Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-125/2011 от 13.01.2011

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судья Гусарова М.В. Дело №33-125/2011г.

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ

в составе председательствующего Сусловой Н.А.

судей Перминовой Н.А., Ус Е.А.

при секретаре Глобу Н.В.

рассмотрела в судебном заседании 17 января 2011 года дело по кассационной жалобе администрации МО МР "Печора" на решение Печорского городского суда Республики Коми от 18 ноября 2010 года, по которому постановление Главы администрации МО МР "Печора" № ... от 26.03.10. о переводе жилых помещений - квартир № ..., № ... многоквартирного дома № ... в нежилые помещения ООО "Перспектива" признано незаконным.

Обязан глава Администрации МО МР "Печора" отменить постановление № ... от 26.03.10. о переводе жилых помещений - квартир № ..., № ... многоквартирного ... в нежилые помещения ООО "Перспектива".

Заслушав доклад судьи Сусловой Н.А., объяснения Константиновой Н.В., Шкаредных В.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Василевская Г.В., Василевская Ю.А., Маслова И.Е., Измайлова Л.К., Косарева А.В., Зубова Н.Е., Зубов Л.Н., Выжимов В.А., Годованный Н.А., Курхули Г.А., Абакумова Л.М., Ганичев В.А. обратились в суд с иском к администрации МО МР "Печора", главе администрации МО МР "Печора" В.А. Торлопову о признании незаконным и недействующим постановления главы администрации МО МР "Печора" № ... от 26.03.2010г. о переводе жилых помещений - квартир № ..., ... многоквартирного ... в нежилые помещения ООО "Перспектива", обязании администрации МР "Печора" устранить допущенные нарушения прав и свобод граждан, указывая, что постановлением главы администрации МР "Печора" № ... от 26 марта 2010 года квартиры № ..., ... в доме № ... переведены во встроенные нежилые помещения ООО "Перспектива".

Считают, что данное постановление является незаконным, поскольку нарушает их права и законные интересы собственников жилых помещений в указанном доме, вынесено с нарушением требований Жилищного и Градостроительного Кодексов Российской Федерации и нормативных технических документов. Представленный собственником указанных жилых помещений А.Э.М. проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения не был оформлен в установленном порядке и не соответствовал техническим, санитарным, противопожарным требованиям; инженерные изыскания не проводились, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий получено не было, проект никем не утверждался; согласия собственников жилых помещений в многоквартирном доме на перевод жилых помещений в нежилые для размещения предприятия общественного питания (расширении пиццерии) получено не было; переоборудование указанных жилых помещений связано с устройством отдельного входа и разрушением части несущей стены, что приводит к изменению объекта и режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также влияет на несущую способность стен и механическую безопасность здания; размещение в указанном доме объектов общественного питания не допускается; не был соблюден порядок проведения обязательных публичных слушаний, сроки принятия и опубликования решения.

В судебном заседании истец Измайлова Л.К., представитель истца Абакумовой Л.М. - Оплеснина Т.П., действовавшая на основании доверенности от 12.11.10., представитель истца Курхули Г.А. - Марусова Е.Т., действовавшая на основании доверенности от 20.10.10., представитель истцов адвокат Мартынова Л.Н., действовавшая на основании ордера № ... от 25.06.10., на иске настаивали.

Представитель ответчика администрации муниципального района "Печора" Гамлий О.С., действовавшая на основании доверенности от 06.05.10., иск не признала. Поддержала предоставленный письменный отзыв. Считает требования истцов не основанными на законе и не подлежащими удовлетворению.

Представитель третьего лица ООО "Печорагражданпроект" Безукладицына О.Д. исковые требования не признала.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие истцов Василевской Г.В., Василевской Ю.А., Масловой И.Е., Измайловой Л.К., Косаревой А.В., Зубовой Н.Е., Зубова Л.Н., Выжимова В.А., Годованного Н.А., Курхули Г.А., Абакумовой Л.М., Ганичева В.А., представителей третьих лиц ООО "Перспектива", Печорского территориального подразделения Государственной жилищной инспекции, МУ "Управление архитектуры и градостроительства по г. Печоре", Роспотребнадзора, Печорского управления Ростехнадзора, отдела по муниципальному хозяйству и промышленности администрации муниципального района "Печора", извещенных надлежащим образом о дате и месте судебного заседания.

Суд вынес указанное выше решение.

В кассационной жалобе глава администрации МО МР "Печора" не согласен с решением суда и просит его отменить, указывая, что не согласен с оценкой доказательств, данной судом в решении; полагает, что по делу требовалось проведение экспертизы для установления факта реконструкции жилых помещений; выводы суда по земельному участку считает противоречивыми.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим оставлению без изменения.

Из материалов дела усматривается, что истцы являются собственниками квартир № ... в доме № ... (л.д. 118, 120-123, Т.1; 51, 65,86,89, 98, 113, Т.2).

ООО "Перспектива" на основании договоров купли-продажи квартиры от 31.10.2008г. и от 14.10.2008г. принадлежат на праве собственности расположенные на первом этаже трехкомнатной квартиры № ... и однокомнатной квартиры №... в доме № ... (л.д.109-110, Т.1; 150-151, Т.2).

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 18.10.2010г. № ... единственным учредителем и генеральным директором ООО "Перспектива" является А.Л.У. (л.д.133-135, Т.2).

11 января 2010 года генеральный директор ООО "Перспектива" А.Л.У. обратилась к главе в администрации муниципального района "Печора" с заявлением о переводе указанных квартир в нежилые помещения (л.д.106, Т.1).

21 января 2010 года жители ... обратились к главе администрации муниципального района "Печора" с открытым письмом с просьбой соблюсти интересы жителей города и отклонить проект постановления о переводе указанных квартир в нежилые помещения.

Из ответа главы администрации на указанное открытое письмо от 01.02.010г. следует, что количество обращений в администрацию муниципального района с заявлением о переводе жилых помещений в нежилые не регламентировано; проект "Реконструкция встроенного нежилого помещения под расширение существующей пиццерии и офисные помещения в доме ..." выполнен ООО "Печорагражданпроект", имеющим лицензию на проектирование. Согласование с органами Госпожнадзора и Роспотребнадзора в соответствии с законодательством не требуется. Факты, изложенные в открытом письме, не нашли своего подтверждения. Вопрос о подписании постановления о переводе квартир № ..., ... в доме ... решен положительно в пользу заявителя ООО "Перспектива".

26 марта 2010 года главой администрации муниципального района "Печора" на основании ст.ст. 14, 22, 23 Жилищного Кодекса Российской Федерации, ст. 4 Федерального закона № 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" вынесено постановление о переводе квартир № ..., 136 в доме № ... во встроенные нежилые помещения.

Разрешая заявленные требования, суд правильно применил нормы материального права.

В соответствии с п.6 ч.1 ст. 14 ЖК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения.

Пунктом1 ст. 23 Жилищного кодекса РФ установлено, что перевод жилых помещений в нежилые осуществляется органом местного самоуправления.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое помещение допускается, в частности, в случае несоблюдения предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещений (пп.3 п.1 ст. 24 ЖК РФ).

Согласно ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Статьей 23 ЖК РФ предусмотрен перечень документов, который должен быть предоставлен для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственником соответствующего помещения или уполномоченным им лицом в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения, перечень которого является исчерпывающим.

Между тем, из архитектурно-планировочного задания, представленного на согласование в администрацию муниципального района "Печора", выданного МУ "Управление архитектуры и градостроительства по г. Печоре" 15.09.2009г., следует необходимость выполнения реконструкции встроенного нежилого помещения под расширение существующей пиццерии и офисные помещения, расположенной по адресу: г. Печора Республики Коми, Печорский проспект, дом № 54, квартиры № ... и № ....

В архитектурно-планировочном задании также указано, что пешеходные дорожки и площадку перед входом необходимо проектировать с использованием тротуарной плитки с установкой бордюрного камня; благоустройство территории выполнить, исключая вырубку существующих зеленых насаждений; гостевую стоянку для легковых автомобилей запроектировать с учетом высокого уровня автомобилизации населения.

Из пояснительной записки к проектной документации реконструкции указанного встроенного нежилого помещения следует, что проектной документацией предусматривается: полная замена дверей; демонтаж всех существующих перегородок; разборка полов до основания (плит перекрытия); устройство новых перегородок; устройство входа в здание; частичная закладка и пробивка проемов; холодное и горячее водоснабжение осуществляется от существующей внутренней системы водоснабжения жилого дома; электроснабжение объекта осуществляется от существующего вводно-распределительного устройства. Указано также, что вход в нежилое помещение будет располагаться на месте расположении лоджии, с металлическими несущими элементами и металлической лестницей, с кровлей из металлочерепицы.

При таких обстоятельствах суд обоснованно признал, что для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, п. п. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

При этом суд учел, что в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. По смыслу указанной нормы реконструкцией объекта является комплекс работ по изменению архитектурно-градостроительного объекта путем создания капитальных пристроек, надстроек, мансард, изменения несущих конструкций и систем инженерного оборудования объекта, а также соответствующего изменения инженерного обеспечения и благоустройства территории.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются, в частности, согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

Согласно разрешению на строительство № ... от 9 апреля 2010г. администрация муниципального района "Печора" разрешает реконструкцию объекта капитального строительства встроенного нежилого помещения под расширение существующей пиццерии и офисные помещения, расположенного по адресу: ...

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года установлено, что в состав общего имущества включаются: ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Учитывая изложенное, судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что реконструкция указанных жилых помещений связана с устройством отдельного входа, строительством крыльца, частичной закладкой и пробивкой проемов, строительством гостевой стоянки для легковых автомобилей, работ электроснабжению, водоснабжению, прокладки канализационных труб. Выполнение указанных работ влечет за собой использование наружных стен, внутренних помещений дома и придомовой территории, то есть общего имущества собственников многоквартирного дома. Это приведет к изменению объекта и режима пользования частью земельного участка, уменьшению земельного участка и объектов, расположенных на данном земельном участке, находящихся в общей долевой собственности, в результате чего затронуты права и законные интересы проживающих в многоквартирном доме №... граждан, предусмотренные положениями ст. 36 ЖК РФ.

По изложенным основаниям доводы жалобы о том, что для установления факта реконструкции требовалось проведение экспертизы, не может быть признано состоятельным.

Судом установлено, что земельный участок под домом № ... не сформирован и государственный кадастровый учет в отношении него не проведен.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривается, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются (части 1 и 2).

Согласно статье 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2); в случае, если такой земельный участок не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в данном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании соответствующего земельного участка (часть 3); с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме (часть 5).

Как установлено Земельным кодексом Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3); для приобретения прав на земельный участок граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта (пункт 5 статьи 36).

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 28 мая 2010 года №12-П указал, что реализуя свои дискреционные полномочия в области правовой регламентации отношений, объектом которых являются земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36), а в Федеральном законе "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16).

Как разъясняется в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (пункт 67).

Применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела вышеизложенные положения администрацией Мо МР "Печора" не были соблюдены. Фактически она произвольно распорядилась частью земельного участка в нарушение прав собственников помещений многоквартирного дома, разрешив на земельном участке строительство гостевой стоянки для легковых автомобилей.

Учитывая указанное, доводы жалобы о противоречивости выводов суда по земельному участку не могут быть приняты во внимание в качестве обстоятельства, влекущего отмену решения суда.

По изложенным основаниям судебная коллегия считает решение суда законным и обоснованным и не усматривает оснований для его отмены по доводам кассационной жалобы.

Руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Печорского городского суда Республики Коми от 18 ноября 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу администрации МО МР "Печора" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи