Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5624/2021 ~ М-6048/2021 от 03.11.2021

Дело №2-5624/2021

УИД 73RS0001-01-2021-011025-49

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 декабря 2021 года г. Ульяновск

Ленинский районный суд г. Ульяновска, в составе:

судьи Богомолова С.В.,

при секретаре Платовой А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Гавань» к Долгову Н.М. о признании права собственности на квартиру отсутствующим, исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права на квартиру, признании права собственности на жилое помещение и внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о государственной регистрации права собственности на квартиру,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Гавань» (дате также – ООО «Гавань») обратилось в суд с указанным иском к Долгову Н.М., указав, что 31.01.2018 между ООО «Гавань» (пайщик) и ЖСК «Красноармейская, д.93» (ЖСК) был заключен договор паенакопления №1, согласно п.1.1. которого пайщик, участвуя в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № получает в дальнейшем в собственность квартиры и парковочные места.

Пунктом 1.2. договора №1 было установлено, что истец приобретает по договору паенакопления право собственности на квартиры общей площадью 619,5 кв.м, (согласно проектной документации), в том числе на <адрес> (согласно проектной документации), имеющую следующие характеристики: этаж 4, общая площадь 83,2 кв.м, количество комнат 2, стоимость квартиры 4 093 440 руб.

Согласно п. 3.2. договора №1 паевой взнос в размере 30 479 400 руб. включает в себя общую стоимость квартир, общей площадью 619,5 кв.м.

Пунктом 3.3. договора паенакопления сторонами было установлено, что пайщик обязуется передать ЖСК, а ЖСК обязуется принять в качестве паевого взноса земельный участок площадью 1066 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером №.

Указанный участок до передачи ЖСК, принадлежал ООО «Гавань» на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

31.01.2018    указанный участок был передан, а значит, паевой взнос в том числе за спорную <адрес> был полностью внесен, что подтверждается актом приемки передачи к договору паенакопления № 1.

Также ООО «Гавань» был внесен вступительный взнос в размере 1000 руб., что подтверждается платежным поручением №24 от 28.02.2018.

Какие-либо дополнительные взносы ЖСК не устанавливались.

Договор паенакопления №1сторонами расторгнут не был.

Несмотря на полную оплату стоимости <адрес>, указанный объект был продан ЖСК Долгову Н.М. по договору купли - продажи от 30.06.2021 за 4 444 000 руб.

Наличие в ЕГРН записи о праве собственности ответчика на квартиру нарушает права истца на государственную регистрацию права собственности, приобретенного по договору №1 от 31.01.2018.

Право собственности на квартиру было зарегистрировано за Долговым Н.М. 09.07.2021.

ООО «Гавань» обратилось в арбитражный суд Ульяновской области с иском о признании права собственности на квартиры по договору паенакопления к ЖСК «Красноармейская, д.93». Исковое заявление было принято к рассмотрению, возбуждено дело №А72-7583/2021.

В настоящем исковом заявлении, поданном в Ленинский районный суд г. Ульяновска ответчиком является Долгов Н.М., а требования сформулированы как признание права отсутствующим. Таким образом, указанные иски имеют разные основания, споры возникли между разными сторонами.

Просили признать отсутствующим право собственности Долгова Н.М. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №; исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности Долгова Н.М. на данную квартиру; признать право собственности и внести в ЕГРН сведения о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру за ООО «Гавань».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Управление Росреестра по Ульяновской области, ЖСК «Красноармейская, д.93», Кротов А.В.

В судебном заседании представитель истца исковые требования и доводы иска поддержал. Также указал на то, что отсутствуют надлежащие доказательства внесения оплаты ответчиком по договору купли-продажи, оприходования ЖСК денежной суммы внесенной ответчиком, а также наличия у него необходимых денежных средств в размере 4 444 000 руб. по состоянию на июнь 2021 г. Отсутствует акт приема-передачи квартиры. Также указал на отсутствие со стороны истца злоупотребления правом. При этом, ответчик не может быть признан добросовестным приобретателем, так как со стороны ЖСК имеет место недобросовестность выразившаяся в заключении договоров с ответчиком при наличии действующего договора паенакопления с истцом. Кроме того, ссылаясь на п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает, что договор купли - продажи от 30.06.2021 является недействительной сделкой, так как продавец и покупатель по договору купли-продажи от 30.06.2021 действовали недобросовестно, в обход закона с целью причинить вред истцу, а также в связи с тем, что ЖСК «Красноармейская, д. 93» и Долгов Н.М. не имели намерения совершить оспариваемую сделку в действительности.Также указал на то, что в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела с тем, чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец. ООО «Гавань», обратилось в суд с требованием о признании отсутствующим права собственности ответчика на спорную квартиру, признания права собственности на указанное недвижимое имущество, таким образом, истец по сути, преследует цель, направленную на возврат от недобросовестного приобретателя квартиры и государственную регистрацию его права собственности.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещался. Его представитель в судебном заседании исковые требования не признал, указав, что Долгов Н.М. является добросовестным приобретателем спорной квартиры, так как на момент совершения сделки в соответствии с договором купли-продажи и выписки из ЕГРН спорное жилое помещение не имело каких-либо обременений, будь то запрет на регистрационные действия или притязаний со стороны с третьих лиц. Перед покупкой квартира была проверена на сайте ФССП, ответчик изучил картотеку арбитражных судов и судов общей юрисдикции на предмет того, является ли ЖСК ответчиком, а также на всех федеральных ресурсах и сайте залогового имущества. Нигде не имелось сведений о том, что на данную квартиру наложены какие-либо обеспечительные меры. На каких основаниях ООО «Гавань» может иметь права на спорную квартиру ответчику не известно. Также полагает что со стороны истца имеет место злоупотребление правом, так как ранее ООО «Гавань» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с аналогичным иском к ЖСК «Красноармейская, д.93», где предметом судебного разбирательства является, в том числе, спорная квартира. Ранее Арбитражным судом Ульяновской области отменены обеспечительные меры в виде ареста на спорную квартиру. Просит также при принятии решения решить вопрос об отмене обеспечительных мер, принятых по настоящему делу.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещались.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ЖСК «Красноармеская, д. 93» (далее также – ЖСК) является застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, разрешение на ввод в эксплуатацию которого получено 22.01.2021.

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию за ЖСК 11.06.2021 зарегистрировано право собственности на <адрес> указанном многоквартирном доме.

На основании заключенного 30.06.2021 между ЖСК и Долговым Н.М. договора купли-продажи право собственности на указанную квартиру 09.07.2021 зарегистрировано за последним.

Истец просит признать право собственности Долгова Н.М. на указанную квартиру отсутствующим.

Согласно ч. 5 ст. 2 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В данном случае, оспариваемое право собственности Долгова Н.М. зарегистрировано в установленном законом порядке на основании заключенного между ним и прежним собственником (ЖСК) договором купли-продажи, который до настоящего времени в установленном законом порядке не расторгнут и не признан недействительным.

Таким образом, исходя из разъяснений п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, право собственности Долгова Н.М., зарегистрированное в установленном порядке на основании не оспоренной сделки, не может быть признано отсутствующим.

Каких-либо требований связанных с признанием сделки сделки недействительной либо применения последствий недействительности ничтожной сделки истцом не заявлено.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

В обоснование иска истцом также указано, что при заключении договора купли продажи ЖСК и ответчик действовали недобросовестно с целью причинения вреда истцу, что в силу п. 1 ст. 168 ГК РФ говорит о ничтожности сделки.

Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства не нашла своего подтверждения недобросовестность поведения со стороны ответчика.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как указывалось выше, право собственности как за ЖСК, так и в последствии за ответчиком было зарегистрировано и не оспорено в установленном законом порядке.

Ответчик указывает на то, что на момент заключения договора купли-продажи каких-либо обременений либо сведений о правопритязаниях ООО «Гавань» ему не было известно, что в свою очередь подтверждается сведениями из ЕГРН.

Со стороны истца не представлено допустимых и относимых доказательств того, что на момент заключения договора купли-продажи ответчик знал или при должной заботливости и осмотрительности должен был знать о наличии правопритязаний со стороны истца.

При этом, не являются такими доказательствами и показания допрошенного в судебном заседании свидетеля иное лицо, который пояснил, что после заключенного договора купли-продажи на собрании членов ЖСК говорил ответчику о том, что права на спорную квартиру принадлежат ООО «Гавань». Так как, кроме показаний данного свидетеля это ничем не подтверждается, более того, даже если исходить из данных показаний, указанная информация сообщена ответчику лишь устно без представления документов и уже после заключения договора и передачи его на государственную регистрацию.

Таким образом, учитывая, что права ЖСК не были оспорены в судебном порядке, на момент заключения договора купли-продажи от 13.06.2021 спорная квартира не находилась под обременением (или иным ограничением) о котором, ответчик знал или мог бы знать, признаков ничтожности спорного договора в ходе настоящего судебного разбирательства не установлено, отсутствие со стороны истца требований о признании спорного договора недействительным по признаку оспоримости и отсутствии правовых оснований для признания права ответчика отсутствующим, суд приходит к выводу об отказе в иске в полном объеме.

При этом, исходя из правовой позиции истца по делу, является очевидным, что ему понятна правовая природа спора, ему было разъяснено право на изменение основания или предмета иска в соответствии со ст. 39 ГПК РФ, однако, в предусмотренном гражданским процессуальным законом порядке истец таким правом не воспользовался, не изменил предмет иска с требования о признании права отсутствующим на признание сделки недействительной (по тем или иным основаниям).

Разрешая ходатайство ответчика об отмене обеспечительных мер, суд руководствуется следующим.

Согласно ч. 3 ст. 144 ГПК РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

В данном случае суд не усматривает оснований для отмены обеспечительных мер до вступления решения суда в законную силу.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Гавань» к Долгову Н.М. о признании права собственности на квартиру отсутствующим, исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права на квартиру, признании права собственности на жилое помещение и внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о государственной регистрации права собственности на квартиру отказать.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Ленинский районный суд г. Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Богомолов.