Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2967/2017 ~ М-2785/2017 от 06.06.2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

02 октября 2017г. г.Самара

Ленинский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Борисовой Е.А.,

при секретаре Григорьевой Е.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2967/17 по исковому заявлению Усовой В. А. к ООО СК «Новый город» об обязании заключить договор долевого участия в строительстве,

У С Т А Н О В И Л:

Усова В.А. обратилась в суд с иском ООО СК «Новый город» об обязании заключить договор долевого участия в строительстве, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между Усовой В.А и ООО «Самарагорстрой» был заключен инвестиционный договор № №

По условиям указанного договора истица обязалась инвестировать в строительство многоквартирного 7-ми секционного жилого дома переменной этажности, строящегося в границах улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова в <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, путем передачи застройщику денежных средств в размере <данные изъяты> рублей.

ООО «<данные изъяты>» обязалось в течение <данные изъяты> календарных дней с момента сдачи дома в эксплуатацию предать истице двухкомнатную квартиру на <данные изъяты> этаже, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м., количество комнат - <данные изъяты>, количество санузлов – <данные изъяты>, лоджия – <данные изъяты>, со строительным №, секция
Б.

Срок окончания строительства и сдачи жилого дома в эксплуатацию установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГг.

Свои обязательства истица по договору исполнила в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ. на сумму <данные изъяты> рублей.

Застройщик принятые на себя обязательства не исполнил.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. по делу № № застройщик признан несостоятельным (банкротом). Требования кредиторов не были удовлетворены по причине недостаточности имущества должника.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ. Арбитражный суд <адрес> по делу № № признал указанное требование обоснованным и внес требования истицы в реестр требований о передаче жилых помещений.

ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «<данные изъяты>» в лице конкурсного управляющего (продавец) и ООО Строительная компания «Новый город» (покупатель) заключен договор купли-продажи № предметом которого в том числе являлась продажа права аренды земельного участка с кадастровым номером № находящегося по адресу: <адрес>, в границах улиц <адрес> <данные изъяты> кв.м., с обременением правами физических лиц, внесших средства на основании договоров об инвестировании в строительстве. Ответчик взял на себя обязательства по исполнению инвестиционных договоров заключенных между застройщиком и дольщиками.

ДД.ММ.ГГГГ. Министерством строительства по <адрес> с целью завершения строительства жилого дома проведен конкурс по отбору организаций в целях завершения строительства указанного проблемного объекта и удовлетворения прав требований участников долевого строительства, проводимый во исполнение постановления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Порядка проведения конкурса по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен <адрес>, удовлетворения прав требований участников долевого строительства». Предметом проведенного конкурса являлось удовлетворение прав требований <данные изъяты> участников долевого строительства на получение <данные изъяты> жилых помещений общей площадью <данные изъяты> кв.м. и удовлетворение прав требований <данные изъяты> участников долевого строительства на получение ими <данные изъяты> нежилых помещений общей площадью <данные изъяты> кв.м. проблемного объекта, расположенного по адресу: <адрес>, застройщиком которого являлось ООО «<данные изъяты>». По результатам проведенного конкурса победителем признано ООО СК «Новый город».

Приказом Министерства строительства <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. № ООО СК «Новый город» было утверждено в качестве нового застройщика указанного проблемного объекта.

В целях реализации указанного приказа ООО СК «Новый город» был предоставлен в собственность земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, для строительства жилых домов со встроенными офисными помещениями и подземным паркингом.

ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № снят с государственного кадастрового учета, в связи с образованием земельного участка №, который находится в собственности ответчика.

ДД.ММ.ГГГГ. Главой Администрации городского округа Самара ответчику было выдано разрешение на строительство в границах земельного участка № жилого дома со встроенными офисными помещениями и подземным паркингом в границах улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова в <адрес>.

Строительство жилого дома со встроенными офисными помещениями подземным паркингом в границах улиц <адрес> находится на завершающей стадии, ответчик распродает жилые и нежилые помещении в проблемном объекте без учета прав требований истица и других участников долевого строительства.

Истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия о заключении с ней договора долевого участия в строительстве, но ответчик отказал в удовлетворении требований истца.

Ссылаясь на то, что ООО СК «Новый город» не исполнены обязательства по соглашению, достигнутому между ответчиком, ООО «<данные изъяты>» и Министерством строительства <адрес>, истица свои обязательства по внесению денежных средств исполнила полностью, истица просила суд с учетом уточнений обязать ООО СК «Новый город» заключить с Усовой В.А. договор долевого участия в строительстве, по условиям которого будет передана в собственность истице двухкомнатная квартира, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м., или большей площадью с доплатой в строящемся доме в границах улиц <адрес> на <данные изъяты> этаже секция <данные изъяты>; соглашение о зачете денежных средств в размере <данные изъяты> рублей, оплаченному по инвестиционному договору № от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Самарагострой» в качестве <данные изъяты>% оплаты по договорам долевого участия в строительстве с ООО СК «Новый город»; признать за Усовой В.А. право в общей долевой собственности на объект незавершенного строительством в доме, соответствующей двухкомнатной квартире, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м., и мест общего пользования строящегося в границах улиц <адрес>, взыскать государственную пошлину в сумме <данные изъяты> рублей.

В судебном заседании представители истицы В.Н. и С.Г. действующие на основании доверенностей, требования поддержали по основаниям, изложенным в иске.

Представители ООО СК «Новый город» И.В., действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения требований истицы по основаниям, изложенным в возражениях.

Представитель Министерства строительства <адрес> в судебное заседание не явился, был уведомлен, согласно отзыву решение вопроса оставил на усмотрение суда.

Третьи лица <адрес>, Управление Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явились, были уведомлены.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, полагает, что требования Усовой В.А. не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ. между Усовой В.А. и ООО «Самарагорстрой» был заключен договор инвестирования №, согласно которому Усова В.А. как инвестор производит внесение суммы в размере <данные изъяты> рублей с целью заключения (после внесения указанной суммы) договора долевого участия в строительстве, объектом которого является двухкомнатная квартира N № общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м. расположенная на 16 этаже секции <данные изъяты>.

ООО «<данные изъяты>» обязалось заключить с Усовой В.А. в случае полного и надлежащего выполнения Усовой В.А. своих обязательств и после получения от уполномоченных органов разрешения на строительство объекта договор долевого участия в строительстве объекта.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению М.Н. о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Самарагорстрой» и введении в отношении него процедуры наблюдения, в отношении ООО «Самарагорстрой» введена процедура наблюдения.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении ООО «Самарагорстрой», введена процедура внешнего управления.

Определением арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. конкурсное производство в отношении ООО «Самарагорстрой» завершено.

ООО «Самарагорстрой» свои обязательства по передаче вышеназванного объекта в собственность истицы не исполнило.

ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Самарагорстрой» в лице конкурсного управляющего (продавец) и ООО Строительная компания «Новый город» (покупатель) заключен договор купли-продажи № предметом договора купли - продажи в том числе являлось право аренды земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м., для строительства жилых домов со встроенными офисными помещениями и паркингом.

ДД.ММ.ГГГГ. Министерством с целью удовлетворения прав требований участников долевого строительства и завершения строительства проблемного объекта, расположенного по адресу: <адрес> проведён конкурс в соответствии с постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. № «Об утверждении Порядка проведения конкурса по отбору организаций в целях привлечения застройщиков для завершения строительства проблемных объектов».

По результатам конкурса ООО СК «Новый город» признано победителем проведенного конкурса (протокол оценки заявок от ДД.ММ.ГГГГ.), им принято обязательство по удовлетворению прав требований <данные изъяты> участников долевого строительства.

На основании результатов проведенного конкурса по заявлению ООО СК «Новый город» издан приказ Министерства от ДД.ММ.ГГГГ. №-п «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «Новый город» бесплатно в собственность земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> для строительства жилых домов со встроенными офисными помещениями и подземным паркингом» площадью <данные изъяты> кв.м., (кадастровый №).

Между Министерством строительства <адрес>, ООО СК «Новый город» и Администрацией городского округа Самара ДД.ММ.ГГГГ. заключено трехстороннее соглашение в целях взаимного сотрудничества и реализации итогов конкурса по отбору организаций для завершения строительства проблемных объектов, восстановления нарушенных прав обманутых дольщиков.

Из п. 3.1. Соглашения, Общество совместно с Министерством и Администрацией городского округа Самара определяет способ и порядок выполнения обязательств по итогам конкурса.

Согласно п. 3.2. соглашения ООО СК «Новый город» обеспечивает за счет собственных (или привлеченных заемных) средств удовлетворение прав требований обманутых дольщиков в соответствии с итогами конкурса и протоколом.

Срок исполнения обязательств общества, предусмотренный настоящим пунктом определен ДД.ММ.ГГГГ

Конкурсной документацией не предусматривался способ обеспечения победителем конкурса требований участников долевого строительства проблемного объекта.

ООО СК «Новый город» получено разрешение на строительство жилого дома со встроенными офисными помещениями и подземным паркингом границах улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова (I очередь строительства) и трансформаторной подстанции № № от ДД.ММ.ГГГГ

В дальнейшем взамен выдано новое разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ. со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно статье 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Пунктом 3 статьи 308 ГК РФ предусмотрено, что обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В силу положений статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными нормативными актами (императивные нормы), действующим в момент его заключения.

Обязательные правила при заключении договоров долевого участия в строительстве и существенные условия таких договоров установлены Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Согласно ч.1 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В п.4 ст.4 ФЗ Федерального закона № 214-ФЗ установлены обязательные условия договора участия в долевом строительстве, относящиеся к существенным: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Согласно п.5 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ при отсутствии в договоре условий, предусмотренных ч.4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Исходя из содержания ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

В ч. 1 ст. 21 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать в том числе информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Из анализа приведенных выше правовых норм следует, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства (в данном случае квартиры), подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.

При этом к указанной информации следует отнести описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования.

Из материалов дела следует, что квартира, с техническими характеристиками, указанными истицей, в строящемся многоквартирном доме отсутствует, что подтверждается планировкой жилых помещений.

Согласно п. 1.1 инвестиционного договора « № от ДД.ММ.ГГГГ. заключенного между истцом и ООО «Самарагорстрой», предполагалось строительство проблемного объекта – <данные изъяты>ми секционного жилого дома переменной этажности в границах улиц <адрес> на земельном участка площадью <данные изъяты> кв.м.

Однако разрешительная, проектная документация на <данные изъяты>ми секционный жилой дом переменной этажности в границах улиц <адрес> оформлена не была.

При таких обстоятельствах, учитывая, что заключение договора долевого участия в строительстве с Усовой В.А. в отношении квартиры, с техническими характеристиками не предусмотренными планировкой жилых помещений противоречит действующему законодательству, требования истицы удовлетворению не подлежат в полном объеме.

Указание истицы на заключение договора долевого участия в строительстве на квартиру с большей площадью, также не являются основанием для удовлетворения требований, поскольку требования в данном случае не конкретизированы, кроме того, истицей была оплачена квартира именно той площади, которая указана в инвестиционном договоре.

Конкурсной документацией и трехсторонним Соглашением не предусмотрено удовлетворение прав обманутых дольщиков путем заключения договора долевого участия в строительстве. Срок исполнения обязательств еще не наступил.

Доводы истцы о том, что земельный участок, на котором осуществляется строительство дома ООО СК «Новый город» обременен правами дольщиков, в том числе Усовой В.А., суд не принимает во внимание.

Указанный земельный участок принадлежал ООО «<данные изъяты>» на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ. ООО СК «Новый город» возвратило право аренды на указанный земельный участок Министерству строительства <адрес>, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно уведомления Управления Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ. № в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о прекращении обременения в виде аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Усовой В. А. отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Ленинский районный суд г. Самары в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Е.А.Борисова

Копия верна

Судья