Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1586/2012 от 01.03.2012

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

(резолютивная часть)

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Ленинский районный суд <адрес> в составе судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Гурьяновой А.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Борисова Алексея Викторовича и Рагимовой Эльмиры Алишер кызы к Министерству имущественных отношений <адрес>, Министерству строительства <адрес> и ООО «СИЦ «Развитие предпринимательства»» о признании сделки недействительной и обязании передать в собственность земельный участок,

Руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительным договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между Министерством строительства <адрес> и ООО «СИЦ «Развитие предпринимательства»» в части включения в состав земельного участка, являющегося объектом аренды, частей, пересекающихся с земельным участком, границы которого описаны в проекте границ земельного участка под индивидуальный жилой дом Борисова А.В. и Рагимовой Э.А. от ДД.ММ.ГГГГ, а именно прилегающих к дому № по <адрес> территорий площадью 205,0 м², и площадью 340,0 м².

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Ответчики вправе подать заявления об отмене настоящего заочного решения в Ленинский районный суд <адрес> в течение семи дней со дня получения копии заочного решения.

Настоящее заочное решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд <адрес> в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиками заявления об отмене заочного решения.

Судья В.Ю. Болочагин

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Ленинский районный суд <адрес> в составе судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Гурьяновой А.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Борисова Алексея Викторовича и Рагимовой Эльмиры Алишер кызы к Министерству имущественных отношений <адрес>, Министерству строительства <адрес> и ООО «СИЦ «Развитие предпринимательства»» о признании сделки недействительной и обязании передать в собственность земельный участок,

установил:

Борисова А.В. и Рагимова Э.А. обратились в Октябрьский районный суд <адрес> с иском к Министерству имущественных отношений <адрес> о признании сделки недействительной и обязании передать в собственность земельный участок. В обоснование иска указывают, что ДД.ММ.ГГГГ обратились в Министерство имущественных отношений <адрес> с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 796,40 м², занимаемого индивидуальным жилым домом. У жилого дома имеется 5 собственников. Доля в размере 1/4 принадлежит ФИО1 на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом ФИО5, а доля в размере 1/3 принадлежит ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Решением Министерства имущественных отношений <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ им было отказано в предоставлении в собственность указанного участка площадью 796,40 м², поскольку он входит в границы земельного участка площадью 7200,41 м², который был предоставлен в аренду ООО «СИЦ «Развитие предпринимательства»» по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №. Полагают, что договор аренды нарушает их права, поскольку заключен в том числе и в отношении той части земельного участка, на котором принадлежащий им жилой дом. Просят признать договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № в части предоставления в аренду земельного участка площадью 796,40 м² недействительным, обязать Министерство имущественных отношений <адрес> предоставить им в собственность Борисову Алексею Викторовичу и Рагимовой Эльмире Алишер кызы, земельный участок по адресу: <адрес>, площадью 796,40 м².

Определением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело по иску Борисова Алексея Викторовича и Рагимовой Эльмиры Алишер кызы к Министерству имущественных отношений <адрес> о признании сделки недействительной и обязании передать в собственность земельный участок передано на рассмотрение Ленинского районного суда <адрес>.

Определением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ процессуальный статус ООО «СИЦ «Развитие предпринимательства»» изменен в соответствии с существом заявленных истцами требований, данное лицо признано ответчиком по иску.

Определением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве ответчика привлечено Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства <адрес> (в настоящее время – Министерство строительства <адрес>) исходя из существа заявленных истцами требований (как стороны оспариваемой сделки) на основании п.3 ст.40 ГПК РФ.

В судебном заседании представитель истцов по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Борисова Т.Г. заявленные требования поддержала.

Ответчики Министерство имущественных отношений <адрес>, Министерство строительства <адрес>, ООО «СИЦ «Развитие предпринимательства»» в судебное заседание представителей не направили, о времени и месте разбирательства дела извещены.

Министерство имущественных отношений <адрес> представило письменный отзыв (т.1, л.д. 118-121), в котором иск не признало.

Министерство строительства <адрес> представило письменный отзыв (т.1, л.д. 228-231), в котором иск не признало.

ООО «СИЦ «Развитие предпринимательства»» отзыва на иск не представило. Ранее представитель ООО «СИЦ «Развитие предпринимательства»» возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на наличие у него строительных намерений в отношении спорной части предоставленного ему в аренду земельного участка и на нарушение прав лиц, денежные средства которых привлечены для реализации этих намерений, в случае удовлетворения иска.

Третьи лица Перстенев А.А., Пронин А.А., Севастьянова С.А. в судебное заседание не явились. Ранее просили рассмотреть дело без их участия, поясняли суду, что против удовлетворения исковых требований не возражают, границы земельного участка, который просят предоставить в собственность истцы, соответствуют исторически сложившемуся порядку пользования.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истцов, суд приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ истец Борисов А.В. получил в дар от своего деда ФИО7 долю в праве общей долевой собственности в размере 1/4 на жилой дом по адресу: <адрес> (т. 1, л.д. 178-179). Согласно договору, жилой дом расположен на земельном участке мерою 1 535,4 кв.м. ФИО7 приобрел отчужденное право в порядке наследования по закону после ФИО8, которая в свою очередь приобрела право путем наследования после ФИО9 в 1982 году, а последний приобрел указанное право по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (т.2, л.д. 95-98).

ФИО2 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрела долю в праве общей долевой собственности в размере 1/3 на тот же жилой дом (т. 1, л.д. 16).

Иными участниками общей долевой собственности на тот же жилой дом на момент принятия иска к производству являлись, как установлено судом, Перстенев А.А., Пронин А.А., Севастьянова С.А. Между участниками общей долевой собственности исторически сложился следующий порядок пользования общим имуществом. Борисов А.В. пользуется частью жилого дома литера АА2, состоящей из помещений №№, 4, 5, 6 и 7 согласно поэтажному плану (т. 1, л.д. 32), а также сенями литера а. Пронин А.А. пользуется частью жилого дома литера А и литера А1, состоящей из помещений №№, 2 и 8, а также сенями литера а1. Севастьянова С.А. и Перстенев А.А. пользуются жилым домом литера Д<адрес>, согласно ситуационному плану (т. 1, л.д. 9). Рагимова Э.А. пользуется жилым домом литера ББ1 и сенями литера б. Указанный порядок пользования согласован всеми перечисленными выше лицами, что было подтверждено ими при разбирательстве дела.

На основании постановления Главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № (т.2, л.д. 116-117) в общую долевую собственность Пронина А.П. и Пронина А.А. был бесплатно предоставлен земельный участок площадью 260,49 м². Впоследствии по договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ Пронин А.П. подарил свою долю в праве на указанный земельный участок Пронину А.А. (т.2, л.д.118-119). В настоящее время Пронин А.А. является собственником указанного земельного участка. Земельный участок имеет кадастровый номер №. Согласно представленному плану границ (т. 1, л.д. 187), на указанном земельном участке находится часть жилого дома литера АА1А2, которой пользуется Пронин А.А., также участок включает в себя прилегающую к дому территорию.

На основании постановления Главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № (т.2, л.д. 120-121) в общую долевую собственность Перстенева А.А. и Севастьяновой С.А. был бесплатно предоставлен земельный участок площадью 255,9 м². В настоящее время земельный участок принадлежит этим же лицам, имеет кадастровый номер №. На земельном участке, согласно плану границ, расположен жилой дом литера Д<адрес>, которыми пользуются Перстенев А.А. и Севастьянова С.А., также участок включает в себя прилегающую к дому территорию.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истцы Борисов А.В. и Рагимова Э.А. обратились в Министерство имущественных отношений <адрес> с заявлением предоставления в общую долевую собственность земельного участка площадью 796,4 кв.м, границы которого указаны на представленном истцами плане (т. 1, л.д. 77-78). Указанный земельный участок является многоконтурным, состоит из трех несвязанных между собой частей. На участке расположена часть жилого дома литера АА1А2, которой пользуется Борисов А.В., жилой дом литера ББ1 и надворная постройка, которыми пользуется Рагимова Э.А., также участок включает в себя территорию, прилегающую к дому литера ББ1, которой, согласно пояснению истцов и иных участников общей долевой собственности, пользуется Рагимова Э.А., и, кроме того, незастроенную территорию, которой, согласно пояснению участвующих в деле лиц, пользуется Борисов А.В. Последняя территория отделена от дома литера АА1А2 проходом общего пользования. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1, л.д. 6-7) Министерство имущественных отношений <адрес> отказало в предоставлении земельного участка, сославшись на то, что испрашиваемый участок входит в границы земельного участка площадью 7200,41 м² с кадастровым номером №. Последний предоставлен министерством строительства <адрес> в аренду ООО «СИЦ «Развитие предпринимательства» по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.

Судом исследовано кадастровое дело на земельный участок с кадастровым номером № (т. 1, л.д. 152-177), из которого следует, что земельный участок поставлен на кадастровый учет на основании постановления Главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № об утверждении акта о выборе земельного участка для строительства жилых домов и утверждении проекта границ земельного участка. Тем же постановлением осуществлено предварительное согласование ООО «СИЦ «Развитие предпринимательства» место размещения жилых домов, подземной автомобильной стоянки и здания трансформаторной подстанции, указанный земельный участок предоставлен в аренду названному лицу для строительства. В материалах кадастрового дела отсутствуют результаты межевания земельного участка, однако, имеется каталог координат характерных точек границ земельного участка. Согласно информации специалистов ООО «ЮКЦ «Терра»», привлекавшихся судом в порядке ст.188 ГПК РФ, уточнение сведений о границах земельного участка произведено в 2009 году (т.2, л.д. 112). На основании приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п между названным министерством и ООО «Строительно-ипотечный центр «Развитие предпринимательства» заключен договор аренды земельного участка №. По данному договору земельный участок с кадастровым номером № предоставлен в аренду сроком до ДД.ММ.ГГГГ для строительства жилых домов, подземной автомобильной стоянки и здания трансформаторной подстанции (т. 1, л.д. 218-227). Договор аренды зарегистрирован УФРС по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ Земельный участок предоставлен в аренду в уточненных границах, соответствующих материалам межевания (т. 1, л.д. 223).

Из кадастрового плана и проекта границ земельного участка с кадастровым номером № (т. 1, л.д. 217) усматривается, что он включает в себя часть территории квартала в границах улиц Ульяновской, Арцыбушевской, Маяковского и Буянова, от <адрес> до <адрес> за исключением территорий, занятых строениями (без отмосток) и ранее поставленными на кадастровый учет земельными участками.

Для составления схемы взаимного расположения испрашиваемого земельного участка и земельного участка с кадастровым номером № судом в порядке ст.188 ГПК РФ были привлечены специалисты ООО «ЮКЦ «Терра»». Согласно составленному плану-схеме, границы испрашиваемого заявителями земельного участка пересекаются с границами земельного участка с кадастровым номером №. В состав земельного участка с кадастровым номером № попадают две части испрашиваемого заявителями участка: S1, площадью 205,0 м², границы которой определяются линиями, соединяющими точки 50-4-42-43-44-21-50, и S2, площадью 340,0 м², границы которой определяются линиями, соединяющими точки 16-24-25-26-27-28-29-30-51-52-12-13-14-15-16 на плане-схеме (т. 2, л.д. 87).

Согласно ответу Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара, ООО «СИЦ «Развитие предпринимательства»» выдавалось разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №№ в отношении жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями. Указанный дом застройщиком построен, ДД.ММ.ГГГГ в отношении него выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № №. Разрешений на строительство иных объектов на указанном земельном участке не выдавалось (т.2, л.д. 73-85).

Из представленного ООО «ГК «Абсолют»» плана земельного участка, подготовленного названной организацией по заказу ООО «СИЦ «Развитие предпринимательства»» усматривается, что построенный жилой дом расположен фасадом по <адрес> на значительном расстоянии от строений <адрес> (т.2, л.д. 114).

Срок действия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № истек ДД.ММ.ГГГГ Между тем, в судебном заседании представители как арендодателя, так и арендатора поясняли, что считают данный договор продленным на неопределенный срок в соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ.

В соответствии со ст.36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным кодексом и ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно ст.28 которого право на приватизацию распространяется на земельный участок, непосредственно занятый строением, а также необходимый для использования строения. Согласно п.4 ст.3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ», граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от ДД.ММ.ГГГГ, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст.36 ЗК РФ.

Из правоустанавливающих документов Борисова А.В., равно как и Перстенева А.А., Севастьянова С.А. и Пронина А.А., усматривается, что домовладение № по <адрес> располагалось на земельном участке мерою 1535,4 м². Согласно планам границ, территория домовладения огорожена, споров о границах не имеется. Земельный участок под домовладением используется для размещения строений, хозяйственных построек, прохода к ним, организации благоустройства. Соответственно, собственники строений в домовладении имеют право в силу приведенных выше норм закона на приобретение в собственность земельного участка.

Испрашиваемый истцами земельный участок входит в состав земельного участка мерою 1535,4 м², на котором расположено домовладение. Совокупная доля истцов в праве общей долевой собственности на домовладение составляет 7/12. При этом площадь испрашиваемого участка составляет менее 7/12 от общей площади, занятой домовладением. Спора о границах испрашиваемого земельного участка между собственниками домовладения не имеется. При таких обстоятельствах Борисов А.В. и Рагимова Э.А. имеют право на приобретение в собственность испрашиваемого земельного участка. Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № в части включения в состав арендуемого участка территории, занятой домовладением № по <адрес>, не соответствует указанным выше нормам земельного законодательства, нарушая исключительное право истцов на приватизацию, бесплатную или возмездную, земельного участка, занятого принадлежащими им строениями, и необходимой для их использования прилегающей территории.

