Решение по делу № 2-3488/2019 ~ М-3022/2019 от 02.09.2019

Дело № 2-3488/2019

74RS0028-01-2019-003968-41

РЕШЕНИЕ

                 Именем Российской Федерации

31 октября 2019 года                                г.Копейск

Копейский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего                        Кузнецовой Е.В.

при секретаре                                Кайзер А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием средств аудиофиксации гражданское дело по иску Бунковской Ю.С. к Шайдуровой Н.А., Шайдурову А.Е. о расторжении договора купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

    Бунковская Ю.С. обратилась в суд с иском к Шайдуровой Н.А., Шайдурову А.Е. о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, заключенный 06.04.2019 г. между Шайдуровой Н.А., Шайдуровым А.Е. и Бунковской Ю.С.; прекращении права общей совместной собственности Шайдуровой Н.А., Шайдурова А.Е. на квартиру с кадастровым номером НОМЕР, расположенную по адресу: АДРЕС.

В обоснование иска указала, что 06.06.2019 г. она заключила с ответчиками договор купли-продажи своей 2-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, общей площадью 53 кв.м. Согласно условиям договора купли-продажи ответчики купили указанную в общую совместную собственность. В силу п.1.4 договора цена квартиры была определена сторонами в 900 000 рублей. Порядок расчетов стороны определили в п.2.3 договора, а именно денежная сумма в размере 900 000 рублей уплачивается в наличном и безналичном порядке в два приема: сумма в размере 539 974 рубля уплачивается покупателями продавцу за счет собственных денежных средств в день подписания договора; сумма 360 026 рублей уплачивается за счет кредитных денежных средств АО Банк «Снежинский». Однако фактически ответчики полностью не рассчитались за проданную квартиру. Она неоднократно требовала исполнить свои обязательства, но до настоящего времени ответчики уклоняются от их исполнения. Согласно п.4.2 договора продавец имеет прав требовать расторжения договора в случае неполучения денежных средств, указанных в п.3.1.2.1 настоящего договора в течение 10 дней считая с даты подписания настоящего договора, а в случае неполучения денежных средств в течение 15 дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на квартиру покупателю. Недоплата ответчиками практически всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры. Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

    Истец Бунковская Ю.С. в судебное заседания не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом.

    Представитель Бунковской Ю.С. адвокат Башарина О.Г. исковые требования поддержала.

    Ответчики Шайдурова Н.А., Шайдуров А.Е. в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, представили заявление просили рассмотреть дело без их участия, так же в заявлении указали, что исковые требования он признают, действительно 6 апреля 2019 года он подписали договор купли-продажи квартиры по адресу: АДРЕС, но фактически ее не купили, не смогли рассчитаться деньгами с Б.Ю.В. квартиру они не заезжали, ключи им не передавали, вещей их там нет, аванс, полученный от Банка «Снежинский» Бунковская Ю.С. им вернула. Претензий они не имеют.

    Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Акционерное общество Банк конверсии «Снежинский» о времени и месте слушания дела извещены, просят гражданское дело рассмотреть в их отсутствие, в отношении заявленных исковых требований банк оставляет данный вопрос на усмотрение суда.

    В силу ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

    Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, продавец недвижимости может требовать расторжения договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке в связи с неоплатой стоимости недвижимости покупателем только в том случае, если такая возможность предусмотрена договором, заключенным между сторонами.

п.65 совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», которыми предусмотрено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Согласно абзацу четвертому указанного пункта в силу п.4 ст.453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Судом установлено, что 06 апреля 2019 года между Шайдуровой Н.А., Шайдуровым А.Е. («Покупатель») и Бунковской Ю.С. («Продавец») был заключен договор купли-продажи, по которому продавец продал, а покупателю покупает в общую совместную собственность квартиру, находящуюся по адресу: АДРЕС, общей площадью 53,00 кв.м., квартира продается по цене 900 000 рублей.

П.3 Договора предусмотрено, что расчеты между покупателем производятся в следующем порядке: денежная сумма в размере 900 000 рублей в счет уплаты за приобретаемую квартиру выплачивается покупателем в наличном и безналичном порядке, как за счет собственных средств покупателя, так и за счет средств предоставляемого заемщику ипотечного кредита по кредитному договору, в том числе:

- сумма в размере 539 974, 00 рублей уплачивается покупателем продавцу за счет собственных денежных средств;

- кредит в размере 360 026,00 рублей зачисляется кредитором на банковский счет покупателя – Шайдуровой Н.А. НОМЕР, открытый в АО Банк конверсии «Снежинский», и по его распоряжению перечисляется на покрытие безакцептного, покрытого, безотзывного аккредитива в пользу продавца.

    Согласно п.2.4 в соответствии со ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ квартира в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному Кредитному договору, считается находящейся в залоге у кредитора в силу закона с момента государственной регистрации ипотеки в едином государственном реестре недвижимости на квартиру. При этом Шайдурова Н.А., Шайдуров А.Е. становятся солидарными залогодателями. Стороны определили, что квартира с момента передачи ее покупателю и до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца.

    Переход права собственности на спорную квартиру от продавца к покупателю зарегистрирован в установленном законом порядке 09 апреля 2019 года существующим ограничением: ипотека в силу закона, о чем сделана запись регистрации 09 апреля 2019 года.

     29 мая 2019 года между Шайдуровым А.Е., Шайдуровой Н.А. и Бунковской Ю.С. заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи от 06 апреля 2019 года, поскольку расчет между сторонами не был произведен. Квартира, находящаяся по адресу: АДРЕС, общей площадью 53,0 кв.м. переходит в собственность Бунковской Ю.С.

    06 июня 2019 года Управлением Росреесра по Челябинской области было приостановлено осуществление действий по регистрации перехода права собственности, права собственности на основании Соглашения о расторжении договора купли-продажи от 29 мая 2019 года, в связи с тем, что Березовским районным отделом наложен запрет на совершение регистрационные действий в отношении указанного объекта.

    Согласно расписки Шайдурова Н.А. получила 360 026 рублей от Бунковской Ю.С. (л.д.98).

    Из ходатайства АО Банк конверсии «Снежинский» следует, что ссудная задолженность по Кредитному договору НОМЕР от 06.04.2019 г. заемщиками погашена в полном объеме и обязательство перед Банком выполнено (л.д.104).

В п.4 Постановлении Пленума ВАС РФ от 06.067.2014 № 35 « О последствиях расторжения договора» указано, что если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества.

7. Судам надлежит иметь в виду, что сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый пункта 2 статьи 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора. Следовательно, обременения (например, ипотека), установленные собственником в отношении этого имущества до момента передачи его обратно в собственность лицу, заявившему требование о расторжении договора, сохраняются, за исключением случаев заведомо недобросовестного поведения лица, в пользу которого было установлено соответствующее обременение (пункт 4 статьи 1, статья 10 Кодекса).

11. Если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.

Таким образом, истец, как продавец, в связи с неоплатой стоимости продаваемой квартиры покупателем в порядке, установленном договором купли-продажи, что является существенным нарушением условий договора, вправе требовать его расторжения и, как следствие, прекращения зарегистрированного права собственности ответчика.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Расторгнуть договор купли-продажи от 06.04.2019 г., расположенной по адресу: АДРЕС, заключенного между Шайдуровой Н.А., Шайдуровым А.Е. и Бунковской Ю.С..

    Прекратить право собственности Шайдуровой Н.А., Шайдурова А.Е. на квартиру, общей площадью 53,0 кв.м., расположенную по адресу: АДРЕС.

    Данное решение суда основанием для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС с кадастровым номером НОМЕР к Бунковской Ю.С..

    На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд через Копейский городской суд в течение месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий:                         Е.В.Кузнецова