Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2/2016 (2-2583/2015;) ~ М-2296/2015 от 24.06.2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«27» мая 2016 года                   г. Самара

Волжский районный суд Самарской области в составе председательствующего судьи Бредихина А.В., при секретаре Яковлевой Е.Ю.,

с участием:

истца по первоначальному иску - ответчика по встречному иску Рустамовой Э.А.к., и её представителей Касьянова Р.М., Яриз Р.О.,

Асташева Ю.В., действующего в качестве представителя ответчика по первоначальному иску - истца по встречному иску Р.П.В. в лице опекуна Васильевой И.Ф.,

представителя МКУ «Отдел по делам семьи, материнства и детства Администрации муниципального района Волжский Самарской области» Шашкиной Г.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2/16 по иску Рустамовой Э. А.к к Р.П.В. в лице опекуна Васильевой И. Ф. о прекращении права собственности на жилой дом, о признании права собственности на жилой дом, нежилое строение и земельный участок; по встречному иску Васильевой И. Ф., действующей в качестве опекуна в интересах Р.П.В., к Рустамовой Э. А.к о признании нотариально удостоверенного договора недействительным (ничтожным) в силу закона, о признании сделки недействительной (ничтожной) в силу закона, и о возложении обязанности освободить жилой дом и земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Рустамова Э.А-к. обратилась в суд с иском к Р.П.В. о признании состоявшимся договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, признании права собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>. В обоснование иска указала на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ней (истцом) действующей с согласия законного представителя Рустамова А.М-о. и Р.П.В.. заключен договор купли-продажи жилого дома, общей площадью <данные изъяты> и земельного участка, площадью <данные изъяты> <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес>. Данный договор удостоверен нотариусом Казаковой И.Н. Расчёт по договору произведен в полном объёме до момента его подписания. ДД.ММ.ГГГГ она (истец), проверяя правильность и достоверность оформления документов по сделки, обнаружила техническую ошибку в нотариально заверенном договоре купли-продажи в части указания кадастрового номера жилого дома. Договор не прошел регистрацию в Управление Росреестра по Самарской области. Нотариус пояснила, что для исправления данной ошибки нужно обеспечить яку продавца, однако, Ряснова П.В. разыскать не получилось, в связи с чем, она фактически приняла имущество в свою собственность, не оформив его надлежащим образом. Ответчик ведет себя недобросовестно, получив в <данные изъяты> денежные средства за отчужденное имущество, и переехав на другое неизвестное местожительства.

Опекун ответчика Р.П.В. - Васильева И.Ф. в лице представителя Лукиной Е.Н. обратилась в суд со встречным исковым заявлением, в котором, ссылаясь на недееспособность Ряснова П.В. в момент совершения сделки, просила суд признать недействительным договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Р.П.В. и Рустамовой Э.А-к., а также выселить Рустамову Э.А-к. из жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