В силу ст.168 ГК РФ сделка, несоответствующая требованиям закона, ничтожна. Поэтому требования истцов о признании недействительным договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № подлежит удовлетворению в части включения в состав объекта аренды территорий площадью 205,0 м² и 340,0 м², которые прилегают к принадлежащим истцам жилым домам, входят в состав территории, исторически занимаемой домовладением № по <адрес>.

Доводы ООО «СИЦ «Развитие предпринимательства»» о нарушении прав участников долевого строительства в случае удовлетворения иска являются несостоятельными. В соответствии с п.2 ст.1, п.1 ст.3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Привлечение денежных средств граждан иными способами запрещается.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с названным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Как установлено судом, в настоящее время ООО «СИЦ «Развитие предпринимательства»» не имеет разрешения на строительство на данном земельном участке. Следовательно, оно не могло принимать на себя никаких обязательств по строительству жилья за счет средств сторонних лиц (участников долевого строительства). Кроме того, из конфигурации границ земельного участка с кадастровым номером № следует, что реализация строительных намерений ООО «СИЦ «Развитие предпринимательства»» на спорных территориях не представляется возможной без приобретения названным лицом прав на жилые дома, входящие в состав домовладения № по <адрес>, и на земельные участки с кадастровыми номерами №. Между тем, у собственников указанных объектов отсутствует юридическая обязанность по их отчуждению застройщику. Поэтому ООО «СИЦ «Развитие предпринимательства»», в предположении разумности его действий, в настоящее время не имеет возможности осуществлять строительство на спорной территории, интерес названного лица в реализации такого рода намерений в настоящее время не может рассматриваться как реально существующий и подлежащий правовой охране.

То обстоятельство, что в настоящее время по инициативе ООО «СИЦ «Развитие предпринимательства»» геодезистами ООО «ГК «Абсолют» проведено новое межевание земельного участка, не влияет на выводы суда, поскольку уточнение границ в государственном кадастре недвижимости по материалам этого межевания до настоящего времени не произведено, а из представленного плана границ с очевидностью усматривается, что спорные территории не исключены при новом межевании из состава этого земельного участка.

В то же время суд не находит оснований для удовлетворения требования об обязании министерства имущественных отношений <адрес> предоставить испрашиваемый земельный участок в общую долевую собственность по следующим причинам. <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ осуществлен раздел домовладения № по <адрес> с прекращением права общей долевой собственности. В собственность Борисова А.В. передана используемая им часть жилого дома литера А1А2, а в собственность Рагимовой Э.А. – жилой дом литера ББ1. В связи с этим испрашиваемый земельный участок не может быть предоставлен в общую долевую собственность названных лиц. Каждый из истцов имеет право на приватизацию той части испрашиваемого участка, которая занята переданным каждому из них в собственность строением и предназначена для его использования. Кроме того, Рагимова Э.А., приобретшая земельный участок по договору купли-продажи в 2003 году, не имеет права на бесплатную приватизацию земельного участка, занятого домом. Она может осуществить свое право лишь на возмездной основе.

Также следует учитывать, что в силу п.9 ст.11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам. Между тем, испрашиваемый земельный участок состоит из трех самостоятельных частей. Образование такого участка привело бы к чересполосице, что не допускается указанной выше нормой закона.

Для приобретения права на земельные участки истцам надлежит обратиться в Министерство имущественных отношений <адрес> в индивидуальном порядке в отношении каждой из частей испрашиваемого земельного участка.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительным договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между Министерством строительства <адрес> и ООО «СИЦ «Развитие предпринимательства»» в части включения в состав земельного участка, являющегося объектом аренды, частей, пересекающихся с земельным участком, границы которого описаны в проекте границ земельного участка под индивидуальный жилой дом Борисова А.В. и Рагимовой Э.А. от ДД.ММ.ГГГГ, а именно прилегающих к дому № по <адрес> территорий площадью 205,0 м², и площадью 340,0 м².

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Ответчики вправе подать заявления об отмене настоящего заочного решения в Ленинский районный суд <адрес> в течение семи дней со дня получения копии заочного решения.

Настоящее заочное решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд <адрес> в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиками заявления об отмене заочного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья (подпись) В.Ю. Болочагин

Копия верна

Судья Секретарь