Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-12333/2021 от 08.04.2021

Судья: Захарова А.Н. Дело № 33-12333/2021

(дело 2-539/2021) УИД 50RS0021-01-2020-000602-68

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск,

Московская область 19 апреля 2021 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Колесник Н.А.,

судей Александрова А.Н., Тарханова А.Г.,

с участием прокурора Бураченок Е.Ю.,

при помощнике судьи Новиковой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО «Ростелеком» к Омельченко Владимиру Михайловичу, Омельченко Татьяне Анатольевне о выселении,

по встречному исковому заявлению Омельченко Владимира Михайловича, Омельченко Татьяны Анатольевны к ПАО «Ростелеком» о признании действий по исполнению условий направленной оферты акцептом, о признании договора заключенным и обязании исполнить договор,

по апелляционным жалобам Омельченко Владимира Михайловича, Омельченко Татьяны Анатольевны на решение Раменского городского суда Московской области от 11 февраля 2021 г.,

заслушав доклад судьи Тарханова А.Г.,

объяснения Омельченко В.М.,

УСТАНОВИЛА:

ПАО «Ростелеком» обратилось в суд с иском к Омельченко В.М., Омельченко Т.А. о выселении из занимаемого жилого помещения: квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>., требования мотивированы тем, что истец является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, общей площадью 65,2 кв.м., жилой площадью 38,5 кв.м. 01.08.2012 между истцом и Омельченко Владимиром Михайловичем был заключен договор краткосрочного найма жилого помещения <данные изъяты>-МОФ, по условиям которого жилое помещение - квартира была передана ему по Передаточному акту 01.08.2012г. для постоянного проживания совместно с членами семьи: женой Омельченко Т.А. Срок договора установлен с 01 августа 2012г. по 30 июля 2013г., то есть менее одного года. Ответчики постоянно зарегистрированы по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, по адресу спорной квартиры регистрации никогда не имели. Письмом от 08.10.2018г. <данные изъяты> истец предупредил ответчика, что данное помещение сдаваться в аренду больше не будет и просил освободить помещение не позднее 3-месячного срока. Письмом от 22.07.2019г. <данные изъяты> ответчик повторно предупрежден о необходимости освободить жилое помещение в срок до 22.08.2019г., и судебном иске в случае отказа. В ответ от ответчика поступило заявление от 07.10.2019г., которым он предлагает выкупить жилое помещение. 26.10.2020г. сотрудниками ПАО «Ростелеком» был совершен выход в спорную квартиру, составлен акт о проживании ответчиков в спорной квартире. 02.11.2020г. каждому из ответчиков по месту регистрации и месту проживания было направлено письмо с требованием о выселении и предупреждении об обращении в суд с иском о выселении.

