Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4260/2016 ~ М-2206/2016 от 24.02.2016

Дело № 2-4260/2016

Решение

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Васиной Д.К.

при секретаре Кузнецовой Д.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Авагимяна В.Р. к АО «ответчик» о признании права собственности и по встречному иску АО «ответчик» к Авагимяну В.Р. о признании предварительного договора недействительным,

Установил:

Авагимян В.Р. (далее – Авагимян В.Р., истец по основному иску) обратился в суд с исковым заявлением к АО «ответчик» (далее – ответчик по основному иску) о признании права собственности на квартиру №, расположенную по адресу: АДРЕС.

В свою очередь АО «ответчик» заявило встречные требования, просило признать недействительным Предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АО «ответчик» в лице исполнительного директора ООО «3-е лицо 2» ФИО и Авагимяном В.Р.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Правительство ....., Управление Росреестра по ....., ЗАО «3-е лицо 1», ООО «3-е лицо 2».

Истец и его представитель по основному иску в судебном заседании настаивали на удовлетворении заявленных требований в полном объеме, встречные требования не признали.

Представитель ответчика по основному иску просил в удовлетворении требований Авагимяна В.Р. отказать, поддержал в полном объеме встречный иск.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дел извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не известили.

В порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд рассматривает дело в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Между ЗАО «ответчик» в лице исполнительного директора ООО «3-е лицо 2» (Продавец), и Авагимяном В.Р. (покупатель) ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор № (далее - Предварительный договор), в соответствии с которым стороны обязались в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ (в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ) заключить договор купли-продажи трехкомнатной квартиры №, расположенной по адресу: АДРЕС

Истец надлежащим образом исполнил вытекающую из договора обязанность по оплате стоимости отчуждаемого имущества, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 6 372 500 руб. 00 коп. (л.д. 11).

Жилой дом, расположенный по строительному адресу: АДРЕС введен в эксплуатацию с присвоением почтового адреса: АДРЕС.

Поскольку не смотря на заявление Авагимяна В.Р. от ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи не заключен, квартира в собственность не передана, истец по основному иску обратился в суд с настоящими требованиями.

АО «ответчик», ссылаясь на незаключенность Предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, предъявило встречные исковые требования.

Исследовав имеющиеся в материалах дела документальные доказательства, сопоставив их с фактическими обстоятельствами дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из положений статьи 3 ГПК РФ и статьей 12, 128, 130 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), защита гражданских прав осуществляется среди прочего путем признания права. Признание права собственности на объекты капитального строительства возможно, в том числе и по решению суда.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен представительный договор, по которому истец и ответчик обязались в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи (Основной договор) трехкомнатной квартиры №, расположенной по адресу: АДРЕС.

Согласно пункту 4 Предварительного договора в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению Основного договора Авагимян В.Р. уплатил АО «ответчик» 6 372 500 руб. 00 коп. в течение пяти банковский дней с момента заключения Предварительного договора.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами было подписано Дополнительное соглашение к Договору, которым изменена дата заключения Основного договора - «не позднее ДД.ММ.ГГГГ».

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании пункта 2 статьи 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из смысла статьи 429 ГК РФ следует, что в предварительном договоре стороны только указывают на намерение в будущем заключить основной договор, обозначая при этом основные условия договора. При этом никаких оплат по предварительному договору купли-продажи не предполагается.

В соответствии со статьями 432, 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В обоснование заявленных требований АО «ответчик» сослалось на то, что Предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ недействителен в силу статьи 174 ГК РФ, в связи с тем, что ООО «3-е лицо 2» при его заключении вышел за пределы предоставленных ему полномочий.

Так, статьей 174 ГК РФ предусмотрено, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.

В соответствии с Агентским договором № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между АО «ответчик» (принципал) и ЗАО «3-е лицо 1» (агент), агент обязуется за вознаграждение совершать по поручению и от имени принципала юридические и иные действия, в том числе заключать договоры купли-продажи, в случае необходимости предварительные договоры купли-продажи с покупателями по формам, согласованным с принципалом (п. 1.1.2 договора).

Пунктом 2.1.4 Агентского договора предусмотрено, что агент обязан заключать с покупателями договоры по форме, согласованной с принципалом и на условиях установленных договором.

Приложением №1 к агентскому договору установлена продажная стоимость реализуемых по договорам квартир, агент вправе изменять стоимость квартир только по согласованию с уполномоченным лицом принципала (п. 3 приложения).

Из вышеизложенного следует, что передаваемые агенту полномочия по совершению действий от имени принципала были ограничены Агентским договором, условия каждого договора согласовывались индивидуально, в связи с чем, сторонами не была установлена единая форма договоров.

Истец по встречному иску указал, что Предварительный договор был заключен ООО «3-е лицо 2» на основании вышеназванного Агентского договора, Субагентского договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО «3-е лицо 1» и ООО «3-е лицо 2», доверенности. Передаваемый субагенту объем полномочий не может превышать полномочия агента, в связи с чем, на субагента распространяются ограничения в полномочиях, установленные принципалом агенту. В соответствии с доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ, АО «ответчик» также уполномочило исполнительного директора ООО «3-е лицо 2» ФИО на подписание договоров только по утвержденной форме.

