Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2418/2013 ~ М-1917/2013 от 11.04.2013

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

06 июня 2013 года Кировский районный суд г.Самары в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

с участием адвоката Евлановой Н.Ю.,

при секретаре Апанасовой Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Осиповой Е.В. к Вдовенко А.А. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем объектом индивидуального жилищного строительства,

У С Т А Н О В И Л :

Осипова Е.В. обратилась в суд с иском к Вдовенко А.А. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем объектом индивидуального жилищного строительства, с последующим уточнением в части основания исковых требований, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ она получила у ответчика по договору займа под залог принадлежащего ей недвижимого имущества земельного участка с расположенным на нем зданием 5 000 000 рублей сроком на полгода по<адрес>% в месяц. Залог недвижимости составлен, подписан и зарегистрирован не был, вместо этого в тот же день между истцом и ответчиком был подписан договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 909,80 кв.м., назначение земли населенных пунктов, кадастровый номер № по адресу: <адрес>, и объекта индивидуального жилищного строительства, расположенного на этом участке, общей площадью 293,50 кв.м., назначение жилое здание, этажность 2, подземная этажность 1, инвентарный номер № литера А, кадастровый номер № по адресу: <адрес>. При подписании договора, ни истец, ни Вдовенко А.А. не имели намерений в наступлении предусмотренных им последствий и фактическом его исполнении, поскольку договор купли-продажи являлся временным до выплаты Осиповой Е.В. Вдовенко А.А. полученного займа с процентами. В связи с этим, договор купли-продажи сторонами не исполнялся. На основании указанного договора ответчик зарегистрировал свое право собственности на указанные объекты. Однако указанный договор купли-продажи не мог являться основанием для возникновения права собственности Вдовенко А.А. на указанные объекты недвижимости, так как истцом не передавалось ответчику право собственности на земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости. В тексте договора не предусмотрено, что право собственности Вдовенко А.А. возникает с момента государственной регистрации подписанного сторонами договора купли-продажи, то есть между сторонами не было достигнуто письменного соглашения о переходе права собственности на объект от продавца к покупателю, что не соответствует ч.1 ст.454, 549, 551 ГК РФ. К тому же, находящиеся у Осиповой Е.В. свидетельства о праве собственности на указанные объекты недвижимости не погашены. Правоустанавливающие документы на объекты недвижимости истец ответчику не предавала, в связи с чем, считает, что п.8 договора купли-продажи о том, что передача отчуждаемого имущества продавцом покупателю осуществлена путем передачи правоустанавливающих документов при подписании настоящего договора, который имеет силу акта приема-передачи, и с этого момента обязательства сторон считаются исполненными, не является доказательством исполнения сторонами обязательства по приему-передаче объектов. Тот факт, что при заключении договора купли-продажи истец преследовала иную цель, а не переход права собственности от нее к Вдовенко А.А., свидетельствует указанная в п.3 договора цена за объекты недвижимости в размере 990 000 рублей, как на момент оформления договора купли-продажи недвижимого имущества, рыночная стоимость аналогичного имущества составляла 15 800 000 рублей. Осипова Е.В. на приобретение земельного участка и строительство объекта недвижимости израсходовала 18 060 000 рублей. Денежных средств от ответчика истец не получала. ДД.ММ.ГГГГ после подписания договора купли-продажи Вдовенко А.А. передал ей 5 000 000 рублей по заключенному перед этим в тот же день договору займа, что также свидетельствует о том, что ответчик не имел намерений покупать объекты недвижимости. После подписания вышеуказанного договора купли-продажи, Осипова Е.В. принимала решения по вопросам, связанным с дальнейшей эксплуатацией имущества, несет расходы по содержанию принадлежащего ей имущества. Вдовенко А.А. после оформления договора купли-продажи в течение двух лет никаких действий как собственник не совершал. ДД.ММ.ГГГГ ответчик поставил условие выплатить ему в срок до ДД.ММ.ГГГГ еще 6 400 000 рублей. В случае выплаты указанной суммы, он согласен на оформление сделки по возврату зарегистрированного за ним права собственности на указанные объекты недвижимости на имя истца. Указанное обстоятельство подтверждает одинаковое с обеих сторон отношение к подписанному договору купли-продажи как к временному (на период исполнения договора займа), что не соответствует закону. Воля сторон была направлена на достижение других правовых последствий, чем те, которые прямо следуют из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а именно договор фактически прикрывал заключенные теми же сторонами возмездный договор займа и соглашение о залоге объектов недвижимости в обеспечение возврата суммы займа и процентов по нему. Договор о залоге, который стороны действительно имели в виду, заключая договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, не проходил государственной регистрации, в отношении объектов залога не применялись установленные законом процедура обращения взыскания на заложенное имущество. По договору займа истцом возвращены ответчику деньги в сумме 4 900 000 рублей. Стоимость объекта недвижимости в настоящий момент составляет 14 400 000 рублей, что является несоразмерным для обращения на него взыскания в целях исполнения договора займа. Возникновение права собственности у Вдовенко А.А. на объекты недвижимости по договору залога, который стороны имели ввиду, подписывая договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, также отсутствует. На основании ст.ст.167, 168, ч.1, 2 ст.170, Е.В. просит суд признать недействительным вследствие его ничтожности договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 909,80 кв.м., назначение земли населенных пунктов, кадастровый номер № по адресу: <адрес>, и объекта индивидуального жилищного строительства, расположенного на этом участке, общей площадью 293,50 кв.м., назначение жилое здание, этажность 2, подземная этажность 1, инвентарный номер № литера А, кадастровый номер № по адресу: <адрес>, заключенный между Осиповой Е.В. и Вдовенко А.А., в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним прекратить (аннулировать) запись о государственной регистрации права собственности Вдовенко А.А. и восстановить запись о государственной регистрации права собственности Осиповой Е.В. на вышеуказанный земельный участок и объект индивидуального жилищного строительства.

В судебном заседании Осипова Е.В. и ее представитель по доверенности адвокат Евланова Н.Ю. уточненные исковые требования поддержали в полном объеме и пояснили, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен письменный договор займа денежных средств в размере 5 000 000 рублей сроком на 6 месяцев и уплатой 5% от суммы долга в месяц. В качестве обеспечения указанного обязательства залогом являлся земельный участок и объект индивидуального жилищного строительства, расположенные по адресу: <адрес>. При этом, ответчик поставил условие, что залог будет оформлен договором купли-продажи. После возврата займа, данное имущество перейдет в собственность истца обратно путем составления договора купли-продажи этого имущества. Составив письменный договор займа и подписав его, одновременно составили договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка и объекта индивидуального жилищного строительства, передали данный договор купли-продажи на регистрацию в Управление Росреестра по Самарской области, после чего, Вдовенко А.А. передал Осиповой Е.В. денежные средства в размере 5 000 000 рублей - по договору займа. Предусмотренные в договоре купли-продажи денежные средства в размере 990 000 рублей не передавались. Намерений передать недвижимое имущество у сторон не было, соглашения о переходе права собственности от продавца к покупателю достигнуто не было, истец не передавала ответчику ключи и правоустанавливающие документы на спорное имущество. Кроме того, указанная в договоре купли-продажи цена является заниженной и не соответствует рыночной стоимости недвижимого имущества, которая составляла 15 800 000 рублей. Сама Осипова Е.В., осуществляя строительство объекта затратила 18 000 000 рублей. После заключения договора купли-продажи все обязанности собственника продолжала осуществлять Осипова Е.В.: несла расходы по содержанию объекта недвижимости, следила за его сохранностью, участвовала осуществлении работ по строительству объекта недвижимости и подведению необходимых коммуникаций, также принимала участие в общем собрании собственников массива «Лесной», как собственник участка №. После обращения в суд с данным иском, ответчик сменил замок в двери объекта индивидуального жилищного строительства, а второй замок сломал. После получения взаймы денежных средств, истец согласно условиям займа через 2 месяца отдала ответчику проценты в размере 500 000 рублей, о чем Вдовенко А.А. написал соответствующую расписку. Затем ДД.ММ.ГГГГ на улице Осипова Е.В. передала Вдовенко А.А деньги в счет погашения процентов по договору займа, о чем истцом была написана расписка, в которую внес исправление сам Вдовенко А.А., а затем он ее подписал. ДД.ММ.ГГГГ истец отдала деньги в сумме 750 000 рублей, расписка написана не была, так как ответчику было неудобно ее писать, обещал написать позднее, но не написал. С января ДД.ММ.ГГГГ года Оспиова Е.В. не имела возможности погашать долг по договору займа, поскольку не могла найти покупателя на нежилое помещение, которое она продавала в целях погашения данного займа полученными от продажи этого помещения денежными средствами. Вдовенко А.А. был согласен подождать деньги до мая 2012 года. Однако в этот период ответчик стал продавать спорное недвижимое имущество другим лицам. В мае ДД.ММ.ГГГГ года истец передала ответчику 300 000 рублей в счет погашения долга. В этот день они порвали договор займа, так как решили, что будет заключен договор купли-продажи земельного участка и объекта индивидуального жилищного строительства для возврата имущества в собственность истца, и оформили договор задатка, в котором отразили возвращенную сумму по договору займа в качестве задатка. Впоследствии при передаче суммы денег в счет погашения долга, она указывалась путем прибавления к имеющейся в договоре задатка сумме, и составлялся новый договор задатка. Договор задатка составлялся четыре раза. Последний раз договор задатка был составлен ДД.ММ.ГГГГ, в котором указана сумма задатка 3 400 000 рублей - это сумма возвращенного долга по договору займа. Стоимость имущества в договоре задатка была определена 9 800 000 рублей. Остаток долга Осипова Е.В. должна была вернуть до ДД.ММ.ГГГГ, однако не смогла вернуть долг, Вдовенко А.А. согласился подождать возврат долга. Однако в апреле ДД.ММ.ГГГГ года истец узнала, что ответчик продает спорное имущество другим лицам, а с нее требует оплаты денежных средств исходя из стоимости имущества 9 800 000 рублей. После этого истец обратилась в суд с данным иском.

Ответчик Вдовенко А.А. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.

Представитель ответчика Вдовенко А.А. по доверенности Хакимянов И.Н. исковые требования не признал и пояснил, что из имеющихся в материалах дела договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельств о государственной регистрации права усматривается, что сделка купли-продажи сторонами совершена с соблюдением требований ст.ст.131, 223, 550-556 ГК РФ, а именно: договор купли-продажи заключен в письменной форме, договор купли-продажи и переход права собственности на объекты недвижимого имущества зарегистрированы в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Самарской области, в договоре определены предмет договора, цена проданного недвижимого имущества, осуществлена передача указанного в договоре купли-продажи недвижимого имущества, обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истцом и ответчиком исполнены в полном объеме. Согласно п.9 договора купли-продажи, указанный договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или иные предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме до заключения указанного договора. Как следует из договора купли-продажи, текст договора прочитан, со всеми пунктами договора стороны согласны. Таким образом, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключен в соответствии с требованиями действующего на тот момент законодательства РФ, правовые последствия, характерные оспариваемой сделке, соответствуют фактическим результатам ее совершения, поскольку оспариваемая сделка купли-продажи была направлена на возникновение между сторонами правоотношений по изменению собственника имущества, являющегося предметом вышеуказанной сделки, и фактически привели к передаче Осиповой Е.В. имущества новому собственнику Вдовенко А.А. за соответствующую плату. В результате заключении договора купли-продажи для сторон наступили гражданско-правовые последствия в виде возникновения у них определенных условиями сделки взаимных прав и обязанностей, которые продавцом и покупателем исполнены: объекты недвижимого имущества продавцом переданы покупателю, их оплата произведена путем передачи покупателем денежных средств продавцу. Доводы истца о том, что стороны при заключении договора купли-продажи не намеревались создать правовых последствий, нельзя признать обоснованными, поскольку противоречат обстоятельствам дела, а также собранным и исследованным доказательствам. Каких-либо доказательств, подтверждающих свои доводы истом суду не представлено. При таких обстоятельствах, оснований для признания указанного договора купли-продажи недействительной сделкой в силу ее мнимости в соответствии с ч.1 ст.170 ГК РФ не имеется, следовательно требования истца незаконны, необоснованны и удовлетворению не подлежат. Также пояснил, что между истцом и ответчиком не существует какого-либо договора займа, связанного с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года. Вдовенко А.А., как собственник недвижимого имущества, приезжал на участок, следил за его сохранностью, после совершения сделки купли-продажи он получил от Осиповой Е.В. ключи, сразу же сменил замки, чтобы исключить доступ посторонних лиц. Факт не оплаты расходов по содержанию имущества ответчиком не лишает его права собственности на данное имущество, а истец, оплачивая расходы по его содержанию, действовала в чужом интересе без поручения. В настоящее время, в связи с возникшими финансовыми трудностями, ответчик продает вышеуказанный земельный участок и объект индивидуального жилищного строительства, предложит истцу его приобрести, согласовав цену. Осипова Е.В. согласилась, внесла задаток, однако в установленный договором срок договор купли-продажи заключен не был, и ответчик предлагает купить недвижимость другим лицам. Просит суд отказать в удовлетворении иска и отменить меры по обеспечению иска.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен правильно и своевременно, причина неявки суду не известна, письменного отзыва не представил.

Суд, выслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Осипова Е.В. по договору купли-продажи земельного участка № ЖСК-КП/04/08 приобрела земельный участок площадью 909,80 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер №. В соответствии с разрешением на строительство от ДД.ММ.ГГГГ ведет строительство индивидуального жилого дома, заключила договор строительного подряда от ДД.ММ.ГГГГ № ЖСК-П/04/08 с ООО «ЖСК-286» с последующими дополнительными соглашениями. В соответствии со справкой ООО «ЖСК-286» истец произвела оплату в размере 17 903 000 рублей, 157 000 рублей, 1 520 000 рублей. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Осипова Е.В. понесла затраты на оплату выполненных работ в размере 16 125 624 рубля 85 копеек, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 1 777 375 рублей 15 копеек (л.д.121-142).

ДД.ММ.ГГГГ между Осиповой Е.В. (Продавец) и Вдовенко А.А. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность земельный участок (Землепользование) площадью 909,8 кв.м., назначение: Земли населенных пунктов, отдельностоящие жилые дома коттеджного типа на одну семью 1-3 этажа, кадастровый номер № по адресу: <адрес> и объект индивидуального жилищного строительства, расположенный на этом земельном участке, общей площадью 293,50 кв.м., назначение: Жилое здание, этажность 2, подземная этажность 1, инвентарный номер № Литера А, кадастровый номер № по адресу: <адрес>. Отчуждаемое имущество продается по соглашению сторон за 990 999 рублей, каковую сумму продавец получил с покупателя до подписания настоящего договора полностью. Указанный договор прошел государственную регистрацию (л.д.90-100).

В соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права, на имя Вдовенко А.А. зарегистрировано право собственности на вышеуказанный земельный участок и объект индивидуального жилищного строительства на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.76-77).

В соответствии с представленными квитанциями, Осипова Е.В. по настоящее время несет расходы по содержанию указанного недвижимого имущества (л.д.79-81).

Кроме того, в связи с некачественным выполнением определенных строительных работ, принимает меры к их устранению, а также участвует в осуществлении работ по подведению коммуникаций к жилому строению (л.д.146-147, 206, 207).

Истец принимала участие в общем собрании собственников объектов недвижимого имущества в коттеджном поселке «Лесное» ДД.ММ.ГГГГ в качестве собственника участка 45. На ее имя по настоящее время приходят уведомления о проведении очередных и внеочередных собраний собственников объектов недвижимого имущества в указанном поселке. ДД.ММ.ГГГГ Е.В. заключила с ТСЖ «Коттеджный поселок «Лесной» соглашение об оплате стоимости объектов инженерно-технического обеспечения и земельных участков (л.д.186-202).

Согласно сообщению ТСЖ «Коттеджный поселок «Лесной», решение о создании ТСЖ было принято на общем собрании собственников объектов недвижимого имущества в коттеджном поселке «Лесной» ДД.ММ.ГГГГ, ТСЖ зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. С ДД.ММ.ГГГГ стали начисляться собственникам земельных участков расходы на содержание и обслуживание объектов инфраструктуры коттеджного поселка и денежная сумма в резервный фонд ТСЖ. В реестре собственником, который ведет ТСЖ, собственником земельного участка № в соответствии с предоставленным в адрес застройщика (ООО «ЖСК-286») и ТСЖ свидетельством о государственной регистрации права числится Осипова Е.В. Она же участвовала в общем собрании ДД.ММ.ГГГГ и голосовала по всем вопросам повестки дня. Между ТСЖ и Осиповой Е.В. ДД.ММ.ГГГГ заключено Соглашение об оплате стоимости объектов инженерно-технического обеспечения и земельных участков. Задолженность Осиповой Е.В. по текущим платежам по счетам на оплату взносов собственников объектов недвижимого имущества в резервный фонд ТСЖ «КП «Лесной» и обслуживание объектов инфраструктуры коттеджного поселка «Лесной» отсутствует. В числе членов ТСЖ лиц по земельному участку № не значится. Сведениями о передачи объекта индивидуального строительства по адресу: <адрес>, в эксплуатацию ТСЖ не располагает (л.д.208-209).

