Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-76/2019 (2-1746/2018;) ~ М-1506/2018 от 07.09.2018

№2-76/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«18» февраля 2019 г.                                                                             г. Тамбов

Советский районный суд г. Тамбова в составе:

председательствующего судьи Федотова Л.А.,

при секретаре Черновой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бондарь А.В., ООО «АИЖК Строй» к ООО «ИнвестСтройТамбов» о признании права собственности на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Бондарь А.В. обратилась в суд с иском к ООО «ИнвестСтройТамбов» о признании права собственности на квартиру общей площадью расположенную на этаже в подъезде многоквартирного жилого дома по адресу:

В исковом заявлении указала, что между ней и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома объектом инвестирования по данному договору является квартира , общей площадью расположенная на этаже в подъезде многоквартирного жилого дома по адресу: . Бондарь А.В. свои обязательства по данному договору исполнила передав ответчику Однако ответчик до настоящего времени не передал истцу квартиру, а также не является в органы госрегистрации, что нарушает права истца, как собственника, поскольку он не имеет возможности провести государственную регистрацию своего права. На требование об исполнении обязательств, направленное Бондарь А.В. в адрес ООО «ИнвестСтройТамбов», ответа не последовало.

Определением Советского районного суда г. Тамбова от 15.10.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО «АИЖК Строй».

Определением Советского районного суда г. Тамбова от 30.10.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области».

Определением Советского районного суда г. Тамбова от 30.10.2018 ООО «АИЖК Строй» признано третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования на предмет спора и принято к производству исковое заявление, в котором просили признать право собственности на квартиру общей площадью расположенную на этаже в подъезде многоквартирного жилого дома по адресу: Указав, что между ООО «АИЖК Строй» и ООО «ИнвестСтройТамбов» был заключен договор инвестирования строительства многоквартирного жилого дома по , с дополнительным соглашением от . По условиям названного договора инвестирования ООО «АИЖК Строй», за плату в размере ., передавалась в собственность квартира с проектным номером площадью расположенная на этаже в подъезде приведенного многоквартирного дома. Указанный многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию . Согласно данным технической инвентаризации спорной квартире (проектный номер ), присвоен , общая площадь ООО «АИЖК Строй» направило в адрес ООО «ИнвестСтройТамбов» требование об исполнении обязательств, однако данное требование до настоящего времени не исполнено.

Определением Советского районного суда от к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО «Промстальконструкция».

Определением Советского районного суда от к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Мастерова С.Н..

В судебном заседании истец Бондарь А.В. требования поддержала, по изложенным в исковом заявлении основаниям, просила их удовлетворить, в удовлетворении требований ООО «АИЖК Строй» просила отказать.

Представитель третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО «АИЖК Строй» по доверенности Решетов С.Н. исковые требования поддержал, одновременно в удовлетворении исковых требований Бондарь А.В. просил отказать.

Представитель ответчика ООО «ИнвестСтройТамбов» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, причина неявки не известна. Возражений на иск в суд не предоставлено.

Представители третьих лиц АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области» ООО «Промстальконструкция», в судебное заседание не явились о дне и времени проведения судебного заседания извещены надлежаще.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Мастерова С.Н. в судебное заседание не явилась, причина неявки не известна.

Выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В силу положений части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Статья 307 ГК РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами: на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с частью 1 статьи. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04 декабря 2013 г., разъяснено, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности им предусмотренные.

В соответствии с пунктом 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, нарушение застройщиком положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В судебном заседании установлено, что между ООО «ИнвестСтройТамбов» (застройщик) и Бондарь А.В. (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по (л.д. 7-12).

Согласно пункту .данного договора застройщик обязуется своими силами или с привлечением третьих лиц простроить многоквартирный жилой дом и не позднее , передать объект долевого строительства участнику долевого строительства для регистрации в собственность квартиру, условный расположенную в третьем подъезде на десятом этаже многоквартирного дома, общей оплачиваемой площадью - в том числе жилая площадь квартиры - площадь лоджий (балконов) с коэффициентом именуемая в дальнейшем квартира, согласно плану расположения квартиры (приложение ), а так же общее имущество в многоквартирном доме, именуемые в дальнейшем - объект долевого строительства (л.д.7).

Стоимость объекта долевого строительства, указанного в пункте договора, составляет (л.д. 8).

Обязательства истца Бондарь А.В. по договору участия в долевом строительстве от исполнены в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от на сумму . (л.д. 13).

ООО «ИнвестСтройТамбов» и Бондарь А.В. составлен акт приема - передачи объекта недвижимости, в соответствии с которым застройщик на основании договора участия в строительстве жилого дома передал, а участник долевого строительства принял жилое помещение - квартиру , общей площадью расположенную в подъезде на этаже многоквартирного жилого дома по , в соответствии с принадлежностями, как оно есть (пункт ) (л.д. 14).

Одновременно с подписанием настоящего акта застройщик передал, а участник долевого строительства принял ключи от вышеуказанного объекта недвижимости и с даты подписания настоящего акта указанный объект недвижимости может использоваться участником долевого строительства по целевому назначению (пункт ) (л.д.14).

Следует отметить, что приведенный договор участия в долевом строительстве надлежащим образом не зарегистрирован. При этом, из пояснений истца Бондарь А.В. в судебном заседании следует, что ответчик от регистрации данного договора уклонился, в связи с чем, она обратилась в ООО «ИнвестСтройТамбов» с устными требованиями об исполнениями обязательств в рамках заключенного договора, результатом чего стал составленный акт прием - передачи от , однако ключи от квартиры ответчик истцу не передавал, в спорное жилое помещение Бондарь А.В. не вселялась. От произведения за Бондарь А.В. государственной регистрации права собственности на спорную квартиру ответчик также уклонился.

в адрес ООО «ИнвестСтройТамбов» истцом направленно повторное требование о передаче спорного имущества по акту приема - передачи и обязании явки в органы государственной регистрации (л.д. 15-17). Данное требование оставлено ООО «ИнвестСтройТамбов» без исполнения.

Доказательств, опровергающих доводы истца Бондарь А.В., а также установленные судом обстоятельства, как ответчик, так и третье лицо с самостоятельными требованиями относительно предмета спора, в суд не представили.

Кроме того, между ООО «ИнвестСтройТамбов» (застройщик) и ООО «АИЖК Строй» (инвестор) заключен договор инвестирования строительства многоквартирного жилого дома по (л.д. 59-60). Данный договор удостоверен нотариусом М, зарегистрирован в реестре под .

Согласно пункту . предметом приведенного договора инвестирования является совместное строительство многоквартирного жилого дома по Инвестор принимает участие в строительстве в части инвестирования, в том числе путем финансирования квартиры (общей площадью с правом получения в качестве результата инвестиционной деятельности квартиры в собственность (л.д. 59).

Пунктом дополнительного соглашения к выше изложенному договору инвестирования, удостоверенного нотариусом М установлено, что по окончанию строительства инвестиционного объекта инвестор получает в свою собственность: квартиру, условный расположенную в подъезде на этаже многоквартирного дома по адресу: , общей оплачиваемой площадью - ., в том числе жилая площадь квартиры - площадь лоджий (балконов) с коэффициентом

Общая площадь передаваемой квартиры уточняется на основании документов органа технической инвентаризации. Стороны производят окончательные взаиморасчеты исходя из инвестиционной стоимости одного квадратного метра общей площади равной а именно .

Инвестор производит оплату непосредственно исполнителю работ или поставщику на основании письма с обоснованной сметой от застройщика с указанием исполнителя работ, объема и характера выполняемых работ, с приложением договора и иной необходимой документации (л.д. 59).

Свои обязательства в рамках заключенного договора инвестирования от ООО «АИЖК Строй» выполнило в полном объеме, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов за период с по (л.д. 64), а также платежными поручениями от (л.д. 112-122).

ООО «ИнвестСтройТамбов» и ООО «АИЖК Строй» составлен акт приема - передачи квартиры по договору инвестирования строительства десятиэтажного многоквартирного жилого дома по от , пунктом , которого установлен, что согласно пункта договора от застройщик передает, а инвестор принимает квартиру уловный номер , расположенную в подъезде на этаже многоквартирного жилого дома по адресу: , общей оплачиваемо площадью в том числе жилая площадь - площадь лоджий (балконов) с коэффициентом (л.д. 66).

Из акта приема - передачи квартиры по договору инвестирования также следует, что ключи от квартиры переданы инвестору (пункт ).

Согласно пояснениям представителя ООО «АИЖК Строй» в судебном заседании, ключи от спорной квартиры при составлении акта приема - передачи действительно были переданы, однако при посещении квартиры было установлено, что входная дверь отсутствует. До настоящего времени квартира в собственность ООО «АИЖК Строй» не передана, застройщик уклоняется от совершения действий по оформлению и государственной регистрации права собственности в установленном законом порядке.

ООО «ИнвестСтройТамбов» получено разрешение на ввод в эксплуатацию этажного многоквартирного жилого дома по

Из предоставленных в суд справок кадастрового инженера З от и от , с приложенными планами этажа подъезда, следует, что место положение квартиры переданной Бондарь А.В. и ООО «АИЖК Строй» с условным номером , в соответствии с техническим планом от , согласно разрешению на ввод в эксплуатацию от , соответствует квартире расположенной в осях , общей площадью в том числе жилой площадь кроме того лоджии с коэффициентом (л.д.97-98, 67-68).

Таким образом, в отношении спорной квартиры со стороны ответчика ООО «ИнвестСтройТамбов» судом установлен факт ее двойной продажи, в связи с чем, один и тот же объект долевого строительства, а именно, квартира расположенная в подъезде на этаже многоквартирного дома по адресу: выступает предметом по двум приведенным договорам заключенным с Бондарь А.В. и ООО «АИЖК Строй».

На основании изложенного, судом также установлено, что свои обязательства ни по одному из приведенным выше договорам ООО «ИнвестСтройТамбов» не исполнило, доказательств обратному в суд не представлено.

Между тем, статья 398 ГК РФ предусматривает, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу указанных разъяснений, применительно к рассматриваемой ситуации, если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом спорное помещение еще не зарегистрировано на праве собственности ни за одним из них, но передано одному на основании акта приема-передачи, то преимуществом обладает тот из кредиторов, которому эта квартира передана во владение.

В настоящий момент, с учетом изложенных обстоятельств, спорная квартира фактически, как Бондарь А.В., так и ООО «АИЖК Строй» не передана, сведения о передаче последнему ключей от квартиры не являются юридически значимыми, исходя из данных представителем ООО «АИЖК Строй» пояснений об отсутствии в квартире входной двери, что с учетом установленного недобросовестного поведения застройщика, ставит под сомнения принадлежность переданного ключа спорной квартире.

Право собственности на спорный объект недвижимости не зарегистрировано, что подтверждается уведомлением УправленияРосреестра по об отсутствии запрашиваемых сведений (л.д. 133).

Изложенные обстоятельства также позволяют установить, что обязательство ответчика по передачи спорной квартиры в собственность истца Бондарь А.В. ( ) возникло раньше обязательства в пользу ООО «АИЖК Строй» ( ), что по правилам статьи 398 ГК РФ свидетельствует о наличии преимущества истца по защите своих прав собственности в отношении спорного объекта недвижимости.

Помимо этого, необходимо отметить, что договор участия в долевом строительстве, заключенный между ООО «ИнвестСтройТамбов» и Бондарь А.В. не расторгнут, не оспорен, требование о признании его недействительны не заявлено.

Таким образом, с учетом положений статьи 12 ГК РФ, предусматривающей возможность защиты гражданских прав путем признания права, принимая во внимание, что истцом выполнены в полном объёме обязательства по договору долевого участия в строительстве жилого дома, который сдан в эксплуатацию, а ответчик уклоняется от исполнения обязательств по вышеуказанному договору, суд находит исковые требования Бондарь А.В. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Возражения представителя ООО «АИЖК Строй» относительно отсутствия надлежащей государственной регистрации договора участия в долевом строительстве между ООО «ИнвестСтройТамбов» и Бондарь А.В., по мнению суда не являются юридически значимыми, поскольку в рассматриваемых правоотношениях конкурируют два договора, фактически являющихся договорами участия в долевом строительстве и не прошедших предусмотренную законно государственную регистрацию.

Кроме того, суд принимает во внимание, что требование Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» о необходимости государственной регистрации договора участия в долевом строительстве направлено на защиту прав гражданина, как стороны договора и не может трактоваться в ущерб его интересам.

Между тем, именно бездействие ответчика, послужило причиной по которой не была произведена надлежащая государственная регистрация договора участия в долевом строительстве заключенного с Бондарь А.В.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Бондарь А.В. удовлетворить.

Признать за Бондарь А.В. право собственности на квартиру , общей площадью расположенную в многоквартирном жилом доме, находящемся по адресу: в подъезде на этаже.

Настоящее решения является юридическим основанием для внесения записи о государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимости в Единый Государственный реестр недвижимости.

В удовлетворении исковых требований ООО «АИЖК Строй» к ООО «ИнвестСтройТамбов» о признании права собственности на жилое помещение отказать.

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме через Советский районный суд г. Тамбова.

Судья:                                                                                  Федотов Л.А.

Мотивированное решение изготовлено «22» февраля 2019 г.

Судья:                                                                                   Федотов Л.А.