В процессе рассмотрения дела истец по первоначальному иску - ответчик по встречному иску Рустамова Э.А-к. неоднократно уточняла исковые требования, в редакции уточенного искового заявления от ДД.ММ.ГГГГ просила суд прекратить право собственности Р.П.В. на жилой дом, литера А, жилой площадью <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес> (запись регистрации <данные изъяты>); признать за ней право собственности: на земельный участок, площадью <данные изъяты> категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>; на жилой дом, общей площадью           <данные изъяты>, жилой площадью <данные изъяты> подсобной площадью <данные изъяты> нежилое строение (хозяйственную постройку), общей площадью <данные изъяты> расположенные по адресу: <адрес>. В обоснование уточненных исковых требований указано, что пунктом <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что переход права собственности по настоящему договору
подлежит государственной регистрации в Самарской областной регистрационной палате.
Срок обращения в регистрационную палату не указан. В пункте 18 договора указано, что настоящий договор одновременно имеет силу акта приема-передачи жилого дома и земельного участка. Право собственности на спорные объекты за Р.П.В. в порядке наследования зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, т.е. за <данные изъяты> до совершения сделки купли-продажи. Обращение сторон к нотариусу за удостоверением договора является доказательством того, что стороны сделки стремились к максимальному обеспечению законности сделки. Во исполнение Закона при подписании договора нотариус Казакова И.Н. указала, что личность сторон установлена, их дееспособность, а также полномочия представителя и принадлежность Р.П.В.. отчуждаемого жилого дома и земельного участка проверены. Помимо проверки дееспособности граждан нотариус Казакова И.Н. дополнительно известила проживающую вместе с Р.П.В. племянницу Капранову Ю.Н. о продаже дома и земельного участка и необходимости сняться с регистрационного учета из отчуждаемого жилого помещения. Соответствующее обязательство было получено от Капрановой Ю.Н. ДД.ММ.ГГГГ Капранова Ю.Н. являлась близким для Р.П.В. человеком, не могла не понимать, что Р.П.В. дееспособен и производит отчуждение по собственной воле, иначе не дала бы соответствующего нотариального согласия. Таким образом, полает, что покупатели проявили необходимую степень заботливости и осмотрительности при подготовке и заключении договора. Однако, у неё (истца), которая на тот момент была несовершеннолетней, как и у ее отца не было и нет на сегодняшний день специальных познаний, которые бы позволили определить какие-либо отклонения в психическом развитии Р.П.В. мешавшие последнему понимать и осознавать суть подписываемого договора. Более того, не было никаких сомнений по этому поводу и Волжского районного суда Самарской области, который ДД.ММ.ГГГГ удовлетворил требования Канаева Д.В. к Р.П.В. по гражданскому делу № об обязании восстановить границы земельного участка. Р.П.В. самостоятельно участвовал в данном деле, давал пояснения и отвечал на вопросы суда, что зафиксировано судебным протоколом. Считая себя законным владельцем приобретенного на основании нотариально удостоверенного договора от ДД.ММ.ГГГГ имущества она (Рустамова Э.А-к.) возвела на приобретенном земельном участке еще одно нежилое строение (в котором размещена баня, курятник, хозкладовая), провела на участок газ и воду, огородила участок новым забором, а на месте приобретенного у Р.П.В. деревянного жилого дома общей площадью <данные изъяты>м возвела новый кирпичный дом общей площадью <данные изъяты> т.к. прежний объект был разобран, ввиду того, что проживать в нем было опасно для жизни. Она полагает, что срок исковой давности обращения за обращением в суд за признанием права собственности на приобретенное имущество ею не пропущен. На момент заключения вышеуказанного договора она являлась несовершеннолетней в возрасте <данные изъяты> а следовательно, и не могла в полной мере иметь возможность осуществлять принадлежащие ей права и защищать свои законные интересы в силу возраста, то есть не обладала правоспособностью в полном объеме. О своих нарушенных правах собственника, в возрасте полной правоспособности, она узнала лишь ДД.ММ.ГГГГ при подписании акта № проверки соблюдения земельного законодательства проводимой Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии. Отчужденного по договору ДД.ММ.ГГГГ деревянного дома уже давно не существует, на его месте находится новый объект капитального строительства, построенный ею (истцом по первоначальному иску). Строительный объем прежнего дома в <данные изъяты> был увеличен до <данные изъяты>, т.е.
Деревянный дом, принадлежавший Р.П.В. имел размеры <данные изъяты>м х <данные изъяты>, она выстроила кирпичный дом размером <данные изъяты>.м х <данные изъяты>. Фактически она приобретала по нотариальному договору от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок под строительство на нем нового дома, т.к. в находившемся на земельном участке деревянном строении ДД.ММ.ГГГГ проживать фактически было невозможно, т.е. приобретенное строение не представляло из себя никакой материальной ценности. Согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленному ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», который составлялся по запросу Р.П.В.. для принятия наследства и которому нет основания не доверять, техническое состояние фундамента, стен, перегородок, перекрытий, крыши, плов, оконных и дверных проемов, отопления, электроснабжения деревянного дома, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, проданного Р.