Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-700/2019 от 26.02.2019

Дело № 2-700/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«23» апреля 2019 года                                                                           г. Тамбов

Советский районный суд г. Тамбова в составе

председательствующего судьи Макаров А.В.,

при секретаре Артамоновой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЖСК «Сенько 9А» к Щебланову С.П. и ООО фирма «Юкон» в лице конкурсного управляющего Агапова С.А. о признании обременения отсутствующим,

У С Т А Н О В И Л:

ЖСК «Сенько 9А» обратился в суд к Щебланову С.П и ООО фирма «Юкон» в лице конкурсного управляющего Агапова С.А., о признании отсутствующими обременения.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ООО фирма «Юкон» являлась застройщиком многоквартирного жилого по .

По данным Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) участниками долевого строительства жилых помещений многоквартирного жилого дома № по является Щебланов С.П. на основании договора долевого участия от 06.05.2014г

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 01.10.2013 г. по делу № в отношении ООО фирма «Юкон» введена процедура банкротства наблюдения, временным управляющим назначен Агапов С.А..

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 09.01.2014 г. по делу в отношении ООО фирма «Юкон» применены правила банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона от № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

Сообщение о введение процедуры банкротства - наблюдения, с применением параграфа 7 Закона о банкротстве было опубликовано в газете «Коммерсантъ» № 11 от 25.01.2014 г.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 15.07.2014 годаООО фирма «ЮКОН» признано несостоятельным (банкротом). Конкурсным управляющим утвержден Агапов Станислав Александрович.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 06.04.2016 г. незавершенное строительство по передано в собственность ЖСК «Сенько 9А», созданное в соответствии с Законом «О несостоятельности (банкротстве)» для завершении строительства дома со степенью готовности 33 %.

Порядок погашения требований участников строительства определяется статьей 201.10 Закона, согласно которой предусматривается передача имущественных прав должника (застройщика) на объект незавершенного строительства и земельный участок под ним в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям участниками строительства (п. 13 ст. 201.10 Закона) жилищно-строительному кооперативу, членами которого являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (п. 8 ст. 201.10 Закона), за исключением участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней (п. 8 и п. 13 ст. 201.10 Закона), и члены которого вносят в качестве паевых взносов переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Недостроенный многоквартирный жилой дом воспринимается в деле о банкротстве как объект незавершённого строительства в целом, не имеющий разрешения на ввод в эксплуатацию. В связи с чем, к такому объекту применяются специальные правила погашения требований участников строительства, установленные в статье 201.10 Закона о банкротстве.

В связи с передачей судом ЖСК объекта незавершённого строительства для завершения его строительства, ввода в эксплуатацию в конкурсной массе отсутствует более такой объект, поскольку в деле о банкротстве за счёт данного объекта погашены требования участников строительства.

Передача объекта незавершенного строительства другому лицу исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком договорных обязанностей по строительству многоквартирного дома и передаче готовых жилых помещений.

По мнению истца, при отчуждении другому лицу объекта незавершённого строительства договор долевого участия в строительстве с участником, заключившим договор с прежним застройщиком, подлежит - прекращению в связи с невозможностью исполнения (п. 1 ст. 416 ГК РФ).

Требования участников строительства, претендующие на получение помещений в А по погашены определением суда от 06.04.2016 г.

Таким образом, после передачи объекта незавершенного строительства в соответствии со ст. 201.10 Закона о банкротстве исполнение обязательств в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» невозможно, в связи с чем, договор не имеет юридической силы и запись о регистрации такого договора в ЕГРН подлежит прекращению.

После завершения строительства, члены ЖСК приобретают право на жилые помещения в соответствии с пунктом 4 ст. 218 ГК РФ.

Учитывая, что в силу вышеприведенных норм закона договоры участия в долевом строительстве утратили свою силу, а в Управлении Росреестра по Тамбовской области не погашены записи о регистрации договоров участия в долевом строительстве, у ЖСК отсутствует возможность воспользоваться в полной мере переданным ему по определению суда правом застройщика, реализовать такое помещение и направить вырученные средства на достройку многоквартирного жилого дома. В настоящее время порядок прекращения записи о регистрации договора участия в долевом строительстве в случае банкротства застройщика и передачи прав на объект незавершенного строительства ЖСК Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) не урегулирован, в связи с чем, прекратить запись о регистрации договоров ответчиков во внесудебном порядке не представляется возможным.

При вышеуказанных обстоятельствах, с целью соблюдения прав членов ЖСК истец просил признать отсутствующим обременение в виде: договора участия в долевом строительстве от 06.05.2014г., запись о регистрации от 08.08.2014г., заключенного между Щеблановым С.П. и ООО фирма «Юкон», предметом которого является трехкомнатная квартира на 7 этаже, в осях 8-17, общей площадью 88,74 кв.м. по адресу:

В судебное заседании представитель истца по доверенности Ивашова М.А. не явилась о дате, месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, согласно заявления от 23.04.2019г. исковые требования поддерживает в полном объеме, просит их удовлетворить, а настоящее гражданское дело рассмотреть в ее отсутствие.

Ответчик Щебланов С.П. в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.

Ответчик ООО фирма «Юкон» в лице конкурсного управляющего Агапова С.А., в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, согласно телефонограмме просил рассмотреть настоящее гражданское дело в его отсутствие.

В силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (Далее - ГПК РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав письменные материалы дела, суд полагает заявленный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что ООО фирма «Юкон» являлась застройщиком многоквартирного жилого « » по .

Из материалов дела следует и установлено судом, что 06.05.2014 между Щеблановым С.П. и ООО фирма «Юкон» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: , д. Указанный договор прошел государственную регистрацию в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по , о чем сделана запись от .

Согласно п.2.1 договора его предметом является участие в долевом строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома с помещениями фитнес-центра в цокольном этаже и помещениями парикмахерской, салона косметических услуг, аптечного пункта на первом этаже здания по адресу: , д.

Согласно п.2.2 указанного договора результатом участия Щебланова С.П. является приобретение права и передача в собственность трехкомнатной квартиры, расположенной на 7-ом этаже, в осях 8-17, общей площадью 88,74 м.кв., в том числе балкона и лоджии и доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме, расположенном по строительному адресу:

В соответствии с п. 3.1. договора стоимость объекта долевого строительства с учетом балконов и лоджий составила руб.,

Согласно п.3.2 данного договора сумма, указанная в п. 3.1. договора, подлежит перечислению участником долевого строительства в кассу застройщика или на расчетный счет застройщика: ООО фирма «Юкон» не позднее 01 июня 2014 года.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 01.10.2013 г. по делу № в отношении ООО фирма «Юкон» была введена процедура банкротства наблюдения, временным управляющим назначен Агапов С.А.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 09.01.2014 г. по делу № в отношении ООО фирма «Юкон» применены правила банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 15.07.2014 года ООО фирма «ЮКОН» признано несостоятельным (банкротом). Конкурсным управляющим утвержден Агапов С.А..

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 06.04.2016 г. в соответствии с положениями ст. 201.10 Закона о банкротстве незавершенное строительство по передано в собственность ЖСК «Сенько 9А», созданное в соответствии с Законом «О несостоятельности (банкротстве)» для завершении строительства дома со степенью готовности 33%.

Права ЖСК на незавершенный строительством объект зарегистрированы в ЕГРН. При этом перемены лиц в договоре участия в долевом строительстве не произошло.

В данном случае недостроенный многоквартирный жилой дом воспринимается в деле о банкротстве как объект незавершённого строительства в целом, не имеющий разрешения на ввод в эксплуатацию. В связи с чем, к такому объекту применяются специальные правила погашения требований участников строительства, установленные в статье 201.10 Закона о банкротстве.

Решением Советского районного суда г. Тамбова от 20 декабря 2018 г. в удовлетворении исковых требований Щебланова С.П. к ЖСК «Сенько 9А» о признании права собственности на долю на 2337/100000 доли в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте недвижимости (многоквартирный жилой дом № по в ) в виде трехкомнатной квартиры, расположенной на 7-ом этаже, в осях 8-17, общей площадью 88,74 м.кв., в том числе балкона и лоджии и доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме, расположенном по строительному адресу: в соответствии с договором участия в долевом строительстве жилого от 06.05.2014 - отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 18.03.2019г. решение Советского районного суда г. Тамбова от 20.12.2018г. было оставлено без изменения, апелляционная жалоба Щебланова С.П. - без удовлетворения.

Как следует из ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (Далее - ГПК РФ), обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Порядок погашения требований участников строительства определяется статьей 201.10 Закона, согласно которой предусматривается передача имущественных прав должника (застройщика) на объект незавершенного строительства и земельный участок под ним в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям участниками строительства (п. 13 ст. 201.10 Закона) жилищно-строительному кооперативу, членами которого являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (п. 8 ст. 201.10 Закона), за исключением участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней (п. 8 и п. 13 ст. 201.10 Закона), и члены которого вносят в качестве паевых взносов переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Размер погашаемой путем предоставления отступного части требования участника строительства равен соотношению стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений. С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.

На основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства погашенные в соответствующей части требования участников строительства исключаются конкурсным управляющим из реестра требований о передаче жилых помещений.

Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи объекта незавершенного строительства, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди либо в составе третьей очереди требований по текущим платежам (пункт 14 ст. 201.10 Закона).

Таким образом, в связи с передачей судом ЖСК объекта незавершённого строительства для завершения его строительства, ввода в эксплуатацию в конкурсной массе отсутствует более такой объект, поскольку в деле о банкротстве за счёт данного объекта погашены требования участников строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, возможность существования отношений участия в долевом строительстве закон связывает с наличием у застройщика возможности построить многоквартирный дом.

Передача объекта незавершенного строительства от застройщика- банкрота в собственность ЖСК исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком договорных обязанностей по строительству многоквартирного дома и передаче готовых жилых помещений.

Поэтому, при переходе объекта незавершённого строительства в вышеуказанном случае договор долевого участия в строительстве с участником, заключившим договор с прежним застройщиком, подлежит прекращению в связи с невозможностью исполнения (п. 1 ст. 416 ГК РФ).

Кроме того, как пояснил Верховный суд РФ в пункте 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.) отношения, возникающие в связи со строительством многоквартирного жилого дома между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не регулируются.

После передачи объекта незавершенного строительства в соответствии со ст. 201.10 Закона о банкротстве, исполнение обязательств в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» невозможно, в связи с чем, договор не имеет юридической силы изапись о регистрации такого договора в ЕГРН подлежит прекращению.

После завершения строительства, члены ЖСК приобретают право на жилые помещения в соответствии с пунктом 4 ст. 218 ГК РФ

Учитывая, что в силу вышеприведенных норм закона и судебных актов как суда первой инстанции так и суда второй инстанции, договор участия в долевом строительстве от 06.05.2014г. утратил свою силу, а в Управлении Росреестра по Тамбовской области не погашена запись о регистрации договора участия в долевом строительстве, у ЖСК «Сенько 9А» отсутствует возможность воспользоваться в полной мере переданным ему по определению Арбитражного суда Тамбовской области правом застройщика, реализовать такое помещение и направить вырученные средства на достройку многоквартирного жилого дома.

Как следует из письма Росреестра от 10.01.2018 г. , в настоящее время порядок прекращения записи о регистрации договора участия в долевом строительстве в случае банкротства застройщика и передачи прав на объект незавершенного строительства ЖСК Федеральным законом от 13 июля 2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) не урегулирован, в связи с чем прекратить запись о регистрации договора ответчика во внесудебном порядке не представляется возможным.

Вместе с тем, как указано в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Так, передача прав застройщика от компании к кооперативу состоялась на основании ст. 201.10 Закона о банкротстве, согласно которому погашение требований участников строительства возможно путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному кооперативу.

Несмотря на изменение формы участия в строительстве у застройщика - вместо договоров долевого участия формой участия стало членство в жилищно-строительном кооперативе. В данном случае уже ЖСК «Сенько 9А» является застройщиком и обязан соблюдать требования к деятельности застройщика, в том числе организовывать передачу квартир членам кооператива.

Кроме того, в силу п. 17 ст. 201.10 Закона о банкротстве, в случае передачи в соответствии с настоящей статьей участникам строительства объекта незавершенного строительства залог прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок прекращается со дня государственной регистрации перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.

Наличие в ЕГРН сведений о зарегистрированном договоре участия в долевом строительстве ответчика является обременением, препятствующим осуществлению прав и законных интересов истца, в связи с чем подлежит признанию отсутствующим.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований ЖСК «Сенько 9А» в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ЖСК «Сенько 9А» удовлетворить.

Признать отсутствующим обременение в виде договора участия в долевом строительстве от 06.05.2014г., запись о регистрации от 08.08.2014г., заключенного между Щеблановым С.П. ООО фирма «Юкон», предметом которого является трехкомнатная квартира на 7 этаже, в осях 8-17, общей площадью 88,74 кв.м. по адресу: .

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд через Советский районный суд в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

      Судья:                                                                  А.В. Макаров