.П., о чем сторонам было сообщено.

14.06.2017 Музалевская О.П. в адрес Валуева Ю.С. направила требование о возврате 100 000 руб., переданных ответчику по договору купли-продажи земельного участка, поскольку ей было отказано в регистрации сделки по причине, зависящей от Валуева Ю.С. Однако данное требование ответчиком было проигнорировано (л.д.14).

28.09.2017 Музалевская О.П. обратилась в отдел полиции (по Железнодорожному району) УМВД Росси по г.Орлу с заявлением в отношениями Валуева Ю.С.

Из уведомления отдела полиции №1 (по Железнодорожному району) УМВД Росси по г.Орлу от 06.10.2017, направленного Музалевской О.П., видно, что по заявлению истца в отношении Валуева Ю.С. была проведена проверка, в действиях последнего событие какого-либо преступления и административного правонарушения не установлено (л.д.35).

Поскольку в добровольном порядке Валуев Ю.С. требование о возврате денежных средств не исполнил, Музалевская О.П. обратились за судебной защитой.

Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции, установив вышеизложенные обстоятельства и руководствуясь приведенными нормами права, пришел к правильному выводу о признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной и взыскании с Валуева Ю.С. в пользу Музалевской О.П. денежных средств за отчуждаемый земельный участок в размере 25 000 руб. согласно условиям договора.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Земельное законодательство основано на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В развитие данного принципа пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

По смыслу приведенных норм, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и земельный участок выступают совместно.

Как указывалось выше и не оспаривается сторонами, Валуеву Ю.С. на территории Золотаревского сельского поселения Залегощенского района Орловской области принадлежит спорный земельный участок, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.10.1992, выданного комитетом по земельной реформе Залегощенского района Орловской области, имеющим юридическую силу согласно ст.6 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действующей на момент заключения договора.

На данном земельном участке распложен объект недвижимости также принадлежащий Валуеву Ю.С.

Из текста договора купли-продажи следует, что предметом сделки является только земельный участок.

Доказательств обратного суду представлено не было.

Следовательно, по мнению судебной коллегии, сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, является ничтожной, а уплаченные по сделке денежные средства подлежат возврату.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, материалы дела не содержат доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости и подтверждающих уплату истцом по договору денежных средств в размере 100 000 руб.

Доводы апелляционной жалобы о том, что заочным решением было взыскано по тем же доказательствам в пользу Музалевской О.П. 100 000 руб., как не имеющие правового значения, судебной коллегией во внимание не принимаются. Заочное решение было принято в отсутствие ответчика, без учета его позиции по делу и представленных им доказательств, в настоящее время заочное решение отменено.

Иные доводы апелляционной жалобы не влекут отмену решения суда, сводятся к несогласию с выводами суда по делу, каких-либо оснований для отмены решения, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не содержат.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 13 июня 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Музалевской Олеси Павловны - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи