Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-3385/2019 от 13.11.2019

Судья Авраменко О.В. дело №33-3385/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 декабря 2019 года город Орел

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Старцевой С.А.,

судей Сивашевой А.В., Корневой М.А.,

при секретаре Силаевой О.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-933/2019 по иску Фандеева Ю.Н. к Сотниковой Н.В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании денежных средств,

по апелляционной жалобе Фандеева Ю.Н. на решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 19 сентября 2019 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Старцевой С.А., объяснения истца Фандеева Ю.Н. и его представителя Саратовой Д.С., поддержавших апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, возражения на апелляционную жалобу ответчика Сотниковой Н.В. и ее представителя Невструева Н.В., изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Фандеев Ю.Н. обратился в суд с иском к Сотниковой Н.В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании денежных средств.

В обоснование заявленных требований указывал, что 29 января 2019 года между ним и Сотниковой Н.В. заключен договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 315 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – завершение строительства производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>.

5 марта 2019 года на его обращение Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области был составлен градостроительный план земельного участка, согласно которому размещение объектов на нем не допускается.

При заключении договора купли-продажи СотниковаН.В. знала о том, что земельный участок приобретается им исключительно с целью строительства автосервиса, однако умышленно скрыла факт того, что земельный участок имеет ограничения в использовании в гражданском обороте, обусловленные установлением в границах земельного участка санитарно-защитной зоны, где запрещено расположение любых строений.

По изложенным основаниям Фандеев Ю.Н. просил суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 315 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – завершение строительства производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>; взыскать с Сотниковой Н.В. в его пользу денежные средства в размере – <...> по договору, убытки в размере <...>, причиненные в результате оформления сделки и судебные расходы по делу - госпошлину в сумме <...>

Поддерживая в суде исковые требования, Фандеев Ю.Н. ссылался на то, что после приобретения земельного участка выяснилось о невозможности осуществления на нем строительства, в том числе в связи с прохождением по нему красных линий, о которых он не знал, и о чем ему стало известно от Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области, в то время как ответчик ему указанной информации не предоставил.

Судом постановлено указанное выше решение.

Не согласившись с постановленным решением суда первой инстанции, Фандеев Ю.Н. в апелляционной жалобе просит его отменить по мотиву незаконности.

Ссылается на то, что ответчик при заключении договора купли-продажи не сообщила ему о том, что земельный участок расположен на территории охранной зоны сети водоснабжения, и что через него проходит красная линия, в то время как указанные обстоятельства препятствуют использованию земельного участка для целей строительства, в связи с чем им и приобретался указанный участок.

Обращает внимание на то, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре.

Считает, что при заключении договора купли-продажи ответчик представил документы, содержащие не соответствующие действительности сведения о расположении земельного участка. При этом указывает, что бремя доказывания юридически значимого обстоятельства предоставления ему актуальной достоверной информации о земельном участке лежит на продавце -собственнике земельного участка.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются, в том числе несоответствие изложенных в решении выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального права.

Такие нарушения были допущены при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции.

Из материалов дела следует, 29 января 2019года между Фандеевым Ю.Н. и Сотниковой Н.В. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 315 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – завершение строительства производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>, в соответствии с которым Сотникова Н.В. продала указанный земельный участок Фандееву Ю.Н. за <...>.

30 апреля 2019 года истцом в адрес ответчика посредством заказной корреспонденции направлено требование о расторжении заключенного между ними договора купли-продажи (купчей) земельного участка с возмещением стоимости земельного участка в связи с тем, что на таковом не допускается размещение объектов, о чем ему стало известно только из градостроительного плана от 29 марта 2019 года, подготовленного Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области.

Указанное требование оставлено ответчиком без удовлетворения, в связи с чем Фандеев Ю.Н. обратился в суд с настоящим иском.

Обращаясь в суд с требованиями о расторжении договора купли-продажи и поддерживая их в суде, истец ссылался на то, что приобретенный им земельный участок расположен в границах санитарно-защитной зоны, через участок проходит красная линия, площадь земельного участка, покрываемая зоной с особыми условиями использования территории, составляет 315 кв. м, в связи с чем строительство на этом участке невозможно, о чем истцом не предоставлено ему сведений при заключении договора.

В подтверждение своих требований истец представил градостроительный план земельного участка, подготовленный Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области на основании его (истца) заявления от 5марта 2019 года.

Согласно указанному градостроительному плану от 29 марта 2019 года, подготовленному в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Орел», утвержденного Орловским городским Советом народных депутатов № 38/616-ГС от 30 октября 2008 года, спорный земельный участок расположен в зоне О-1 – Зона делового, общественного и коммерческого назначения. К условно-разрешенным видам использования земельного участка относится, в том числе транспортная инфраструктура с размещением объектов обслуживания автотранспорта: мастерские автосервиса, станция технического обслуживания, автозаправочные станции, автомобильные мойки (л.д. 8).

Земельный участок полностью расположен в границах зоны «Н-1 Санитарно-защитные зоны предприятий, сооружений и иных объектов (производственно-, санитарно-, инженерно-технических объектов)», площадь земельного участка, покрываемая зоной с особыми условиями использования территории, составляет 315 кв. м. Ограничения использования земельный участков и объектов капитального строительства установлены следующими нормативными правовыми актами: СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» и др. зоны и нормативные документы согласно ч.2,3 ст.60 настоящих правил. Земельный участок частично расположен в границах зоны «Охранная зона сети водоснабжения», площадь земельного участка, покрываемая зоной с особыми условиями использования территории составляет 120 кв. м. Ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства установлены следующими нормативными правовыми актами: СНиП 2.07.01-89*, п.7.8 (Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений); Постановление администрации г. Орла от 29.11.2010 № 3995 «Об утверждении Правил охраны сетей водоснабжения и водоотведения»; СП 31.13330.2012 Водоснабжение. Наружные сети и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 2.04.02-84 (с изменениями №1,2).

Из данного градостроительного плана также следует, что по спорному земельному участку проходят красные линии, в то время как минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения допустимого размещения зданий, строений и сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружения составляют: 3м – отступ от красных линий, 6м – от границ участка.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что в настоящее время препятствий для использования земельного участка в соответствии с целевым назначением не имеется, поскольку данные об ограничении его использования отсутствуют в сведениях Единого государственного реестра недвижимости.

Кроме того, суд первой инстанции указал на то, что ответчик сообщила истцу все необходимые и имеющиеся у нее сведения для приобретения земельного участка, в том числе о том, где проходят красные линии и коммуникации, а истец, проявив разумную заботу и осмотрительность, мог получить полную и достоверную информацию о земельном участке из публичной кадастровой карты.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда ввиду несоответствия их обстоятельствам дела, а также неправильного применения норм материального права.

Статьей 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее ГрК РФ) предусмотрено, что градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка. Источниками информации для подготовки градостроительного плана земельного участка являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

В силу части 1 статьи 51 ГрК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений), разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Частью 13 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом" или Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос" отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частью 7 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), а также разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство, требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункты 1,2 статьи 15 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с пунктом 1 данной статьи продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Из содержания приведенных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, доводы истца о невозможности использования земельного участка по его целевому назначению и о том, то он лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, относятся к обстоятельствам, подлежащим исследованию судом при разрешении спора.

Факт отсутствия возможности у истца использовать земельный участок для целей строительства, ради которых он и был приобретен, подтверждается вышеприведенным градостроительным планом, подготовленным Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области от 29 марта 2019 г., ответами указанного Управления от 15 ноября 2019 года № 8/3803 и от 9 декабря 2019 г., из которых следует, что в соответствии с вышеприведенным градостроительным планом место допустимого размещения объектов на земельном участке с кадастровым номером № отсутствует.

Указанные обстоятельства подтвердили и допрошенные в ходе судебного разбирательства специалисты Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области ФИО9 и ФИО10, которые пояснили, что согласно Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Орел», до строения отступы от границ земельного участка должны составлять 6 м, отступы от красной линии - 3 м. Поскольку приобретенный Фандеевым Ю.Н. земельный участок имеет площадь всего 315кв. м, по нему проходит красная линия, то возвести на нем какое-либо строение, в том числеавтосервис, не представляется возможным. О наличии красных линий на участке информация предоставляется только правообладателю такового.

Возражая против удовлетворения исковых требований Фандеева Ю.Н., ответчик Сотникова Н.В. не оспаривала то обстоятельство, что для строительства на спорном земельном участке невозможно получить разрешение на строительство, о чем ей было известно на момент заключения договора, однако указывала на то, что данная информация была доведена до сведения истца Фандеева Ю.Н. при приобретении им участка.

Из показаний допрошенных судом в качестве свидетелей супруга ответчика Сотникова С.Д. и сына ответчика Сотникова Т.С. следует, что до заключения договора купли-продажи истцу показывали, где проходят красные линии, а также то, что на указанном участке необходимо сначала построить объект и в судебном порядке оформить на него право собственности, в то время как истцом доведение до него указанной информации оспаривалось.

По мнению судебной коллегии показания указанных свидетелей, из которых, кроме того, и не усматривается сообщение истцу сведений о невозможности получения разрешения на строительство на спорном участке, не могли быть приняты в качестве относимых и допустимых доказательств в подтверждение доводов стороны ответчика, так как эти свидетели являются близкими родственниками ответчика Сотниковой Н.В., в силу статьи 51 Конституции РФ вправе не свидетельствовать против себя и своих близких родственников, в том числе ответчика, в пользу разрешения спора которой заинтересованы.

Не подтверждено доведение такой информации истцом ответчику и свидетелем ФИО13, обстоятельства общения с которым оспаривались истцом и у которого в непосредственной близости со спорным земельным участком расположен жилой дом. Из показаний этого свидетеля только усматривается, что в январе 2019 года он видел Фандеева Ю.Н., осматривающего спорный участок, который спрашивал у него (ФИО13) про красные линии, санитарные зоны и про оформление строений, на что указанный свидетель ничего не пояснил.

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Как следует из договора купли-продажи земельного участка (купчей) от 29 января 2019 года, заключенного между сторонами, земельный участок свободен от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения настоящего договора стороны не могли не знать, при этом продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора указанный земельный участок никому не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре под арестом (запрещением) не состоит.

В тоже время какая-либо информация о том, что разрешение на строительство на данном участке не может быть получено либо иная аналогичная информация о таких ограничениях в использовании земельного участка в договоре отсутствуют.

Таким образом, по материалам дела установлено, что ответчик Сотникова Н.В. знала об указанных ограничениях в использовании спорного земельного участка, в соответствии с которыми его невозможно использовать для целей строительства в установленном законом порядке, в тоже время не сообщила такую информацию истцу как покупателю этого участка ввиду отсутствия в материалах дела относимых и допустимых доказательств, достоверно подтверждающих указанное обстоятельство.

При этом судебная коллегия также учитывает, что в соответствии со статьей 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

В силу статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В силу приведенных норм права и разъяснений Пленума ВС РФ, при установленных по делу обстоятельствах действия ответчика Сотниковой Н.В., не сообщившей истцу имеющуюся у нее информацию о вышеприведенных ограничениях в использовании отчуждаемого ею земельного участка, не могут быть расценены как добросовестные.

С учетом изложенного обжалуемое решение нельзя признать законным и обоснованным. Поэтому оно подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении заявленных исковых требований Фандеева Ю.Н. о расторжении заключенного между сторонами договора купли-продажи (купчей) земельного участка от 29 января 2019 года со взысканием в пользу истца с ответчика оплаченной по договору стоимости земельного участка и расходов по оплате государственной пошлины при регистрации права собственности. Соответственно, право собственности истца на указанный земельный участок подлежит прекращению с возвратом такового в собственность ответчика.

Поскольку требования истца удовлетворены, на основании статьи 98 ГПК РФ в его пользу с ответчика подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины при обращении в суд в размере <...>.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 19сентября 2019 года отменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования Фандеева Ю.Н. к Сотниковой Н.В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании денежных средств удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи (купчую) земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 315 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, заключенный 29 января 2019 года между Фандеевым Ю.Н. (покупателем) с Сотниковой Н.В. (продавцом).

Взыскать с Сотниковой Н.В. в пользу Фандеева Ю.Н. <...> рублей), уплаченные по договору, <...> – оплату государственной пошлины за государственную регистрацию прав, расходы по уплате государственной пошлины в размере <...>.

Прекратить право собственности Фандеева Ю.Н. на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 315 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>.

Возвратить в собственность Сотниковой Н.В. земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 315 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>.

Председательствующий

Судьи