Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1168/2012 ~ М-1194/2012 от 20.06.2012

Дело № 2-1168/2012 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 октября 2012 г. г.Сочи

Хостинский районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе :

Председательствующего судьи Тимченко Ю.М.

при секретаре Талалай З.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Сочи к Гулер Ю.С. о сносе самовольно возведенной постройки и по встречному иску Гулер Ю.С. к администрации города Сочи о признании права собственности на самовольную постройку,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи обратилась в суд с иском к Гулер Ю.С. о сносе самовольно возведенной постройки в котором истец просит суд обязать ответчика Гулер Ю.С. осуществить за свой счет снос самовольно возведенного 4-го этажа и колонны 5-го этажа над правомерными 3-мя этажами незавершенного строительством объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу : г.Сочи, Хостинский район, ул.Сухумское шоссе.

В обосновании заявленных требований истец указывает, что в ходе осуществления муниципального земельного контроля управлением муниципального земельного контроля администрации города Сочи, по факту правомерности использования земельного участка с кадастровым номером № по ул. Сухумское шоссе в Хостинском районе города Сочи, установлено, что земельный участок площадью 700 кв.м. с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства расположенный по адресу г. Сочи, Хостинский район, ул. Сухумское шоссе находится собственности Гулера Ю.С. что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.12.2010 года серия №. Администрацией Хостинского района города Сочи Гулеру Ю.С. выдано разрешение № от 09.10.2011 г. на строительство на указанном земельном участке индивидуального жилого дома площадью застройки 237,78 кв.м., общей площадью 1076,86 кв.м., этажностью - три. Вместе с тем при поведении обследования установлено, что на указанном земельном участке возведено четырехэтажное с колоннами пятого этажа капитальное строение на бетонном основании из монолитного железобетонного каркаса с частичным керамзитным заполнением площадью застройки 237,78 кв.м., что не соответствует параметрам этажности (три этажа) выданного разрешения на строительства, что является признаком самовольной постройки, установленным п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Факт возведения объекта самовольного строительства подтверждается актом обследования земельного участка от 30 мая 2012 года составленным управлением муниципального земельного контроля администрации города Сочи и фотоматериалом. В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство. В соответствии со ст. 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство. Постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 года № 698 утверждена единая форма разрешения на строительство, заполняемая в порядке, предусмотренном Приказом Министерства

регионального развития РФ от 19 октября 2006 года № 120. Полномочиями по выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) в силу пункта 6 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации обладают, в том числе органы местного самоуправления. Пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, либо за его счет. Статьей 25 Федерального закона от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является законным владельцем. Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет. По буквальному смыслу указанной нормы, содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ. Данная правовая позиция выражена Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 3 июля 2007 года № 595-О-П. Нарушения градостроительного законодательства усугубляются также тем, что строительство спорного объекта производится в г. Сочи, который в соответствии с Постановлением Президиума Верховного Совета РФ и Совета Министров РФ от 12.04.1993г. за № 4766-1/337 «О государственной поддержке функционального развития города-курорта Сочи» Сочинский регион отнесен к курортам федерального значения. Указом президента РФ от 06.07.94 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» одобрена инициатива администрации Краснодарского края об отнесении ряда природных ресурсов побережий Черного и Азовского морей к федеральным природным ресурсам. Распоряжением Правительства РФ от 12.04.96 № 591 - р курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной ( горно-санитарной) охраны курортов Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение. Согласно ст. 48 Градостроительного кодекса РФ следует, что архитектурно- строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частями, строящимися, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил заявленные требования и в настоящее время просит суд обязать ответчика Гулер Ю.С. осуществить за свой счет снос самовольно возведенного 4-го этажа и колонны 5-го этажа над правомерными 3-мя этажами незавершенного строительством объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу : г.Сочи, Хостинский район, ул.Сухумское шоссе, то есть уточнив иск в части правильного указания кадастрового номера земельного участка.( л.д.31-33)

Ответчик Гулер Ю.С., не признав иск и возражая против его удовлетворения, обратился в суд со встречным иском к администрации города Сочи о признании права собственности на самовольную постройку, в котором Гулер Ю.С. просит суд отказать в удовлетворении основного иска и удовлетворить встречный иск, признать за Гулером Ю.С. право собственности на жилой дом, литер А, общей площадью 1309,8 кв.м., в том числе жилой площадью 888,1 кв.м., расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу : г.Сочи, Хостинский район, в районе ул.Сухумское шоссе, а также просит обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в г.Сочи зарегистрировать за Гулером Ю.С. право собственности на выше указанный жилой дом.

В обосновании заявленных требований по встречному иску Гулер Ю.С. указывает, что согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. По смыслу статьей 2,51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", а также положений пункта 1 статьи 218, статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации факт самовольного строительства не исключает возможности признания на созданный объект права собственности при наличии совокупности юридических фактов: для строительства объекта в установленном порядке отведен и предоставлен земельный участок; получено разрешение на строительство; соблюдены градостроительные, строительные и иные нормы, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. По иску о сносе самовольной постройки истец должен доказать отсутствие указанных обстоятельств. Само по себе отсутствие разрешительных документов основанием для сноса являться не может. Гулеру Ю.С. на основании договора купли – продажи от 15.12.2010 года принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером №, площадью 700 кв.м., предназначенный для индивидуального жилищного строительства, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от 27.12.2010 г. Им было принято решение о строительстве индивидуального жилого дома на принадлежащем ему земельном участке. В целях реализации своего решения истцом были подготовлены градостроительный план земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности, получены технические условия на водоснабжение и водоотведение, а также технические условия на присоединение к электросетям, подготовлены схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта капитального строительства. На основании вышеперечисленных документов Гулером Ю.С. было получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома общей площадью 1076,86 кв.м., с количеством этажей - 3, № от 09 сентября 2011 года. Но, возведенный им за свой счет спорный объект недвижимости был построен в отступление от предоставленного ему разрешения на строительство, в связи со сложностью рельефа, которая не была учтена при подготовке проектной документации. Фактически на земельном участке с кадастровым номером № был возведен объект недвижимости с количеством этажей три, а так же мансарда, и один подземный (цокольный) этаж. Для зоны Ж-2 (малоэтажная застройка коттеджного и блокированного типа до 4 этажей) в границах которой расположен земельный участок с кадастровым номером № на котором был возведен спорный объект недвижимости, максимальная высота здания до конька крыши определена Правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи утвержденными решением Городского Собрания Сочи от 29 декаб-ря 2009 г. N 202 "Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи" и равна 15 м. Так же отмечено, что допускается отклонение от указанного значения предельной высоты зданий, строений, сооружений в зависимости от характера рельефа местности, но не более чем на 10 процентов. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Получение Гулером Ю.С. градостроительного плана принадлежащего земельного участка, технических условий на водоснабжение и водоотведение, а также технических условий на присоединение к электросетям, получение разрешений на строительство индивидуального жилого дома, явно свидетельствует о том, что он предпринимал надлежащие меры по легализации спорного объекта недвижимости. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. Таким образом, доводы администрации города Сочи отсутствие разрешения на строительство спорного объекта недвижимости, не являются достаточным основанием для признания спорного объекта недвижимости самовольной постройкой, подлежащей сносу.

Представитель истца администрации г.Сочи Магдиев Д.А., явившись в судебное заседание, поддержал и просил удовлетворить основной иск, при этом не признав встречный иск, против удовлетворения которого он возражал. В обосновании этого он сослался на доводы изложенные в исковом заявлении.

Ответчик Гулер Ю.С. в судебное заседание не явился, участвовал в судебном разбирательстве через избранного им своего представителя Тумасян Г.О., который явившись в судебное заседание, не признал основной иск, просил суд в его удовлетворении отказать, при этом поддержал и просил удовлетворить встречный иск в полном объеме заявленных требований. В обосновании этого сослался на доводы изложенные во встречном иске.

Третьи лица без самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю отдел по г.Сочи ( далее по тексту Росреестр), а также Департамент Краснодарского края по реализации полномочий по подготовке зимних Олимпийских игр, надлежаще извещены о времени и месте судебного заседания, что

суд установил из расписки о вручении судебной повестки и почтового извещения о доставке заказного судебного извещения ( л.д.188-189). Представители указанных третьих лиц в судебное заседание не явились. Третьи лица не сообщили суду об уважительности причин неявки в судебное заседание своих представителей, не ходатайствовали об отложении судебного заседания. Суд при установлении таких обстоятельств, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, пришел к выводу, что дело может быть рассмотрено в отсутствии не явившихся в судебное заседание представителей третьих лиц.

Суд, выслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные доказательства, проанализировав и оценив все в совокупности, пришел к выводу, что основной иск не подлежит удовлетворению в полном объеме заявленных требований, а встречный иск подлежит удовлетворению в полном объеме заявленных требований. К такому выводу суд пришел по следующим основаниям.

Из представленного суду свидетельства о государственной регистрации права №, выданного 27.12.2010 г. ( л.д.40) суд установил, что на основании заключенного договора купли-продажи земельного участка от 15.12.2010 г., Росреестром произведена государственная регистрация права собственности на земельный участок площадью 700 кв.м., с кадастровым номером № по адресу : РФ, Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, улица Сухумское шоссе, категория земель : земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, за правообладателем Гулер Ю.С.

Действую как добросовестный собственник земельного участка Гулер Ю.С. действовал в целях осуществления строительства на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке, решил построить на нем жилой дом.

Из представленного кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером №, площадью 697+\-9 кв.м., по адресу г.Сочи, Хостинский район, в районе ул.Сухумское шоссе ( л.д.10-11, 78-79) суд установил, что данный земельный участок с выше указанными сведениями о правах на него, разрешенного использования и других характеристик, поставлен на государственный кадастровый учет с учетом изменений внесенных в данные ГКН 18.05.1994 г., границы этого земельного участка установлены в соответствии с требованиями законодательства, соответственно данный земельный участок возник как объект гражданских, земельно-имущественных правоотношений.

Согласно ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Согласно пункту 2 части 1 ст. 40 ЗК РФ, собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Соответственно Гулер Ю.С. является правомерным пользователем указанного земельного участка и вправе пользоваться им как своим собственным и вправе вести на нем разрешенную деятельность в рамках установленных действующим законодательством.

Из представленных в дело доказательств следует, что Гулер Ю.С. осуществляет разрешенный вид деятельности на указанном земельном участке, то есть осуществляет строительство индивидуального жилого дома для чего он предварительно испросил и получил у органов местного самоуправления разрешение на строительство.

Как установлено из представленных в дело доказательств, в последующем, после приобретения права собственности на земельный участок, Гулер Ю.С. были подготовлены все необходимые документы, в том числе оформлен и получен градостроительный план земельного участка № от 03.03.2011 г., утвержденный главой администрации Хостинского района г.Сочи из которого суд установил, что градостроительный регламент земельного участка установлен в составе правил землепользования и застройки, утвержденных представленным органом местного самоуправления решение Городского Собрания г.Сочи от 29.12.2009 г.№, на этом земельном участке разрешен вид его использования, как зона Ж-2 - малоэтажная застройка коттеджного и блокированного типа до 4х этажей с перечисленными основ-ными видами его использования, в том числе жилые дома, сблокированные жилые дома на одну семью, таунхаус и другие виды его использования, а условно разрешенным видом его использования является также для строительства многоквартирного жилого дома и другие виды. В указанном градостроительном плане предельное количество этажей постройки - до 4х этажей, предельная высота зданий и сооружений - 15 м, максимальный процент застройки в границах земельного участка - 50 %. При выдаче градостроительного плана указанного земельного участка учтены имеющиеся технические условия на электроснабжение, выданные ОАО "Кубаньэнерго" от 15.02.2011 г. №, технические условия на водоснабжение и водоотведение, выданные ООО "Югводоканал" от 10.02.2011 г. №. Данные градостроительный план подписан также архитектором Хостинского района г.Сочи и начальником отдела правовой защиты по Хостинскому району правового управления администрации г.Сочи.( л.д.41-56)

В результате предпринятых правомерных действий собственника земельного участка Гулер Ю.С., ему выдано 09.09.2011 г. администрацией Хостинского района г.Сочи разрешение на строительство №, для строительства объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 700 кв.м. по адресу, г. Сочи, в районе ул.Сухумское шоссе ( л.д.57) со сроком действия до 09.09.2021 г.. До настоящего времени, разрешение на строительство никем не оспорено и является юридически действительным, при этом в настоящее время и истец не оспаривает указанное разрешение на строительство.

Из указанного разрешения на строительство суд установил, что в соответствии со ст.51 ГрК РФ органом местного самоуправления разрешено Гулеру Ю.С. строительство объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома, площадью застройки 237,78 кв.м., общей площадью 1076,86 кв.м., жилой площадью 549,57 кв.м., строительным объемом 3383,3 куб. м., этажностью - три.

Из представленного суду технического паспорта составленного 30.09.2010 г. филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация Федеральное БТИ" по Краснодарскому краю Сочинским отделением, объекта индивидуального жилищного строительства - жилого дома с инвентарным номером № и кадастровым номером №, суд установил, что в результате технической инвентаризации построенного на выше указанном земельном участке с выданным разрешением на строительство объектом капитального строительства, Гулером Ю.С. фактически осуществлено строительство жилого дома литер "А", общей площадью 1309,8 кв.м., в том числе жилой площадью 888,1 кв.м., площадью подсобной (вспомогательной) 421,7 кв.м., а также кроме того площадью помещений вспомогательного использования 46,0 кв.м., состоящий из 3 (трех) надземных этажей, а также цокольного этажа и мансарды ( л.д.58-77).

Администрация г.Сочи, посчитав свои права нарушенными, обратилась в суд с выше указанным иском, обосновывая свои требования результатами обследования выше указанного земельного участка отраженными в акте обследования от 30.05.2012 г. ( л.д.6-7) из которого суд установил, что в этом акте, составленном специалистом отдела земельного контроля по Хостинскому району управления муниципального земельного контроля администрации г.Сочи, без участия Гулер Ю.С., отражено, что при проведении обследования установлено, что на указанном земельном участке возведено 4х этажное с колоннами 5-го этажа капитальное строение на бетонном основании из монолитного железобетонного каркаса с частичным керамзитоблочным заполнением площадью застройки 237,78 кв.м., что не соответствует параметрам этажности ( три этажа), выданного разрешения на строительства с указанием на то, что объект возведен в нарушение п.1 ст.20 ФЗ "Об архитектурной деятельности в РФ", ст.51,52 ГрК РФ, что является признаком самовольной постройки, установленным п.1 ст.222 ГК РФ.

Суду также представлен истцом акт обследования земельного участка от 23.07.2012 г. ( л.д.86-87) из которого суд установил, что в этом акте, составленном специалистом отдела земельного контроля по Хостинскому району управления муниципального земельного контроля администрации г.Сочи, без участия Гулер Ю.С., отражено, что при проведении обследования установлено, что на указанном земельном участке возведено 5-ти этажное капитальное строение на бетонном основании из монолитного железобетонного каркаса с частичным керамзитоблочным заполнением площадью застройки 237,78 кв.м., что не соответствует параметрам этажности ( три этажа), выданного разрешения на строительства.

Судебной защите подлежат лишь действительно нарушенные, а не предполагаемо нарушенные права и законные интересы.

Пунктом 1 статьи 222 ГК РФ установлено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не введенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми нормами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, либо за его счет.

Статьей 25 Федерального закона от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» установлено, что лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.

Фактически спорными по настоящему делу являются конструкции верхних этажей объекта капитального строительства, которые истец считает 4 и 5 этажами индивидуального жилого дома, и что как он полагает, является нарушением ответчиком разрешенной этажности строительства жилого дома на этом земельном участке на котором ему разрешено строительство 3х этажного жилого дома.

Данные доводы истца не находят своего подтверждения и опровергаются при совокупном анализе представленных в дело доказательств.

Так из экспертного заключения № 277/2012, выполненной по делу судебной комиссионной строительно-технической экспертизы, которая дана комиссией экспертов ООО в составе 5 экспертов, предупрежденных об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ,, которые все имеют высшее специальное образование, достаточную для дачи экспертного заключения квалификацию и опыт от 14 лет до 48 лет работы по специальности. ( л.д.108-184) из которого суд установил, что комис-сия экспертов пришла к выводам о том, что возведенное строение общей площадь 1309,8 кв.м., расположенное на выше указанном земельном участке площадью 700 кв.м., с кадастровым номером № по адресу : РФ, Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, улица Сухумское шоссе, является самовольным строением, так как согласно разрешению на строительство от 09.09.2011 г. и проекту предполагалось возведение 3х этажного жилого дома, а на момент обследования возведено здание, имеющее 5 этажей - цокольный этаж, 3 этажа надземных и мансарда. Соответственно увеличилась площадь всех частей здания, общая площадь, жилая, вспомогательная площади и строительный объем. Комиссия экспертов пришла к выводу, что спорное строение является объектом завершенного строительством индивидуальным жилым домом и соответствует основным нормативным требованиям, предъявляемым к жилым домам такой категории. Результаты произведенных фактически выполненных Гулером С.Ю. строительных работ по возведению строения, общей площадью 1309,8 кв.м., соответствуют действующим в РФ СНиП, в том числе санитарным и противопожарным, строение не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Спорное строение права третьих лиц не нарушает, не создает препятствий в пользовании рядом расположенными земельными участками и строениями. Комиссия экспертов пришла к выводу, что со строительно-технической точки зрения фактические результаты произведенных Гулером Ю.С. строительных работ по возведению строения общей площадью 1309,8 кв.м., могут быть сохранены. Из экспертного заключения суд установил, что комиссия экспертов пришла к выводу, что указанный жилой дом размещается в границах правомерного земельного участка, соответствует основным требованиям СНиП и имеет согласно СП 13-102-2003 исправное состояние конструкций. Комиссия экспертов описала обследованный спорный индивидуальный жилой дом общей площадью 1309,8 кв.м.,, указав, что он состоит в том числе из помещений жилой площадью 888,1 кв.м., площадью подсобной (вспомогательной) 421,7 кв.м., а также кроме того площадью помещений вспомогательного использования 46,0 кв.м., состоящий из 3 (трех) надземных этажей, а также цокольного этажа и мансарды. Максимальный процент застройки данного земельного участка предусмотрен в размере 50 %, а фактически процент застройки составил 34 %, соответственно коэффициент застройки соответствует нормативным требованиям. Комиссия экспертов, исследуя этажность исходила из того, что фактически количество этажей 5, в них включаются 3 надземных этажа + мансарда + цокольный этаж, который вызван рельефом местности. Комиссия экспертов указала, что высота жилого дома со стороны дворового фасада составляет 16 метров, что не соответствует максимально разрешенной высоте здания 15 м. Однако в то же время комиссия экспертов сослалась на Правила землепользования и застройки муниципального образования г.Сочи, утвержденных решениями Городского Собрания г.Сочи от 29.12.2009 г.№ 202, позволяющие строительство здания в зоне Ж-2 (малоэтажная застройка коттеджного сблокированного типа до 4х этажей) с возможным отклонением от рельефа на 10 %.

В основном экспертное заключение принимается судом в качестве достоверного доказательства. Однако часть выводов экспертного заключения, имеющих смысл данных правовых ответов, суд не может принять во внимание, поскольку в этой части они выходят за рамки данных экспертам прав.

Так вывод экспертов о том, что спорное строение является объектом самовольного строительства исходя из факта превышения этажности по сравнению с выданным разрешением на строительство, суд не может принять во внимание по следующим основаниям.

Комиссия экспертов исходила при формулировании этого вывода из фактического количества этажей спорной постройки, однако она не приняла во внимание положение действующего законодательства в этой области.

Так при определении этажности необходимо учитывать, что градостроительное законодательство предусматривает разные виды этажей и не формулирует самостоятельное определение этажа. Приказ Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37 (в ред. Приказа Госстроя РФ от 04.09.2000 N 199) "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" дает понятия мансардного (мансарда), надземного, подвального, технического, цокольного этажей. Этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей. Так в указанной Инструкции определены понятия того, что этажи жилых домов: этаж мансардный (мансарда) - этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа (приложение N 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*).

Этаж надземный - этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли (приложение N 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*).

Этаж цокольный - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений (приложение N 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*).

В указанной Инструкции четко определено, что этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей.

Исходя из этого в совокупности с объективными данными установленными при выполнении судебной экспертизы, спорный объект представляет собой 3х этажный жилой дом, в котором имеются 3 надземных этажа, а также цокольный этаж и мансарда, которые при определении этажности строения не учитываются как этажи строения.

Исходя из этого суд приходит к выводу, что разрешенная этажность в 3 этажа в соответствии с выданным Гулер Ю.С. разрешением на строительство, им не нарушена, соответственно спорная постройка, как отвечающая требованиям разрешенного строительства по этажности не может быть признана судом объектом самовольного строительства.

Также вывод комиссии экспертов о том, что высота жилого дома со стороны дворового фасада составляет 16 метров, что не соответствует максимально разрешенной высоте здания 15 м., суд не может принять во внимание, поскольку Правила землепользования и застройки муниципального образования г.Сочи, утвержденных решениями Городского Собрания г.Сочи от 29.12.2009 г.№ 202, позволяют строительство здания в зоне Ж-2 (малоэтажная застройка коттеджного сблокированного типа до 4х этажей) в которой и осуществлено строительство спорной постройки, с возможным отклонением от рельефа на 10 %, то есть с возможностью строительства постройки высотой до 16,5 метров.

В данном случае комиссия экспертов установила, что с связи с особенностью рельефа сооружен цокольный этаж, который не учитывается в понятие этажности, соответственно надземная часть постройки с крышей не должна превышать, без учета цокольного этажа высоты 16,5 метров, а в данном случае спорная постройка в этой части составляет высоту 16 метров, что не превышает разрешенную высоту зданий в этой зоне застройки, поэтому в части вывода комиссии экспертов о несоответствии спорной постройки ее высоты, то есть превышения высоты против нормируемой, суд не может принять во внимание, как не соответствующего установленным фактическим обстоятельствам дела и применимым в данном случае совокупности норм права.

Кроме этого суд также пришел к выводу, что площадь застройки по разрешению на строительство должна составлять 237,78 кв.м. и эта же площадь застройки фактически обнаружена и отражена при обследовании спорного объекта недвижимости при его осмотре специалистами органов местного самоуправления с отражением этого в актах осмотра земельного участка, соответственно Гулером Ю.С. не нарушено положение разрешения на строительство выданного ему по согласованной площади застройки.

Объектом самовольного строительства спорная постройка является по другому признаку, а именно, поскольку исходя из разрешения на строительство Гулеру Ю.С. разрешено строительство индивидуального жилого дома общей площадью 1076,86 кв.м., а фактически построен индивидуальный жилой дом общей площадью 1309,8 кв.м., то есть большей, чем разрешенной площадью на 232,94 кв.м..

Статьей 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом, право собственности на имущество, которое имеет собственника, также может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно разъяснениям, приведенным в совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что в п.25 Постановления Пленума указывается, что в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

В данном случае спорная постройка, имеющая признаки объекта самовольного строительства, построена на земельном участке принадлежащем ответчику Гулер Ю.С. на праве собственности.

В п.26 Постановления Пленума разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В данном случае суд установил, что допущенные нарушения при строительстве спорной постройки не являются существенными, поскольку СНиП, действующие в РФ при строительстве спорной постройки не нарушены, а градостроительные правила нарушены лишь в части отступления от предельных размеров разрешенной общей площади, при этом разрешенная этажность постройки не нарушена ответчиком, а так-

же не изменялось целевое назначение земельного участка, поскольку разрешенным видом использования является ИЖС на этом земельном участке, а по заключению комиссии экспертов фактически возведенное спорное строение является индивидуальным жилым домом.

Поскольку при наличии выданного Гулеру Ю.С. разрешения на строительство, ответчик не мог фактически во внесудебном порядке ввести дом в эксплуатацию на что указывает фактические действия администрации г.Сочи, посчитавшей, что спорный объект имеет признаки объекта самовольного строительства и поэтому обратилась в суд с иском об обязании Гулера Ю.С. снести, по мнению истца неправомерные 2 этажа, соответственно при таких обстоятельствах суд считает установленным обстоятельства того, что действующий открыто и правомерно Гулер Ю.С., несмотря на предпринятые им меры, не мог по объективным обстоятельствам получить акт ввода спорного дома в эксплуатацию во внесудебном порядке, поскольку выявились фактические возражения против части сооруженного строения органа местного самоуправления, которым осуществляется функции по принятию дома в эксплуатацию.

Доводы основного иска о наличии признаков самовольной постройки как нарушение этажности не нашли своего подтверждения, а других оснований иска не указано, соответственно поэтому основной иск не подлежит удовлетворению.

В соответствии с п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пп.3 п.1 ст.8 ГК РФ в соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст.12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В данном случае суд установил, что Гулер Ю.С. лишен фактической возможности осуществить ввод в эксплуатацию построенного им индивидуального жилого дома, поскольку орган местного самоуправления препятствует этому на что указывают его фактические действия по обращению в суд с иском о сносе части спорной постройки.

Суд вместе с тем пришел к выводу, что значительных нарушений градостроительных правил при осуществлении строительства спорной постройки не имеется.

Из экспертного заключения судебной экспертизы суд установил, что спорная постройка, являющаяся в части объектом самовольного строительства, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответственно она может быть сохранена, а право на нее может быть признано за лицом ее осуществившим, то есть Гулер Ю.С., поэтому суд пришел к выводу, что встречный иск подлежит удовлетворению в части требования о признании за Гулером Ю.С. права собственности на жилой дом литер "А" общей площадью 1309,8 кв.м., в том числе жилой площадью 888,1 кв.м., площадью подсобной (вспомогательной) 412,7 кв.м., а также кроме того площадью помещений вспомогательного использования 46,0 кв.м., состоящий из 3 (трех) надземных этажей, а также цокольного этажа и мансарды.

Также подлежит удовлетворению встречный иск в остальной части заявленных требований.

В силу ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с ч.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. В соответствии с ч.3 ст.131 ГК РФ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке.

Право собственности на объект недвижимого имущества и их переход в том числе, подлежат обязательной государственной регистрации, а органом регистрации прав на недвижимое имущество в г.Сочи является в силу ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним " специализированный уполномоченный на это орган, то есть Росреестр, который осуществляет государственную регистрацию прав в силу обязания закона и при этом не затрагиваются такой регистрацией права самого органа регистрации, то он обязан произвести необходимую государственную регистрацию прав за истцом на вышеуказанный объект недвижимого имущества, право собственности на который признано за ответчиком соответствии с данным решением суда. В соответствии с ч.3 ст.131 ГК РФ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке. То же самое следует из ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним " ст.2, при этом при государственной регистрации права, сведения об этом вносятся в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним с выдачей соответствующего свидетельства о регистрации права.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении иска Администрации города Сочи к Гулер Ю.С. о сносе самовольно возведенной постройки - отказать в полном объеме.

Иск Гулер Ю.С. к администрации города Сочи о признании права собственности на самовольную постройку - удовлетворить в полном объеме.

Признать за Гулер Ю.С. право собственности на объект недвижимого имущества - жилой дом, литер "А", общей площадью 1309,8 кв.м., в том числе жилой площадью 888,1 кв.м., площадью подсобной (вспомогательной) 421,7 кв.м., а также кроме того площадью помещений вспомогательного использования 46,0 кв.м., состоящий из 3 (трех) надземных этажей, а также цокольного этажа и мансарды, имеющий инвентарный номер № и кадастровый номер № по техническому паспорту Сочинского отделения филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" по Краснодарскому краю, расположенный на земельном участке площадью 700 кв.м., с кадастровым номером № по адресу : РФ, Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, улица Сухумское шоссе, категория земель : земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, принадлежащем на праве собственности Гулер Ю.С.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю отдел по Хостинскому району города Сочи зарегистрировать право собственности на выше указанный объект недвижимого имущества за Гулер Ю.С., в установленном законом порядке.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г.Сочи в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, то есть после 10.10.2012 г..

Председательствующий судья Тимченко Ю.М.

Решение на момент публикации не вступило в законную силу.