Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3-44/2015 ~ М-62/2014 от 25.12.2014



РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 марта 2015 года г. Тамбов

Тамбовский областной суд

В составе председательствующего судьи Мороз Л.Э.,

При секретаре Старовойт Е.А.,

С участием истца Волостных В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № *** по иску Волостных В.А. к администрации Тамбовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по Тамбовской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка: кадастровый номер ***, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположен по адресу: *** местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир поле ***, полевой севооборот ***., равной рыночной в сумме *** по состоянию на *** г.,

УСТАНОВИЛ:

Волостных В.А на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером ***, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 86 602 кв. м, расположен по адресу: *** местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир поле ***, полевой севооборот ***.

Право собственности подтверждено договором купли-продажи от *** г., свидетельством о государственной регистрации права собственности от *** г. серия ***.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в ГКН *** г. на основании постановления администрации Тамбовской области от *** г. № *** «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения» по состоянию на *** г.

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на *** г. составляет ***.

*** г. Волостных В.А. предъявил иск к администрации Тамбовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по Тамбовской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в сумме *** по состоянию на *** г.

В исковом заявлении истец указал, что не согласен с кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее существенно завышенной. По его мнению, кадастровая стоимость земельного участка должна соответствовать рыночной стоимости - ***, установленной согласно отчету оценщика ***.

В обоснование требований Волостных В.А. ссылается на часть 5 статьи 65 и часть 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ, статью 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кадастровая стоимость земельного участка является налогооблагаемой базой для уплаты земельного налога, ее установление в завышенном размере ведет к необоснованному завышению налогового бремени, препятствует свободному пользованию земельным участком.

В судебном заседании Волостных В.А. иск поддержал, в обоснование сослался на доводы, изложенные в исковом заявлении. Дополнительно пояснил суду, что на настоящий момент с заявлением об изменении вида землепользования он не обращался, намерен сделать это в будущем.

Просил удовлетворить требования.

Представитель ответчика администрации Тамбовской области в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен телефонограммой.

В суд поступили письменные возражения на иск администрации Тамбовской области и ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

В возражениях администрация Тамбовской области просит отказать в удовлетворении иска, считает себя ненадлежащим ответчиком по данному делу, так как в правоотношениях по использованию земельного участка с истцом не состоит. Земельный налог поступает в муниципальный бюджет Знаменского района Тамбовской области, вопрос определения налогооблагаемой базы затрагивает права муниципального образования.

Администрация Тамбовской области не нарушала прав истца. Спор между администрацией Тамбовской области и Волостных В.А. отсутствует.

Истец представил суду Отчет оценщика, в котором рыночная стоимость земельного участка определена на *** года.

Однако Положительное экспертное заключение на отчет об определении рыночной стоимости содержит вывод только о соответствии Отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов. В заключении отсутствуют выводы о соответствии рыночной стоимости земельного участка, указанной в отчете, действительной рыночной. Ответчик считает, что указанная в исковом заявлении рыночная стоимость, не подтверждена.

В судебное заседание представитель ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по Тамбовской области не явился, о рассмотрении дела извещен телефонограммой.

Суду представлен отзыв на иск, в котором указано, что заявленные к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» требования являются необоснованными. Установление рыночной стоимости земельных участков относится к сфере публичных правоотношений. Одной из сторон которых является орган государственной власти субъекта Российской Федерации, принявший решение об утверждении результатов государственной кадастровой оценки, а также органы местного самоуправления, устанавливающие земельный налог. Поступившие в суд требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной должны рассматриваться в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений. ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» не является ответчиком по данному делу.

Представитель третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Тамбовской области в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен телефонограммой.

В суд поступили отзыв на иск и ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

В отзыве указано, что Управление не имело отношения к проведению государственной кадастровой оценки земельного участка. Спорный земельный участок отнесен к категории «земли промышленности».

Постановлением администрации Тамбовской области от *** года № *** «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения на территории Тамбовской области» утверждена кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на *** года.

Управления Росреестра по Тамбовской области просит вопрос об удовлетворении исковых требований разрешить по усмотрению суда.

Представитель третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципального образования «Знаменский район Тамбовской области» в лице администрации Знаменского района в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен телефонограммой. В отзыве администрация Знаменского района просит рассмотреть дело без участия представителя, против удовлетворения иска не возражает.

Выслушав истца Волостных В.А., исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что иск удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частями 2, 3, 4, 11, 13 статьей 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями)

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Истец Волостных В.А. обратился в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, определенной по состоянию на *** года, так как в отношении объекта недвижимости установлена рыночная стоимость. Установленная на указанную дату кадастровая стоимость влечет для него исчисление земельного налога в завышенном размере.

Несмотря на подачу Волостных В.А. искового заявления, суд при определении вида судопроизводства, исходит из того, что правоотношения по оспариванию физическим лицом результатов определения кадастровой стоимости в связи с установлением в отношении земельного участка его рыночной стоимости, относятся к публичным правоотношениям.

Суд рассматривает это дело в порядке, предусмотренном главой 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 февраля 2009 г. № 2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий, (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих» (в постановления редакции Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 09.02.2012 г. № 3) судам следует иметь в виду, что правильное определение ими вида судопроизводства (исковое или по делам, возникающим из публичных правоотношений), в котором подлежат защите права и свободы гражданина или организации, несогласных с решением, действием (бездействием) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, зависит от характера правоотношений, из которых вытекает требование лица, обратившегося за судебной защитой, а не от избранной им формы обращения в суд (например, подача заявления в порядке, предусмотренном главой 25 ГПК РФ, или подача искового заявления).

Судом установлено и подтверждается правоустанавливающими документами – договором купли-продажи от *** г., свидетельством о государственной регистрации права собственности от *** г. серия ***, что Волостных В.А. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером ***, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства; общей площадью общей площадью 86 602 кв. м.

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 23.03.2015 г. кадастровая стоимость земельного участка на *** г. составляет ***, внесена в ГКН 26 ноября 2014 г.

По ходатайству предыдущего собственника ООО «***» постановлением администрации Тамбовской области от 16 января 2012 года № 15 «О переводе земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения на территории Знаменского района» земельный участок из категории «земли сельскохозяйственного назначения» переведен в категорию «земли промышленности» для разработки карьера кирпичных суглинков.

На основании данного правого акта 26.01.2012 года в ГКН внесены сведения об изменении категории данного земельного участка, что подтверждается сообщением филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тамбовской области от 06 марта 2015 г. № 875, постановлением администрации Тамбовской области от 16 января 2012 года № 15.

Согласно кадастровому паспорту № *** от *** г. земельный участок с кадастровым номером *** относиться к категории «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения»; вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства».

В постановлении администрации Тамбовской области от 16 января 2012 года № 15 вид разрешенного использования «для разработки карьера кирпичных суглинков».

Определение разрешенного вида использования имеет существенное значение для дела, так как вид разрешенного использования учитывается, как при государственной кадастровой оценке, так при установлении рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 87 Земельного кодекса Российской Федерации

Землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и землями иного специального назначения признаются земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (далее - земли промышленности и иного специального назначения).

Земли промышленности и иного специального назначения в соответствии со статьей 7 настоящего Кодекса составляют самостоятельную категорию земель Российской Федерации.

Земли промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера специальных задач, для решения которых они используются или предназначены, подразделяются на:

1) земли промышленности;

2) земли энергетики;

3) земли транспорта;

4) земли связи, радиовещания, телевидения, информатики;

5) земли для обеспечения космической деятельности;

6) земли обороны и безопасности;

7) земли иного специального назначения.

Особенности правового режима этих земель устанавливаются статьями 88 - 93 настоящего Кодекса и учитываются при проведении зонирования территорий.

Из содержания кадастрового паспорта на земельный участок с кадастровым номером *** и постановления администрации Тамбовской области от 16.01.2012 г. № 15 следует, что данный участок переведен из категории «земли сельхозназначения» в категорию «земли промышленности», вместе с тем вид разрешенного использования не изменен, остался прежним «для сельскохозяйственного производства».

Земельные участки должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Согласно пункту 6 статьи 87 Земельного кодекса РФ земли промышленности могут предоставляться для сельскохозяйственного производства только в безвозмездное срочное пользование в соответствии со статьей 24 настоящего Кодекса.

Законодательством российской федерации для земель промышленности не предусмотрен вид использования «для сельскохозяйственного производства».

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 88 Земельного кодекса РФ землями промышленности признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности могут предоставляться земельные участки для размещения производственных и административных зданий, сооружений и обслуживающих их объектов, а также устанавливаться санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования указанных в пункте 1 настоящей статьи земель.

Согласно пунктам 1.3 – 1.3.1, 1,4 «Методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения», утвержденной приказом Роскомзема от 20 марта 2003 г. № П/49, действовавших на *** г.:

1.3 Для целей определения кадастровой стоимости земельные участки промышленности и иного специального назначения подразделяются на:

1.3.1Земельные участки промышленности - земельные участки, которые используются или предназначены для:

- размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, в целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности;

Согласно разделу 2 указанной Методики в зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости земельных участков виды использования земель промышленности и иного специального назначения, указанные в п. 1.3 Методики, объединяются в 6 групп, в зависимости от видов использования.

1.4 Определение кадастровой стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения предполагает следующую последовательность действий:

- группировка различных видов использования земель промышленности и иного специального назначения;

- определение удельных показателей кадастровой стоимости земель (далее УПКСЗ) для видов использования земель каждой группы;

- расчет кадастровой стоимости земельных участков по каждой группе земель промышленности и иного специального назначения.

Указанные положения законодательства предусматривают, что при определении кадастровой стоимости земельного участка относящегося к категории «земли промышленности» должна учитывать группа использования земельного участка.

Суду не представлено доказательств, к какой группе использования земель промышленности относился данный земельный участок по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости на *** г., а также и при определении его рыночной стоимости.

На момент рассмотрения дела вид разрешенного использования земельных участков определен в Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденном приказом Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540.

Согласно классификатору для «земель промышленности» предусмотрен вид разрешенного использования «производственная деятельность» с описанием конкретных видов использования и присвоением кода разрешенного использования с 6.1 по 6.9. В кодах классификатора 6.1 – 6.9 вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства» не предусмотрен.

Устранить данное противоречие в судебном заседании представляется возможным.

В судебном заседании истец Волостных В.А. пояснил, что с заявлением об изменении вида разрешенного использования он не обращался. Изменения в ГКН не вносились.

Согласно положениям, содержащимся в части 16 статьи 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:

кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом, и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы комиссии.

Истцом, в качестве доказательства установления рыночной стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером ***, предоставлен Отчет ***, составленный оценщиком Ш Е.А.

Рыночная стоимость земельного участка установлена по состоянию на *** года. Оценка проводилась в период с *** года, исходя из правоустанавливающих документов, предоставленных оценщику.

В разделе 3 Отчета Таблица 3.1 «Описание объекта оценки» указано, что земельный участок относится к категории земель: «земли промышленности»; разрешенное использование «для сельскохозяйственного производства».

Эти же сведения отражены в Таблице 3.2 «Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость». Место расположения объекта расположен на окраине села ***

В разделе 3.3 Отчета «Анализ наиболее эффективного использования» содержится вывод, что наиболее эффективным использованием земельного участка является вид использования, указанный в кадастровом паспорте «для сельскохозяйственного производства».

В разделе 4.2 Отчета «Анализ рынка Объекта оценки» при обзоре сегмента рынка недвижимости, к которому относиться объект оценки, оценщиком сделан вывод о низком спросе на земельный участок, с учетом его места положения и окружения.

Согласно разделу 5 Отчета определение рыночной стоимости земельного участка проводилось с использованием сравнительного подхода – методом сравнения продаж.

Из таблицы 5.1 Отчета «Определение рыночной стоимости объекта недвижимости методом сравнения продаж» следует, что для сравнения выбраны три объекта аналога.

Характеристики объектов аналогов содержатся в таблице 4.1.

Все объекты относятся к категории «земли промышленности».

Вид разрешенного использования: у первого объекта - «для промышленной деятельности, для сельскохозяйственного производства, для строительства придорожного кафе, отеля»; у второго и третьего объектов - «для промышленной деятельности».

Первый объект находится на ***; второй объект - *** третий объект - в ***.

В Отчете раздел 1.5 п. 11 указано, что Оценщик не проводил осмотр объекта, использовал материалы фото фиксации. Из приложенных фотографий установить дату фото фиксации не возможно.

В соответствии со статьей 1 и частям 1 - 3 статьи 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно пунктам 10, 11, 15, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 г. N 611

Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и- продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

Представленный суду Отчет *** не соответствует требованиям законодательствах об оценочной деятельности и Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", поскольку допускает неоднозначное толкование приведенных в нем сведений.

Отчет допускает неоднозначное толкование анализа наиболее эффективного использования, поскольку из содержания отчета следует, что земельный участок относится к категории «Земли промышленности», а анализ наиболее эффективного использования производства для вида разрешенного использования «сельскохозяйственное производство». В качестве аналогов выбраны объекты с разрешенным видом использования – для промышленного производства.

Что противоречит действующему законодательству, так как использование земель промышленности для сельскохозяйственного производства законодательством не предусмотрено.

В силу п.п. «а», «б», «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

Указанные требования стандарта не соблюдены.

Использованные оценщиком объекты-аналоги имеют существенную разницу с оцениваемым земельным участком:

- относительно места расположения оцениваемого земельного участка: один из объектов аналогов находится на ***», предназначен для строительства объектов придорожного сервиса; второй – в ***, территория завода; третий в пригороде г. Тамбова – ***;

- видов разрешенного использования (один объект - вид разрешенного использования «строительство придорожного кафе, отеля», два объекта «для промышленной деятельности».

что существенно влияет на ценообразующий фактор.

У одного аналога оценщиком указан дополнительный вид использования «для сельскохозяйственного производства», что не предусмотрено законодательством для земель промышленности. Данный вид разрешенного использования в приложенных источниках по данному объекту-аналогу не указан.

Указанные недостатки свидетельствуют о том, что Отчет *** нельзя признать достаточным и достоверным доказательством для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.

По указанным основаниям суд не может принять во внимание Положительное заключение эксперта саморегулируемой организации ***

Волостных В.А. не представил суду, предусмотренных законом доказательств, для определения кадастровой стоимости спорного земельного участка равной рыночной по состоянию на *** г.

При таких обстоятельствах в виду непредставления суду надлежащих доказательств в подтверждение рыночной стоимости земельного участка в удовлетворения заявления Волостных В.А. следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Волостных В.А. в удовлетворении иска к администрации Тамбовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по Тамбовской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка кадастровый номер ***, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположен по адресу: *** местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир поле ***, полевой севооборот *** равной рыночной, в сумме *** на дату *** года отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации через Тамбовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Л.Э. Мороз

Решение суда в окончательной форме изготовлено 31 марта 2015 года.

Судья Л.Э. Мороз