Решение по делу № 33-4515/2019 от 04.04.2019

Судья – Белев И.П.

Дело № 33 – 4515/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

Председательствующего Варовой Л.Н.,

судей Стрельцова А.С., Горбуновой О.А.,

при секретаре Абузовой А.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Перми 13 мая 2019 года дело по апелляционной жалобе Соколова Сергея Геннадьевича на решение Чернушинского районного суда Пермского края от 05 февраля 2019 года, которым постановлено:

«Исковые требования Галиакберова Владимира Минказиповича удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости: помещение с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, на основании заключенного между сторонами договора купли-продажи от 22 июня 2018 г.

Встречные исковые требования Соколова Сергея Геннадьевича о расторжении договоров купли-продажи, взыскании денежных средств переданных при заключении договора купли-продажи - оставить без удовлетворения».

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Варовой Л.Н., пояснения ответчика Соколова С.Г., представителя ответчика по доверенности Секлецова В.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, истца Галиакберова В.М., представителя истца по доверенности Воиновой Ю.Н., возражавших против доводов апелляционной жалобы, третьего лица Галиакберовой А.М., указавшей на отсутствие оснований для удовлетворения жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Галиакберов В.М. обратился с иском к Соколову С.Г. о проведении государственной регистрации перехода собственности на объект недвижимости: помещение с кадастровым № ** по адресу: ****, на основании договора купли-продажи от 22 июня 2018 г.

Исковые требования мотивированы тем, что 22.06.2018 между Галиакберовым В.М., Г. (продавцы) и Соколовым С.Г. (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по ул.**** в г.Чернушка по цене 2 400000 рублей. Истец получил наличными средствами только часть денег - 470 000 рублей, оставшаяся часть средств передана в виде квартиры по ул.**** в г.Чернушка. 22.06.2018 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры ул.**** в г.Чернушка, ответчик передал истцу комплект ключей от квартиры; сделка исполнена и не вызвала у сторон затруднений в определении ее предмета. 22.06.2018 стороны обратились в КГАУ «Пермский краевой МФЦ ПГМУ» филиал Чернушинский с заявлением о государственной регистрации прав на основании 2-х договоров купли-продажи. Переход права собственности к покупателю на земельный участок и жилой дом зарегистрирован. В отношении квартиры истцу 04.07.2018 выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации прав в связи с тем, что в Управление Росреестра по Пермскому краю поступило заявление от Соколова С.Г. о прекращении осуществления государственной регистрации перехода права собственности в отношении помещения по ул.**** в г.Чернушка и возврате документов без проведения государственной регистрации прав. Истец полагает, что действиями Соколова С.Г. нарушены его права и законные интересы, их последствием явилась невозможность регистрации права на основании заключенного договора.

Ответчик Соколов С.Г. предъявил встречный иск к Галиакберову В.М. о (с учетом уточнения предмета иска в порядке ст.39 ГПК РФ) расторжении договора купли-продажи здания и земельного участка расположенных по адресу: ****, расторжении договора купли-продажи помещения, расположенного по адресу: ****, взыскании с Галиакберова Владимира Минказиповича 470 000 (Четыреста семьдесят тысяч) рублей, переданных при заключении договора купли-продажи от 22 июня 2018 года **, взыскании с Галиакберовой Альфии Муллахановны, дата рождения, действующей в интересах Г., дата рождения, денежные средства в размере 480 000 (Четыреста восемьдесят тысяч) рублей, оплаченные Соколовым Сергеем Геннадьевичем, путем перечисления денежных средств на счет Г..

Встречные исковые требования мотивированы тем, что Сторонами 22.06.2018 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по цене 2400000 рублей, из которых 480000 рублей перечислены на счет Г., открытый в /Банк/, 470000 рублей переданы наличными Галиакберову Владимиру Минказиповичу, остальная часть денежных средств передана в виде квартиры, в связи с чем одновременно в отношении квартиры заключен договор купли-продажи. Соколовым С.Г. после заключения договора и заселения в дом выявлены скрытые недостатки, о которых продавцы обязаны были предупредить покупателя, в том числе плесень. Таким образом состояние жилого дома не соответствует требованиям о его качестве, что является основанием для расторжения договора.

Судом постановлено приведенное выше решение.

С решением суда не согласен ответчик Соколов С.Г., в апелляционной жалобе просит его отменить, как незаконное и необоснованное, принять новое решение, которым встречные исковых требования удовлетворить. Указывает, что не имеет строительного образования и каких-либо специальных познаний, визуально при покупке дома не смог обнаружить скрытые недостатки и не подозревал, что таковые имеются. Кроме того, внутри дома имелась отделка стен, стояла мебель, скрывающие недостатки. Не согласен с выводом суда, что данные недостатки мог выявить при покупке дома, в том числе некачественную гидроизолцию фундамента и пола, некачественные окна, промерзающие стены дома, грибок и плесень, поразившие стены и пол на первом этаже, отсутствие вентиляции, неправильно смонтированный санузел, канализацию. Не согласен с выводом суда о непредставлении доказательств невозможности проживания в доме после проведения отделочных работ. Подобные доказательства невозможно представить, так как для этого необходимо выполнить капитальный ремонт дома, сумма которого по предварительным расчетам составляет 980000 рублей (что является невыполнимым по причине отсутствия денежных средств у заявителя), в последующем провести дорогостоящую экспертизу. Вопреки выводам суда смета и дефектный акт подписаны специалистами, выполнившими данные работы, имеется на них также печать организации. Предоставляя смету и дефектный акт, в которых указан большой перечень ремонтных работ и существенная сумма дополнительных затрат в размере 980000 рублей, полагает, что представил суду доказательства того, что выявленные экспертизой недостатки не могут быть устранены без несоразмерных расходов истца и затрат времени.

Истцом Галиакберовым В.М. представлены письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых указано на отсутствие оснований для отмены решения суда по доводам жалобы.

Проверив законность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия находит его подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права.

При рассмотрении спора судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 22.06.2018 между Галиакберовым В.М., Г., в интересах которого действует Галиакберова А.М. (продавцы), и Соколовым С.Г. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавцы обязались передать в собственность покупателя здание с кадастровым № ** площадью 77,2 кв.м, назначение: жилой дом; количество этажей, в том числе подземных этажей: 2 и земельный участок с кадастровым № ** площадью 552,4 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки, расположенные по адресу: ****. Цена договора определена сторонами (п.2) в размере 2400000 рублей, из которых цена дома – 1 500000 рублей, цена земельного участка – 500000 рублей и должна быть оплачена в следующем порядке: Г. – 480000 рублей путем перечисления на счет, открытый на его имя в /Банк/; Галиакберову Владимиру Минказиповичу – 1920000 рублей наличными денежными средствами при подписании.

Согласно п.3.5 договора продавцы обязаны предупредить покупателя как о явных, так и о скрытых недостатках, если они им известны; обязательство по передаче имущества будет выполнено в срок до 01.07.2018 путем вручения имущества и подписания передаточного акта (п.1.3).

Переход права собственности к покупателю на объекты недвижимости, являющиеся предметом договора, органом по государственной регистрации прав зарегистрирован 27.06.2018 в установленном законом порядке.

В тот же день (22.06.2018) между Соколовым С.Г. (продавец) и Галиакберовым Владимиром Минказиповичем (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру с кадастровым № ** общей площадью 55,6 кв.м, расположенную по адресу: **** по цене 1450000 рублей, которая будет передана покупателю (п.1.3) в срок до 01.07.2018 путем вручения покупателю квартиры и подписания передаточного акта.

04.07.2018 Управление Росреестра по Пермскому краю (межмуниципальный отдел по Бардымскому, Еловскому, Осинскому районам) уведомило Галиакберова В.М. о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по ул.**** в г.Чернушка в связи с поступлением от Соколова С.Г. заявления о прекращении государственной регистрации и возврате документов.

Из материалов дела следует, указано сторонами в первоначальном и встречном исковых заявлениях, признается лицами, участвующими в деле при рассмотрении спора, в том числе при участии в судебном заседании суда апелляционной инстанции, что уплата цены жилого дома и земельного участка по ул.**** в г.Чернушка осуществлена следующим образом: Г. – 480000 рублей на счет в /Банк/, Галиакберову Владимиру Минказиповичу передана квартира по ул.**** в г.Чернушка стоимостью 1450000 рублей и наличные денежные средства 470000 рублей.

Соколов С.Г. подачу заявления о прекращении государственной регистрации права собственности в отношении квартиры мотивировал выявлением в приобретенном жилом доме недостатков.

Согласно заключению ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Пермском крае» (Южный филиал) № 2797Э от 16.08.2018 по результатам лабораторных испытаний в жилом доме по ул.**** в г.Чернушка относительная влажность воздуха (теплый период) и температура воздуха (теплый период) не соответствует нормативной величине.

Определением Чернушинского районного суда от 14.11.2018 назначено обследование жилого дома на предмет соответствия нормативам.

Согласно заключению эксперта ФБУ «Центр гигиены и эпидемиологии в Пермском крае» № 12-1090 количество изотопов радона не превышает допустимое значение.

Протоколом лабораторных исследований от 14.12.2018, выполненным специалистом-микологом ООО «***», в жилом доме, расположенном по адресу: ****, установлено поражение жилого дома плесневыми грибами (Проба № 1 (обои) – биопоражение 3 степени, рекомендовано полное удаление пораженного материала и обработка несущей конструкции биоцидным препаратом. Пробы № 2 и № 3 (соскоб минерального материала со стены) – биопоражение 2 степени; рекомендовано полное удаление зараженного материала (отбивка и замена штукатурки), обработка конструкции биоцидным препаратом. Проба № 4 (соскоб минерального материала с оконного откоса) – биопоражение 2-3 степени; рекомендовано полное удаление зараженного материала (отбивка и замена штукатурки), обработка конструкции биоцидным препаратом). Причинами развития плесени является намокание и отсыревание материалов. Причиной сырости являются строительно-технические недостатки и эксплуатационные нарушения. Причины технического характера устанавливает эксперт-строитель.

Согласно техническому отчету ООО «****» по результатам технического обследования, проведение которого осуществлено на основании определения суда от 14.11.2018, техническое состояние обследуемого здания – работоспособное, несущие конструкции отвечают требованиям первой группы эксплуатационных качеств, состояние ограждающих конструкций - неудовлетворительное. Вывод сделан по состоянию наружных стен, полов 1-го этажа, оконных заполнений. Ограждающие конструкции не отвечают требованиям второй группы эксплуатационных качеств в части обеспечения температурно-влажностного режима помещений. Обследуемое здание является жилым, применительно к условиям Жилищного кодекса РФ, при условии приведения жилого дома в нормативное состояние в соответствие установленными санитарными и техническими правилам и нормам. При обследовании выявлены скрытые недостатки и технические ошибки, допущенные в ходе строительства. Выявленные недостатки являются устранимыми и значительными. На момент обследования в доме выявлена избыточная влажность и плесень. Повышенная влажность усиливается в период низких температур наружного воздуха и в весенне-осенний период, когда усиливаются атмосферные осадки и увеличивается влажность грунтов. На момент обследования данное помещение нельзя считать жилым и эксплуатировать по назначению. Для исправления выявленных недостатков жилого дома и приведение его в нормативное состояние необходимо выполнить следующие мероприятия: 1) произвести демонтаж существующей отмостки, понизить уровень земли ниже отметки горизонтальной гидроизоляции фундамента; 2) произвести обмазочную вертикальную гидроизоляцию верхней части фундамента; 3) произвести замену глухих оконных блоков на блоки с открывающимися створками или фрамугами, с установкой их в соответствии с технологией; 4) произвести утепление стен с наружной стороны фасадов с их облицовкой во избежание увлажнения; 5) произвести замену утеплителя чердачного перекрытия; 6) произвести демонтаж полов 1-го этажа из линолеума и фольгоизола; 7) произвести просушку и дезинфекцию от грибка и плесени существующего бетонного основания под полы 1 -го этажа; 8) произвести гидро- и теплоизоляционные работы полов 1-го этажа; 9) произвести устройство чистых полов 1-го этажа; 10) произвести разборку штукатурного слоя стен 1-го и 2-го этажей, подверженных плесенью и грибком; 11) произвести противогрибковую обработку стен; 12) произвести вновь оштукатуривание стен; 13) произвести чистовую отделку внутренних стен; демонтировать санузел со второго этажа, так как в жилую комнату не должна выходить дверь из санузла; 14) смонтировать санузел на первом этаже; 16) предусмотреть вентиляционную вытяжку из помещений 2-го этажа.

Согласно локальной схеме (л.д.182-193), составленной специалистом управления капитального строительства при администрации Чернушинского района затраты на ремонт жилого дома в по ул.**** в г.Чернушка, составляют 985586 рублей.

При разрешении спора суд, руководствуясь ст.165, ст.218, ст.421, ст.422, ст.432, ст.449 - ст.551, ст.475, ст.556, ст.557, ст.469, ст.476 ГК РФ п.1 ст.14, п.7 ст.15 закона «О государственной регистрации недвижимости», пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований, заявленных Галиакберовым В.М., и отсутствии таковых – для удовлетворения встречного иска Соколова С.Г..

Суд исходил из того, что перед заключением договора купли-продажи Соколов С.Г. лично осмотрел дом, рассчитывал устранить недостатки путем проведения ремонтно-отделочных работ, был удовлетворен качественным состоянием дома, согласился с предложенной продавцом ценой, определенной с учетом технического состояния дома. Суд также указал, что Соколов С.Г. имел возможность осмотреть дом более тщательно, при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра, т.е. проявить должную осмотрительность. Указанные ответчиком недостатки, в том числе некачественная отмостка, необходимость гидроизоляции фундамента, утепление наружных стен, замена утеплителя на чердаке, наличие грибков и другие могли быть обнаружены при визуальном осмотре. Соколовым С.Г. не представлено объективных доказательств того, что при заключении договора купли-продажи Галиакберов В.М. передал жилой дом, качество которого не соответствует договору купли-продажи.

Одновременно суд исходил из доказанности уклонения стороны ответчика от регистрации перехода права собственности на квартиру по ул.****.

Коллегия не может согласиться с выводами суда об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска в связи со следующим.

В соответствии со ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ).

В силу п.1 ст.476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно п.2 ст.469 ГК РФ при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии с п.2 ст.475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Таким образом, исходя из приведенных выше норм права, в случае нарушения установленных законом требований к качеству товара (в данном случае ответчик указал на передачу ему истцом жилого дома, не пригодного для проживания в связи с обнаружением существенных недостатков) покупатель вправе по своему выбору, в том числе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной по договору денежной суммы, что и было сделано ответчиком (истцом по встречному иску).

Из материалов дела следует, что при проживании семьи ответчика в приобретенном жилом доме почти сразу (22.06.2018 заключен договор, 04.07.2018 приостановлена регистрация) выявились существенные недостатки, которые не были оговорены продавцом при продаже спорного недвижимого имущества.

Суд указал, что Галиакберов В.М. по договору от 22.06.2018 передал жилой дом, качество которого соответствует договору купли-продажи. Вместе с тем, в тексте договора купли-продажи (л.д.12-14) каких-либо условий о качестве жилого дома не содержится, предмет договора соответствует описанию объекта недвижимости в сведениях ГКН. Если в договоре не содержится данных о его качественных характеристиках, на заявление требований в порядке ст.475 ГК РФ право у покупателя не утрачивается. При этом ссылка суда на положения п.3.4 договора, в котором имеется указание на ст.10 ГК РФ, ст.431.2 ГК РФ, квалификацию правоотношений сторон не изменяет, так как данное условие лишь цитирует правовые нормы, не указывая на конкретные обстоятельства, в отношении которых стороны заявили об их заверении.

Предназначением жилого помещения является его пригодность для проживания граждан (п.1 ст.17 ЖК РФ).

В соответствии с п.2 ст.15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

По результатам проведенного ООО «****» на основании определения суда обследования жилого дома сделаны выводы о том, что на момент обследования данное помещение нельзя считать жилым и эксплуатировать по назначению, для приведения дома в нормативное состояние необходимо проведение перечня работ по 16-ти позициям (приведены в установочной части судебного акта), Протоколом лабораторных исследований от 14.12.2018, выполненным специалистом-микологом ООО «***» в жилом доме, расположенном по адресу: ****, установлено поражение жилого дома плесневыми грибами - биопоражение 2-3 степени, рекомендовано полное удаление пораженного материала, в том числе отбивка и удаление штукатурки, обработка несущей конструкции биоцидным препаратом.

Состояние дома, отмеченного экспертом, относится к его качественным характеристикам.

Принимая во внимание, что на момент приобретения жилого дома он не отвечал требованиям его использования по прямому назначению при том, что какие-либо недостатки качества дома в договоре не указаны, выявленные недостатки являются значительными, их устранение требует больших материальных затрат (вопреки выводам суда локальная смета пописана лицом, его выполнившим, ответчиком по встречному иску допустимыми доказательствами стоимость устранения недостатков не опровергнута), данные недостатки подлежат квалификации в качестве существенных, в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении встречных исковых требований. По данной причине решение суда не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене с принятием нового решения.

Поскольку рассматриваемые в настоящем споре сделки по отчуждению квартиры, жилого дома и земельного участка фактически свидетельствуют о единой совокупности обстоятельств (оплата стоимости дома и земельного участка осуществлена путем передачи квартиры с доплатой наличных денежных средств), расторжение договора купли-продажи жилого дома с земельным участком необходимо рассматривать, как существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора купли-продажи квартиры по ул.**** в г.Чернушка (ст.451 ГК РФ) и, как следствие – наличии оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры для возврата встречного представления в собственность покупателей. Уплаченные покупателем по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком денежные средства также подлежат возврату.

Расторжение договора купли-продажи квартиры исключает возможность удовлетворения первоначального иска Галиакберова В.М. о регистрации перехода права собственности на спорную квартиру.

При этом, учитывая, что Г. является недееспособным, исполнение решения суда в части возврата переведенных на его имя денежных средств, следует возложить на законного представителя недееспособного.

Руководствуясь ст.199, ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА :

Решение Чернушинского районного суда Пермского края от 05 февраля 2019 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Встречные исковые требования Соколова Сергея Геннадьевича удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи здания и земельного участка, расположенных по адресу: ****, заключенный 22.06.2018 между Галиакберовым Владимиром Минказиповичем, Г. и Соколовым Сергеем Геннадьевичем.

Расторгнуть договор купли-продажи помещения, расположенного по адресу: ****, заключенный 22.06.2018 между Соколовым Сергеем Геннадьевичем и Галиакберовым Владимиром Минказиповичем.

Взыскать с Галиакберова Владимира Минказиповича в пользу Соколова Сергея Геннадьевича 470 000 (Четыреста семьдесят тысяч) рублей.

Взыскать с Г., дата рождения денежные средства в размере 480 000 (Четыреста восемьдесят тысяч) рублей в пользу Соколова Сергея Геннадьевича. Исполнение решения суда в части возврата переведенных на имя недееспособного Г. денежных средств возложить на законного представителя Галиакберову Альфию Муллахановну.

Галиакберову Владимиру Минказиповичу в удовлетворении первоначальных исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности на помещение с кадастровым номером **, расположенное по адресу: ****, на основании договора купли-продажи от 22 июня 2018 года – отказать.

Решение является основанием для регистрации права общей долевой собственности Галиакберовых В.М. (4/5 доли) и Г. (1/5 доли) на жилой дом и земельный участок по адресу: ****.

Председательствующий:

Судьи: