Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-708/2016 от 11.01.2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 января 2016 года

Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Суюшовой С.А.,

при секретаре Попове К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Г.В.И. к ООО «Эрмесстрой» о понуждении к заключению основного договора участия в долевом строительстве,

У С Т А Н О В И Л:

Г.В.И. обратился с иском к ООО «Эрмесстрой» о понуждении к заключению основного договора участия в долевом строительстве.

В обосновании исковых требований указал, что *** был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве ***.

Предметом договора является обязательство сторон заключить в будущем Договор участия в долевом строительстве для возведения многоквартирного жилого дома на земельном участке по адресу: *** с последующей передачей мне объекта долевого строительства после получения соответствующего разрешения на ввод в эксплуатацию на условиях определенных Договором участия в долевом строительстве.

Объектом является доля в построенном на земельном участке по *** в *** в многоквартирном *** - однокомнатная квартира с проектным номером 47, расположенная в секции « Г 3 №2» на 7 этаже, общей предварительной площадью *** кв.м, и состоящая из кухни, комнаты, санузла, прихожей, балкона.

Согласно п.1.7 Договора, договор участия в долевом строительстве заключается не позднее 30 дней с момента наступления совокупности следующих юридических факторов:

1. Государственной регистрации права аренды застройщика на земельный участок;
2. Получение разрешения на строительство;
3. Опубликование проектной документации.

В соответствии с условиями п.2.4 предварительного Договора *** в кассу ООО «Эрмесстрой» им были внесены денежные средства в сумме *** копеек. *** был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве ***. Ответчиком не исполнены условия предварительного договора на заключение со мной Основного договора. *** в адрес ответчика были направлены две претензии с предложением заключить с ним основной договор участия в долевом строительстве в многоквартирном *** - двухкомнатная квартира спроектным номером 5, расположенная в секции « Б» на 2 этаже, общей предварительной площадью *** кв.м, и состоящая из кухни, 2 комнаты, санузла, прихожей, балкона по *** в ***, а также с предложением заключить с ним основной договор участия в долевом строительстве в многоквартирном *** - однокомнатная квартира с проектным номером 47, расположенная в секции « ***» на 7 этаже, общей предварительной площадью *** кв.м, и состоящая из кухни, комнаты, санузла, прихожей, балкона по *** в ***. Ответ на претензии не получен. В соответствии с п. 6.2 предварительных договоров «когда сторона, заключившая предварительный договор уклоняется от заключения Основного Договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 ГК РФ, а именно: в случаи уклонения одной из сторон от заключения Основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. До настоящего времени ответчик необоснованно уклоняется от заключения основных договоров участия в долевом строительстве, поэтому он вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, указав, также, что он выполнил все условия, внес в кассу денежные средства, а ответчик отказывается от заключения договора. Просил суд обязать ООО «Эрмесстрой» заключить с ним- Г.В.И. основной договор участия в долевом строительстве в редакции, согласованной предварительным договором *** от ***         Обязать ООО «Эрмесстрой» заключить с ним- Г.В.И. основной договор участия в долевом строительстве в редакции, согласованной предварительным договором *** от *** Взыскать с ООО «Эрмесстрой» в его пользу расходы, связанные с оплатой госпошлины в сумме *** рублей. Взыскать с ООО «Эрмесстрой» в его пользу *** рублей в счет оплаты им услуг представителя.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала полностью и просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Эрмесстрой»- руководитель С.Л.С. исковые требования не признал и пояснил, что знакомый Г.В.И. взял на себя обязательства установить окна в строящемся доме и вместо оплаты просил на эту сумму 2 квартиры оформить на Г.В.И.. Он согласился. Были подписаны договоры с Г.В.И. о приобретении квартир. Фактически Г.В.И. деньги не платил, хотя квитанции о внесении денег ему выдали. В связи с тем, что окна ему не поставили, он отказался заключать договоры с Г.В.И.. Письменно подтвердить, что денежные средства не внесены, он не может. Он собирается подать заявление в полицию. Просит в иске отказать полностью.

Заслушав объяснения, исследовав материалы дела, изучив доказательства на предмет относимости, допустимости и достоверности суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных исковых требований.

На основании ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ч. 3 ст. 420 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами главы 27 ГК РФ и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а понуждение к заключению договора не допускается, любой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, как того требует ст. 422 ГК РФ.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемый в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Существенные условия договора участия в долевом строительстве, необходимые для признания такого договора заключенным указаны в пункте 4 статьи 4 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Заключение предварительного договора об участии в долевом строительстве законом не запрещается.

Как следует из материалов дела, *** сторонами был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве ***.

Предметом договора является обязательство сторон заключить в будущем Договор участия в долевом строительстве для возведения многоквартирного жилого дома, на земельном участке по адресу: ***, с последующей передачей истцу объекта долевого строительства после получения соответствующего разрешения на ввод в эксплуатацию, на условиях, определенных Договором участия в долевом строительстве.

Объектом является доля в построенном на земельном участке по *** в *** в многоквартирном *** - однокомнатная квартира с проектным номером ***, расположенная в секции « *** этаже, общей предварительной площадью *** кв.м, и состоящая из кухни, комнаты, санузла, прихожей, балкона.

В соответствии с условиями п.2.4 предварительного Договора ***, в кассу ООО «Эрмесстрой» Г.В.И. были внесены денежные средства в сумме *** копеек.

Данное обстоятельство подтверждается квитанцией, подлинник которой принят к обозрению судом.

Тогда же, *** сторонами был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве ***.

Предметом договора является обязательство сторон заключить в будущем, Договор участия в долевом строительстве для возведения многоквартирного жилого дома на земельном участке по адресу: ***, с последующей передачей истцу объекта долевого строительства, после получения соответствующего разрешения на ввод в эксплуатацию на условиях, определенных Договором участия в долевом строительстве.

Объектом является доля в построенном на земельном участке по *** в *** в многоквартирном *** - двухкомнатная квартира с проектным номером 5, расположенная в секции « Б» на 2 этаже, общей предварительной площадью *** кв.м, и состоящая из кухни, 2 комнаты, санузла, прихожей, балкона.

В соответствии с условиями п.2.4 предварительного Договора *** в кассу ООО «Эрмесстрой», истцом были внесены денежные средства в сумме *** копеек.

Данное обстоятельство также подтверждается квитанцией, подлинник которой принят к обозрению судом.

Согласно п.1.7 Договоров договор участия в долевом строительстве заключается не позднее 30 дней с момента наступления совокупности следующих юридических факторов:

1. Государственной регистрации права аренды застройщика на земельный участок;
2. Получение разрешения на строительство;
3. Опубликование проектной документации.

В связи с отсутствием исполнения условий, истец в адрес ответчика направил две претензии. Претензии оставлены без ответа.

Согласно п. 1, 2, 3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Из содержания ст. 429 Гражданского кодекса РФ следует, что заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

Также согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из представленной суду досудебной претензии от *** следует, что Г.В.И. предлагал ООО «Эрмесстрой» во исполнение взятых им обязательств заключить основной договор долевого участия в строительстве, однако ответа на претензию не последовало.

В силу пунктов 1 и 5 статьи 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.

Вместе с тем, прекращение обязательств по предварительному договору на основании пункта 6 статьи 429 ГК РФ не лишает сторон права в любое время заключить тот основной договор, который они намеревались заключить по предварительному договору.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как указывалось выше, предварительный договор не влечет за собой ни перехода права собственности, ни возникновения обязательства по передаче имущества, а имеет лишь единственную обязанность для сторон заключить основной договор. Обязанность по передачи имущества в установленный срок возникает у застройщика по договору долевого участия (основному договору), который считается заключенным с момента государственной регистрации.

Суд приходит к выводу об уклонении ООО «Эрместрой» от заключения основного договора купли-продажи:

однокомнатной квартиры с проектным номером 47, расположенной в секции « *** этаже, общей предварительной площадью *** кв.м, состоящей из кухни, комнаты, санузла, прихожей, балкона;

также двухкомнатной квартиры с проектным номером 5, расположенной в секции «Б» на 2 этаже, общей предварительной площадью *** кв.м, и состоящей из кухни, 2 комнаты, санузла, прихожей, балкона в ***.

По указанной причине доводы истца о необходимости возложения на ответчика обязанности заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, определенных сторонами в предварительных договорах купли-продажи от *** *** и от *** ***, обоснованны.

При анализе предварительных договоров суд исходит из следующего.

В содержании предварительных договоров отражено, что его предметом является обязательство сторон заключить в будущем договор участия в долевом строительстве для возведения многоквартирного дома на земельном участке, адрес которого в договоре отражен.

Реализация прав граждан, участвующих в долевом строительстве, осуществляется посредством заключения договора участия в долевом строительстве. При этом, договор является основным условием реализации прав дольщиков и основанием возникновения взаимных прав и обязанностей. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусматривает, что одна из сторон (застройщик) обязуется в определенный срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения соответствующего разрешения на ввод в эксплуатацию данного дома передать его участнику долевого строительства (заказчику), который в свою очередь обязуется оплатить заранее обусловленную договором сумму и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

С учетом ст. 431 ГК РФ для правильной квалификации договора имеет значение не только название, а существо обязательства, выраженное в предмете договора.

В данном случае, из пункта 1 договоров, однозначно усматривается, обязательство сторон заключить в будущем договор участия в долевом строительстве для возведения многоквартирного дома.

Более того, на момент составления договоров, основные договоры не могли быть заключены, т.к. срок заключения основного договора связан с тем, что ответчик не имел разрешения на ввод эксплуатацию объекта строительства, также не были оформлены право собственности застройщика на возведенный жилой дом.

В пункте 1 договоров были предусмотрены множественные условия, только при наступлении которых возможно заключение основанного договора:

Государственная регистрация застройщика права аренды на земельный участок, получение разрешения на строительство, опубликование проектной документации.

Таким образом, данные договоры нельзя считать основными договорами участия в долевом строительстве.

Если из содержания "предварительного" договора усматривается не намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи, а конкретные обязанности по передаче квартиры в строящемся многоквартирном доме и обязанность участника долевого строительства оплатить ее стоимость, то такой договор является не предварительным, а основным договором купли-продажи квартиры, которая будет создана в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

Как отмечено выше, еще не была даже утверждена проектная документация, не получено разрешение на строительство, не оформлены права на земельный участок.

Существуют различные причины, почему застройщик не может или не хочет привлекать денежные средства граждан по договору долевого участия в строительстве. Распространенной альтернативой стало заключение предварительного договора купли-продажи, в котором срок заключения основного договора связан с моментом оформления права собственности застройщика на возведенный жилой дом.

Однако в силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор является лишь договором о намерениях, а это значит, что никаких прав на объект недвижимости у покупателя не возникает. Отсюда невозможность для покупателя в случае неисполнения застройщиком своих обязанностей по строительству жилого дома обратиться в суд с иском о признании права собственности на приобретенное жилое помещение.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Соответственно, после заключения договора участия в долевом строительстве у участника долевого строительства появляются права требования к застройщику по передаче в установленные договором сроки объекта долевого строительства.

Согласно п. 3 ст. 421 ГК Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В соответствии с п. 1 и п. 3 ст. 429 ГК Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

По смыслу приведенных норм гражданского законодательства условие об определении предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить.

Ответчик - Застройщик- на момент подписания предварительных договоров не имел разрешения на строительство дома и потому по условиям Закона "Об участии в долевом строительстве..." не имел права подписывать основной договор.

Анализ изложенных обстоятельств свидетельствует о доказанности требований истца.

Доводы ответчика о том, что денежные средства не внесены, т.е. истец не выполнил свои обязательства, не могут быть приняты во внимание, т.к. опровергаются письменными доказательствами: квитанциями, имеющими подпись руководителя и бухгалтера, печать организации.

Ответчику разъяснено право на предъявление исков, в том числе встречных, оспаривание договоров по мотивам безденежности.

Однако таким правом он не воспользовался, уточнив, что желает подавать заявления в полицию о мошеннических действиях, что является его правом.

Итцом заявлены требования о взыскании с ответчика расходов на оплату услуг представителя и госпошлины.

В соответствии с часть 1 статьи 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в частности, расходы на оплату услуг представителей.

Согласно части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

    Частью 1 статьи 100 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

    В силу пункта 3 статьи 10 Гражданского кодекса РФ разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. Неразумными, по смыслу закона, могут быть сочтены значительные расходы, не оправданные ценностью, подлежащие защите права либо несложностью дела.

Принимая во внимание сложность гражданского дела, продолжительность его рассмотрения судом первой инстанции, качества подготовленных     представителем процессуальных документов; времени, фактически затраченного на составление документов и участие в судебных заседаниях; полного удовлетворения исковых требований, исходя из принципа соразмерной компенсации, обеспечивающей баланс интересов сторон, а также принимая во внимание требования гражданского процессуального закона о разумности подлежащих взысканию расходов на оплату услуг представителя, суд считает необходимым взыскать сумму, подлежащую понесенных истцом расходов на оплату услуг представителя снизив ее до 20 000 рублей.

С ответчика подлежат возмещению понесенные истцом расходы по оплате государственной пошлины при подаче иска в суд в размере *** рублей.

РУКОВОДСТВУЯСЬ ст.ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

        Обязать ООО «Эрмесстрой» заключить с Г.В.И. основной договор участия в долевом строительстве в редакции, согласованной предварительным договором *** от ***.

     Обязать ООО «Эрмесстрой» заключить с Г.В.И. основной договор участия в долевом строительстве в редакции, согласованной предварительным договором *** от ***.

Взыскать с ООО «Эрмесстрой» в     пользу Г.В.И. расходы, связанные с оплатой госпошлины в сумме *** рублей.

Взыскать с ООО «Эрмесстрой» в пользу Г.В.И. *** рублей в счет оплаты им услуг представителя.

В удовлетворении требований о взыскании с ООО «Эрмесстрой» в пользу Г.В.И. *** рублей в счет оплаты им услуг представителя, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Ессентукский городской суд.

Председательствующий: