Решение по делу № 33-230/2020 от 04.12.2019

Дело № 33-230/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург                        11 марта 2020 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего        Герман М.В.

судей             Алексеевой Е.Д., Нестеровой М.В.

при секретаре                  Курнаевой В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Веккер Екатерины Валентиновны на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 21 августа 2019 года по делу № №, которым Веккер Екатерине Валентиновне отказано в удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью «КераМакс Девелопмент», обществу с ограниченной ответственностью «СтройИнвест», Аминджанову Темуру Асроровичу, Вильскому Сергею Владиславовичу о признании участником долевого строительства, признании права собственности на дачный дом и земельный участок.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Герман М.В., объяснения представителей Веккер Е.В.- Поленова А.Н. и Паршина А.Ю., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителей Аминджанова Т.А., Вильского С.В.- Нелюбиной Т.А., Даниловой Е.В., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Веккер Екатерина Валентивновна (до перемены имени- Николаева Екатерина Васильевна) обратилась в суд с исковыми требованиями к ООО «КераМакс Девелопмент», ООО «СтройИнвест», Аминджанову Т.А., Вильскому С.В., уточнив которые в ходе рассмотрения дела, просила признать ее участником долевого строительства объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер земельного участка №, признать притворной сделку, оформленную предварительным договором № № купли-продажи дачного дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ООО «КМД» и Николаевой Е.В., применить к указанной сделке положения ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, признать право собственности Веккер Е.В. на земельный участок площадью 700 м2 с кадастровым номером №, и расположенный в границах земельного участка дачный дом, площадью 254,4 м2, находящиеся по адресу: <адрес>

В обоснование исковых требований Веккер Е.В. и ее представитель указали, что ДД.ММ.ГГГГ между истицей и ООО «КераМакс Девелопмент» заключен предварительный договор № № купли-продажи земельного участка, согласно п. 3.1 которого стороны обязались заключить основной договор в течение 1 месяца после истечения срока, отведенного покупателю для полного выполнения своих обязательств по договору купли-продажи. В тот же день между истицей и ООО «КераМакс Девелопмент» заключен предварительный договор № № купли-продажи дачного дома, согласно п. 3.1 которого основной договор должен быть заключен в течение одного месяца после строительства объекта (дома) и оговоренного договором момента полного внесения покупателем обеспечительного платежа в объеме, обусловленном п.4.1 договора, а также после вступления в право собственности на участок согласно условиям предварительного договора купли-продажи земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ. Исходя из п. 2.1.2 предварительного договора общая площадь участка составляет 700 м2, расположение и границы земельного участка на местности, иные средства его идентификации указаны в выписке из плана поселка. Земельный участок с кадастровым номером №, образованный из земельного участка № принадлежит аффилированному лицу- ООО «СтройИнвест», учредителем которого является Селин А.А., также владеющий ООО «КераМакс Девелопмент». Условия предварительных договоров истцом выполнены, оплата произведена. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «КераМакс Девелопмент» и Николавой Е.В. подписан акт приема-передачи дачного дома. Общая площадь здания с учетом выполненных некапитальных пристроек к жилому дому в соответствии с проектом, разработанным ООО «Архиград», составляет 254,4 м2. До настоящего времени основные договоры с истицей не заключены. Полагает, что сторонами при совершении сделки имелся в виду договор участия в долевом строительстве, а потому сделки, оформленные агентским договором между ООО «СтройИнвест» и ООО «КераМакс Девелопмент», предварительными договорами от ДД.ММ.ГГГГ года купли-продажи дачного дома и земельного участка, заключенными между ООО «КераМакс Девелопмент» и Николаевой Е.В. притворны, и к данным сделкам следует применять положения ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. Сделка, заключенная между ООО «СтройИнвест» и Аминджановым Т.А., Вильским С.В. недействительна в части земельного участка площадью 700 м2 с кадастровым номером №, образованного из земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен спорный садовый дом, поскольку обременение в виде залога в пользу указанных физических лиц установлено на основании дополнительного соглашения № 1 от ДД.ММ.ГГГГ к договору залога от ДД.ММ.ГГГГ без получения согласия Веккер Е.В. как участника долевого строительства коттеджного поселка «Новая проба» на залог земельного участка, в связи с чем данная сделка ничтожна. Первоначальное обременение в виде залога установлено ДД.ММ.ГГГГ на основании договора залога в отношении земельного участка, площадью 126 940 кв.м, из которого впоследствии и образован спорный земельный участок. Поскольку срок обязательства, в обеспечение которого заключен договор залога, определен п.1.4 договора процентного займа № № дополнительные соглашения № 1 и № 2 подписаны без согласия залогодателя, то залогодатель отвечает перед кредитором на условиях первоначального обязательства до ДД.ММ.ГГГГ, то есть поручительство ООО «СтройИнвест» прекращено.

Представитель ответчиков- ООО «СтройИнвест», ООО «КераМакс Девелопмент» возражал против удовлетворения заявленных требований, указав, что на указанные правоотношения распространяются положения статей 549-558 ГК РФ. При заключении предварительных договоров ООО «КМД» собственником земельных участков не являлось, агентский договор ответчики не заключали, застройщиками не являются, разрешения на строительство не получали.

Представители ответчиков Аминджанова Т.А., Вильского С.В. возражали против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на то, что договор залога на земельный участок изменен соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, согласие истца на это не требовалось, поскольку истец не является участником долевого строительства, а предварительный договор правовых последствий не несет. Предварительным договором не оговорен порядок зачета вносимых истцом обеспечительных платежей. Право собственности на дачный дом неразрывно связано с правом собственности на земельный участок. Кроме того, ООО «КераМакс Девелопмент» при заключении договора с истцом не являлось собственником спорного земельного участка. Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 3 июля 2019 года по делу № № с П (заемщика) в пользу Аминджанова Т.А., Вильского С.В. (займодавцы) взысканы денежные средства по договору процентного займа от ДД.ММ.ГГГГ № № по <данные изъяты> долларов США и <данные изъяты> евро в рублях по курсу ЦБ Российской Федерации на день исполнения решения суда, соответствующие проценты, неустойка в пользу каждого, по договору от ДД.ММ.ГГГГ № № в размере <данные изъяты> долларов США и <данные изъяты> евро в рублях по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения суда, соответствующие проценты, неустойка в пользу каждого истца. Кроме того, в производстве Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга находится гражданское дело по иску Аминджанова Т.А., Вильского С.В. к С о взыскании сумм по договорам процентного займа от ДД.ММ.ГГГГ № № и от ДД.ММ.ГГГГ № №, обращении взыскания на заложенное имущество.

Управление Росреестра по Ленинградской области, временный управляющий ООО «КМД», надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании суда первой инстанции не участвовали.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области в удовлетворении исковых требований Веккер Е.В. отказано.

В апелляционной жалобе Веккер Е.В. просит решение отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы ссылается на те же обстоятельства, по которым просила удовлетворить исковые требования в суде первой инстанции. Также указала, что суд необоснованно отказа ей в принятии уточненного в порядке ст. 37 ГПК РФ искового заявления, в котором она изменила (дополнила) предмет иска и помимо ранее предъявленных требований просила признать недействительной сделку залога в части, касающейся спорного земельного участка в связи с отсутствием согласия участника долевого строительства на ее заключение, а также признать притворной сделку между ООО «КМД» и ООО «Стройинвест», оформленную агентским договором. Также необоснованно суд отказал в допросе свидетелей, которые могли бы подтвердить, сто ответчики фактически реализовывали проект застройки коттеджного поселка «Новая проба», привлекая деньги физических лиц путем заключения с ними предварительных договоров. Суд не учел позицию, изложенную Верховным Судом РФ в Обзоре судебной практики от 19 июля 2017 года о том, что если сторонами при совершении сделки, не отвечающей требований Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе, предусмотренные им меры ответственности. Полагает, что аффилированность ответчиков через единственного учредителя С доказана, поскольку действия ответчиков целиком зависели от его воли. То обстоятельство, что ответчики отрицают наличие между ними агентского договора, не препятствовало суду квалифицировать фактически сложившиеся между ними отношения по ст. 1005 ГК РФ, поскольку иной договор, регламентирующий отношения между ответчиками в материалы дела не представлен.

Согласно ч. 1 ст. 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции извещает лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке.

Участники судебного разбирательства надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, о чем имеются телефонограммы и подтверждения о направлении извещений заказными почтовыми отправлениями и по электронной почте.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме (п. 2). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4).

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований- в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ года между ООО «КМД» (продавец) и Николаевой Е.В. (после перемены имени- Веккер Е.В.; покупатель) заключен предварительный договор № № купли-продажи земельного участка, в силу п. 1.1 которого стороны обязуются заключить в будущем в простой письменной форме договор купли-продажи земельного участка (основной договор) на условиях предварительного договора.

Согласно п. 2 договора продавец обязуется передать земельный участок в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот земельный участок и уплатить за него определенную цену. Общая площадь участка составляет 700 м2, цена участка составляет <данные изъяты> рублей. В силу п. 2.4.1 договора покупателю выделяется соответствующий участок из единого земельного участка под кадастровым номером № Продавец обязуется произвести работы по согласованию и установлению его границ, присвоению ему самостоятельного кадастрового номера. Согласно п. 2.4 продавец обязуется подготовить все необходимые документы для заключения с покупателем основного договора, заключить с покупателем основной договор и передать документы, необходимые для оформления права собственности- в течение 1 месяца после истечения срока, отведенного для полного выполнения покупателем своих обязательств по договору. В силу п. 2.4.3 ООО «КМД» обязалось передать покупателю участок по акту приема-передачи не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания основного договора.

В пункте 3.1 договора установлено, что стороны обязуются заключить основной договор в течение 1 месяца после истечения срока, отведенного сторонам для полного выполнения своих обязательств по настоящему договору, а также по предварительному договору дачного дома от ДД.ММ.ГГГГ № №, а именно до ДД.ММ.ГГГГ.

В случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор (п. 3.3 договора).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «КМД» (продавец) и Николаевой Е.В. (после перемены имени- Веккер Е.В.; покупатель) также заключен предварительный договор № № купли-продажи дачного дома, в силу п. 1.1 которого стороны обязуются заключить в будущем в простой письменной форме договор купли-продажи дачного дома (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу п. 2.1 по договору купли-продажи дачного дома продавец обязуется передать дачный дом в собственность покупателю. Общая площадь дома составляет 127,55 м2 (п. 2.1.2), стоимость дома составляет <данные изъяты> рублей.

Согласно пункту 3.1 договора стороны обязуются заключить основной догов в течении одного месяца после строительства объекта и оговоренного договором момента полного внесения покупателем обеспечительного платежа в обусловленном объеме, а также после вступления в право собственности на участок согласно условиям предварительного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № №, заключенного между ООО «КМД» и Николаевой Е.В.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору купли-продажи дачного дома от ДД.ММ.ГГГГ 2014 года стороны изменили п. 2.5.3 договора в части изменения планового срока возведения дома, установив срок- ДД.ММ.ГГГГ. При установлении среднесуточной температуры не ниже +5 градусов по Цельсию- срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «КМД» и Николаева Е.В. подписали акт приема-передачи, в силу п. 1 которого во исполнение договора от ДД.ММ.ГГГГ продавец передал, а покупатель принял основные конструкции дачного дома, расположенного по адресу: <адрес> состоящий из 2-х этажного строения, общей площадью 127,55 м2. Стороны согласились, что работы, указанные в п. 2 акта должны быть выполнены при установлении среднесуточной температуры не ниже +5 градусов по Цельсию в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 2).

В материалы дела представлены копии платежных поручений о перечислении Веккер Геннадием Эдуардовичем, Колупаевой О.Л. (ИП) денежных средств по предварительному договору ООО «КМД», ООО «ЭкоХаус».

Согласно сведениям ЕГРН правообладателем земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства, является ООО «СтройИнвест», зарегистрировано обременение в виде ипотеки с ДД.ММ.ГГГГ в пользу Вильского С.В., Аминджанова Т.А. на основании договора залога от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ № № к договору залога от ДД.ММ.ГГГГ.

Судебная коллегия находит правильным вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

В силу положений ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», устанавливающей требования, предъявляемые к застройщику для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Поскольку такие документы у ООО «КДМ» отсутствовали, указанный ответчик не вправе был привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) объектов недвижимости, поэтому к договорам, заключенным между ООО «КДМ» и Веккер (Николаевой) Е.В. положений указанного Федерального закона не имеется.

При этом ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлено доказательств того, что ООО «КМД» на момент заключения договоров с Веккер (Николаевой) Е.В., являлось собственником земельного участка с кадастровым номером № или обладало правом распоряжаться указанным земельным участком как в своих интересах, так и в интересах собственника земельного участка- ООО «СтройИнвест», и возводить на нем дачные дома. Отсутствуют такие доказательства и в отношении земельного участка с кадастровым номером №. Поскольку такое право отсутствовало у стороны договора- продавца, оно не могло перейти к другой стороне договора- покупателю.

При этом ООО «СтройИнвест», являясь собственником как земельного участка с кадастровым номером №, так и образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №, распорядилось имуществом иным способом, передав его в залог Вильскому С.В. и Аминджанову Т.А.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, находящий по адресу: Ленинградская <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения дачного хозяйства, площадью 126940 м2 перешло к ООО «СтройИнвест» на основании договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с Павловым А.В., Селиным А.А., и зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ Павлов А.В., Селин А.А. (заемщики) и Аминджанов Т.А., Вильский С.В. (заимодавцы) заключили договор процентного займа № № на сумму <данные изъяты> долларов США и <данные изъяты> Евро на срок до ДД.ММ.ГГГГ, заем обеспечивал ипотекой (залогом) указанного земельного участка, заключенного между ООО «СтройИнвест» и Аминджановым Т.А., Вильским С.В.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «СтройИнвест» (залогодатель) и Аминджанов Т.А., Вильский С.В. (залогодержатели) заключили договор залога, согласно которому залогодержатели имеют право получить удовлетворение своих денежных требований согласно договору процентного займа из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Под договором процентного займа понимается договор от ДД.ММ.ГГГГ № № процентного займа. Предметом залога являлся земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения дачного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый номер №, площадью 126940 м2, сведения об обременениях: аренда от ДД.ММ.ГГГГ, сроком на 5 лет, арендатор: дачное некоммерческое партнерство «ПРОБА».

ДД.ММ.ГГГГ ООО «СтройИнвест» (залогодатель) и Аминджанов Т.А., Вильский С.В. (залогодержатели) заключили дополнительное соглашение № № к договору залога от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому внесли изменения в пункт 1.1 договора залога в связи с разделом земельного участка, общей площадью 126940 м2, являющегося предметом залога на 112 самостоятельных земельных участков, с исключением 13 вновь образованных земельных участков из предмета вышеуказанного договора залога. Государственная регистрация договора залога произведена ДД.ММ.ГГГГ

Ссылки истца на аффилированность сторон сделки при заключении указанных договоров правильно отклонены судом, поскольку доказательств указанного обстоятельства в материалы дела не представлено, сделки недействительными не признавались. Веккер Е.В. действительно ходатайствовала о принятии измененного в порядке ст. 39 ГПК РФ искового заявления, однако основания для принятия представленного ею фактически заявления с использованием правил ст. 39 ГПК РФ у суда не имелось. В указанном заявлении не изменялись предмет или основание первоначально заявленного иска, не увеличивался размер исковых требований, а содержались новые, ранее не заявленные требования. При этом Веккер Е.В. не лишена была возможности заявить указанные требования в самостоятельном исковом заявлении, чего ею сделано не было.

С учетом установленных обстоятельств судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда находит, что суд первой инстанции правильно определил юридически значимые для дела обстоятельства, оценил представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, и постановил решение в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения, при точном соблюдении требований гражданского процессуального законодательства. Решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, оспаривание выводов суда об установленных им обстоятельствах без достаточных оснований, а потому не могут быть положены в основу отмены решения суда.

Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Отказ суда первой инстанции в допросе свидетелей не повлек вынесения необоснованного решения, поскольку обстоятельства, которые, по мнению истицы, могли подтвердить свидетель, на выводы суда повлиять не могли. По этому же основания в удовлетворении аналогичного ходатайства отказано судом апелляционной инстанции.

В силу ст. 327.1 ГПК РФ судебной коллегией проверена законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 21 августа 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Веккер Е. В.- без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Судья Серба Я.Е.