Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-783/2017 (33-35728/2016;) от 14.12.2016

Судья: Голошумова И.А. Дело № 33-783/2017 (33-35728/2016)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Мариуца О.Г.,

судей Ивановой Т.И., Шилиной Е.М.,

при секретаре Максимовой С.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 25 января 2017 года апелляционную жалобу Ющенко И. И.ча на решение Домодедовского городского суда Московской области от 29 сентября 2016 года по делу по иску Ющенко И. И.ча к ИП Шмакову А. А.овичу, ЗАО Домодедовский завод металлоконструкций «Метако» в лице конкурсного управляющего Волчкова А.Н. о внесении изменений в договор найма квартиры с условием выкупа,

заслушав доклад судьи Мариуца О.Г.,

объяснения представителя Ющенко И.И. – Соловьева А.А.,

УСТАНОВИЛА:

Истец обратился с иском к ответчикам о внесении изменений в договор найма квартиры с условием выкупа.

Требования мотивированы тем, что между ним и ЗАО Домодедовский завод металлоконструкций «Метако» в 2007 году был заключен первый договор <данные изъяты> от <данные изъяты> на 5 лет, а 01.06. 2012 года – второй договор, по условиям которого завод (наймодатель) предоставил ему для проживания квартиру по адресу: г.Домодедово, <данные изъяты>. Срок договора 5 лет, плата за жилое помещение составляет 138 533 рублей 99 коп. в год, подлежит внесению равными ежемесячными платежами.

Указал, что в пункте 1.6 договора предусмотрено его право выкупить квартиру в любой согласованный сторонами срок при условии продолжения работы у наймодателя, по цене 2 230 020 рублей путем заключения договора купли-продажи, при этом плата за жилое помещение, внесенная по договору от 01.06.2007 года и по договору <данные изъяты> от 01.06.2007 года, засчитывается в счет выкупной стоимости квартиры.

Указал, что он и его семья с 2007 года проживают и зарегистрированы в квартире, по договору им выплачена большая часть выкупной цены, не выплачено всего 902045,02 рублей. Указал, что решением Арбитражного суда Московской области от 14.05.2015 года Домодедовский завод металлоконструкций «Метако» признан банкротом, в отношении завода введено конкурсное производство. Он был уволен с завода в связи с сокращением численности штатов и ликвидации предприятия. В рамках конкурсного производства 26.07.2016 года спорная квартира была продана на торгах ИП Шмакову А.А. за 5501 000 рублей. Считает, что банкротство наймодателя, его увольнение и реализация спорной квартиры на торгах третьему лицу является существенным изменением обстоятельств. Просил суд изменить условия пункта 1.6 договора от 01 июня 2012 года, с тем, чтобы у него имелось право выкупить квартиру на тех же условиях, что указаны в договоре, но без указания условия о продолжении работы у наймодателя.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Соловьев А.А. исковые требования поддержал.

Представитель ЗАО Домодедовский завод металлоконструкций «Метако» в лице конкурсного управляющего Волчкова А.Н. по доверенности Алышев Б.Н. против иска возражал.

ИП Шмаков А.А. в судебное заседание не явился, от него поступили возражения на иск, где указано, что истец не воспользовался своим правом по выкупу спорной квартиры в ходе конкурсного производства, поэтому квартира была включена в состав конкурсной массы и реализована на торгах.

Решением Домодедовского городского суда Московской области от 29 сентября 2016 года исковые требования оставлены без удовлетворения.

Ющенко И.И. в апелляционной жалобе просит об отмене решения суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя истца, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 01.06.2007 года между ЗАО Домодедовский завод металлоконструкций «Метако» и Ющенко И.И. был заключен договор <данные изъяты> найма квартиры с условием о ее выкупе. Предметом договора явилось предоставление находящейся в собственности у завода квартиры, расположенной по адресу: г.Домодедово, <данные изъяты> истцу во владение и пользование для проживания, в связи с его работой, сроком на 5 лет.

01.06.2012 года между ЗАО Домодедовский завод металлоконструкций «Метако» и Ющенко И.И. был заключен договор <данные изъяты> найма указанной квартиры с условием о ее выкупе, на срок 5 лет.

Пунктом 1.6 договора от 01.06.2007 года и от 01.06.2012 года предусмотрено, что по истечении срока договора либо в иной согласованный сторонами срок наниматель при условии продолжения работы у Наймодателя имеет право выкупить у Наймодателя нанимаемую квартиру по цене 2230 020 рублей путем заключения отдельного договора купли-продажи. При этом, плата за жилое помещение, внесенная нанимателем по договору, засчитывается в счет выкупной стоимости квартиры.

В соответствии с п.3.1 размер платы за пользование квартирой составляет 138 533,99 рублей в год, ежемесячными равными платежами.

Решением Арбитражного суда Московской области от 14.05.2015 года ЗАО Домодедовский завод металлоконструкций «Метако» признан несостоятельным (банкротом). Конкурсное производство было открыто до 05.11.2015 года.

Приказом конкурсного управляющего по ЗАО ДЗМК «Метако» от 05.08.2015 года Ющенко И.И. был уволен по сокращению численности штатов.

Решением Домодедовского городского суда от 12.01.2016 года в удовлетворении исковых требований Ющенко И.И. о признании права собственности на спорную квартиру отказано со ссылкой на то, что предусмотренный пунктом 1.6 договора от 01.06.2012 года срок договор купли-продажи квартиры между сторонами не заключался, стороны прекратили трудовые отношения, сумма выкупа квартиры по договору истцом уплачена не полностью.

20.07.2016 года арбитражным управляющим были проведены торги в форме открытого аукциона по продаже имущества, по результатам которых спорная квартира была продана предложившему наиболее высокую цену участнику ИП Шмакову А.А.

26.07.2016 года между ЗАО Домодедовский завод металлоконструкций «Метако», в лице конкурсного управляющего Волчкова А.Н. и Шмаковым А.А. заключен договор купли-продажи спорной квартиры.

Право собственности Шмакова А.А. на квартиру зарегистрировано в установленном порядке.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что при заключении договора найма на длительный срок истец не мог не предвидеть возможность своего увольнения по различным основаниям либо банкротство завода, но заключил договор на выгодных для себя условиях, предусматривающих возможность льготной выкупной цены за квартиру. Банкротство наймодателя, увольнение истца и реализация спорной квартиры, по мнению суда, нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, повлекших для истца последствия, установленные в статье 451 ГК РФ.

С такими выводами судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на неверном определении фактических обстоятельств дела и неправильном применении норм материального права.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (п. 1 ст. 451 ГК РФ).

В соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу приведенных норм, договор может быть изменен, если после его заключения имеют место исключительные обстоятельства, которые истец не только не мог предвидеть, но и не может преодолеть. При этом исполнение договора на прежних условиях повлекло бы для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Судебная коллегия полагает, что в данном случае имеет место совокупность указанных в абз. 2 ч. 1 ст. 451 ГК РФ обстоятельств, в силу которых договор подлежит изменению.

Так, заключая первый договор в 2007 году, второй – в 2012 году, работая по основному месту работы начальником гаража, Ющенко И.И. исходил из того, что правом на выкуп квартиры он может воспользоваться в любой согласованный срок, пока он продолжает работать в ЗАО Домодедовский завод металлоконструкций «Метако».

При этом следует иметь в виду, что увольнение истца с работы было вызвано причинами, которые он не мог преодолеть, поскольку его увольнение имело место по инициативе работодателя по сокращению численности штатов, в связи с признанием предприятия банкротом.

В силу положений п.5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Каких-либо данных о том, что при должной степени заботливости и осмотрительности Ющенко И.И. мог преодолеть обстоятельства, связанные с банкротством предприятия- наймодателя квартиры, а также с его увольнением, в деле не имеется.

Не имеется в деле и доказательств того, что истец действовал неразумно или неосмотрительно, поскольку ни банкротство предприятия, ни увольнение с работы не зависели от его действий, и не могут быть поставлены ему в вину.

При этом в связи с переходом права собственности на квартиру к ИП Шмакову А.А. существенно нарушено соотношение имущественных интересов сторон. Новый собственник квартиры, который в соответствии со ст. 675 ГК РФ стал наймодателем на условиях договора от 01.06.2012 года, вправе отказать истцу в выкупе квартиры, ссылаясь на то, что не соблюдается указанное в пункте 1.6 договора условие о продолжении истцом работы.

Указанное обстоятельство повлечет для истца значительный ущерб, поскольку он, выплатив, начиная с 2007 года, 1327974,98 рублей, будет лишен возможности приобрести квартиру, в которой проживает почти 10 лет, при том, что задолженность его составляет 902045, 02 рублей.

Более того, в пункте 4.5 договора купли-продажи от 26.07.2016 года, заключенного между ЗАО Домодедовский завод металлоконструкций «Метако» в лице конкурсного управляющего, и ИП Шмаковым А.А., указано, что в спорной квартире на момент подписания договора зарегистрированы Ющенко И.И., Ющенко С.И., <данные изъяты> года рождения, Ющенко Д.И., <данные изъяты> года рождения, которые теряют право пользования квартирой.

Это условие лишает истца и членов его семьи право пользования квартирой, которую наймодатель не вправе был продавать третьим лицам, что прямо указано в пункте 2.8 договора найма <данные изъяты> от <данные изъяты>

С учетом установленных обстоятельств, судебная коллегия находит необоснованным вывод суда об отказе в удовлетворении требований истца о внесении изменений в договор найма в связи с существенно изменившимися обстоятельствами.

С учетом изложенного, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении иска Ющенко И.И. - о внесении изменений пункт 1.6 договора, изложив его в прежней редакции, с исключением слов «при условии продолжения работы у наймодателя».

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Домодедовского городского суда Московской области от 29 сентября 2016 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Иск Ющенко И. И.ча удовлетворить.

Изменить условия договора найма квартиры с условием о ее выкупе от 01 июня 2012 года, заключенного между Ющенко И. И.чем и ЗАО Домодедовский завод металлоконструкций «Метако», изложив пункт 1.6 договора в следующей редакции:

«По истечению срока договора, а также досрочно по инициативе (заявлению) Нанимателя, Наниматель имеет право выкупить нанимаемую квартиру при условии выплаты выкупной цены в размере 2 230 020 рублей путем заключения договора купли-продажи, при этом плата за жилое помещение, внесенная нанимателем по настоящему договору и по договору <данные изъяты> от 01.06.2007 года, засчитывается в счет выкупной стоимости квартиры».

Председательствующий

Судьи