Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-6/2017 (2-1857/2016;) ~ М-1897/2016 от 19.04.2016

Дело № 2-6/№

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ г. Коломна

Коломенский федеральный городской суд Московской области Российской Федерации в составе председательствующего судьи БЕССУДНОВОЙ Л.Н.,

при секретаре судебного заседания МЕЛИОРАНСКОЙ А.А.,

с участием представителей сторон – адвоката Московской областной коллегии адвокатов ВОЛКОВА А.В., представившего удостоверение № и ордер № от ДД.ММ.ГГГГ года, адвоката Адвокатской Палаты Московской области КОНЬКОВА Д.П., представившего удостоверение № и ордер № от ДД.ММ.ГГГГ года,

с участием сурдопереводчика ФИО8, представившей удостоверение № от ДД.ММ.ГГГГ года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску СЕВОСТЬЯНОВОЙ Антонин Ивановны к БОЧАРОВУ Алексею Викторовичу, ООО «Огни городские», КОЗЛОВОЙ Валентине Викторовне о признании недействительными риэлтерского договора с приложением к договору, договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности на квартиру за покупателем по спорному договору и признании права собственности на спорную квартиру за истцом,

<данные изъяты>

встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «Огни городские» к СЕВОСТЬЯНОВОЙ Антонине Ивановне о взыскании и задолженности по риэлтерскому договору,

У С Т А Н О В И Л :

Истец Севостьянова А.И. первоначально обратилась в суд к ответчику Бочарову А.В. с иском о признании недействительным договора купли-продажи <адрес> <адрес> <адрес> Московской <адрес>, заключенного с ответчиком ДД.ММ.ГГГГ года, прекращении за ответчиком права собственности на спорную квартиру и признании права собственности на квартиру за истцом. Иск заявлен по основанию заключения сделки истцом, не способной понимать значение своих действий и руководить ими при совершении сделки (том 1, л.д.04-08).

В ходе производства по делу истцом в порядке ст. 39 ГПК РФ произведено уточнение основания иска (том 2, л.д.214-222); уточненным иском Севостьянова А.И. просит суд признать недействительным договор купли-продажи спорной <адрес> <адрес> <адрес>, заключенный под влиянием обмана и заблуждения; прекратить за ответчиком Бочаровым А.В. право собственности на спорную квартиру, признать за истцом Севостьяновой А.И. право собственности на спорную квартиру; признать недействительным риэлтерский договор № с приложением к договору №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ года между истцом и экспертным агентством недвижимости ООО «Огни городские».

Иск мотивирован тем, что истец Севостьянова А.И. является инвалидом третьей группы, глухонемой, может общаться с людьми только через сурдопереводчика. Истец являлась собственником трехкомнатной <адрес> <адрес> <адрес>; совместно с истцом был зарегистрирован и проживал младший сын истца – ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, который злоупотреблял спиртным, скандалил и не давал Севостьяновой А.И. проживать спокойно в квартире. С целью подыскания размена принадлежавшей трехкомнатной квартиры на две однокомнатные квартиры Севостьянова А.И. обратилась к Козловой В.В., осуществлявшей прием в ООО «Огни городские». ДД.ММ.ГГГГ года между Севостьяновой А.И. и экспертным агентством недвижимости ООО «Огни городские» за подписью Козловой В.В., без участия сурдопереводчика был заключен риэлтерский договор № об оказании услуг по продаже квартиры. Согласно раздела 3 договора, стоимость услуг агентства составили 150000 рублей, входящая в стоимость продаваемой трехкомнатной квартиры. Согласно с приложением к указанному договору, стоимость спорной квартиры установлена в размере 2800000 рублей. Из материалов проверки, проводившейся полицией, следует, что согласно свидетельства о регистрации, ООО «Огни городские» было зарегистрировано в качестве юридического лица и поставлено на налоговый учет ДД.ММ.ГГГГ года. Согласно справки за подписью директора ФИО13, в ООО «Огни городские» Козлова В.В. работала риэлтором с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года. В соответствии с п. 12.18 Устава ООО «Огни городские» право действовать от имени юридического лица без доверенности имел право только гендиректор Манухин; доверенность Манухиным на имя Козловой В.В. не выдавалось. В этой связи, риэлтерский договор № от ДД.ММ.ГГГГ года с приложением № к договору подписан Козловой В.В. вне рамок трудовых отношений с ООО «Огни городские», неуполномоченным на его подписание лицом, в отсутствие сурдопереводчика, необходимого для истца.

Согласно оспариваемого договора купли-продажи спорной квартиры, от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между Севостьяновой АФИО10 А.В., квартира была продана за 3200000 рублей. Сына истца Козлова В.В. с помощью мошеннических действий сняла с регистрационного учета из спорной квартиры и ДД.ММ.ГГГГ года за плату прописала в однокомнатную <адрес>, собственником которой является ФИО11; в указанной квартире проживает семья дочери ФИО11. Жилое помещение для постоянного проживания для сына ФИО22 – ФИО19 Козлова В.В. не приобрела.

Для Севостьяновой А.И. ответчик Козлова В.В. через другое агентство недвижимости приобрела коммунальную комнату без удобств, общей площадью 22,7 кв. метров, жилой площадью 16,2 кв. метров в общежитии <данные изъяты>»; жилое помещение приобретено за 980000 рублей, при заключении договора сурдопереводчик не присутствовал.

Реализуя свой умысел на обман Севостьяновой А.И. путем введения её в заблуждение относительно природы сделки, Козлова В.В. вселила Севостьянову А.И. в принадлежащую ей (Козловой) четырехкомнатную <адрес> <адрес> <адрес>. В указанной квартире Севостьянова А.И. проживала около десяти дней. Именно в этот период Козлова предоставила Севостьяновой А.И. на подпись договор купли-продажи спорной квартиры.

Севостьянова А.И., не способная по своему развитию читать и понимать сущность договора, подписала его, наивно полагая, что речь идет о размене квартиры, с участием квартиры, в которой она на тот период проживала - № <адрес> <адрес> <адрес>. Севостьянова А.И. не способна и не может понимать значение своих действий при совершении гражданско-правовых сделок без участия сурдопереводчика. Для установления указанных обстоятельств в рамках настоящего дела была проведена амбулаторная комплексная психолого-психиатрическая экспертиза. Из Заключения комиссии экспертов следует, что у Севостьяновой А.И. в юридически значимый период подписания договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ обнаруживалось неуточненное психическое расстройство в связи со смешанными заболеваниями (<данные изъяты>). Об этом свидетельствуют данные о наличии у Севостьяновой А.И. раннего <данные изъяты>. Указанное диагностическое заключение подтверждается данными обследования, выявившегося у Севостьянова А.И. <данные изъяты>

При описании проведенных с Севостьяновой А.И. в ходе экспертизы методических тестов, комиссия указывает на то, что счетные операции она выполняет неверно, в ценах не ориентирована. При выполнении экспериментально-психологического исследования Севостьянова А.И. нуждается в подробном разъяснении и неоднократном повторении инструкций. Не всегда удерживает их в процессе работы. При выполнении экспериментальных проб обследования тяготится, тесты выполняет пассивно, нуждается в помощи коррекции, стимуляции со стороны эксперта. У Севостьяновой А.И. выявляются <данные изъяты>

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что Севостьянова А.И. не могла осмысленно общаться без сурдопереводчика с риэлтором Козловой В.В. и покупателем квартиры ФИО23 при заключении оспариваемой сделки. Выявленные у Севостьяновой А.И. отклонения в психике, умственной, интеллектуальной, эмоционально-волевой деятельности не являются приобретенными в последнее время, а являются стабильными и стойкими, в том числе, в юридически значимый период.

Истец Севостьянова А.И. присутствовала в судебном заседании; на неоднократно заданный через сурдопереводчика судом вопрос, истец пояснила, что иск поддерживает, просит суд возвратить ей квартиру, денег за квартиру не получала и они ей не нужны, так как имела намерение обменять свою трехкомнатную квартиру на две однокомнатных для того, чтобы жить отдельно от сына. Пояснила, что с Козловой В.В. и другими людьми общалась посредством записок, ей писали о том, что нужно делать. Продавать квартиру не хотела; помещение, в котором живет в настоящее время плохое, там нет никаких удобств.

Представитель Севостьяновой А.И. по нотариально удостоверенной доверенности ФИО12 (том 2, л.д.186) в судебном заседании иск доверителя поддержал; дополнительно пояснил, что покупателем спорной квартиры является ответчик Бочаров А.В., которого нельзя считать добросовестным приобретателем; Севостьянова А.И. и Бочаров А.В. являются сторонами договора купли-продажи; Бочаров А.В. не выяснил волеизъявление ФИО22 на продажу квартиры и не мог бы этого сделать, поскольку, общаться с Севостьяновой А.И. без сурдопереводчика было невозможно, а его присутствие при заключении договора было обязательным. Условия сделки решались через Козлову В.В., которая не являлась стороной договора, но готовила все документы и сопровождала сделку. ФИО23 должен был осознавать, что Севостьянова А.И. является больным человеком и предвидеть в этой связи последующие негативные последствия. Однако, осознанно при неофициальном участии риэлтора Козловой В.В. совершил согласованные с ней действия, направленные на обман Севостьяновой А.И. и заключил договор купли-продажи.

Бочаров А.В. проигнорировал обстоятельства заключения договора купли-продажи спорной квартиры, сосредоточившись на возможности приобрести квартиру за цену, ниже рыночной по городу за аналогичную трехкомнатную квартиру.

Приложение № к риэлтерскому договору устанавливает стоимость спорной квартиры; это приложение намерено было изготовлено мелким шрифтом, текст которого Севостьянова А.И. тем боле не смогла прочитать и понять по причине как плохого зрения, так и малограмотности и в отсутствие сурдопереводчика. Под тестом соглашения имеется запись, вероятно исполненная Севостьяновой А.И., о том, что «все деньги перечитаны получены». Из указанного не следует, какие деньги, в каком размере, когда, где, за что, и от кого получены. Но именно на это соглашение, содержащее указанную запись о деньгах, ООО «Огни городские» ссылается в своих письменных возражениях в качестве доказательства отсутствия к агентству каких либо претензий со стороны истца по оспариваемой сделке, несмотря на то, что сделка была совершена позже – ДД.ММ.ГГГГ года.

Судя потому, что генеральный директор ООО «Огни городские» ФИО13 и Козлова В.В. зарегистрированы по одному адресу <адрес>, они являются близкими людьми, бизнес Является их совместным, что вполне объясняет возможность предоставление любых документов в материалы настоящего дела задним числом.

На момент оформления оспариваемой сделки в <адрес> единственным сурдопереводчиком являлся ФИО14. Он не был привлечен к оформлению сделки с участием Севостьяновой А.И.. В письменных пояснениях Козловой В.В., представленных в материалы настоящего дела, указано, что стороны договора самостоятельно оговорили цену квартиры. Текст договора предварительно согласовывался сторонами, истец его прочитала в присутствии сурдопереводчика. Расчет между сторонами производился самостоятельно. Данные обстоятельства не соответствуют действительности. Севостьянова А.И. не способна на самостоятельное совершение указанных действий, что подтверждается выводами комиссии экспертов. К примеру, нотариусом Коломенского нотариального округа ФИО15 в устной форме было отказано в оформлении доверенности от имени малограмотной Севостьяновой А.И. на имя представителей по настоящему делу без сурдопереводчика. Только после обеспечения явки сурдопереводчика ФИО14 нотариус оформил и удостоверил судебную доверенность, о чем имеется отметка в тексте доверенности и удостоверено подписью самого ФИО14.

Из показаний ФИО14, допрошенного в суде в качестве свидетеля, показания которого содержатся на листах дела 163-164 второго тома настоящего гражданского дела, следует, что в сделках с участием Севостьяновой А.И. он участия не принимал. Юридический договор и юридические понятия самой Севостьяновой А.И. трудно понять, нужна в этом помощь юридическая и переводчик. Нотариус не понимал её, общались только благодаря ему (ФИО14). В материалах проверки, проводившейся полицией, и в возражениях на иск, содержащихся на листах дела 231-232 в первом томе настоящего дела, Козлова В.В. заведомо представила ложные сведения о том, что при оформлении следки участвовал сурдопереводчик ФИО14.

Бочаров А.В. при заключении договора купли-продажи спорной квартиры с Севостьяновой А.И. не контактировал, о чем еще ранее в суде пояснял представитель ФИО23 – Волков А.В., что усматривается из протокола судебного заседания в томе первом на листе дела 209. Представитель истца считает, что изложенные им обстоятельства свидетельствуют о согласованности действий Козловой В.В. и покупателя спорной квартиры Бочарова А.В.. направленные на обман Севостьяновой А.И.. В своей совокупности свидетельствуют о том, что оспариваемый договор купли-продажи квартиры совершен с нарушением закона, под влиянием обмана и введения в заблуждение Севостьяновой А.И. ответчиками путем злонамеренного соглашения Бочарова А.В. с риэлтором Козловой В.В. при содействии ООО «Огни городские», в помещении которого был оформлен риэлтерский договор и куда была доставлена Севостьянова А.И..

На основании положений ст.ст. 168,178,179, 218, 238 Гражданского кодекса РФ просит суд иск доверителя удовлетворить в уточненном объеме.

Второй представитель истца Севостьяновой А.И. по нотариально удостоверенной доверенности ФИО17 в судебном заседании поддержала иск доверителя, объяснения представителя ФИО12; дополнительно пояснила, что является по матери родной сестрой Севостьяновой А.И.; постоянно проживает в <адрес>. Сестра является инвалидом третьей группы, с детства является глухонемой и способной к общению через сурдопереводчика, также может осуществлять по простым вопросам общение посредством записок. Севостьяновой А.И. ей были переданы записки, которые сохранились после событий оформления сделки по купле-продаже квартиры. Из записок видно, что Севостьяновой А.И. приказывали делать определенные действия, такие как дать паспорт, ждать, написать свои фамилию, имя, отчество. Значения действий может не понимать, ей требуются подробные разъяснения, лучше понимает через сурдопереводчика. Из сохранившейся у сестры записки следует, что Козлова Валя вор денег; бессвязно: маленькая сумка и денег потери. Валя каждые ходила зачем? Жить опасно. Данные обстоятельства подтверждают, что сестра поняла то, что её обманули. У неё никогда не было намерения продать квартиру, поскольку, спорная квартира являлась её единственным жильем. Просит суд иск удовлетворить.

Ответчики ООО «Огни городские» и Козлова В.В. в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, о чем свидетельствуют в материалах дела расписки в получении судебного извещения. Ответчик ООО «Огни городские» в судебное заседание обеспечил явку представителя по нотариально удостоверенной доверенности адвоката Конькова Д.П. (том 1, л.д.158,159). Ответчик Козлова В.В. письменным заявлением ходатайствует о рассмотрении дела в свое отсутствие (том 2, л.д.234) с участием представителя по доверенности Конькова Д.П..

С учетом установленных обстоятельств и мнения участников процесса, суд рассматривает дело в отсутствие указанных ответчиков в порядке ч.5 ст. 167 ГПК РФ с участием представителя в соответствии со ст. 48, 53 ГПК РФ.

Коньков Д.П. в качестве представителя ООО «Огни городские» и Козловой В.В. в судебном заседании пояснил, что ответчики не признают иск в объеме уточненного. Истец оспаривает договоры, считая их совершенными с нарушением закона, под влиянием обмана и заблуждения, полагая, что договоры должны быть признаны недействительными с момента их совершения. При этом, истцом заявляется о признании недействительным риэлтерского договора № от ДД.ММ.ГГГГ года по двум взаимоисключающим основаниям. Полагает, что в нарушение положения ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено доказательств заключения риэлтерского договора под влиянием обмана или заблуждения. Однако, в материалах настоящего гражданского дела отсутствует приговор суда, которым те или иные обстоятельства были бы в отношении ответчиков установлены. Довод истца о том, что она хотела совершить сделку мены, и не хотела продавать квартиру не выдерживает никакой критики с точки зрения цен на рынке недвижимости. Рыночная стоимость двух однокомнатных квартир в <адрес> значительно превышает рыночную стоимость трехкомнатной квартиры истца. Указывая данное основание в качестве признания сделки недействительной, истец вводит в заблуждение суд, так как данная сделка не может быть совершенной вследствие несоразмерности цен. Согласно предмета риэлтерского договора агентство обязалось по заданию заказчика оказать спектр услуг в соответствии с разделом договора по продаже объекта недвижимости – трехкомнатной квартиры, принадлежащей заказчику на праве собственности, а заказчик обязался своевременно оплатить оказанные услуги в размере, установленном Соглашением о стоимости оказанных услуг. Стоимость услуги составила 150000 рублей от цены объекта недвижимости указанной продавцом в риэлтерском договоре и входит в розничную стоимость объекта при подписании договора купли-продажи между покупателем и продавцом. В ходе исполнения договора со стороны агентства выполнены все обязательства, каких либо претензий по исполнению договора со стороны Севостьяновой А.И. не поступило, о чем истцом в тексте договора собственноручно была сделана соответствующая запись.

В порядке защиты о первоначально заявленного иска ответчиком ООО «Огни городские» в ходе производства заявлен встречный иск о взыскании с Севостьяновой А.И. задолженность по риэлтерскому договору в размере 150000 рублей (том 1, л.д.235-236), которым истец по данному иску просит суд взыскать с Севостьяновой А.И. 150000 рублей и расходы по госпошлине, оплаченные при обращении в суд в размере 4200 рублей. Представитель Коньков Д.П. в обоснование встречного искам пояснил, что ответчик Севостьянова А.И. четко сформулировала свою волю перед заключением риэлтерского договора, а именно то, что ей необходимо продать принадлежащую на праве собственности квартиру по причине невозможности совместного проживания со своим сыном; Севостьяновой А.И. были разъяснены все ее права и обязанности по договору, определена примерная рыночная стоимость продаваемой квартиры, которая сложилась на рынке недвижимости по аналогичным объектам; Севостьяновой А.И. был перечислен и разъяснен алгоритм решения её вопроса по продаже квартиры и обозначены затраты, которые будет необходимым понести; каких либо вопросов со стороны Севостьяновой А.И. не последовало. В ходе исполнения данного договора ФИО22 не было сообщено о том, что она является <данные изъяты>; ответчик не состояла на учете по поводу психического заболевания, общалась с представителем агентства лично, в присутствии сурдопереводчика ФИО14. Просит суд в интересах доверителей ООО «Огни городские» и Козловой В.В. в иске истцу в иске отказать. На основании положений ст.ст. 421, 779,781 ГК РФ просит суд встречный иск удовлетворить.

Ответчик Бочаров А.В. иск не признал; пояснил, что при подписании со своей стороны договора купли-продажи спорной квартиры с продавцом Севостьяновой А.И. не контактировал, существенные условия договора с продавцом ФИО22 не обсуждал; согласился на приобретение квартиры на условиях, представленных ему Козловой В.В.. Квартиру купил после осмотра, обеспеченного риэлтором Козловой В.В.; цена квартиры была несколько ниже рыночной, что стало одним из оснований к заключению договора. На приобретение квартиры была затрачена часть собственных денежных средств, а часть, взятых в <данные изъяты> по договору ипотеки. В настоящее время в спорной квартире им произведен ремонт; считает, что при признании договора купли-продажи квартиры недействительным будут нарушены его права, поскольку, у Севостьяновой А.И. отсутствуют денежные средства для возвращения взамен спорной квартиры, в результате чего он останется без жилья, денег, уплаченных по договору и обязательствами по договору ипотеки. В остальной части возражений предоставил право дачи объяснений представителю Волкову А.В..

Представитель ответчика Бочарова А.В. по нотариально удостоверенной доверенности адвокат Волков А.В. (том 1, л.д. 157, том 2, л.д. 172) в судебном заседании поддержал доводы и позицию доверителя. Дополнительно пояснил, что, полагает, независимо от изменения основания иска, заявленные исковые требования основаны на наличии порока воли Севостьяновой А.И. при заключении договора купли-продажи квартиры. При этом, представители Севостьяновой А.И. представляют её интересы по доверенности, недействительной по тому же основанию. Покупатель квартиры Бочаров А.В. полностью оплатил стоимость квартиры по договору, в том числе, средствами, полученными по договору ипотеки в банке с последующим обременением купленной квартиры ипотекой. Утверждения истца о том, что ФИО23 совершались с Козловой В.В. согласованные действия, направленные на обман Севостьяновой А.И. не соответствуют действительности. Обман ФИО22 при совершении сделки купли-продажи ФИО23 совершен быть не мог, поскольку. ФИО22 продала именно ту квартиру, которую хотела продать, а ФИО23 купил её, оплатив полную стоимость, указанную в договоре. Остальные обстоятельства, указанные в иске, находятся за пределами совершения сделки, что не дает оснований признать именно договор купли-продажи недействительным из-за совершения третьими лицами каких-либо действий вне сделки и после ее завершения. Доказательств обмана или ведения в заблуждение ФИО22 суду не представлено. К излагаемым фактам о заблуждении ФИО22 ФИО23 вовсе не имеет отношения. При заявлении требования о возврате спорной квартиры, истец по первоначальному иску обязана будет возвратить ФИО23 полученные по сделке денежные средства, которые она не имеет; кроме того, ФИО22 должна понимать, что спорная квартира, право на которую она вновь желает приобрести, обременена ипотекой в пользу банка. Просит суд в иске к ответчику Бочарову А.В. отказать, в том числе, по основанию пропуска истцом срока на обращение в суд с исковым требованием, мотивируя тем, что оспариваемая сделка была совершена ДД.ММ.ГГГГ года. Первоначальный иск был заявлен в суд ДД.ММ.ГГГГ года представителем по доверенности ФИО17. Уточненный иск предъявлен тем же представителем ДД.ММ.ГГГГ года. Настоящее уточненное исковое заявление после получения судом заключения судебной экспертизы, предъявлено ДД.ММ.ГГГГ года. Оспариваемые по основаниям ст.ст. 178,179 ГК РФ сделки являются оспоримыми, в связи с чем, срок исковой давности о применении последствий недействительности таких сделок составляет один год. В случае порока воли Севостьяновой А.И. при совершении ею в ДД.ММ.ГГГГ годах сделок, включая не только договор купли-продажи квартиры и риэлтерского договора, но и выдачу доверенностей, ее исковые заявления, подписываемые на основании этих доверенностей иными лицами, нельзя признать надлежаще поданными, что в свою очередь, лишит её возможности ссылаться на положения п.1 ст. 204 ГК РФ, в той части, что срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном законом порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права. В этом случае, иск будет считаться поданным за пределом установленного для оспоримых следок годичного срока исковой давности. Просит суд в иске к Бочарову А.В. отказать, в том числе по основанию пропуска указанного срока, о чем письменно указано в возражениях на иск (том 2,л.д.241-245).

Севостьянова А.И. встречный иск не признала.

Представитель ответчика по встречному иску ФИО12 встречный иск не признал, мотивируя тем, что в отношении риэлтерского договора заявлено требование о признании его недействительным.

Представитель ФИО17 встречный иск не признала, мотивируя наличием оснований для удовлетворения первоначального иска.

Представитель ООО «Огни городские» и Козловой В.В. поддержал заявление Волкова А.В. о пропуске Севостьяновой А.И. срока на обращение в суд с заявленным иском, о чем представил письменное ходатайство (том 2, л.д.251).

Представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ФИО12 возражал против заявления о пропуске срока на обращение в суд, мотивируя тем, что срок исковой давности по требованию по оспариванию договора купли-продажи, считает, не пропущенным. В суд иск предъявлен ДД.ММ.ГГГГ года, доверенность на представителей нотариально оформлена и удостоверена ДД.ММ.ГГГГ года, не оспорена и не отменена. Оснований для отказа в иске по основанию пропуска срока исковой давности, считает, не имеется; в удовлетворении заявления о пропуске срока исковой давности просит суд отказать.

ПАО Сбербанк России и Управление Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Московской <адрес>, привлеченные к участию в деле по первоначальному иску в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, явки представителей в суд не обеспечили, возражений на первоначальный иск не представлено. Каких либо ходатайств, в том числе, об отложении заседания, в суд не представлено.

С учетом установленных обстоятельств и мнения участников процесса, суд рассматривает дело в отсутствие представителей указанных лиц в порядке ч.3 ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства в материалах дела, суд приходит к следующему.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, с чем согласуется пункт 1 статьи 10 ГК РФ в части недопустимости при осуществлении гражданских прав злоупотребление правом.

В соответствии и по смыслу с ч.1 ст. 179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием, в частности, обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

По смыслу данной нормы обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, то также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки.

Как следует из положения ст. 179 ГК РФ, закон не связывает оспаривание сделки на основании пунктов 1 и 2 статьи 179 ГК РФ с наличием уголовного производства по фактам применения насилия, угрозы или обмана. Обстоятельства применения насилия, угрозы или обмана могут подтверждаться по общим правилам о доказывании.

В этой связи, довод представителя ООО «Огни городские» и Козловой В.В. в той части, что отсутствие вступившего в законную силу соответствующего приговора суда, устанавливающего вину его доверителей, является основанием к отказу в иске Севостьяновой А.И., является несостоятельным.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что исходя из положений ст. 179 ГК РФ, юридически значимыми обстоятельствами для вывода о состоявшемся договоре купли-продажи спорной квартиры являются не только письменно оформленный документ, факт передачи и приема спорной квартиры, но и волеизъявление сторон на совершение договора.

Судом установлено, что право собственности на спорную <адрес> <адрес> <адрес> Московской <адрес> от Севостьяновой А.И. к Бочарову А.В. перешло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года (том 1, л.д.11-15). Право собственности Бочарова А.В. на спорную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке (том 1, л.д.32). Из буквального толкования договора купли-продажи, стороны договора действовали при его заключении лично, при этом, находясь в здравом уме, ясной памяти, действуя добровольно. При этом, Севостьянова А.И. является инвалидом с детства, ей установлена третья группа инвалидности (том 1,л.д.36); является глухонемой и общается через сурдопереводчика.

Судом установлено, что стороны договора купли-продажи не только не прибегли в данном случае к его оформлению и нотариальному удостоверению с целью наибольшего исключения оснований для признания его недействительным, но и не контактировали, подписывали его в разное время. Условия о заключении Севостьяновой А.И. договора при участии сурдопереводчика договор не содержит, что опровергает доводы ответчиков ООО «Огни городские» и Козловой В.В. о том, что при заключении сделки принимал в качестве сурдопереводчика ФИО14.

Оспариваемый риэлтерский договор от ДД.ММ.ГГГГ года №, заключенный с Севостьяновой А.И. также в отсутствие сурдопереводчика (том 1,л.д. 16-19, 210-211, 212) является также договором, заключенным под влиянием обмана со стороны ООО «Огни городские» и Козловой В.В., поскольку, Севостьянова А.И. была введена в заблуждение относительно дальнейших правовых последствий данного договора.

Доводы представителя ответчиков ООО «Огни городские» и Козловой В.В., в том числе, в обоснование встречного иска, о том, что Севостьянова А.И. четко сформулировала свою волю перед заключением риэлтерского договора, а именно то, что ей необходимо продать принадлежащую на праве собственности квартиру по причине невозможности совместного проживания со своим сыном, Севостьяновой А.И. были разъяснены все ее права и обязанности по договору, определена примерная рыночная стоимость продаваемой квартиры, которая сложилась на рынке недвижимости по аналогичным объектам, Севостьяновой А.И. был перечислен и разъяснен алгоритм решения ее вопроса по продаже квартиры и обозначены затраты, которые будет необходимым понести, и при этом каких либо вопросов со стороны Севостьяновой А.И. не последовало, суд находит не соответствующими фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.

Из Заключения комиссии экспертов по результатам судебной психолого-психиатрической экспертизы (том 2, <адрес>) следует, что у Севостьяновой А.И. в юридически значимый период подписания договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года обнаруживалось неуточненное психическое расстройство в связи со смешанными заболеваниями (<данные изъяты>). Об этом свидетельствуют данные о наличии у Севостьяновой А.И. раннего <данные изъяты> Указанное диагностическое заключение подтверждается данными обследования, выявившегося у Севостьянова А.И. <данные изъяты>

При описании проведенных с Севостьяновой А.И. в ходе экспертизы методов и методики, комиссия указывает на то, что общение во время обследования происходило с помощью сурдопереводчика; в целом подэкспертная малодоступна продуктивному контакту, вопросы с первого раза не осмысляет, нуждается в их неоднократном повторении, отвечает не всегда в плане заданного, в ряде случае оставляет поставленные перед ней вопросы без ответов.

Счетные операции она выполняет неверно, в ценах не ориентирована; неправильно называет времена года, их последовательность. При выполнении экспериментально-психологического исследования Севостьянова А.И. нуждается в подробном разъяснении и неоднократном повторении инструкций. Не всегда удерживает их в процессе работы. При выполнении экспериментальных проб обследования тяготится, тесты выполняет пассивно, нуждается в помощи коррекции, стимуляции со стороны эксперта. У Севостьяновой А.И. выявляются низкая продуктивность мыслительной деятельности, нарушения когнитивных функций в виде замедленности мышления, существенного снижения памяти, неустойчивости внимания со сложностями его концентрации, существенных признаков утомляемости, истощаемости психических функций, низких способностей в волевой регуляции мыслительной деятельности.

При исследовании индивидуально-психологических особенностей личности на первый план выступают нарушения в эмоционально-волевой и личностной сферах, проявляющиеся в эмоциональной неустойчивости, раздражительности, плаксивости, а также ведомости в межличностном взаимодействии, ограниченности потребностной и мотивационной сфер, снижении критических и прогностических способностей.

В независимости от изменения основания первоначального иска, суд принимает во внимание установленные комиссией экспертов обстоятельства.

Согласно выводам комиссии (том 2,л.д.183) у Севостьяновой А.И. в юридически значимый период подписания договора купли-продажи квартиры ДД.ММ.ГГГГ года обнаруживалось <данные изъяты>). Об этом свидетельствуют данные о наличии у Севостьяновой А.И. <данные изъяты> Указанное диагностическое заключение подтверждается данными обследования, выявившегося у Севостьянова А.И. <данные изъяты>

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что в силу психических и индивидуально-психологических особенностей личности Севостьяновой А.И., в том числе, ведомости в межличностных взаимоотношениях, она полагала, что Козлова В.В. будет действовать в её интересах, доверяла ей. В силу преклонного возраста, ненадлежащего состояния здоровья и психоэмоционального состояния зависит от окружающих лиц, с которыми контактирует значительный период времени. Тот факт, что Севостьянова А.И. собственноручно подписала риэлтерский договор, который по содержанию фактически является агентским договором, и договор купли-продажи квартиры, не свидетельствует о наличии у неё волеизъявления на отчуждение квартиры посредством купли-продажи, поскольку, соблюдение самой формы сделки, само по себе не свидетельствует о наличии воли истца на ее совершение. Судом установлено, что Севостьянова А.И. не имела намерения продать квартиру; спорная квартира являлась единственным для неё жильем. Целью обращения ФИО22 к Козловой В.В. был размен трехкомнатной квартиры, как она полагала, при наличии возможности равноценного размена на две однокомнатные квартиры. Однако, при условии невысокого интеллектуального уровня Севостьяновой А.И. с конкретностью мышления, легковесностью и поверхностью суждений, и других личностных факторов, установленных комиссией экспертов, от Севостьяновой А.И. в оспариваемые договоры от Козловой и, соответственно, ФИО23 были получены подписи.

Суд приходит к выводу о том, что риэлтерский договор от ДД.ММ.ГГГГ года является ничтожным по правилам статьи 179 ГК РФ, поскольку, Севостьянова А.И. при его заключении была обманута Козловой В.В., действовавшей от имени ООО «Огни городские», и которая в дальнейшем способствовала заключению договора купли-продажи квартиры Севостьяновой А.И вопреки воли последней. В наличии таковой воли не удостоверился покупатель спорной квартиры Бочаров А.В., который не видел продавца Севостьянову А.И., а всю необходимую ему информацию получил от Козловой В.В.; не осознавать того, что при иных обстоятельствах и в его присутствии при разъяснении ФИО22 того, кем он является по договору, договор купли-продажи квартиры мог быть ею не подписан.

Обстоятельства дела свидетельствуют о том, что делалось все обманывающей стороной сознательно, ответчики понимали, что неправильное представление имеет решающее значение для собственника спорной квартиры, то есть, не будь обмана, в том числе, по получению подписей в договоры, ФИО22 не вступила бы в сделку по продаже квартиры.

В соответствии с частью 1 статьи 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого помещения, в частности, квартиры, в которых эти лица проживают. Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Сын Севостьяновой А.И. – ФИО19 при переходе права собственности на квартиру к другим лицам, сохранял бы право пользования данным жилым помещением. Однако, как следует из материала проверки, рапорта участкового инспектора ФИО20, ДД.ММ.ГГГГ года Козлова В.В. сняла ФИО19 с регистрационного учета из спорной квартиры и зарегистрировала в однокомнатную <адрес>, собственником которой является ФИО11. Данное обстоятельство позволило не включать в договор купли-продажи условие о сохранении за сыном ФИО22 права пользования жилым помещением либо иного условия с обязательством о снятии с регистрационного учета. В этой связи.

суд приходит к выводу о том, что заинтересованные лица совершили все возможные умышленные действия, исключающие возможность осведомленности истца о природе предстоящей сделки.

Кроме того, бесспорных доказательств получения Севостьяновой А.И. лично от покупателя Бочарова А.В. как стороны по договору денежных средств суду не представлено. В материалах дела имеется договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года (том 2, л.д.99-100) между ФИО24 и ФИО22, по которому на имя ФИО22 была приобретена <адрес>, стоимостью 980000 рублей. Из материалов проверки полиции следует, что по указанному договору было перечислено от имени ФИО22 1260000 рублей (том 2, л.д. 148). Расписка в получении денег за спорную квартиру написана не рукой Севостьяновой А.И.; расписка содержит только её подпись (том 2,л.д.246).

Таким образом, установленные судом конкретные обстоятельства дела свидетельствуют о том, что при правильном представлении о моментах, воспринимаемых вследствие обмана в ложном состоянии, истец не пошла бы на заключение сделки. Оспариваемую истцом сделку следует признать совершенной под влиянием обмана. В соответствии с п.4 ст. 179 ГК РФ, если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1-3 ст. 179 ГК РФ, применяются последствия недействительности сделки, установленные ст. 167 ГК РФ.

Довод ответчика Бочарова А.В. о наличии у него обязательств по договору ипотеки, не исключают при установленных обстоятельствах удовлетворение первоначального иска.

Оснований для удовлетворения заявления ответчиков о пропуске истцом срока на обращение с настоящим иском, суд находит не подлежащим удовлетворению. При изменении в порядке ст. 39 ГПК РФ основания первоначально заявленного иска, в обоснование довода об отсутствии волеизъявления на продажу квартиры, в иске отсутствует ссылка на порок воли вследствие психического заболевания истца. В своих объяснениях представитель ФИО12 указывает на то, что при условии невысокого интеллектуального уровня Севостьяновой А.И. с конкретностью мышления, легковесностью и поверхностью суждений, неустойчивости эмоциональных проявлений и других личностных факторов, установленных комиссией экспертов, в оспариваемые договоры от ФИО22 попросту обманным путем были получены подписи. В суд с иском об оспаривании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года истец обратилась ДД.ММ.ГГГГ года, что в пределах срока исковой давности.

Суд находит возражения ФИО12 обоснованными и с учетом положений ст.ст. 181, 200 ГК РФ отказывает в удовлетворении заявления о применении последствия пропуска стороной срока на обращение в суд, поскольку, оснований для иного порядка исчисления данного срока не имеется.

На основании изложенного суд удовлетворяет первоначальный иск и отказывает ООО «Огни городские» в удовлетворении встречного иска о взыскании с Севостьяновой А.И. денежных средств в размере 150000 рублей по договору от ДД.ММ.ГГГГ года №, поскольку данный договор по требованию истца по первоначальному иску признается судом недействительным.

Иных требований и заявлений, в том числе, в части судебных расходов, суду не заявлялось.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Иск СЕВОСТЬЯНОВОЙ Антонин Ивановны, к БОЧАРОВУ Алексею Викторовичу, ООО «Огни городские», КОЗЛОВОЙ Валентине Викторовне о признании недействительными риэлтерского договора с приложением к договору, договора купли-продажи квартир, прекращении права собственности на квартиру за покупателем по спорному договору и признании права собственности на спорную квартиру за истцом удовлетворить.

Признать недействительным риэлтерский договор № с приложением к договору №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Севостьяновой Антониной Ивановной и экспертным риэлтерским агентством недвижимости ООО «Огни городские» об оказании услуг по продаже недвижимости.

Признать недействительным договор купли-продажи <адрес> <адрес> <адрес> Московской <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ года между Севостьяновой Антониной Ивановной и Бочаровым Алексеем Викторовичем.

Прекратить право собственности Бочарова Алексея Викторовича на <адрес> <адрес> <адрес> Московской <адрес>.

Признать за Севостьяновой Антониной Ивановной право собственности на <адрес> <адрес> <адрес> Московской <адрес>.

Настоящее решение является основанием осуществления государственной регистрации прекращения права и государственной регистрации права на объект недвижимого имущества в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской <адрес> в установленном законом порядке.

В удовлетворении встречного иска Общества с ограниченной ответственностью «Огни городские» к Севостьяновой Антонине Ивановне о взыскании задолженности по риэлтерскому договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 150000 (ста пятидесяти тысяч) рублей отказать,

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме в Московский областной суд через Коломенский городской суд.

Судья Л.Н. Бессуднова