Между тем при заключении предварительного договора с Авагимяном В.Р. полномочия, предоставленные субагенту ООО «3-е лицо 2» были им превышены, а именно были нарушены следующие установленные ограничения полномочий: не получено согласие на заключение предварительного договора у собственника квартиры АО «ответчик», не соблюдена форма договора, не согласованы с АО «ответчик» существенные условия договора, Кроме того, субагент ООО «3-е лицо 2» самостоятельно, без согласия АО «ответчик» изменил установленную стоимость квартиры: с 7 335 500 руб. до 6 372 500 руб. При этом оплата за квартиру в адрес собственника квартиры АО «ответчик» не поступила.

Рассмотрев названные доводы, изложенные АО «ответчик» во встречном иске, суд отклоняет их в связи со следующими ниже обстоятельствами.

Согласно статье 1005 ГК РФ, по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права р обязанности возникают непосредственно у принципала.

В силу пункта 2 статьи 1005 ГК РФ, в случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента.

Как усматривается из текста представленного агентского договора между АО «ответчик» и ЗАО «3-е лицо 1», агенту предоставлены следующие общие права, без уточнений и ограничений:

- заключать от имени и за счет Принципала договоры купли-продажи и, в случае необходимости, предварительные договоры купли-продажи с последующим заключением договоров купли- продажи с покупателями по формам, согласованным с принципалом, а также приложения, дополнительные соглашения и акты к указанным договорам (п. 1.1.2 агентского договора);

- в целях исполнения настоящего договора без дополнительного согласования с принципалом заключать субагентские договоры с третьими (юридическими и физическими) лицами, оставаясь ответственным за действия субагентов перед принципалом (п. 2.2.1 агентского договора).

При этом, из текста агентского договора не следует, что денежные средства от реализации квартир, перечисляются на расчетный счет принципала, а не агента, как утверждает ответчик.

Также в договоре не указано, что агент не имеет права согласно агентскому договору устанавливать цену за реализуемые квартиры, а также не предусмотрена обязанность агента запрашивать согласие у принципала на заключение договоров купли- продажи квартир.

В приложении № к агентскому договору указаны размер вознаграждения агента, но нет прямого указания на стоимость квартиры.

В пункте 3.6 агентского договора указано, что в случае уменьшения стоимости квартиры, в отношении которой ранее договор с покупателем был расторгнут, а вознаграждение агенту уплачено, в соответствии с пунктом 3.4. настоящего договора, принципал, после получения денежных средств от покупателя по вновь заключенному договор в отношении данной квартиры, не имеет права требовать от агента возврата соответствующей части денежных средств, уплаченных ему в качестве вознаграждения, на которую была уменьшена стоимость квартиры.

Анализ названного пункта агентского договора позволяет сделать вывод о том, что стоимость квартиры в последствии может быть уменьшена.

Более того, в материалах дела имеется доверенность, выданная ответчиком по основному иску субагенту, которой АО «ответчик» уполномочивает исполнительного директора субагента ФИО в соответствии с агентским договором № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ЗАО «ответчик» и ЗАО «3-е лицо 1», Субагентским договором № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ЗАО «3-е лицо 1» и ООО «3-е лицо 2», подписывать от имени ЗАО «ответчик» по утвержденной форме договоры с Покупателями, приложения, дополнительные соглашения, соглашения о расторжении и акты к договорам, а также совершать иные действия, связанные с выполнением данного поручения.

Согласно статье 182 ГК РФ, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Доводы истца по встречному иску о том, что денежные средства были Авагимяном В.Р. перечислены на счет ООО «3-е лицо 2», а не на счет продавца, не является основанием для признания договора недействительным, поскольку взаимоотношения с контрагентом не могут влиять на права и обязанности истца, надлежащим образом исполнившим свои обязательства.

Исходя из изложенного, судом признаются необоснованными доводы АО «ответчик» о недействительности представительного договора в связи с нарушениями, допущенными агентом. При таких обстоятельствах встречный иск не подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно статье 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Статьей 223 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие правила об обязательствах, если иное не предусмотрено законом.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Вопреки изложенному, в настоящее время Авагимян В.Р. фактически не имеет возможность произвести государственную регистрацию права собственности спорного жилого помещения.

С учетом статьи 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в совокупности с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГК РФ, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, и принять на себя все последствия совершения или несовершения процессуальных действий.

Согласно положениям статей 55, 56, 67 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Учитывая отсутствие доказательств, опровергающих обоснованность требований Авагимяна В.Р. со стороны ответчика по основному иску, а также надлежащее исполнение своих обязательств истцом, фактическое создание спорного жилого помещения, суд удовлетворяет заявленные требования о признании права собственности на квартиру №, расположенную по адресу: АДРЕС.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Авагимяна В.Р. к АО «ответчик» о признании права собственности удовлетворить.

Признать за Авагимяном В.Р. право собственности на квартиру №№, расположенную по адресу: АДРЕС.

Встречные исковые требования АО «ответчик» к Авагимяну В.Р. о признании предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между АО «ответчик» в лице исполнительного директора ООО «3-е лицо 2» ФИО и Авагимяном В.Р. недействительным, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья Д.К. Васина

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