Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-2693/2019 от 17.01.2019

Судья Чернозубова О.В.          дело № 33-2693/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего     Шевчук Т.В.,

судей                     Матета А.И., Мусаева М.А.,

при секретаре             Шияновой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 18 февраля 2019 года апелляционную жалобу П. Ратков в лице его представителя на решение Пушкинского городского суда Московской области от 20 июня 2018 года по делу по иску Пантович Ратко к Абрамовой В. А., ООО КБ «Финансовый стандарт» в лице ГК «Агентство по страхованию вкладов» о признании недействительным заключенного между Ивушейковой С. В. и Абрамовой В. А. <данные изъяты> договора купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 50:13:0080211:75 и 50:13:080211:0294, расположенных по адресу: МО, <данные изъяты>, м-он «Клязьма», <данные изъяты>, применении последствий недействительности договора в виде возврата земельных участков в наследственную массу Ивушейковой С. В.,

заслушав доклад судьи Матета А.И.,

объяснения П. Р. и его представителя Криштопа М. В. по доверенности, Пирязева О. И., а также его представителя ГК «Агентство по страхованию вкладов» (конкурсный управляющий Коммерческого банка «Финансового стандарта» (ООО)) по доверенности,

УСТАНОВИЛА:

Истец П. Р. обратился в суд с иском к Абрамовой В.А. о признании недействительным заключенного между Ивушейковой С.В. и Абрамовой В.А. <данные изъяты> договора купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 50:13:0080211:75 и 50:13:080211:0294, расположенных по адресу: МО, <данные изъяты>, м-он «Клязьма», <данные изъяты>, применении последствий недействительности договора в виде возврата земельных участков в наследственную массу Ивушейковой С.В..

В обоснование заявленных требований истец П. Р. указал, что Ивушейковой С.В. принадлежал земельный участок с к.н. 50:13:0080211:75, общей площадью 540 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальное жилищное строительство, находящийся по адресу: <данные изъяты>, мкр. Клязьма, <данные изъяты>, а также земельный участок с к.н. 50:13:080211:0294, общей площадью 224 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальное жилищное строительство, находящийся по адресу: <данные изъяты>, мкр. Клязьма, <данные изъяты>. 12.01.2015г. Ивушейкова С.В. по договору купли-продажи передала оба указанных земельных участка Абрамовой В.А.. 20.06.2015г. Ивушейкова С.В. скончалась. Наследником Ивушейковой С.В. по завещанию от 29.03.2013г. является истец. Считает, что Ивушейкова С.В. имела волю на расторжение указанных договоров купли-продажи, для чего 08.05.2015г. выдала П. нотариально удостоверенную доверенность, содержащую полномочия на представление ее интересов во всех судебных инстанциях и государственных учреждениях на предмет расторжения договоров купли-продажи вышеуказанных участков. Основанием для расторжения договоров и основанием настоящего иска является то, что на день совершения оспариваемых сделок Ивушейкова С.В. принадлежал расположенный на них жилой дом с к.н. 50:13:0080211:1554. Согласно техническому паспорту, дом принадлежал Ивушейковой С.В. по праву собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от <данные изъяты>, запись регистрации <данные изъяты>.13-3.1998-523.3. Воля сторон оспариваемых в настоящее время договоров была направлена на передачу права собственности на земельные участки без находящегося на них жилого дома. Просит заключенный между Ивушейковой С.В. и Абрамовой В.А. договор от <данные изъяты> купли-продажи земельных участков с к.н. 50:13:0080211:75 и 50:13:080211:0294, расположенных по адресу: <данные изъяты>, мкр. Клязьма, <данные изъяты> признать недействительным; применить последствия недействительности указанного договора в виде возврата земельных участков с к.н. 50:13:0080211:75 и 50:13:080211:0294, расположенных по адресу: <данные изъяты>, мкр. Клязьма, <данные изъяты> наследственную массу Ивушейковой С.В.

При рассмотрении дела к участию в качестве соответчика привлечено ООО КБ «Финансовый стандарт» в лице ГК «Агентство по страхованию вкладов».

В судебном заседании представитель истца на основании доверенности Криштопа М.В. исковые требования и обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, поддержал в полном объеме, просил удовлетворить.

Ответчик Абрамова В.А. в судебное заседание не явилась, о дате и времени извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика ООО КБ «Финансовый стандарт» в лице ГК «Агентство по страхованию вкладов» на основании доверенности Эткало О.Н. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, поскольку нарушений при заключении договора не было, и спорные земельные участки, а также жилой дом являются предметом залога в соответствии с договором залога недвижимого имущества <данные изъяты>-ДЗ-1514-36057 от 19.03.2015г.. При подписании Ивушейковой С.В. и Абрамовой В.А. договора купли-продажи спорных земельных участков, в тексте договоров не отражено, что на земельных участках расположено какое-либо жилое строение.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> в судебное заседание не явился, о дате и времени извещен надлежащим образом.

Решением Пушкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, истец и его представители обратились с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить как незаконное и необоснованное.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав мнение явившихся лиц, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия на основании ст. 330 ГПК РФ приходит к выводу об отмене решения суда по следующим основаниям:

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 12.01.2015г. между Ивушейковой С.В. (Продавец) и Абрамовой В.А. (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым Продавец продал, а Покупатель купил в собственность с условиями настоящего договора земельный участок с к.н. 50:13:0080211:75, общей площадью 540 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, находящийся по адресу: <данные изъяты>, мкр. Клязьма, <данные изъяты>. Договор исполнен, имущество передано по Акту приема – передачи, произведена государственная регистрация права собственности <данные изъяты>.

12.01.2015г. между Ивушейковой С.В. (Продавец) и Абрамовой В.А. (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым Продавец продал, а Покупатель купил в собственность с условиями настоящего договора земельный участок с к.н. 50:13:080211:0294, общей площадью 224 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, находящийся по адресу: <данные изъяты>, мкр. Клязьма, <данные изъяты>. Договор исполнен, имущество передано по Акту приема –передачи, также в установленном законом порядке произведена государственная регистрация права собственности <данные изъяты>.

Согласно выписок из ЕГРН, вышеуказанные земельные участки до настоящего времени находятся в собственности Абрамовой В.А., но имеют обременения в пользу ООО КБ «Финансовый стандарт» по договору залога.

19.03.2015г. между КБ «Финансовый стандарт» (ООО) (Кредитор) и Абрамовой В.А. (Заемщик) заключен договор о предоставлении кредита в российских рублях <данные изъяты>-КДД-1514-36057, в соответствии с которым Кредитор предоставляет Заемщику на условиях возвратности, срочности платности денежные средства в размере 5 000 000 рублей в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором.

В соответствии с п.1.7, п.п.1.7.1, п.п.1.7.2 этого Договора, обеспечением своевременного исполнения Заемщиком своих обязательств по настоящему договору является: залог недвижимого имущества по Договору залога недвижимого имущества <данные изъяты>-ДЗ-1514-36057 от <данные изъяты>г.; поручительство Абрамова А.В. по Договору поручительства (солидарная ответственность) <данные изъяты>-ДП-36058 от <данные изъяты>г.

19.03.2015г. между КБ «Финансовый стандарт» (ООО) (Залогодержатель) и Абрамовой В.А. (Залогодатель) заключен договор залога недвижимого имущества <данные изъяты>-ДЗ-1514-36057, в соответствии с которым в обеспечение своевременного выполнения Должником своих обязательств по Кредитному договору (включая уплату суммы задолженности и штрафных санкций), возмещения расходов Залогодержателя по взысканию задолженности Должника, обращению взыскания на Предмет залога, оценке и реализации Предмета залога, судебных издержек Залогодержателя, Залогодатель передает в Залог Залогодержателю следующее недвижимое имущество: жилой дом, назначение: жилое, площадью 447,2 кв.м., количество этажей: 3, подземных: 1, адрес: <данные изъяты>, мкр. Клязьма, <данные изъяты>, кадастровый (условный) <данные изъяты>; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальное жилищное строительство, общая площадь 540 кв.м., адрес: <данные изъяты>, мкр. Клязьма, <данные изъяты>, кадастровый (условный) <данные изъяты>; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальное жилищное строительство, общая площадь 224 кв.м., адрес: <данные изъяты>, мкр. Клязьма, <данные изъяты>, кадастровый (условный) <данные изъяты> (л.д. 170-172), указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты>.

08.05.2015г. Ивушейкова С.В. уполномочила П. Р. быть ее представителем по вопросу расторжения Договора купли-продажи земельного участка с к.н. 50:13:080211:0294, общей площадью 224 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальное жилищное строительство, находящегося по адресу: <данные изъяты>, мкр. Клязьма, <данные изъяты> от <данные изъяты>г. и Договора купли-продажи земельного участка с к.н. 50:13:0080211:75 общей площадью 540 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальное жилищное строительство, находящегося по адресу: <данные изъяты>, мкр. Клязьма, <данные изъяты> от <данные изъяты>г.

Ивушейкова С.В. умерла 20.06.2015г., нотариусом <данные изъяты> Юсуповой Н.И. открыто наследственное дело <данные изъяты>, наследником по завещанию от <данные изъяты> на недвижимое имущество по адресу: <данные изъяты>, мкр. Клязьма, <данные изъяты> является П. Р..

Из Выписки из ЕГРН от 18.04.2018г. следует, что на земельных участках с к.н. 50:13:0080211:294 и 50:13:0080211:75, расположенных по адресу: <данные изъяты>, мкр. Клязьма, <данные изъяты> расположен жилой дом площадью 447,2 кв.м., к.н.50:13:0080211:1554, собственником данного объекта недвижимости является Абрамова В.А.

Как следует из материалов дела, имелись сведения о праве собственности Ивушейковой С.В. на жилой дом по указанному адресу, который по состоянию на <данные изъяты>, имел общую площадь – 34,8 кв.м., жилой площадью – 22,0 кв.м., при доме имелось строение лит.а4 – мансарда, разрешение на строительство которой не было предъявлено.

Отказывая в исковых требованиях, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что для признания сделки купли-продажи ничтожной из-за нарушения принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости истец, как наследник по завещанию, должен доказать принадлежность Ивушейковой С.В., как собственнику, жилого дома площадью 447,2 кв.м., расположенного на отчужденных земельных участках.

В настоящее время за Абрамовой В.А. по указанному адресу зарегистрировано право собственности на жилой дом площадью 447,2 кв.м., к.н.50:13:0080211:1554, площадь которого превышает площадь жилого дома, учтенного в БТИ за Ивушейковой С.В.

По состоянию на <данные изъяты> по указанному адресу находился незавершенный строительством объект строительства, право собственности, на который зарегистрировать не представлялось возможным. Сведения о данном жилом доме внесены в государственный кадастр недвижимости <данные изъяты>, т.е. после заключения договоров купли-продажи земельных участков.

При этом суд первой инстанции указывает на то, что требований об оспаривании договоров купли-продажи Ивушейкова С.В. при жизни не заявляла, к Абрамовой В.А. за расторжением договоров не обращалась, а указанную истцом доверенность на оспаривание сделок она оформила П. Р. только через 4 месяца после их исполнения сторонами, после того, как недвижимое имущество уже было передано в залог ООО КБ «Финансовый стандарт», при заключении которого поведение Ивушейковой С.В. давало основания ООО КБ «Финансовый стандарт» полагаться на действительность договоров купли-продажи земельных участков.

Судебная коллегия не может согласиться с таким выводам суда первой инстанции по следующим основаниям:

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Земельное законодательство основано на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В развитие данного принципа пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

По смыслу приведенных норм, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и земельный участок выступают совместно.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

При этом согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из материалов дела, на дату заключения договоров купли-продажи земельных участков имелись сведения о праве собственности Ивушейковой С.В. на жилой дом по адресу земельных участков, который по состоянию на <данные изъяты>, имел общую площадь – 34,8 кв.м., жилой площадью – 22,0 кв.м., при доме имелось строение лит.а4 – мансарда, разрешение на строительство которой не было предъявлено. Вместе с этим материалы дела содержат кадастровый паспорт на жилой дом площадью 447,2 кв.м с указанием года ввода в эксплуатацию 2012 год (л.д. 161), что позволяет сделать вывод о том, что на момент заключения договора купли-продажи земельных участков, дом существовал на спорных земельных участках.

Таким образом, при заключении договоров купли-продажи земельных участков был нарушен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

При этом состояние объекта не имеет правового значения, в то время как факт его существования правовое значение имеет.

К доводам суда первой инстанции о том, что требований об оспаривании договоров купли-продажи Ивушейкова С.В. при жизни не заявляла, к Абрамовой В.А. за расторжением договоров не обращалась, а указанную истцом доверенность на оспаривание сделок она оформила П. Р. только через 4 месяца после их исполнения сторонами, судебная коллегия относится критически, поскольку указанная доверенность не оспорена, и подтверждает волеизъявление Ивушейковой С.В. Кроме того, правового значения при разрешении данного спора не имеет.

Поскольку в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности исследуемого материально-правового интереса, в силу закона, суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор, и какие нормы подлежат применения, судебная коллегия не может согласиться и с мнением суда первой инстанции о том, что истец просит признать недействительным договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 50:13:0080211:75 и 50:13:080211:0294, в то время как такого договора не заключалось, поскольку <данные изъяты> было заключено два отдельных договора по продаже каждого из земельных участков.

С учетом изложенного, судом первой инстанции постановлено решение, которое противоречит обстоятельствам дела и требованиям закона.

В силу ст. 330 ч. 1 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно п. 2 ст. 328 ГПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

При таких обстоятельствах решение суда об удовлетворении исковых требований нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием по данным требованиям нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пушкинского городского суда Московской области от 20 июня 2018 года отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Постановить новое решение.

Исковые требования П. Р. к Абрамовой В. А., ООО КБ «Финансовый стандарт» в лице ГК «Агентство по страхованию вкладов» удовлетворить.

Признать недействительным заключенный между Ивушейковой С. В. и Абрамовой В. А. <данные изъяты> договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:13:0080211:75, расположенный по адресу: МО, <данные изъяты>, м-он «Клязьма», <данные изъяты>.

Признать недействительным заключенный между Ивушейковой С. В. и Абрамовой В. А. <данные изъяты> договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:13:080211:0294, расположенный по адресу: МО, <данные изъяты>, м-он «Клязьма», <данные изъяты>.

Применить последствия недействительности договора в виде возврата земельных участков с кадастровыми номерами 50:13:0080211:75 и 50:13:080211:0294, расположенных по адресу: МО, <данные изъяты>, м-он «Клязьма», <данные изъяты> наследственную массу Ивушейковой С. В., умершей <данные изъяты>.

Председательствующий

Судьи