Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-861/2014 ~ М-574/2014 от 25.03.2014

Гражданское дело №2-861/14

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Обнинский городской суд <адрес> в составе судьи Аристарховой Е.В.,

при секретаре ФИО3,

с участием представителя истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ООО «ПИК-Запад» на основании доверенности ФИО4,

ответчицы по первоначальному иску и истицы по встречному иску ФИО2 и ее представителя на основании доверенности ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «ПИК-Запад» к ФИО2 о взыскании денежных средств и по встречному иску ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «ПИК-Запад» о признании договора участия в долевом строительстве недействительным в части, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

25.03.2014г. ООО «ПИК-Запад» обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании 125685руб. в счет доплаты за превышение фактической площади построенной квартиры над ее проектной площадью, указывая, что по заключенному сторонами договору участия в долевом строительстве от 24.12.2012г. истец обязался построить квартиру проектной площадью 78,2кв.м, а ответчица – оплатить установленную договором цену из расчета 46550руб. за 1 кв.м, а также произвести доплату в случае превышения фактической площади построенной квартиры над ее проектной площадью, фактическая площадь квартиры по результатам обмера КП «БТИ» составила 80,9кв.м (л.д.2-3).

28.04.2014г. ФИО2 предъявила встречный иск к ООО «ПИК-Запад», в котором просила суд признать договор участия в долевом строительстве недействительным в части включения площадей балконов и лоджий в фактическую площадь квартиры, ссылаясь на несоответствие названного условия требованиям закона и его внесение в договор под влиянием обмана и заблуждения, а также просила взыскать 218785руб. разницы в стоимости квартиры в связи с уменьшением фактической площади квартиры по данным обмера КП «БТИ» по сравнению с договорной (л.д.98-103).

В судебном заседании стороны требования заявленных ими исков поддержали, сославшись на указанные в них доводы и основания, иски противоположной стороны не признали как необоснованные.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд считает, что в удовлетворении иска ООО «ПИК-Запад» должно быть отказано, встречный иск ФИО2 подлежит частичному удовлетворению по указанным ниже основаниям.

    Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определении его условий по своему усмотрению.

Ст.431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В судебном заседании установлены следующие обстоятельства.

24.12.2012г. стороны заключили договор участия в долевом строительстве №Обн-55-1А/3/13/4(2) (л.д.22-31), согласно которому истец (на время заключения договора - ЗАО «ПИК-Запад») обязался построить для ФИО2 2-комнатную квартиру, номер на площадке 4, проектной площадью 78,2кв.м (с учетом лоджий), расположенную на 13 этаже, в 3 секции жилого дома по строительному адресу: <адрес>, мкр.55, жилой <адрес>А, а ФИО2 – уплатить обусловленную договором цену в размере 3640210руб. из расчета 46550руб. за 1 кв.м (п.п.1.3, 3.1-3.2, 4.1 договора).

Кроме того, стороны договорились, что в случае изменения фактической площади квартиры (с лоджиями) по отношению к проектной цена договора подлежит изменению (п.4.4, 4.5 договора). Расчет стоимости разницы между фактической и проектной площадью квартиры производится по цене за 1кв.м, установленной п.4.1 договора в размере 46550руб. <адрес> (с лоджиями) квартиры устанавливается в соответствии с данными экспликации БТИ. Если фактическая площадь больше проектной, то участник долевого строительства производит доплату, если меньше – последнему возвращается разница (п.п.4.6 и 4.7 договора).

В силу ст.421 ГК РФ стороны вправе согласовать в договоре условие о включении в площадь квартиры лоджий, поскольку каких-либо императивных норм относительно соответствующего условия закон не содержит.

Отношения, возникшие между сторонами по поводу строительства квартиры, в силу положений ст.ст.1 и 4 ЖК РФ жилищным законодательством не регулируются, в связи с чем норма ч.5 ст.15 ЖК РФ, согласно которой в общую площадь жилого помещения не включаются лоджии, в данном случае неприменима, поскольку установленное ею правило используется для целей расчета платы за жилищно-коммунальные услуги.

Более того, из п.п.1.3, 4.4-4.7 договора следует, что порядок расчета сторонами определен исходя из проектной и фактической площадей квартиры с включением в них площади лоджий, а не из общей площади квартиры, определяемой в соответствии с ч.5 ст.15 ЖК РФ.

При этом информация о том, что при расчетах по договору в площадь квартиры включается площадь лоджий доведена до участника долевого строительства ФИО2 при заключении договора в доступной форме, исключающей возможность какого-либо заблуждения на этот счет.

Также у суда отсутствуют основания для вывода о том, что условие о включении площади лоджий в фактическую площадь квартиры включено в договор под влиянием обмана.

Таким образом, в удовлетворении требования встречного иска о признании недействительным условия заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве в части включения площадей балконов и лоджий в фактическую площадь квартиры должно быть отказано в связи с его необоснованностью.

Вместе с тем, включение в фактическую площадь построенной квартиры площади лоджий без понижающего коэффициента не соответствует буквальному смыслу договора, п.4.5 которого установлено, что фактическая площадь (с лоджиями) квартиры устанавливается в соответствии с данными экспликации БТИ.

Экспликация, т.е. разъяснение на проекте планировки условных обозначений в виде количества, качества, технических характеристик помещений, должна составляться БТИ в процессе технической инвентаризации и проведения учета жилищного фонда в соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998г. (в ред. от 04.09.2000г.) №37, требования которой обязательны для всех организаций технической инвентаризации.

Названная Инструкция определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации.

П.3.37 Инструкции предусмотрено применение понижающего коэффициента для лоджий – 0,5 – при определении площади квартиры.

Таким образом, фактическая площадь построенной квартиры с учетом лоджий, площадь которых рассчитана с понижающим коэффициентом 0,5, составляет 77,2кв.м, что подтверждается техническим паспортом на построенную квартиру, которой присвоен почтовый адрес: <адрес> (л.д.36-41).

При этом невключение КП «БТИ» в площадь квартиры двух лоджий, площадью 3,7кв.м каждая, не основано на требованиях Инструкции и связано с применением ч.5 ст.15 ЖК РФ, нормы которой не могут быть приняты судом для разрешения настоящего спора по указанным выше основаниям. Названное обстоятельство подтверждается ответом КП «БТИ» на обращение ФИО2 № от 26.02.2014г. (л.д.59).

Учитывая, что ФИО2 полностью оплачена цена договора, рассчитанная из 78,2кв.м проектной площади, что не оспаривается сторонами и подтверждается копиями платежных поручений на л.д.62-66, на основании п.4.7 договора в ее пользу с ООО «ПИК-Запад» подлежит взысканию 46550руб. переплаты за 1кв.м площади жилья.

Одновременно в удовлетворении иска ООО «ПИК-Запад» к ФИО2 должно быть отказано по причине его необоснованности.

Соответственно в силу ст.98 ГПК РФ не подлежат возмещению и расходы на оплату государственной пошлины, понесенные ООО «ПИК-Запад».

В связи с частичным удовлетворением встречных исковых требований ФИО2 и с учетом того обстоятельства, что квартира строилась ею как участником долевого строительства для личных, семейных нужд в соответствии с ч.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» и п.46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О рассмотрении судами гражданских дела по спорам о защите прав потребителей» № от 28.06.2012г. в ее пользу с ООО «ПИК-Запад» подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, т.е. в размере 23275руб. Такое взыскание должно производиться судом независимо от того, заявлялось ли соответствующее требование суду.

При этом оснований для применения ст.333 ГК РФ для снижения размера штрафа у суда не имеется, такого заявления от ООО «ПИК-Запад» не поступало.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Обществу с ограниченной ответственностью «ПИК-Запад» отказать.

Встречный иск ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ПИК-Запад» в пользу ФИО2 переплату по договору участия в долевом строительстве №Обн-55-1А/3/13/4(2) от 24.12.2012г. в размере 46550руб., штраф за неудовлетворение требований потребителя в сумме 23275руб., а всего 69825руб. (шестьдесят девять тысяч восемьсот двадцать пять рублей).

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано в Калужский областной суд через Обнинский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья          Е.В. Аристархова