Вместе с тем Омельченко В.М. и Омельченко Т.А. обратились со встречным исковым заявлением к ПАО «Ростелеком» о признании действий Омельченко В.М. и Омельченко Т.А. по выполнению условий договора найма об оплате счетов за право пользования квартирой, расположенной по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, акцептом; признании договора долгосрочного найма жилого помещения квартиры заключенным между ПАО «Ростелеком» и Омельченко В.М., Омельченко Т.А. с 31.07.2018 года по 30.07.2023 года; обязании ПАО «Ростелеком» заключить договор найма жилого помещения, квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, для последующей государственной регистрации обременения в Росреестре. В обоснование встречного иска указали, что 01.08.2012 г. между сторонами был заключен Договор краткосрочного найма жилого помещения <данные изъяты>-МОФ, по условиям которого жилое помещение - квартира с кадастровым номером: <данные изъяты>, расположенная по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, площадью: 65,2 м2, которая была передана ответчику Омельченко В.М. по Передаточному акту от 01.08.2012 г. для постоянного проживания совместно с членами семьи: женой, Т.А. Омельченко. Срок Договора установлен с 01 августа 2012 г. по 30 июля 2013 г., то есть менее одного года. Заблаговременно, до окончания срока действия Договора Заявители неоднократно в устной форме предлагали заключить новый Договор на тех же условиях, но ответа не получил ни в устной, ни в письменной форме. Тем не менее, по истечении срока действия Договора ему продолжали поступать счета на оплату. Более того, дальнейший отказ от заключения письменного договора ПАО «Ростелеком» аргументировал тем, что заявители намериваются купить квартиру, а потому нет необходимости заключать новые договоры найма. По настоящий момент заявители добросовестно и надлежаще исполняют свои обязанности по оплате счетов за пользование жилым помещением, а также счетов по коммунальным платежам, несут бремя содержания жилого помещения, производят текущий ремонт, поддерживая Квартиру в пригодном для проживания состоянии, что подтверждается квитанциями об оплате счетов за пользование жилым помещением и коммунальных платежей. Таким образом, ПАО «Ростелеком» направлял и продолжает направлять в адрес заявителей счета на оплату, а ответчики их оплачивают. Таким образом, можно сделать вывод, что между сторонами сложились фактические договорные отношения, т.е. договор не подписан, но стороны совершают встречные действия, которые порождают их обязательства друг перед другом. В результате чего считается, что заключен договор путем акцепта счета-оферты конклюдентными действиями. Принимая во внимание изложенное, можно сделать вывод, что направляемые ПАО «Ростелеком» в адрес ответчиков счета на оплату за право пользование квартирой, а также оплату коммунальных платежей отвечают признакам оферты, а встречные действия ответчиков по оплате счетов за пользование Квартирой можно считать акцептом путем совершения конклюдентных действий. В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав наймодателя и в особенности нанимателя ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ). Из приведенных ПАО «Ростелеком» Писем следует, что уведомление о прекращении договора найма направлено не ранее, чем 08.07.2018 г. При этом 24.07.2018 г. ответчиков уведомили, что ПАО «Ростелеком» решил не сдавать квартиру в аренду. При этом договор аренды имеет иное правовое регулирование по отношению к договорам найма жилого помещения, а потому указание на отказ от последующей сдачи квартиры в аренду мог ввести заявителей в заблуждение относительно намерений ПАО «Ростелеком». Таким образом, ПАО «Ростелеком» не уведомил заявителей о том, что сдаваемая внаем квартира не будет сдаваться более внаем. Кроме того, уведомление о прекращении договорных отношений в виду отказа от последующей сдачи в аренду в течение не менее 1 года произведено менее чем за 1 месяц до окончания срока действия долгосрочного договора найма квартиры. Для соблюдения, указанного выше права наймодателя на прекращение договорных отношений ему необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения. В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более одного года, он обязан предупредить нанимателя, при этом не отказавшись от продления соглашения, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (абз. 2 ст. 684 ГК РФ). Поскольку ПАО «Ростелеком» не уведомил ответчиков в установленный законом срок (не позднее, чем за 3 месяца) о намерении прекратить договорные отношения и не сдавать Квартиру внаем, подлежат применению положения абз. 2 ст. 684 ГК РФ. Таким образом, указанный долгосрочный договор найма квартиры, действовавший до 30.07.2018 г., считается продленным еще на 5 лет, и прекращает действие не ранее 30.07.2023 г. Каких-либо ограничений, установленных законом, иными правовыми актами и офертой, по признанию совершенных ответчиком действий акцептом не имеется. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о государственной регистрации недвижимости (п. 2 ст. 674 ГК РФ). В виду изложенного видится целесообразным заключить договор долгосрочного найма квартиры в установленном законом порядке для последующей его регистрации.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) по доверенности Федорина С.В. в заседании суда первой инстанции исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований просила отказать, пояснив, что истец не намерен сдавать помещение в наем, договор найма жилого помещения был краткосрочным, с ответчиками на протяжении семи лет велись переговоры о покупки данной квартиры, которые ни к чему не привели, ответчикам выставлялись счета за коммунальные услуги и найм жилого помещения за прошедший период.

Ответчики (истцы по встречному иску) Омельченко В.М.,
Омельченко Т.А. и их представитель по доверенности Андреев А.В. в судебном заседании суда первой инстанции первоначальные исковые требования не признали, просили в иске отказать, о чем представили письменные возражения, встречные исковые требования поддержали, просили их удовлетворить, пояснив, что в бедующем намерены заключить с
ПАО «Ростелеком» договор купли-продажи спорной квартиры.

Решением Раменского городского суда Московской области
от 11 февраля 2021 г. постановлено: исковые требования ПАО «Ростелеком» к Омельченко Владимиру Михайловичу, Омельченко Татьяне Анатольевне о выселении – удовлетворить; выселить Омельченко Владимира Михайловича, Омельченко Татьяну Анатольевну из занимаемого жилого помещения: квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>; взыскать солидарно с Омельченко Владимира Михайловича, Омельченко Татьяны Анатольевны в пользу ПАО «Ростелеком» государственную пошлину в размере 12 000 рублей; в удовлетворении встречных исковых требований Омельченко Владимира Михайловича, Омельченко Татьяны Анатольевны к ПАО «Ростелеком» о признании действий Омельченко Владимира Михайловича, Омельченко Татьяны Анатольевны по выполнению условий договора найма об оплате счетов за право пользования квартирой, расположенной по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, акцептом; признании договора долгосрочного найма жилого помещения квартиры заключенным между ПАО «Ростелеком» и Омельченко Владимиром Михайловичем, Омельченко Татьяной Анатольевной с 31.07.2018 года по 30.07.2023 года; обязании ПАО «Ростелеком» заключить договор найма жилого помещения, квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, для последующей государственной регистрации обременения в Росреестре, отказать.

Не согласившись с постановленным решением, Омельченко В.М. и Омельченко Т.А., обжалуют его в апелляционном порядке, в своей жалобе просят решение суда отменить, как незаконное и необоснованное.

ПАО «Ростелеком» в судебное заседание суда апелляционной инстанции своего представителя не направило, извещено надлежащим образом.

Омельченко В.М. в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы, по основаниям которой, просил отменить решение суда.

В заседание судебной коллегии Омельченко Т.А., извещенная надлежащим образом, не явилась, представителя не направила, при этом Омельченко В.М. как ее представитель не допущен к участию в деле, поскольку наличие полномочий не подтвердил.

Прокурор в судебном заседании дал заключение, согласно которому решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, в связи с чем, полагал, что оснований для отмены решения суда не имеется, решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба оставлению без удовлетворения.

Судебная коллегия, с учетом мнения участников судебного заседания полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. ст. 167, 327 ГПК РФ.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Выслушав в заседании судебной коллегии ответчика Омельченко В.М. (истца по встречному иску), проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав заключение прокурора, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

В силу п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно положениям ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от (дата) N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

В силу пункта 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии со ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Согласно ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Договор найма жилого помещения согласно пункту 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Согласно п. 2 ст. 683 ГК РФ договор найма сроком до одного года является краткосрочным, правила о преимущественном праве нанимателя на заключение договора найма на новый срок, установленные ст. 684 ГК РФ, в данном случае не применяются.

Статьей 688 ГК РФ предусмотрено, что в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что
ПАО «Ростелеком» является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, общей площадью 65,2 кв.м., жилой площадью 38,5 кв.м (л.д. 18).

01.08.2012 г. между истцом и Омельченко В.М. был заключен договор краткосрочного найма жилого помещения <данные изъяты>-<данные изъяты>, по условиям которого жилое помещение - квартира была передана ему по Передаточному акту 01.08.2012г. для постоянного проживания совместно с членами семьи: женой Омельченко Т.А. (л.д.19-24).

Срок договора установлен с 01 августа 2012г. по 30 июля 2013г., то есть менее одного года.

Ответчики постоянно зарегистрированы по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, по адресу спорной квартиры регистрации никогда не имели.

Вместе с тем по истечении срока действия договора ответчики занимаемое помещение освобождать отказались.

При этом истец по первоначальному иску уведомил ответчиков о прекращении действия условий договора и необходимости освобождения занимаемого ими жилого помещения.

Так, письмом от 08.10.2018г. <данные изъяты> истец предупредил ответчика Омельченко В.М., что данное помещение сдаваться в аренду больше не будет и просил освободить помещение не позднее 3-месячного срока (л.д.26-27).

Письмом от 22.07.2019г. <данные изъяты> ответчик повторно предупрежден о необходимости освободить жилое помещение в срок до 22.08.2019г., и судебном иске в случае отказа (л.д.28).

Письмом от <данные изъяты> <данные изъяты> ответчикам сообщено, что принято решение, что жилое помещение сдаваться в аренду не будет, в связи с чем необходимо освободить жилое помещение, либо заключить с ПАО «Ростелеком» договор купли-продажи квартиры.

В ответ от ответчика поступило заявление от 07.10.2019г., которым он предлагает выкупить жилое помещение (л.д.29-32).

26.10.2020г. сотрудниками ПАО «Ростелеком» был совершен выход в спорную квартиру, составлен акт о проживании ответчиков в спорной квартире.

Письмом от 02.11.2020г. № б/н ответчик повторно предупрежден о необходимости освободить жилое помещение (л.д.33-36).

Однако требования нанимателями исполнены не были.

Вместе с тем в судебном заседании не оспаривалось, что до настоящего времени ответчики продолжают занимать жилое помещение. Соглашение о заключении договора купли-продажи спорной квартиры между сторонами не достигнуто.

