Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4943/2020 ~ М-4739/2020 от 03.08.2020

УИД: 50RS0039-01-2020-008163-02

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 сентября 2020 года г. Раменское

Раменский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Кочетковой Е.В.,

при секретаре Бажановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4943/2020 по иску ФИО3 к ООО «Технострой» о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве, о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости, взыскании расходов по оплате госпошлины,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском, которым просит признать предварительный договор участия в долевом строительстве
многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> III очереди строительства, заключенный между ней и ООО «ГарантияСтройПроект» <дата> <номер>, договором долевого участия в строительстве, признать за ней право собственности на долю в объекте, незавершенном строительством жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> виде однокомнатной <адрес> (инвентарный <номер>, литер А), общей площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) – 35,5 кв.м., положение на площадке – слева, номер на площадке – 4 и взыскать с ответчика расходы по госпошлине в размере 16 689 руб.

В обоснование заявленных требований истица ссылается на то, что <дата> ФИО2 заключила с ООО «ГарантияСтройПроект» (новое наименование ООО «СтройФинанс») предварительный договор <номер> (далее – Предварительный договор) участия долевого строительства многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> в <адрес> III очереди строительства (далее – Жилой дом). Предметом Предварительного договора является обязательство в будущем заключить Основной договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по <адрес> с предметом основного договора: построить Жилой дом и передать Истцу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома квартиру, имеющего следующий проектные характеристики: строительный номер <адрес>, номер <адрес>, этаж 16, планируемая площадь жилого помещения 35,48 кв.м., положение на площадке – слева, номер на площадке 4, по адресу: <адрес> п. 2 Предварительного договора срок заключения Основного договора – не позднее 4 (четвертого) квартала 2013 года. Согласно п. 1.3 Предварительного договора срок передачи квартиры участнику долевого строительства установлен в течение двух месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию. Плановый срок сдачи дома в эксплуатацию – 4 (четвертый) квартал 2013 года. В соответствии с п.1.4 Предварительного договора цена договора эквивалентна стоимости квартиры и составляет 1 697 718 руб. Данная денежная сумма ФИО2 полностью оплачена, что подтверждается квитанцией, а также актом сверки взаимных расчетов по Предварительному договору. <дата> право требования по Предварительному договору перешло от ФИО2 к ФИО5 на основании соглашения к предварительному договору. <дата> право требования по Предварительному договору перешло от ФИО5 к ФИО3 на основании соглашения к предварительному договору. Стоимость уступленного требования в размере 2 050 000 руб. выплачена истцом цеденту в полном объеме. Таким образом, истец свои обязательства по Предварительному договору выполнил в полном объеме, однако ответчиком условия Предварительного договора не исполнены, в связи с чем истец вынужден был обратиться в суд с данным иском.

В судебное заседание истец ФИО3 не явилась, письменно просила рассматривать дело в свое отсутствие, исковые требования поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить. Против вынесения заочного решения не возражала.

Представитель ответчика ООО «Технострой» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, возражений по иску не представил.

Представитель третьего лица ООО «СтройФинанс» (прежнее наименование ООО «ГарантияСтройПроект») в судебное заседание также не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, возражений по иску не представил.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области также в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, возражений по иску не представил.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, в силу ст. 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело поставлено рассмотреть в порядке заочного производства в отсутствие неявившихся представителей ответчика и третьих лиц, извещенных о рассмотрении дела.

Суд, проверив материалы дела, находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что <дата> ФИО2 заключила с ООО «ГарантияСтройПроект» (новое наименование ООО «СтройФинанс») предварительный договор <номер> участия долевого строительства многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> III очереди строительства. Предметом Предварительного договора является обязательство в будущем заключить Основной договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по <адрес> с предметом основного договора: построить Жилой дом и передать Истцу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома квартиру, имеющего следующий проектные характеристики: строительный номер <адрес>, планируемая площадь жилого помещения 35,48 кв.м., положение на площадке слева, номер на площадке 4 по адресу: <адрес>.

    Согласно п. 2. Предварительного договора срок заключения Основного договора не позднее <дата> (<...>).

Согласно п.1.3 Предварительного договора срок передачи объекта долевого строительства – в течение 2 месяцев с момента ввода Жилого дома в эксплуатацию. Плановый срок ввода дома в эксплуатацию 4 квартал 2013 года. Согласно п. 1.4 Предварительного договора цена договора эквивалентна стоимости и составляет 1 697 718 руб., из расчета 1 кв. м. площади 47 850 руб. (<...>).

Свои обязательства ФИО2 выполнила в полном объеме, что подтверждается представленными в дело квитанциями к приходному кассовому ордеру (<...>).

<дата> право требования по Предварительному договору перешло от ФИО2 к ФИО5 на основании соглашения к предварительному договору (л.д. 35).

Строительство указанного объекта недвижимости по данным Государственного строительного надзора <адрес> от <дата> велось застройщиком ООО «ГарантияСтройИнвест» с 2012 года без получения разрешения на строительство, соответственно, в марте 2014 года строительство объекта приостановлено до получения застройщиком разрешения на строительство.

На основании Разрешения на строительство, выданном Обществу с ограниченной ответственностью «Технострой» Министерством строительного комплекса <адрес> от <дата> <номер> восемнадцатиэтажный жилой <адрес>, расположенный по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <номер>, количество секций – 1, количество квартир 178, в т. ч. однокомнатных – 143, трехкомнатных – 35, общая площадь квартир 8 324,84 кв.м., жилая площадь квартир 3 443,39 кв.м., площадь помещения общего пользования 2 286,52 кв.м., площадь технических помещений 1 252,62 кв.м., включая инженерно-техническое обеспечение объекта капитального строительства.

<дата> ООО «СтройФинанс» и ООО «Технострой» заключили соглашение о переводе долга, согласно которому к ООО «Технострой» переходят все права и обязанности по предварительному договору <номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> в <адрес> III очередь строительства от <дата>, в частности, обязанность заключить с Истцом договор долевого участия (Основной договор) на условиях, предусмотренных Предварительным договором <...>).

<дата> ООО «ГарантияСтройПроект» заключило с ФИО5 дополнительное соглашение № 1 к Предварительному договору, согласно которому строительный номер изменился с 144 на 152. Стороны согласовали, что квартира передается участнику долевого строительства без отделки, без стяжки пола, за исключением входной двери, оконных и балконных блоков из ПВХ, остекленных лоджий из ПВХ. Электричество и другие инженерные коммуникации проведены в помещения до приборов учета. Иные условия Предварительного договора <номер> остаются неизменными <...>).

<дата> право требования по Предварительному договору перешло от ФИО5 к ФИО3 на основании соглашения к предварительному договору (л.д. 36). Стоимость уступленного требования в размере 2 050 000 руб. выплачена истцом цеденту в полном объеме (<...>).

<дата> ООО «Технострой» заключило с истцом дополнительное соглашение <номер> к Предварительному договору, согласно которому ООО «Технострой» обязуется передать истцу однокомнатную <адрес>, этаж 16, общая площадь 35,50 кв.м., положение на площадке слева, номер на площадке 4, расположенную по адресу: <адрес> (<...>).

В соответствии с техническим паспортом на <адрес> в <адрес>, оплаченная истцом квартира с отраженными в договоре, приложениях к договору, разрешении на строительство и строительной декларации индивидуально-определенными характеристиками, существует в натуре как отдельное изолированное помещение, со своими характеристиками и определенным местоположением в многоквартирном доме, расположенном на отведенном земельном участке (л.д.37-39).

На период рассмотрения дела установленный договором срок окончания строительства и передачи объекта истцу истек, квартира истцу не передана, акт приема-передачи не подписан, право собственности на объект не оформлено, основной договор не заключен.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) данный нормативно-правовой акт регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств, как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно п.1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в пункте 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Учитывая действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, в целом с учетом цели договора и, следовательно, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства жилого дома.

Пунктом 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года) установлено, что предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, который подлежит государственной регистрации и в соответствии с которым на застройщика возлагаются обязанности по представлению документов на такую регистрацию в случае:

- наличия в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в основной договор согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

- соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам в п. 1 ст. 2 и ч. 1 и 2 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ.

Так, указанным выше договором, хотя бы и поименованным предварительным договором, предусмотрены строительство ответчиком жилого дома, сдача его в эксплуатацию и передача жилого дома контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.

Согласно частям 1 и 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав, следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

Согласно ч. ч. 1, 2, 3, 4, 5 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как следует из п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Частью 1 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В связи с вышеуказанными нормами закона у ФИО3 может возникнуть право собственности на объект незавершенного строительства в виде конкретного жилого помещения, строительство которого не завершено.

Практика признания права собственности на объекты незавершенного строительства в строящихся многоквартирных домах по искам граждан-потребителей определена Определением Верховного Суда Российской Федерации от 14 декабря 2010 года № 4-В10-34.

Кроме того, возможность требовать признания права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в судебном порядке определена пунктами 13, 16, 17, 18 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04 декабря 2013 года, в редакции 04 марта 2015 года).

Отсутствие государственной регистрации права собственности ответчика на спорную квартиру не препятствует признанию судом права собственности за истцом на долю в объекте, незавершенном строительством жилом доме.

В силу ч.1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи с вышеприведенными правовыми нормами, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО3 о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве и признании права собственности на долю в объекте, незавершенном строительством жилом доме, поскольку в соответствии с вышеизложенными доводами данный предварительный договор по составу включенных в него условий должен фактически является договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, кроме того после выплаты истицей денежных средств за квартиру в полном объеме она приобрела право владения, пользования и распоряжения данным жилым помещением.

Вместе с тем, суд не усматривает оснований для взыскания с ответчика в пользу истца расходов по оплате госпошлины, поскольку возникшие между сторонами правоотношения регулируются нормами Закона РФ «О защите прав потребителей», п. 3 ст. 17 которого предусмотрено, что потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ООО «Технострой» о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве, признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости, взыскании расходов по оплате госпошлины – удовлетворить частично.

Признать предварительный договор от <дата> <номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> III очереди строительства, заключенный между ФИО2 и ООО «ГарантияСтройПроект» договором долевого участия в строительстве.

Признать за ФИО3 право собственности на долю в объекте незавершенном строительством жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, в виде однокомнатной <адрес> (инвентарный <номер>, литер А), этаж 16, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 35,5 кв.м., положение на площадке – слева, номер на площадке 4.

В удовлетворении требования ФИО3 о взыскании расходов по госпошлине – отказать.

Настоящее решение является основанием для регистрации права в ЕГРН.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Федеральный судья                          Е.В. Кочеткова