Решение по делу № 3а-28/2019 от 21.12.2018

дело № 3а-28/2019

Решение

Именем Российской Федерации

28 марта 2019 года г. Ижевск УР

Верховный суд Удмуртской Республики в составе судьи Соловьева В.А., при секретаре Токаревой М.В., с участием административного истца Блиновой А.А., ее представителя Павловой А.Л., представителя Правительства Удмуртской Республики Тихомировой К.Ю., представителя администрации МО «Город Можга» Романовой Я.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Блиновой А. А.ы об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной,

установил:

Блинова А.А. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной. Требования мотивировала тем, что административный истец является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, общей площадью 3079 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: <данные изъяты>. Кадастровая стоимость данного земельного участка была установлена в <данные изъяты> рублей. Согласно отчету об оценке, рыночная стоимость указанного земельного участка составила <данные изъяты> рублей. Сумма кадастровой стоимости земельного участка влияет на размер арендных платежей.

В судебном заседании представитель административного истца требования, изложенные в заявлении, поддержала в полном объеме, не согласившись с результатами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, ссылаясь на нарушения стандартов оценки при проведении экспертизы. Ходатайствовала о назначении повторной экспертизы.

Представители Правительства УР и администрации муниципального образования «Город Можга» не возражали против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, установленной по результатам проведенной судом судебной оценочной экспертизы.

Представители ФГБУ «ФКП Росреестра», Управления Росреестра по УР, Г.А.Ф., М.Г.А., К.Л.А., Ч.Т.В., К.Р.М., С.М.Т., К.М.В., Г.С.В., Н.В.Ф., К.А.П., З.Р.Г., И.М.Г., Б.Е.А., С.С.Н., Ч.А.М., Д.А.А., Г.В.Н., Б.С.О., Г.Н.Г., Н.Г.С., А.Н.В., С.В.Д., Р.И.А., Т.И.Е., З.Н.А., М.В.М., представитель ООО «<данные изъяты>» в судебное заседание не явились, данные лица были извещены о времени и месте судебного заседания, их неявка не препятствует рассмотрению данного дела по существу.

Проверив основания заявленного иска и исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что на основании договора о предоставлении участков в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) от ДД.ММ.ГГГГ №, административный истец является арендатором земельного участка по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена Постановлением Правительства УР от 30.11.2015 № 531 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Удмуртской Республике по состоянию на 1 января 2015 года" и составляет <данные изъяты> рублей.

Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного ООО «<данные изъяты>», рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, по состоянию на 01 января 2015 года, составила <данные изъяты> рублей.

Поскольку кадастровая стоимость спорного земельного участка превышает его рыночную стоимость, установленную отчетом об оценке земельного участка, административный истец обратился в Верховный суд Удмуртской Республики с административным иском.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае, когда административные ответчики или заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявленных административным истцом требований, они обязаны доказать недостоверность представленных им сведений о величине рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы (часть 1 статьи 62 КАС РФ).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Определением Верховного суда УР от 24 января 2019 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «<данные изъяты>». Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1) Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2015г.

2) Допущены ли оценщиком ООО «<данные изъяты>» в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ нарушение требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЭ, требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость земельного участка, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

В заключении эксперта ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ изложены следующие выводы:

1) рыночная стоимость объекта экспертизы по состоянию на 1 января 2015 года составляет <данные изъяты> рублей.

2) оценщиком допущено нарушение требований ФСО, № 135-ФЗ, предъявляемых к форме и содержанию Отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ:

некорректный подбор аналогов в рамках метода сравнения продаж искажает итоговый результат как по сравнительному подходу, так и в целом по объекту, т.к. итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки принят на основании 50% веса рыночной стоимости, полученной в рамках сравнительного подхода;

в приложении к отчету об оценке отсутствуют скрины используемых корректировок, проверить правильность приименных корректировок не представляется возможным, т.к. используемый справочник не является открытым источником информации, его необходимо приобретать за плату;

при расчете стоимости восстановления использован устаревший справочник УПВС, базовые цены восстановления в котором датированы 1969 годом, тогда как год постройки улучшения объекта оценки - 2006, рекомендуется использовать справочники Ко-Инвест, которые обновляются ежегодно;

использование скидки на торг по итогам опроса представителей рынка, при этом листы опроса и их результаты к отчету не приложены;при расчете ставки капитализации используемая величина безрисковой ставки со ссылкой на источник информации не проверяется: отсутствует приложенная скан-копия (скрин экрана) данной интернет страницы к отчету об оценке;

применение балльной системы при расчете рисков без указания критериев начисления баллов;

- расчет чистого операционного дохода по улучшениям объекта оценки занижен на величину коммунальных расходов.

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к доказательствам по делу, которые подлежат оценке судом в соответствии со статьёй 84 названного кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

В связи с чем, суд признаёт, что заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 КАС РФ, является обоснованным и объективным, содержит подробные описания проведённых исследований. Выводы и ответы на поставленные судом вопросы, изложенные в экспертном заключении, подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В соответствии с частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации повторная экспертиза назначается в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов). В данном случае, у суда таких сомнений не возникло и противоречий не установлено.

Исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со статьей 84 КАС РФ, суд находит заявленное требование подлежащим удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с п. 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Согласно п. 4 и 5 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 298 - Результат оценки может использоваться, в том числе для совершения сделок и налогообложения. При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость.

Таким образом, законодательство допускает возможность определения рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости.

Согласно ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" - сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

На основании ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами.

В силу п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 62 КАС РФ – лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Согласно ч.5 ст. 247 КАС РФ - стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Часть 1 статьи 248 КАС РФ устанавливает:

основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из положений главы III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", подзаконных актов, регулирующих порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, заявитель, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком.

Оценив экспертное заключение ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, приняв во внимание, что представленный административным истцом отчёт об оценке, согласно заключению эксперта, не соответствует федеральным стандартам оценки, требованиям Федерального Закона «Об оценочной деятельности в РФ», суд не находит оснований ставить вышеуказанное экспертное заключение под сомнение, соглашается с изложенными в нем выводами, считает необходимым определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в установленном экспертом размерах его рыночной стоимости.

При этом суд учитывает, что иных доказательств, которые объективно опровергли бы названную величину рыночной стоимости земельного участка стороной административного истца в суд не представлено.

Руководствуясь статьями 247, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление Блиновой А. А.ы, поданное 21 декабря 2018 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: <данные изъяты>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей, до даты внесения сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в апелляционную инстанцию Верховного суда Удмуртской Республики в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается в Верховный суд Удмуртской Республики. Решение в окончательной форме изготовлено 28 марта 2019 года.

судья     Соловьев В.А.