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости жилого дома с земельный участком, расположенные по адресу: <адрес>, выполненным ООО «Оценка», стоимость указанного выше земельного участка и объекта индивидуального жилищного строительства по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 15 800 000 рублей, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - 14 400 000 рублей (л.д.22-75).

В соответствии с распиской от ДД.ММ.ГГГГ, Вдовенко А.А. получил сумму 500 000 рублей по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ от Осиповой Е.В. в качестве процентов (л.д.7).

Аналогичная расписка о получении от Осиповой Е.В. процентов по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в размере 250 000 рублей была составлена от имени Вдовенко А.А. ДД.ММ.ГГГГ (л.д.8).

ДД.ММ.ГГГГ между Осиповой Е.В. (Покупатель) и Вдовенко А.А. (Продавец) заключен договор задатка, согласно которому продавец обязуется продать, а покупатель купить принадлежащие продавцу на праве собственности земельный участок площадью 909,80 кв.м. назначение: Земли населенных пунктов, отдельно стоящие жилые дома коттеджного типа на одну семью 1-3 этажа, кадастровый номер № по адресу: <адрес> и объект индивидуального жилищного строительства, расположенный на этом земельном участке, общей площадью 293,50 кв.м., назначение: Жилое здание, этажность 2, подземная этажность 1, инвентарный номер № Литера А, кадастровый номер № по адресу: <адрес> Продавец принимает от покупателя задаток в счет оплаты за указанный выше объект. В обязанности продавца включено оформление сделки купли-продажи объекта в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В обязанности покупателя - оплата стоимости вышеуказанного объекта в рублях в размере 9 800 000 рублей, а также передача продавцу при подписании настоящего договора задатка в рублях в сумме 3 400 000 рублей, остаток суммы в размере 6 400 000 рублей покупатель выплачивает продавцу до подписания основного договора купли-продажи (л.д.9-10).

Свидетель ФИО7, допрошенная в судебном заседании, пояснила, что работает по совместительству юрисконсультом ТСЖ «КП «Лесной» с ДД.ММ.ГГГГ. Осипову Е.В. знает как собственника участка 45 поселка Лесной. ДД.ММ.ГГГГ проводилось собрание собственников земельных участков поселка, свидетель по доверенности представляла интересы одного из собственников земельного участка, занимала активную позицию, впоследствии ей было поручено осуществить регистрацию ТСЖ «КП «Лесное», что она и сделала, а затем стала работать в ТСЖ по совместительству. Осипова Е.В. присутствовала на общем собрании ДД.ММ.ГГГГ как собственник земельного участка. Застройщик также представлял Осипову Е.В. как собственника земельного участка, она же значилась в реестре собственников, который был передан застройщиком управляющему, а управляющий передал реестр свидетелю. У ФИО7 не было сомнений, что Осипова Е.В. является собственником земельного участка № С истцом она общалась неоднократно, на ее имя направлялись квитанции по оплате за содержание имущества поселка. Сначала Осипова Е.В. их оплачивала, затем перестала. Ей направлялась претензия. Истец приходила, разбиралась по поводу долга, просила подождать, не начислять ей проценты за неуплату долга, так как у нее трудное положение, болен муж, имеет обязательство по залогу имущества. Осипова Е.В. говорила, что заложила дом в КП «Лесной». Мы согласились подождать. Через некоторое время истец продолжила оплачивать начисляемые платежи. О том, что Осипова Е.В. желает продать земельный участок и объект жилищного строительства, она никогда не говорила, говорила только, что дом находится в залоге. С середины ДД.ММ.ГГГГ в ТСЖ нет управляющего, поэтому ФИО7 следила за состоянием поселка по бухгалтерским документам и видела, что в документах собственником участка № значится Осипова Е.В., которая и расписывалась в них. Свидетелю известно, что Осипова Е.В. вела переговоры с застройщиком по уменьшению стоимости каких-то работ, в связи с некачественными работами. Это известно свидетелю от застройщика. В марте ДД.ММ.ГГГГ года свидетелю позвонил Вдовенко А.А., представился новым собственником, сказал, что намерен продать участок. Ответчик приехал в офис в конце марта- в апреле ДД.ММ.ГГГГ года с новым покупателем, узнавал о размере задолженности, сказал, что они решают, кто погасит долг. Вдовенко А.А. сказал, что Осипова Е.В. должна ему деньги, сначала она платила деньги, но теперь перестала, и он не намерен более ждать, будет продавать участок и строение. Свидетель поняла, что между истцом и ответчиком имеется конфликт, так как Вдовенко А.А. говорил об Осиповой Е.В. резко, раздраженно. Для ФИО7показался странным тот факт, что платежи осуществляет истец, а собственником является ответчик, но никаких вопросов сторонам она не задавала.

Свидетель ФИО8, допрошенный в судебном заседании, пояснил, что он с ДД.ММ.ГГГГ года является председателем Некоммерческого партнерства «Развитие жилищно-строительной кооперации «Старый город», Некоммерческое партнерство ведет строительство жилого дома, в котором принимает долевое участие в части офисного помещения первого и цокольного этажа Осипова Е.В. Дом длительное время строится, в настоящее время не достроен. В ДД.ММ.ГГГГ гг. Осиповой Е.В. нужны были деньги, она просила деньги взаймы, предлагала свидетелю купить нежилое помещение или помочь ей в поиске покупателя. Говорила, что у нее долги, в залоге находится дом, при этом плакала, говорила, что у нее хотят отобрать дом по договору, который она подписала, показывала какие-то документы, которые он не читал. Длительное время не могли найти покупателя на нежилое помещение, Осипова Е.СВ. нашла покупателя, с которым вела длительный торг по цене имущества, снизила стоимость нежилого помещения до 5 000 000 рублей, при этом сказала, что ниже цену снизить не может, так как у нее есть долг и дом находится в залоге. Покупатель Исаев С.А. производил расчет за нежилое помещение по частям, до настоящего времени полностью стоимость помещения им не оплачена. О продаже какого-либо другого имущества истцом, свидетелю ничего не известно.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований или возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии со ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

На основании ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применение последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В соответствии со ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании ст.168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Судом установлено, что Осиповой Е.В. на праве собственности принадлежал земельный участок, площадью 909,80 кв.м. с расположенным на нем объектом жилищного строительства, общей площадью 293,5 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между Осиповой Е.В. и Вдовенко А.А. был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность указанное выше имущество. Стоимость имущества составляет 990 000 рублей.

Анализируя показания сторон, показания свидетелей, доказательства по делу, суд считает, что сделка по договору купли-продажи земельного участка с расположенным на нем объектом жилищного строительства является притворной, прикрывающей договор залога указанного имущества.

Судом установлено, что договор купли-продажи заключен ДД.ММ.ГГГГ между Осиповой Е.В. и Вдовенко А.А. Из материалов дела усматривается, что между теми же сторонами (Осиповой Е.В. и Вдовенко А.А.) имеются денежные обязательства по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым Осипова Е.В. передавала Вдовенко А.А. деньги в качестве процентов, что подтверждается двумя расписками о получении ответчиком от истца денег в сумме 500 000 рублей и 250 000 рублей в качестве процентов по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ. В судебном заседании представитель ответчика не оспаривал факт получения указанных денежных средств и написания расписок, при этом ссылался на то, что исправления в расписке от ДД.ММ.ГГГГ сделаны не Вдовенко А.А., а иным лицом. Одновременно отрицал существование каких-либо договоров займа между истцом и ответчиком.

Истец пояснила, что договор займа был заключен ДД.ММ.ГГГГ в письменной форме, согласно которому она получила от ответчика 5 000 000 рублей под 5% в месяц сроком на 6 месяцев, а обеспечением обязательства в виде залога являлся вышеуказанный земельный участок с расположенным на нем объектом жилищного строительства, который был оформлен в виде договора купли-продажи этого имущества. Условия о том, что договор купли-продажи является фактически договором залога, было оговорено в договоре займа, где также было указано, что по возвращении долга ответчику, Осипова Е.В. получит в собственность земельный участок с объектом индивидуального жилищного строительства путем заключения соответствующего договора купли-продажи имущества. Впоследствии, при возникновении конфликтной ситуации между сторонами, договор займа был уничтожен.

Суд считает, что договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем объектом индивидуального жилищного строительства от ДД.ММ.ГГГГ и договор займа от ДД.ММ.ГГГГ находятся во взаимосвязи друг с другом, поскольку заключены между одними и теми же лицами, в один и тот же день, и с учетом выплачиваемых Осиповой Е.В. размера процентов Вдовенко А.А., показаний свидетелей ФИО7 и ФИО8, условие об обеспечении займа залогом недвижимого имущества было возможным.

Стороны, участвующие в сделке купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, не имели намерений ее исполнять или требовать ее исполнения, поскольку после заключения указанной сделки, фактически договор купли-продажи исполнен не был, так как истец не передавала ответчику ключи, ответчик не нес расходы по содержанию указанного имущества, не интересовался осуществлением дальнейшего строительства. Из материалов дела суд усматривает, что Осипова Е.В. после заключения договора купли-продажи земельного участка с объектом индивидуального жилищного строительства, продолжала следить за состоянием объекта, принимала меры к устранению допущенных застройщиком недостатков, участвовала в общем собрании собственников земельных участков коттеджного поселка «Лесное», несла расходы по содержанию общего имущества поселка. Ответчик не заявлял о себе, как о собственнике земельного участка, ни застройщику, ни ТСЖ «КП «Лесное», не принимал участия в осуществлении строительства объекта, не участвовал в общих собраниях собственников, не является членом созданного ТСЖ, не осуществляет расходы по содержанию общего имущества поселка. Кроме того, сменил замки в объекте индивидуального жилищного строительства в ДД.ММ.ГГГГ года, то есть в период нахождения рассматриваемого иска в суде. В настоящее время Вдовенко А.А. также не намерен владеть и пользоваться указанными объектами недвижимости, принимая меры к его продаже, заключил ДД.ММ.ГГГГ договор задатка с Осиповой Е.В., намереваясь впоследствии заключить договор купли-продажи, таким образом, возвращая ей в собственность имущество.

Кроме того, суд учитывает, что в спорном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, цена договора явно занижена относительно рыночной стоимости данного земельного участка с расположенным на нем объектом индивидуального жилищного строительства на момент заключения договора, что подтверждается соответствующим заключением об оценке, документами, подтверждающими понесенные истцом затраты на строительство, а также договором задатка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому стоимость объекта составляет 9 800 000 рублей (л.д.9). Суд считает, что фактически стоимость договора покупателем оплачена продавцу не была, поскольку иных доказательств, кроме как указание о полной оплате стоимости имущества в договоре купли-продажи, суду не представлено.

При указанных обстоятельствах суд считает, что договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем объектом индивидуального жилищного строительства был направлен на достижение других правовых последствий и прикрывал иную волю участников сделки. Заключая данную сделку, стороны преследовали иные цели, чем предусмотрены договором купли-продажи, а именно - обеспечение указанным имуществом исполнение обязательств по договору займа.

Таким образом, суд считает, что исковые требования Осиповой Е.В. к Вдовенко А.А. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем объектом индивидуального жилищного строительства, обоснованны и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Осиповой Е.В. к Вдовенко А.А. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем объектом индивидуального жилищного строительства удовлетворить.

Признать недействительной сделку купли-продажи земельного участка, площадью 909,80 кв.м., назначение земли населенных пунктов, кадастровый номер № по адресу: <адрес>, и объекта индивидуального жилищного строительства, расположенного на этом участке, общей площадью 293,50 кв.м., назначение жилое здание, этажность 2, подземная этажность 1, инвентарный номер № литера А, кадастровый номер № по адресу: <адрес>, заключенную между Осиповой Е.В. и Вдовенко А.А. ДД.ММ.ГГГГ.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, вернув стороны в первоначальное положение, а именно земельный участок площадью 909,80 кв.м., и объект индивидуального жилищного строительства, общей площадью 293,50 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> вернуть в собственность Осиповой Е.В..

Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись от ДД.ММ.ГГГГ № о регистрации права собственности на имя Вдовенко А.А. в отношении земельного участка (Землепользование) площадью 909,80 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись от ДД.ММ.ГГГГ № о регистрации права собственности на имя Вдовенко А.А. в отношении объекта индивидуального жилищного строительства, площадью 293,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Кировский районный суд г.Самары в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: подпись М.А.Панкова

Решение вступило в законную силу:

Копия верна.

Судья:          М.А.Панкова

Секретарь:         Е.Г.Апанасова