П.В.. являлось неудовлетворительным. Основополагающим документом, определяющим понятие «ветхость», «аварийность» является методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МКД                 № согласно которому ветхость это состояние, при котором конструкция деревянного дома имеет износ <данные изъяты> и более процентов, мансард - <данные изъяты> и более процентов. Общий процент износа старого дома, принадлежавшего Р.П.В. составил <данные изъяты>, износ забора, веранды, уборной составил <данные изъяты>. Таким образом, старый дом, принадлежавший Р.П.В. был фактически «под снос». Эти же обстоятельства подтверждает свидетель Осадчий Ю.Н., допрошенный ДД.ММ.ГГГГ, который показал: «однажды я зашел к Р.П.В., он был не один, были его сестры, и увидел, что они на первом этаже разбирали полы и топили печку. Позже я встретил Р.П.В. на улице, спросил у него про дом, на что мне пояснил, что дом продали. Я хотел приобрести дом Р.П.В. для того, чтобы перевезти свою дом с Украины, я рассматривал покупку земельного участка, так как в их доме невозможно было жить, надо было все снести и построить заново». Из этих показаний следует не только то, что с учетом технического состояния прежний дом находился в аварийном состоянии, но и то, что земельный участок и дом были выставлены на продажу, и, что Р.П.В. понимал, что дом продается. Ею на месте старого дома был выстроен новый объект, соответствующий санитарно-эпидемиологическим, строительно-техническим и противопожарным нормам, что подтверждается представленными документами. Также на приобретенном земельном участке она построила нежилое кирпичное здание, в котором находятся курятник, баня, хозкладовая, соответствующее санитарно-эпидемиологическим, строительно-техническим и противопожарным нормам, что также подтверждается представленными документами. Согласно акту оценки, изготовленному ОО НПО «<данные изъяты> рыночная стоимость вновь возведенного жилого дома на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>., рыночная стоимость нежилого помещения составила <данные изъяты> Рыночная стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> на ДД.ММ.ГГГГ составила <данные изъяты>. Она не согласна с требованиями стороны по встречному иску о выселении из спорного жилого помещения, освобождении земельного участка. Последствиями применения недействительности сделки в данном
конкретном споре должен быть возврат Р.П.В. денежной суммы, оплаченной за приобретенное имущество, а Р.П.В. со её стороны земельного участка и дома
жилой площадью - <данные изъяты> общей площадью - <данные изъяты>, расположенного по
адресу: <адрес>. Однако, указанный дом физически не существует, соответственно Р.П.В.
не может реализовать свое право собственности на данный объект недвижимости. В связи с тем, что жилой деревянный дом, являвшийся предметом нотариальной сделки от ДД.ММ.ГГГГ физически не существует, а на месте этого дома находится новый объект, который не являлся предметом нотариальной сделки от ДД.ММ.ГГГГ, её выселение из этого дома также невозможно, т.к. она построила его на законных основаниях. Снос нового имущественного объекта будет также противоречить нормам законодательства. Несправедливым с экономической точки зрения будет признание за Р.П.В. прав собственности на возведенные ею объекты недвижимости. В тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица - владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав. К числу таких имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей. Вместе с
тем в силу положений Конституции Российской Федерации и исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и
пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов
всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих
лиц. К тому же встанет вопрос о материальной компенсации оплаченной ею суммы, точнее о его исполнимости. Р.П.В. является инвалидом, опекун Васильева И.Ф. находится в материальном положении, при котором вынуждена продавать свой дом. В данном случае, опекун Р.П.В. может требовать возврата части земельного
участка, не занятого строениями, которые были созданы ею, а также оплаты стоимости снесенного дома, основывая свои требования на соответствующих доказательствах. При этом Р.П.В.. должен вернуть полученное по сделке. Считает, что с учетом
указанных обстоятельств, а именно, возможности частичной реституции и возложением при этом на Р.П.В. серьезных обязательств материального характера, признание сделки недействительной будут иметь для последнего скорее негативные чем позитивные последствия. Считает, что выводы судебно-психиатрической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которой Р.П.В.. не мог осознавать значение своих действий в ДД.ММ.ГГГГ, а следовательно сделка является недействительной, не может быть принята судом во внимание в связи с явными нарушениями при проведении экспертизы. Полагает, что действия Васильевой И.Ф. и Кветкиной Л.В. и иных лиц имеют корыстный умысел с целью извлечения для себя материальных благ из своего недобросовестного поведения.
Это следует из того, что исковое заявление о признании сделки недействительной, было
подано заинтересованными лицами, которые знали об этой сделке, по истечении <данные изъяты>
после того, как на земельном участке, ранее принадлежавшем Р.П.В. был выстроен
новый имущественный комплекс стоимостью около <данные изъяты>. Несмотря на указанные обстоятельства, она готова заключить мировое соглашение о выплате Р.П.В. до принятия судебного решения стоимости спорного земельного участка в размере          <данные изъяты>., а также передать ему часть земельного участка, площадью <данные изъяты>

В процессе рассмотрения дела Р.П.В. в лице опекуна Васильевой И.Ф. -ответчик по первоначальному иску - истец по встречному иску неоднократно уточнял встречные исковые требования в редакции уточненного встречного иска от ДД.ММ.ГГГГ просил суд признать недействительным (ничтожным) в силу закона договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный с Рустамовой Э.А-к.; признать недействительной (ничтожной) в силу закона сделку на основании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, заключенного с Рустамовой Э.А-к.; обязать Рустамову Э.А-к. освободить жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> предать его опекуну. Уточненный встречный иск обоснован результатами судебно-психиатрической экспертизы, согласно которой Р.П.В. в момент сделки купли-продажи спорного имущества в ДД.ММ.ГГГГ был лишен способности понимать значение своих действий и руководствоваться ими.

В судебном заседании истец по первоначальному иску - ответчик по встречному иску Рустамова Э.А.к., и её представители Касьянов Р.М., Яриз Р.О., поддержали заявленные требования в редакции уточенного искового заявления от ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении встречного иска Васильевой И.Ф., действующей в качестве опекуна в интересах Р.П.В. просили отказать, ссылаясь на изложенные в исковом и уточненных исковых заявлениях основания. Кроме того, пояснили, что предлагают заключить мировое соглашение о выплате Р.П.В. до принятия судебного решения стоимости спорного земельного участка в размере <данные изъяты>., а также передать ему часть земельного участка, площадью <данные изъяты> Также Касьянов Р.М. просил применить срок исковой давности в отношении встречного иска опекуна Р.П.В.., кроме того, пояснил, что Рустамова Э.А.к. в рамках вышеуказанной сделки действовала добросовестно, расчёт по сделке произведен в полном объёме, что подтверждается подлинником приобщенной к материалам дела расписки, составленной в присутствии родственников Р.П.В. что подтверждается их подписями. Полагает, что Васильевой И.Ф. было известно о совершенной по отчуждению спорного имущества сделке, однако, встречный иск был подан только после того, что стало известно о наличии в договоре описки. Дом, который являлся предметом сделки, в настоящее время не существует, к новому дому за счёт Рустамовой Э.А.к. проведены коммуникации, в связи с чем, в данном случае реституция не возможна. Новый дом и нежилое здание построены Рустамовой Э.А.к. на спорном земельном участке на законных основаниях. Полагает, что сторона ответчиков по первоначальному иску ведет себя не добросовестно. Рустамова Э.А.к. пояснила, что о нарушении своих прав узнала только осенью <данные изъяты>, при сделке со стороны Р.П.В.. участвовал риэлтор, о том, что Р.П.В. недееспособный им не было известно, после сделки она ни Р.П.В. ни его родственников не видела, ни кто им не препятствовал в пользовании приобретенным имуществом.

В судебном заседании Асташев Ю.В., действующий в качестве представителя ответчика по первоначальному иску - истца по встречному иску Р.П.В. в лице опекуна Васильевой И.Ф., ссылаясь на основания, изложенные во встречном иске, а также в письменных отзывах, исковые требования Рустамовой Э.А.к. не признал, встречный иск Васильевой И.Ф., действующей в качестве опекуна в интересах Р.П.В. поддержал в полном объёме, за исключением требования о передаче спорного недвижимого имущества опекуну Р.П.В. Просил суд применить срок исковой давности к требованиям Рустамовой Э.А.к. Кроме того пояснил, что Васильева И.Ф. знает Ряснова П.В. на протяжении <данные изъяты>, о совершенной сделки в отношении спорного имущества ей стало известно только в ДД.ММ.ГГГГ, после оформления опекунства, которое было оформлено потому, что все родственники Р.П.В. от этого отказались, в том числе, Кветкина Л.В. по заявлению которой он был признан недееспособным. Полагает, что спорный дом возможно привести в первоначальное состояние, в котором он был продан, либо считает, что истцы по первоначальному иску должны приобрести Р.П.В. иное равноценное, пригодное для проживания недвижимое имущество. Также пояснил, что возведение новых построек и реконструкция старых построек на спорном земельном участке является незаконными, поскольку не было получено соответствующих разрешений.

В судебном заседании представитель МКУ «Отдел по делам семьи, материнства и детства Администрации муниципального района Волжский Самарской области» Шашкина Г.Г. просила в удовлетворении первоначального иска Р.П.В. отказать, встречный иск Васильевой И.Ф., действующей в качестве опекуна в интересах Р.П.В.., удовлетворить. Пояснила, что до ДД.ММ.ГГГГ у органов опеки не было сведений относительно Р.П.В. Опекуном признанного судом недееспособным Р.П.В. была назначена Васильева И.Ф., поскольку иных кандидатов не было. Кветкина Л.В., по заявлению которой Р.П.В. был признан недееспособным, отказалась от оформления опекунства.

Прокурор Волжского района Самарской области явку представителя прокуратуры в судебное заседание не обеспечил.

Привлечённое к участию в деле в качестве третьего лица Управление Росреестра по Самарской области своего представителя в судебное заседание не направило, о месте и времени слушания дела извещено надлежащим образом, каких-либо ходатайств не представило.

Привлечённая к участию в деле в качестве третьего лица нотариус Казакова И.Н. в судебное заседание не явилась, о месте и времени слушания дела извещена надлежащим образом. При этом от нотариуса Кынтикова М.В. поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Рясновым П.В. (продавцом), ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и несовершеннолетней Рустамовой Э.А-к. (покупателем), ДД.ММ.ГГГГ года рождения, действующей с согласия отца Рустамова А.М-о., был заключен договор купли-продажи жилого дома, Литера А, жилой площадью <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты>, состоящий из дома двухэтажного (в том числе мансарда), деревянного с техническими службами и сооружениями, и земельного участка площадью <данные изъяты> для ведения личного подсобного хозяйства, на землях поселений, расположенных по адресу: <адрес> Указанный договор удостоверен нотариусом Казаковой И.Н., зарегистрирован в реестре за №.

Из содержания указанного договора следует, что договор подписан сторонами в присутствии нотариуса, личность сторон, дееспособность, полномочия представителя и принадлежность отчуждаемого имущества, нотариусом проверены.

Согласно п.п. 2,3 договора отчуждаемое имущество принадлежит продавцу на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, по реестру №, свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серия №, запись регистрации № (земельный участок), свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серия № №, запись регистрации № (жилой дом).

В соответствии с п. 4 договора отчуждаемый дом продан за <данные изъяты>, земельный участок за <данные изъяты> рублей. Расчёт произведен до подписания договора.

В пункте 18 договора указано, что настоящий договор одновременно имеет силу акта приема-передачи жилого дома и земельного участка.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированная в указанном жилом доме Капранова Ю.Н. написала заявление, также удостоверенное нотариусом Казаковой И.Н., зарегистрировано в реестре за №, в котором указала, что ей известно об отчуждении данного недвижимого имущества, что она обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ сняться с регистрационного учёта по этому адресу, от права пользования этим имуществом отказывается.

Также ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированный в указанном жилом доме Ряснов П.В. написал заявление, также удостоверенное нотариусом Казаковой И.Н., зарегистрировано в реестре за №, в котором указал, что обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ сняться с регистрационного учёта по этому адресу.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Судом установлено, что в вышеуказанном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ допущена описка в указании кадастрового (или условного) номер отчуждаемого жилого дома, а именно, вместо верного номера №: № указан неверный №: № что является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на отчужденное имущество.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что вышеуказанное недвижимое имущество, отчужденное по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ было фактически предано покупателю Рустамовой Э.А-к.

Согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленному ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», на момент продажи жилого дома расположенного по адресу: <адрес>, данное домовладение имело следующие характеристики: год постройки <данные изъяты>, число этажей <данные изъяты> общая площадь <данные изъяты>, жилая площадь <данные изъяты>м, фундамент - деревянные стулья, стены - бревенчатые, каркасно-засыпные, перекрытия чердачные - по деревянным балкам, крыша металлическая, полы - дощатые, отделка внутренняя - простая, наружная - обшивка деревом, отопление -печное. Техническое состояние указано как неудовлетворительное.

Согласно выписке из единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности инвентаризационная стоимость спорного жилого дома на момент оформления сделки составляла <данные изъяты>

Из материалов дела следует, что Рустамова Э.А.К. за счёт собственных средств, без получения специальной разрешительной документации, реконструировала приобретенный у Ряснова П.В. деревянный жилой дом, при этом, согласно подготовленному ООО «<данные изъяты>» заключению строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, в доме были выполнены следующие работы: демонтированы печи в комнате площадью <данные изъяты> и подсобном помещении площадью <данные изъяты> демонтированы ступени в коридоре площадью <данные изъяты> демонтирован оконный блок и заделан оконный проем между комнатой площадью <данные изъяты> и верандой площадью <данные изъяты> демонтирована веранда (лит. а) и мансардный этаж <данные изъяты> демонтированы все перегородки в жилом доме <данные изъяты> и междуэтажное перекрытие; выполнены вновь железобетонные фундаменты в жилом доме <данные изъяты> расширен жилой дом за счёт кирпичного пристроя; деревянные стены жилого дома <данные изъяты> обложены кирпичом; выполнено деревянное перекрытие по деревянным балкам; выстроен деревянный, утеплённый минеральной ватой, мансардный этаж <данные изъяты> установлена перегородка между комнатами площадью <данные изъяты> и <данные изъяты>; выполнена деревянная лестница между первым и мансардным этажами; установлены и подключены к вновь проведенным инженерным сетям жилого дома газовая плита и мойка на кухне площадью <данные изъяты> установлена и подключена к вновь проведенным инженерным сетям жилого дома душевая кабина в душевой площадью <данные изъяты> установлен и подключен к вновь проведенным инженерным сетям жилого дома унитаз в санузле площадью <данные изъяты>. После реконструкции жилой дом <данные изъяты> имеет следующие характеристики: общая площадь <данные изъяты> жилая площадь <данные изъяты> подсобная площадь <данные изъяты> кв.м. Также в заключении содержится вывод о том, что основные несущие конструкции жилого дома (лит. А) находятся в хорошем состоянии и соответствуют материалам технического паспорта, выполненного ООО «<данные изъяты>», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Выполненная реконструкция не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания. Реконструкция жилого дома (лит. А) соответствует требованиям, действующим на территории РФ, не затрагивает права третьих лиц и не нарушает предельные параметры разрешенного строительства. Комплекс выполненных строительно-монтажных работ по реконструкции жилого дома (лит. А) соответствует требованиям, предъявляемым к производству и приемке работ № «Несущие и ограждающие конструкции», соответствует требованиям, предъявляемым к жилым домам № «Дома жилые одноквартирные», обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта.

Согласно экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленному ООО «<данные изъяты>» в рамках проведенной экспертизы установлено соответствие объемно-планировочных и конструктивных решений жилого дома требованиям пожарной безопасности. Здание жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> пригодно для дальнейшего использования по своему функциональному значению, на момент рассмотрения исключена возможность превышения значений допустимого пожарного риска.

Согласно экспертного заключения Отдела гигиены и эпидемиологии в Советском районе г. Самара ФБУЗ «<данные изъяты>» выполненная реконструкция жилого дома не создает угрозу жизни или здоровья.

Кроме того, судом установлено, что на земельном участке площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>, Рустамова Э.А.К. за счёт собственных средств, без получения специальной разрешительной документации построила нежилое строение (<данные изъяты>), общей площадью <данные изъяты> что, в том числе, подтверждается техническим паспортом, выполненным ООО «<данные изъяты>», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Согласно строительно-технической экспертизы №, изготовленной ООО «<данные изъяты> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, нежилое здание соответствует требованиям, действующим на территории РФ, не затрагивает права третьих лиц и не нарушает предельные параметры разрешенного строительства. Нежилое здание соответствует требованиям, предъявляемым к производству и приемке работ №, обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объектов.

Согласно экспертному заключения № от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленному ООО «<данные изъяты> в рамках проведенной экспертизы установлено соответствие объемно-планировочных и конструктивных решений нежилого здания требованиям пожарной безопасности. Нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> имеет работоспособное и исправное состояние, не затрагивает конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности здания в целом.

Согласно ответу Отдела гигиены и эпидемиологии в Советском районе г. Самара ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области», санитарно-гигиеническая экспертиза нежилых зданий законодательством не предусмотрена.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, установленных п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

В силу п. 1 ст. 25 Жилищного кодекса РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В силу п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно п. 1 ст. 26 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу ч. 2 ст. 12 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» № 52-ФЗ от 30.03.1999 года при строительстве, реконструкции зданий и сооружений должны соблюдаться санитарные правила.

В соответствии со ст. 6 ФЗ «О пожарной безопасности» № 69-ФЗ от 21.12.1994 года, процессы проектирования, строительство (реконструкции) и последующей эксплуатации зданий и сооружений должны осуществляться с учетом требований пожарной безопасности и подлежат контролю со стороны органов пожарной безопасности.

Таким образом, судом установлено, что произведенная реконструкция жилого дома и строительство нежилого здания на спорном земельном участке, не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу жизни и здоровью людей.

Также судом установлено, что вступившим в законную силу решением Волжского районного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу <данные изъяты>, Ряснов П.В. (по заявлению Кветкиной Л.В.) признан недееспособным. Основанием для признания Ряснова П.В. недееспособным послужили результаты заключения судебно-психиатрической комиссионной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением администрации муниципального района Волжский Самарской области № от ДД.ММ.ГГГГ, над недееспособным Рясновым П.В. установлена опека, и ему в качестве опекуна назначена Васильева И.Ф.

В ходе рассмотрения дела определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебно-психиатрическая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ГБУЗ «Самарская психиатрическая больница». На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы: страдал ли Ряснов П. В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, психическим расстройством (заболеванием) при составлении и подписании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с Рустамовой Э. А.к?; мог ли Ряснов П. В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, по своему психическому состоянию при составлении и подписании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с Рустамовой Э. А.к, понимать значение своих действий и руководить ими?

Согласно заключению судебно-психиатрической комиссии экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ, Ряснов П.В. на момент составления и подписания договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, обнаруживал клинически признаки умеренной умственной отсталости вследствие перинатальной патологии центральной нервной системы и недостаточности эндокринной системы (<данные изъяты> по международной классификации болезней <данные изъяты> пересмотра). Указанные психические нарушения (умственная отсталость) выражены в значительной степени. Стабильны, необратимы, сопровождаются (и сопровождались) глубоким снижением критических и прогностических функций мышления и лишали Ряснова П.В. способности понимать значение своих действий и руководствоваться ими при составлении и подписании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>.

У суда не имеется оснований не доверять заключению судебно-психиатрической комиссии экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку она проводилась комиссией в составе врача-психиатра высшей категории, имеющего высшее медицинское образование, главного врача Шейфера М.С., кандидата медицинских наук, стаж работы по специальности <данные изъяты> врача медицинского психолога высшей категории Зейгер М.В., и врача судебно-психиатрического эксперта Сизовой И.М., также имеющей высшее медицинское образование, и большой стаж работы по специальности, предупрежденных об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

В соответствии со ст. 166, 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительная с момента ее совершения.

В силу п. 1 и 2 ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

Судом установлено, что Ряснов П.В. в момент совершения сделки по отчуждению земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, что подтверждается результатами судебной экспертизы.

Истцом по первоначальному иску заявлено о применении срока исковой давности к содержащимся во встречном исковом заявлении требованиям.

Согласно ч. 2 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год; течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Положениями п. 2 ст. 196 ГК РФ в редакции Федерального закона от 07.05.2013 г. N 100-ФЗ, введенными в действие с 01.09.2013 г., установлено, что срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 06.03.2006 года N 35-ФЗ "О противодействии терроризму".

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.70, п. 101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ). Течение срока исковой давности по названным требованиям, предъявленным лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала ее исполнения.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" в случае нарушения прав физических лиц, не обладающих полной гражданской или гражданской процессуальной дееспособностью (например, малолетних детей, недееспособных граждан), срок исковой давности по требованию, связанному с таким нарушением, начинается со дня, когда об обстоятельствах, указанных в пункте 1 статьи 200 ГК РФ, узнал или должен был узнать любой из их законных представителей, в том числе орган опеки и попечительства. В исключительных случаях, когда пропуск срока исковой давности имел место, например, ввиду явно ненадлежащего исполнения законными представителями таких лиц возложенных на них законодательством полномочий, пропущенный срок исковой давности может быть восстановлен по заявлению представляемого или другого уполномоченного лица в его интересах (статья 205 ГК РФ). Если нарушение прав названных лиц совершено их законным представителем, срок исковой давности по требованиям к последнему, в том числе о взыскании убытков, исчисляется либо с момента, когда о таком нарушении узнал или должен был узнать иной законный представитель, действующий добросовестно, либо с момента, когда представляемому стало известно либо должно было стать известно о нарушении его прав и он стал способен осуществлять защиту нарушенного права в суде, то есть с момента возникновения или восстановления полной гражданской или гражданской процессуальной дееспособности (статья 21 ГК РФ, статья 37 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).

Установлено, что с момента заключения оспариваемого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и его фактического исполнения сторонами, до момента предъявления требований об оспаривании данной сделки прошло более 10 лет.

Родственникам Ряснова П.В., проживающим в том же населенном пункте -                   <адрес>, с учётом иных вышеуказанных установленных по делу обстоятельств, не могло быть не известно о произошедшей сделки по отчуждению спорного имущества, в том числе, и Кветкиной Л.В. по заявлению которой её брат Ряснов П.В. был признан недееспособным, и подпись которой имеется на расписке о получении задатка за спорный дом. Также достоверно установлено, что о произошедшей сделки по отчуждению спорного имущества было известно Капрановой Ю.Н., являющейся сестрой Ряснова П.В., которая ДД.ММ.ГГГГ написала заявление, в котором указала, что ей известно об отчуждении данного недвижимого имущества, что она обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ сняться с регистрационного учёта по этому адресу, от права пользования этим имуществом отказывается. Данное заявление, как выше указано, удостоверено нотариусом Казаковой И.Н., зарегистрировано в реестре за №.

В соответствии со ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В связи с тем, что жилой деревянный дом, являвшийся предметом сделки от ДД.ММ.ГГГГ физически не существует, а на месте этого дома находится новый имущественный объект, который не являлся предметом нотариальной сделки от ДД.ММ.ГГГГ, применение правил реституции невозможно.

Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ стоимость земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м, жилого дома, общей площадью <данные изъяты>, жилой площадью <данные изъяты>, подсобной площадью <данные изъяты> и нежилого строения, расположенных по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты>. При этом стоимость участка составляет <данные изъяты> руб., стоимость жилого дома составляет <данные изъяты>., стоимость нежилого здания составляет <данные изъяты>.

Также Рустамовой Э.А-к. произведены иные неотделимые улучшения спорного имущества, а именно, проведено и подключено газоснабжение, что подтверждается соответствующими договорами и квитанциями по оплате газа.

Кроме того, избранный Васильевой И.Ф., действующей в качестве опекуна в интересах Ряснова П.В., способ защиты не приведет к восстановлению прав недееспособного Ряснова П.В., поскольку отчужденный ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи жилой дом фактически прекратил своё существование, поскольку был существенно реконструирован, а возможность его приведения в прежнее состояние не доказана. При этом стоимость реконструированного Рустамовой Э.А-к. жилого дома многократно превышает его стоимость до реконструкции, которая, по сути, представляет собой строительство нового объекта из иных строительных материалов с иными качественными характеристиками. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что признание недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нарушит баланс законных интересов участников спорных правоотношений.

До обращения ДД.ММ.ГГГГ Васильевой И.Ф., действующей в качестве опекуна в интересах Ряснова П.В., к Рустамовой Э.А.-к. с указанным встречным исковым заявлением, каких-либо претензий относительно владения спорным имуществом Рустамовой Э.А.-к. ни кто, в том числе, родственники Ряснова П.В., не предъявлял.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу том, что следует отказать в удовлетворении встречного иска Васильевой И.Ф., действующей в качестве опекуна в интересах Ряснова П.В., к Рустамовой Э.А.-к. о признании нотариально удостоверенного договора недействительным (ничтожным) в силу закона, о признании сделки недействительной (ничтожной) в силу закона, и о возложении обязанности освободить жилой дом и земельный участок.

С учётом вышеизложенных установленных по делу обстоятельств, в том числе, поскольку отказано в удовлетворении встречного иска об оспаривании сделки купли-продажи спорного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о том, что заявленные Рустамовой Э.А-к. требования являются законными, обоснованными, в связи с чем, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Удовлетворить исковое заявление Рустамовой Э. А.к к Ряснову П. В. в лице опекуна Васильевой И. Ф..

Прекратить право собственности Ряснова П. В. на жилой дом, литера <данные изъяты> жилой площадью <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес> (запись регистрации №).

Признать за Рустамовой Э. А.к, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на земельный участок, площадью <данные изъяты>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>.

Признать за Рустамовой Э. А.к, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на жилой дом, общей площадью <данные изъяты> жилой площадью           <данные изъяты> подсобной площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>.

Признать за Рустамовой Э. А.к, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на нежилое строение (хозяйственную постройку), общей площадью <данные изъяты> расположенное по адресу: <адрес>.

Отказать в полном объёме в удовлетворении встречного иска Васильевой И. Ф., действующей в качестве опекуна в интересах Ряснова П. В., к Рустамовой Э. А.к о признании нотариально удостоверенного договора недействительным (ничтожным) в силу закона, о признании сделки недействительной (ничтожной) в силу закона, и о возложении обязанности освободить жилой дом и земельный участок.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Волжский районный суд Самарской области в течение одного месяца с момента изготовления судом решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 31.05.2016 года.

Судья Волжского районного суда

Самарской области                     А.В. Бредихин