Судебный акт #1 (Определение) по делу № 2-787/2014 ~ М-335/2014 от 21.02.2014

Дело № 2-787/2014

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 мая 2014 года.

Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:
Председательствующего судьи Пономаренко Д.Ф.

При секретаре Курбанисмаилове Т.М.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Носова И.Е., Носовой В.И. к Пащишинской О.Г., 3-е лицо: Администрация Ленинского района г. Ростов-на-Дону об обязании демонтировать подиум и лестницу и передать техпаспорт

Установил:

Носов И.Е. и Носова В.И. обратились в суд с настоящим иском, указав в обоснование, что ими приобретена в долевую собственность: Носова И.Е. 3/4 доли, Носовой В.И. 1/4 доля квартиры № расположенной в <адрес>. у продавца Пащишинской О.Г. Бывший собственник квартиры Пащишинская О.Г., как выяснилось после покупки квартиры, перепланировала жилое помещение квартиры в отсутствии технического проекта на перепланировку и внесения записи о перепланировке в тех. паспорт на жилое помещение, самовольно установила второй уровень и одномаршевую лестницу, кустарного производства в нарушение нормы ст.ст.25, 26, 28 ЖК РФ. Переоборудованное промышленное здание под жилое здание по <адрес> является постройкой 50-х годов имеет старые межэтажные перекрытия. Указанная перепланировка жилого помещения препятствует безопасной эксплуатации квартиры, производству отделочных работ, требует переноса инженерных сетей канализации и водопровода, соответственно невозможности скрытого подвода к установке оборудования: сантехнического, электрического, равно как скрытой прокладки воздуховода естественной вытяжной вентиляции. До настоящего времени Пащишинская удерживает у себя технический паспорт на квартиру и уклонятся от обязательств данных ею по улучшению качественных характеристик квартиры с внесением в технический паспорт проданной квартиры в силу ЖК РФ. Иными словами ответчица самовольно перепланировала жилое помещение изменением его конфигурации, без тех. проекта и разрешения в установленном порядке, создала нагрузку на межэтажное перекрытие.

На основании изложенного истцы просят суд: обязать Пащишинскую О.Г. за свой счет демонтировать и удалить из жилого помещения ею установленный подиум и одномаршевую лестницу, как самовольно произведенное переустройство планировки жилого помещения квартиры в нарушение норм ЖК РФ, также устранить в помещении: дыры, выбоины, мусор после сноса конструкции. Истребовать у ответчицы тех. паспорт на квартиру и передать его истцу. Взыскать судебные расходы.

В судебное заседание явился Носов И.Е., действующий также как представитель Носовой В.И. на основании доверенности, заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить, пояснил суду, что он и его супруга приобрели квартиру у Пащишинской, в ней был установлено подиум, который возведен в нарушении норм Жилищного кодекса РФ и подлежит сносу. При продаже квартиры Пащишинская не сказала, что подиум возведен в нарушении установленных норм, не согласован с соответствующими органами, и в последствии был сделан запрос в департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону и там сообщили, что вообще нет разрешения на реконструкцию этого здания. Поэтому даже если бы Пащишинская обратилась в отдел архитектуры Ленинского района г. Ростова-на-Дону она не смогла бы сделать перепланировку. Фактически Пащишинская в проданной квартире уничтожила все инженерные коммуникации, о чем свидетельствует договор купли-продажи предыдущего владельца квартиры, где в пункте пятом указано, что квартира пригодная для проживания, а сейчас квартира не пригодна вообще для проживания, и там незаконно возведен подиум, который подлежит сносу. После сноса должны быть ликвидированы все дыры, вынесены металлические конструкции из помещения и утилизирован весь мусор. В тех паспорте подиума не было, он не предусмотрен был там. На момент приобретения подиум был возведен, покупатели его видели, но не знали, что он возведен не законно. Они ознакамливались и с техническим и с кадастровым паспортом при покупке. Пащишинская обязалась произвести работы под ключ, что бы было помещение пригодное для жилья, а оно сейчас не пригодно для жилья, договор был заключен на условии, что покупатели заплатят деньги продавцу за квартиру, а она идет и вносит отметку в технический паспорт о наличии подиума. Она сказала, как только она закончит работы под ключ, она передаст им технический паспорт со всеми внесенными изменениями. В итоге она технический паспорт не передала, и в договоре купли-продажи он не числится. Никто вообще не знал, что конструкция возведена незаконно, у них возник вопрос, почему в техническом паспорте отсутствует подиум, но продавец сказала, что ничего страшного она внесет изменения самостоятельно. Он не знал, что подиум возведен не законно, т.к. Пащишинская утаила этот факт, и пришлось делать запросы в отдел архитектуры и администрацию, для выявления указанного факта. В технической документации не было подиума, он там не числился, она сказала, что внесет его туда после завершения работ под ключ. Оглашенный отзыв из Администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону говорит о том, что перепланировака должна осуществлять в установленном законом порядке, поэтому перепланировка была проведена не законно. Представитель ответчика умышленно вводит суд в заблуждение, умышленно не предоставляя никаких документов на которые он ссылается, а именно то, что есть решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону, которым была утверждена перепланировка, которая якобы произведена застройщиком, а самого решения не предоставляет. Так же при этом имеется в материалах дела письмо Департамента архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону о том, что застройщику не дано право на реконструкцию здания, соответственно доводы представителя ответчика ничем не подтверждены. Технический паспорт должен быть передан при продаже, продавец технический паспорт не передала до настоящего времени, так как хотела узаконить свою не законную постройку, но сделать это не представляется возможным сделать, так как имеется разъяснение Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону о том, что застройщику только в ДД.ММ.ГГГГ дано разрешение на освоение участка, на котором находится это здание.

Носова В.И. в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного разбирательства извещена надлежащим образом, представила заявление о проведении судебного заседания без ее участия (л.д. 43).

В судебное заседание явился представитель ответчика – Богуславский Д.С., действующий на основании доверенности, заявленные требования не признал, просил в иске отказать, суду пояснил, что спорное строение возводилось несколько лет назад, собственником этого строения был ФИО13 и ФИО14, возводилось оно изначально с высотой помещений в 4-5 метров, с целью возведения в указанных помещениях подиумов. Этим занималась компания «Свое жилье» и уже оговаривалось заранее, что люди оплачивают 28 кв.м., а получают в результате в собственность более 50 кв.м., путем возведения второго уровня. Изначально эти уровни были предусмотрены и в момент, когда собственницей была ответчица, этот уровень был возведен, от имени застройщика выступала организация по возведению. Что касается разрешения на реконструкцию, то это здание было узаконено по решению Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону. Изначально здание было возведено самовольно с привлечением дольщиков, там заключались договоры товарищества, в результате все строения были узаконены, все подиумы были узаконены так же отдельными решениями судов, представлялись заключения о нагрузках и всем остальном. Пащишинская в то время это не успела это сделать, Носов прекрасно знал о том, что она не узаконила подиум, и намеривался это сделать сам. На момент приобретения он сам просил отразить в договоре, что имеется одномаршевая лестница и подиум, она сам оценивал приобретаемое имущество. На сегодняшний день он не предоставляет, каких либо доказательств того, что оно нарушает права третьих лиц или возведено не в соответствии со строительными или санитарными нормами и ему было передано именно то помещение и в том состоянии, которое указано в договоре. В настоящее время нет никаких оснований предъявлять требования к ответчику о демонтаже подиума. Истцом не представлено доказательств того, что дом не соответствует требованиям, которые предъявляются к такому виду конструкциям. Пащишинская все имеющиеся документы она передали при заключении договора. На момент приобретения покупатель ознакомился, претензий не имел и сейчас претензии возникли из-за того, что истцы любым способом пытаются вернуть 450 тысяч рублей, и обращаются в суд по надуманным основаниям. Истец намерено вводит суд в заблуждение по поводу того, что Пащишинская должна была каким-то образом узаконить после продажи квартиры конструкцию.

Пащишинская О.Г. в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного разбирательства извещена надлежащим образом, представила заявление о проведении судебного заседания без ее участия (л.д. 44).

Представитель Администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, посредством факсимильной связи (л.д. 39-40), представил заявлении о рассмотрении дела без его участие.

Дело в отсутствие не явившихся истицы, ответчицы и представителя третьего лица рассмотрено на основании ст. 167 ГПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения сторон, суд находит исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что Носову И.Е. принадлежат 3/4 доли в праве собственности на квартиру № общей площадью 22,8 кв.м., расположенную на втором этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. Право собственности Носова И.Е. возникло на основании договора купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрировано Управлением Росреестра по Ростовской области ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Носовой В.И. принадлежит оставшаяся 1/4 доля в праве собственности на квартиру № общей площадью 22,8 кв.м., расположенную на втором этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. Право собственности Носовой В.И. также возникло на основании договора купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрировано Управлением Росреестра по Ростовской области ДД.ММ.ГГГГ что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Вышеуказанное жилое помещение было приобретено истцами у Пащишинской О.Г. на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключенного на следующих условиях: продавец продал, а покупатели купили квартиру №, общей площадью 22,8 кв. м, этаж: 2, находящуюся по адресу: <адрес>. Кадастровый (или условный) номер: №. Покупатели приобретают право собственности на квартиру в следующих долях: 3/4 доли в собственность Носова И.Е., 1/4 доли в собственность Носовой В.И.. (п. 1 договора)

Указанная квартира принадлежит Продавцу по праву собственности на основании Договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года. (п. 2 договора)

Указанную квартиру по взаимному соглашению сторон продавец продал покупателям за 1 070 000 (один миллион семьдесят тысяч) рублей. (п. 3 договора)

Указанная квартира продана как двухуровневой строительный вариант, имеет - застекленное витражное окно, выгородку совмещенного санузла, подиум второю уровня с одномаршевой лестницей; не имеет чистовой отделки стен. Коммуникации: подвод водяного отопления, подвод горячей и холодной воды, отвод канализации, естественная вытяжная вентиляция, индивидуальный щиток подвода электроэнергии. Отчуждаемая квартира принята Покупателями, находятся в их владении и считается переданной в собственность Покупателей с момента подписания настоящего договора. Покупатели принимают на себя обязательства по уплате налогов на недвижимость, а также коммунальных платежей. В момент подписания настоящего Договора Продавец передает Покупателям оригинал Кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ на вышеуказанную Квартиру. С учетом изложенного в настоящем пункте, стороны согласны признать данный договор имеющим силу передаточного акта. С момента подписания договора обязательство Продавца передать квартиру считается исполненным. (п. 5 договора)

Покупатели обязуются за свой счет осуществлять эксплуатацию и ремонт квартиры с соблюдением существующих единых норм и правил, а также соразмерно занимаемой площади участвовать в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома. Покупатели ознакомились с техническим состоянием квартиры путем ее осмотра, претензий к нему не имеют. Стороны установили, что видимые недостатки квартиры не могут служить основанием для применения впоследствии статьи 475 ГК РФ. (п. 6 договора)

В настоящее время Носов И.Е. и Носова В.И. полагают, что Пащишинская О.Г. самовольно перепланировала проданное им жилое помещение, изменила его конфигурации, возведя подиум и лестницу без технического проекта и разрешения в установленном порядке, чем создала нагрузку на межэтажное перекрытие. В связи с чем, истцы просят суд: обязать Пащишинскую О.Г. за свой счет демонтировать и удалить из жилого помещения ею установленный подиум и одномаршевую лестницу, как самовольно произведенное переустройство планировки жилого помещения квартиры в нарушение норм ЖК РФ, также устранить в помещении: дыры, выбоины, мусор после сноса конструкции. Истребовать у ответчицы тех. паспорт на квартиру и передать его истцу

В соответствии со ст. 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя требовать замены товара ненадлежащего качества на товар соответствующий договору.

Согласно ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно ч. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с ч. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Согласно ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что Носов И.Е. и Носова В.И. при заключении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ достоверно знали о том, что в квартире были осуществлены работы по возведению подиума второго этажа с обустройством одномаршевой лестницы. Данные обстоятельства могли быть установлены истицами с очевидностью, специальных познаний для этого не требовалось, указанные ими недостатки не могут быть признаны скрытыми.

В пункте 5 договора купли-продажи прямо предусмотрено, что спорная квартира продается как двухуровневой строительный вариант, имеет - застекленное витражное окно, выгородку совмещенного санузла, подиум второго уровня с одномаршевой лестницей, не имеет чистовой отделки стен.

Таким образом, Носовым И.Е. и Носовой В.И. не доказано, что при заключении договора они не знали и не могли знать об указываемых ими недостатках квартиры и произведенных в ней работах по возведению подиума второго уровня и лестницы. Как пояснил в судебном заседании Носов И.Е., он ознакомился с характеристиками и фактически состоянием приобретаемой квартиры, а также с техническим и кадастровым паспортом, визуально осмотрел приобретаемый объект, а значит, имел возможность установить факт самовольности произведенных в квартире работ и должен был проявить необходимую в данном случае осторожность и осмотрительность при заключении сделки, в т.ч. отказаться от заключения договора, в случае несогласия с техническим состоянием квартиры.

Заключая договор купли-продажи квартиры, который имеет силу акта приема-передачи истцы согласились с имеющимся в квартире подиумом и одномаршевой лестницей, и с общим техническим состоянием передаваемого помещения. При заключении договора купли-продажи покупатели не имели замечаний и претензий к техническому состоянию жилья, снижающему его потребительские качества, прямо отразив в пункте 5 договора, что квартира продается как двухуровневый строительный вариант, имеющий подиум второго уровня с одномаршевой лестницей и не имеет чистовой отделки. Т.е. особенности квартиры, указываемые истцами в настоящее время как недостатки, при заключении договора купли-продажи составляли неотъемлемые признаки отчуждаемого по договору жилого помещения.

Истцы при покупке квартиры, будучи достоверно осведомленными о перепланировке приобретаемого жилого помещения, будучи ознакомленными с технической документацией, должны были проявить должную осторожность и предусмотрительность.

В соответствии с положениями ст. 210 ГК РФ именно собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом и договором.

Согласно п. 6 договора купли-продажи квартиры покупатели приняли на себя обязанность по осуществлению эксплуатации и ремонту квартиры с соблюдением существующих норм и правил.

Положений о том, что обязанности по чистовому ремонту квартиры, осуществлению в ней строительных работ, в т.ч. демонтажа существующих подиума второго уровня и одномаршевой лестницы, дополнительно возложены на продавца - Пащишинскую О.Г. – договор не содержит.

Таким образом, в соответствии с условиями договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также правилами и нормами, действующими в Российской Федерации, именно Носов И.Е. и Носова В.И. должны своими силами и средствами осуществить ремонт приобретенного ими жилого помещения, а также демонтировать подиум второго этажа и одномаршевую лестницу, в случае не согласия с их техническим состоянием и местоположением. Свои обязательства переда покуаптелями по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Пащишинская О.Г. исполнила полностью, передав истцам квартиру в том виде, в котором она описана в п. 5 договора, в связи с чем иные обязанности, в т.ч. по ремонту жилого помещения, на нее возложены быть не могут.

Согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии со ст. 26 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

В силу ст. 29 Жилищного кодекса РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В данном случае Пащишинская О.Г. не является собственником жилого помещения – квартиры № по адресу: <адрес>, в связи с чем, обязанности по приведению жилого помещения в прежнее состояние в силу требований ст. 29 ЖК РФ она не несет, поскольку такая обязанность может быть возложена только на собственников квартиры, коими в настоящее время являются истцы.

Истцами, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, также не представлено суду каких бы то ни было доказательств, объективно свидетельствующих о том, что квартира № по адресу: <адрес>, в том виде, в котором она была передана им продавцом, не позволяла осуществлять ее безопасную эксплуатацию, и несла опасность жизни, здоровью и имуществу жильцов.

При таких обстоятельствах, доводы истцов о передаче им квартиры в ненадлежащем состоянии подлежат отклонению, в связи с чем, на Пащишинскую О.Г., исходя из норм действующего гражданского, жилищного и градостроительного законодательства не может быть возложена обязанность по демонтажу и удалению их жилого помещения установленных в нем подиума и одномаршевой лестницы, устранения дыры, выбоины, и мусора после сноса конструкций.

Одновременно суд не находит оснований и для удовлетворения требования истцов об обязании предать им технический паспорт указанной квартиры, поскольку такая обязанность продавца не предусмотрена ни действующим гражданским законодательством, ни договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ

Будучи собственниками квартиры № по адресу: <адрес> Носов И.Е. и Носова В.И. вправе самостоятельно обратиться в органы технической инвентаризации за изготовлением необходимой им актуальной технической документации.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требований Носова И.Е. и Носовой В.И. к Пащишинской О.Г. об обязании за свой счет демонтировать и удалить их жилого помещения установленный ею подиум и одномаршевую лестницу, устранить дыры, выбоины, и мусор после сноса конструкции, обязании передать технический паспорт на квартиру и взыскании судебных расходов - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 16.05.2014 года.

Судья: