Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3431/2014 ~ М-3199/2014 от 05.06.2014

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Ленинский районный суд города Самары

в составе председательствующего судьи Суркова В.П.,

при секретаре Кизовской В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по заявлению Почапского Д.В. об оспаривании действий Управления Росреестра по Самарской области и возложении обязанности осуществить действия,

УСТАНОВИЛ:

Почапский Д.В. обратился в суд с заявлением об оспаривании действий Управления Росреестра по Самарской области и возложении обязанности осуществить действия. В обоснование заявленных требований указал, что им в У. Р. по <адрес> предоставлен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № на продажу нежило­го помещения литер №, расположенного по адресу: <адрес>, однако письмом от ДД.ММ.ГГГГ ему сообщено об отказе в государственной регис­трации.

По его мнению, отказ в государственной регистрации является незаконным.

Данное нежилое помещение принадлежит ему на праве собственности. Оно передано им в залог (ипотека) для обеспече­ния исполнения обязательств по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ №71/2008-ИК ОАО Банк «Союз».

Решением Ленинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ года, вступившим в законную силу, на указанное нежилое помещение обращено взыскание. Судебным приставом-исполнителем произведена процедура взыскания задолженности путём реализации заложенного недвижимого имущества (нежилого помещения) на публичных торгах.

После проведения повторных торгов ООО «Юридическая компания «Ковалюнас и партнеры» на основании акта возврата нереализованного имущества от 26.07.2013 года возвратило нежилое помещение, а судебный пристав-исполнитель принял данное нежилое помещение. В соответствии п.13 ст.87 от 02.10.2007 года №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» и постановлением судебного пристава-исполнителя о возвращении нереализованного имущества должнику от 13.08.2013 года нежилое помещение принадлежащее ему на праве собственности, возвращено в связи с отказом взыскателя ОАО АКБ «Союз» от оставления данного имущества за собой.

Согласно ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залог недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны-залогодателя. Своим висьмом от 05.08.2013 года б/н ОАО АКБ «Союз» полностью отказалось от своих прав по получению удовлетворения своих денежных средств из стоимости заложенного имущест­во, т.е. отказалось от права залога недвижимого имущества.

В соответствии п.6 ст.350 Гражданского кодекса РФ, п.5 ст.58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п.3 ст.28.3 Закона РФ от 29.05.1992 года №2872-1 «О залоге» если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки (залога) за собой в течении месяца после объявления повторных торгов несостоявшимися, ипотека (залог) прекращается.

Таким образом действие договора об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ №43№ прекратилось с момента отказа взыскателя от оставления предмета залога и с момента возврата его имущества на основании постановления судебного пристава-исполнителя. Соответственно ему принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом - нежилым помещением по адресу: <адрес>, помещение литер А в полном объёме. Своим отказом в государственной регистрации Управление Росреестра по Самарской области нарушило его права, как собственника, предусмотренные ст.35 Конституции РФ и ст.209 Гражданского кодекса РФ.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, просил суд обязать Управление Росреестра по Самарской области провести государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по договору купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, помещение литер А по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №7/14.

В судебном заседании представители заявителя поддержали заявленные требования в полном объёме по основаниям, изложенным в заявлении, просили их удовлетворить.

Представители Управления Росреестра по Самарской области и ОАО «Банк Союз», привлечённого к участию в деле в качестве заинтересованного лица, действующие на основании доверенностей, просили отказать в удовлетворении заявленных требований. Дополнительно представитель банка пояснил, что банк не давал согласия на отчуждение заложенного имущества, поскольку, обязательство, в обеспечение которого заключался договор залога, не исполнено.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) содержит запись от ДД.ММ.ГГГГ № о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение литера А (1 этаж: ком. №№10,13,14,15,16,18 (подвал)) площадью 282,4 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>. Субъект права - Почапский Д.В.

Установлено также, что в ЕГРП в отношении указанного объекта недвижимости содержится запись от ДД.ММ.ГГГГ № об ипотеке, основанием для проведения государственной регистрации которого послужил представленный в установленном порядке договор об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ №43/2008-ИК/ЭН (залогодатель - Почапский Д.В., залогодержатель - ОАО «АКБ «СОЮЗ»), заключённый в целях обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ №71/2008-ИК.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке, удостоверены закладной, выданной ДД.ММ.ГГГГ года.

Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ в регистрирующий орган обратился Почапский Д.В. с заявлением № о погашении в ЕГРП записи от ДД.ММ.ГГГГ № о государственной регистрации ипотеки указанного нежилого помещения. Для выполнения заявленного действия Почапским Д.В. представлены следующие документы:

акт от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которому специализированная организация (ООО «Юридическая компания «Ковалюнас и партнёры») осуществила возврат судебному приставу-исполнителю Межрайонного ОСП по особым исполнительным производствам У. ФССП по <адрес> указанного объекта недвижимости в связи с невозможностью его реализации по причине признания повторных торгов несостоявшимися;

письмо ОАО «АКБ «СОЮЗ» от ДД.ММ.ГГГГ об отказе от права оставить предмет ипотеки за собой в счёт погашения долга по кредитным платежам;

постановление судебного пристава-исполнителя Межрайонного ОСП по особым исполнительным производствам У. ФССП по <адрес> Ю.Г. Ибятулиной от ДД.ММ.ГГГГ о возвращении нереализованного имущества должнику в рамках исполнительного производства № (основание возбуждения - исполнительный лист №ВС 033946370 от ДД.ММ.ГГГГ года, выданный Ленинским районным судом <адрес> по делу №2-76/2012).

Сообщением от ДД.ММ.ГГГГ исх.№ регистрирующий орган довёл до сведения Почапского Д.В. информацию об отказе в проведения государственной регистрации по следующим причинам.

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП на основании постановления судебного пристава-исполнителя Межрайонного ОСП по особым исполнительным производствам У. ФССП по <адрес> И.О. Шатской от ДД.ММ.ГГГГ (и/п № 4860/12/45/63-СВ) внесена запись № о запрете на совершение регистрационных действий в отношении спорного нежилого помещения.

В соответствии с п.4 ст.80 Федерального закона от 02.10.2007 года №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объём и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учётом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования.

Установлено, что запись об указанном запрете, имеет в настоящее время актуальный характер. Документы, подтверждающие отмену соответствующей обеспечительной меры, в регистрирующий орган не представлялись.

Положениями Гражданского кодекса РФ и п.5 ст.58 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге (ипотека) прекращается.

Если иное не предусмотрено законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трёх рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объёме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки (п.1 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ).

При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется. Аннулированная закладная передаётся ранее обязанному по ней лицу по его требованию (п.3 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ).

Аннулирование соответствующей закладной осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, путём простановки на лицевой стороне штампа «погашено» или иным образом, не допускающим возможности её обращения, за исключением физического уничтожения (п.7 ст. 17 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ).

Установлено, что заявление ОАО «АКБ «СОЮЗ» (залогодержателя) о погашении в ЕГРП записи о вышеназванном обременении, а также закладная, удостоверяющая его права, либо решение суда о прекращении ипотеки в регистрирующий орган не представлялись.

Судом установлено, что именно указанные обстоятельства обусловили принятие решение об отказе в выполнении заявленного действия.

Установлено также, что 28.02.2014 года в регистрирующий орган в отношении спорного нежилого помещения также подавалось заявление № государственной регистрации перехода права, а также права собственности (заявители - Почапский Д.В. и Филиппова Е.Ю. (приобретатель)).

В качестве документа-основания для выполнения заявленных регистрационных действий указанными физическими лицами представлен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №7/14.

Сообщением от 15.04.2014 года №01/557/2014-568 регистрирующий орган отказал Почапскому Д.В. и Филипповой Е.Ю. в государственной регистрации перехода права собственности, а также самого приобретаемого права на рассматриваемый объект недвижимости.

Установлено, что принятие данного решения обусловлено следующими обстоятельствами.

Пунктом 2 статьи 346 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Учитывая то, запись об ипотеке спорного нежилого помещения в настоящее время актуальна и оснований для её погашения не имелось, наличие согласия ОАО «АКБ «СОЮЗ» на совершение вышеназванной сделки являлось обязательным, однако документ, выражающий данное согласие, в регистрирующий орган не представлялся.

В заявлении от ДД.ММ.ГГГГ № (строка «семейное положение») содержится отметка о том, что Почапский Д.В. состоит в браке.

В соответствии с п.1 ст.256 Гражданского кодекса РФ и п.1 ст.34 Семейного кодекса РФ от 29.12.1995 года имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлено иное.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Однако нотариально удостоверенное согласие супруги Почапского Д.В. на отчуждение спорного нежилого помещения либо документы, свидетельствующие о том, что такое согласие не требуется, в регистрирующий орган не представлялись.

Согласно абз.1 п.1 ст.460 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обременённый правами третьих лиц.

В соответствии с абз.7 п.1 ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации может быть отказано, если лицо, которое имеет права, ограниченные определёнными условиями, составило документ без указания этих условий.

Представленный заявителями договор купли-продажи от 26.02.2014 года №7/14 информации об имеющемся обременении права собственности продавца не содержал, что также послужило основанием для отказа в выполнении заявленных регистрационных действий.

Согласно п.п.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности (ст.25.5 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ).

Согласно сведениям ЕГРП Почапский Д.В. является субъектом права общей долевой собственности на земельный участок площадью 841,6 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №№799), однако доля в праве общей долевой собственности на данный земельный участок (разрешённое использование - для складских помещений) предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № не является.

При таких обстоятельствах, учитывая наличие в ЕГРП записи о запрете на отчуждение спорного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, сто Управление Росреестра по Самарской области обоснованно отказало в государственной регистрации перехода права, а также права собственности приобретателя, в связи с чем, оснований для возложения на регистрирующий орган обязанности по выполнению ранее заявлявшихся регистрационных действий не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Заявление Почапского Д.В. об оспаривании действий Управления Росреестра по Самарской области и возложении обязанности осуществить действия – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в апелляционном порядке в 30-дневный срок через Ленинский районный суд города Самары.

Председательствующий /подпись/ Сурков В.П.

Копия верна: судья