При этом, как следует из материалов дела, Омельченко В.М. был ознакомлен с условиями договора коммерческого найма, в том числе в части прекращения действия договора по истечении срока предоставления жилого помещения.

Возражения ответчиков по первоначальному иску сводятся к тому, что спорное жилое помещение они занимают на условиях долгосрочного найма жилого помещения, поскольку направляемые ПАО «Ростелеком» в адрес ответчиков счета на оплату за право пользование квартирой, а также оплату коммунальных платежей отвечают признакам оферты, а встречные действия по оплате счетов за пользование квартирой можно считать акцептом путем совершения конклюдентных действий, поэтому они не могут быть выселены из спорной квартиры.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно применил к спорным правоотношениям положения вышеприведенных норм права и пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований ПАО «Ростелеком», поскольку ответчики проживают в спорном жилом помещении без законных оснований.

Спорное жилое помещение было предоставлено по договору коммерческого найма, срок действия названного договора краткосрочного найма жилого помещения истек, доказательств продления срока договора коммерческого найма не предоставлено, истец неоднократно заявлял о расторжении договора в связи с отсутствием намерения продлять срок действия договора, в частности по причине не сдавать жилое помещение длительное время, о чем свидетельствуют приложенные к материалам дела многочисленные уведомления ответчика, ответчики в настоящее время продолжают пользоваться спорным жилым помещением, уклоняются от освобождения в добровольном порядке, чем нарушают права истца.

Кроме того, удовлетворяя исковые требования, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ, суд распределил судебные расходы по делу, взыскав солидарно с ответчиков Омельченко В.М. и Омельченко Т.А. в пользу истца судебные расходы по оплате государственной пошлины.

При этом суд не нашел оснований для удовлетворения встречного иска, поскольку длительность проживания ответчиков в спорном жилом помещении, выполнение обязанностей нанимателя по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги не свидетельствует о долгосрочности такого договора.

Кроме того, ответчики подлежат выселению не в связи с неуплатой платежей за жилье и не в связи с расторжением договора по инициативе одной из сторон, а по причине не продления срока действия договора краткосрочного найма.

Поскольку выводы суда основаны на установленных по делу обстоятельствах и материалах дела и соответствуют требованиям закона, судебная коллегия соглашается с ними.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходил из того, что ответчики занимали спорное жилое помещение на основании договоров краткосрочного найма, которые заключался на срок до одного года.

В силу п. 2 ст. 683 ГК РФ к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные ст. 684 ГК РФ, если договором не предусмотрено иное.

Условия договора краткосрочного найма жилого помещения от 01.08.2012 г. не предусматривали возможности заключения договора на новый срок.

Таким образом, вывод суда об удовлетворении иска и выселении ответчиков из жилого помещения является правомерным, поскольку они занимают квартиру без законных оснований.

Кроме того, учитывая указанные нормы права, оценив фактические обстоятельства дела, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о соблюдении ПАО «Ростелеком» требований ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации о сроке предупреждения об отказе от продления действия договора, что создает правовые основания для требования прекращения жилищных прав ответчика в занимаемом жилом помещении с выселением.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку с учетом прекращения действия договора найма в настоящее время ответчики проживают в спорном жилом помещении без законных на то оснований, чем нарушает права собственника спорного жилого помещения на беспрепятственное владение и пользование принадлежащим ему жилым помещением.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, обстоятельства длительного проживания ответчика в спорной квартире, и фактически действия сторон, не свидетельствуют о заключении нового договора сроком на пять лет, и не являются основанием для лишения собственника жилого помещения прав по владению и пользованию принадлежащим ему имуществом, либо его обязания по заключению договора найма на новый срок.

То обстоятельство, что ответчики в течение длительного времени оплачивали коммунальные услуги, которыми пользовались, не дает оснований для вывода о возникновении права пользования жилым помещением, на условиях нового договора найма жилого помещения, в котором не оговорено условие о сроке его действия.

Таким образом, разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства по делу, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку представленным и исследованным в судебном заседании доказательствам, и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.

В соответствии с ч. 4 ст. 198 ГПК РФ, в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны его выводы об этих обстоятельствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми руководствовался суд.

Решение суда первой инстанции полностью соответствует требованиям данной нормы процессуального права, оснований для отмены или изменения решения суда, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Раменского городского суда Московской области от 11 февраля 2021 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы Омельченко Владимира Михайловича, Омельченко Татьяны Анатольевны – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи