Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3614/2012 ~ М-3115/2012 от 28.06.2012

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

заочное

ДД.ММ.ГГГГ Ленинский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Дурновой Н.Г.,

при секретаре Андреевой М.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску <адрес> Фонда жилья и ипотеки к Мустафину Р. Х. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

<адрес> Фонд жилья и ипотеки обратился в суд с иском к Мустафину Р. Х. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что в соответствии с условиями кредитного договора № ИП 850 от ДД.ММ.ГГГГ заемщику Мустафину Р. Х. ОАО КБ «Солидарность» предоставило ипотечный кредит в сумме 2 362 500 рублей на срок 180 месяцев, с уплатой 15 % годовых для приобретения в собственность квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Квартира состоит из 4 комнат, обшей площадью 125,40 кв.м., в том числе жилой площадью 77,20 кв.м.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира оценивалась в размере 3 375 000 рублей, что подтверждается заключением независимого оценщика МУП Бюро технической инвентаризации <адрес> (отчет № от ДД.ММ.ГГГГ).

Государственная регистрация договора купли-продажи и ипотеки <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ произведена Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории <адрес> «Самарская областная регистрационная палата» ДД.ММ.ГГГГ Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, составленной ответчиком. Залогодержателем и кредитором по закладной в настоящее время является <адрес> Фонд жилья и ипотеки на основании договора купли-продажи закладной № от 15.08.2005г. и отметке на закладной.

Начиная с 31.08.2009г. у ответчика возникла задолженность по ежемесячным платежам по оплате кредита и процентам за его пользование.

В адрес ответчика были направлены уведомления с требованием погашения задолженности, однако, до настоящего времени сумма долга не погашена.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил взыскать с Мустафина Р.Х. сумму задолженности в размере 2892751 рублей, государственную пошлину в сумме 22663 рублей 76 копеек, а также обратить взыскание на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены 3375000 рублей.

В дальнейшем истец уточнил требования. Просил взыскать с Ответчика Мустафина Р. Х. сумму задолженности по Кредитному договору в размере 4 319 443 рубля, в том числе остаток неисполненных обязательств по возврату кредита - 1 987 354 рубля, сумму начисленных и неуплаченных процентов за пользование кредитом - 868160 рублей, а также начисленные пени - 1 463 929 рублей.

Обратить взыскание на Квартиру, расположенную по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в соответствии с проведенной по делу судебной экспертизой.

Представитель истца по доверенности Летягина О.В. в судебном заседании иск поддержала в полном объеме, просила при обращении взыскания и определении начальной продажной цены применить нормы ст. 54, Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ

Ответчик в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие в порядке заочного производства, поскольку доказательств невозможности участия в судебном заседании ответчик не представил.

Ранее в судебном заседании ответчик не оспаривал факт получения кредита и наличия просрочки по кредиту.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям:

В соответствии со ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуется представить денежные средства заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную сумму и уплатить проценты на нее.

В судебном заседании установлено, что согласно условий кредитного договора № ИП 850 от ДД.ММ.ГГГГ заемщику Мустафину Р. Х. ОАО КБ «Солидарность» предоставило ипотечный кредит в сумме 2 362 500 рублей на срок 180 месяцев, с уплатой 15 % годовых для приобретения в собственность квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Квартира состоит из 4 комнат, обшей площадью 125,40 кв.м., в том числе жилой площадью 77,20 кв.м.

Факт выдачи кредита ответчику подтверждается кредитным договором, выпиской по счету, закладной 04.12.03г.

Согласно ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, в данном случае уплатить деньги.

В соответствии с ч.1 ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму в срок и в порядке.

Ответчик обязанности по внесению платежей по выполнял ненадлежащим образом, с августа 2009 г. платежи вносились с нарушением срока.

В соответствии с п. 4.4.1 Кредитного договора, кредитор имеет право потребовать досрочного возврата суммы кредита досрочного исполнения обязательств по договору при просрочке платежа сроком более 30 дней или просрочек внесения платежей более трех раз в течении 12 месяцев.

В соответствии с п.п. 5.2 Кредитного договора в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты процентов, ответчик уплачивает истцу неустойку в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.

Расчет, составленный истцом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – по задолженность по уплате основного долга 1987354 руб., задолженность по уплате процентов 868160 руб., задолженность по уплате неустойки за просрочку возврата суммы кредита и уплаты процентов- 1463929 руб. суд признает верным.

В то же время, в соответствии со ст. 333 ГПК РФ, разъяснениями, содержащимся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № от 29.09.1994г. /с изменениями и дополнениями, внесенными постановлениями Пленума № от 25.04.1995г., № от 25.10.1996г., № от 17.01.1997г., № от 21.11.2000г., № от 10.10.2001г./, суд вправе уменьшить размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств. Судом должны быть приняты во внимание степень выполнения обязательств должником, имущественное положение истца, а также не только имущественный, но и всякий иной, заслуживающий уважения интерес ответчика.

Поскольку ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства, связанные с погашением кредита и процентов по нему, суд считает, что требования истца о взыскании неустойки являются обоснованными. Однако заявленная истцом сумма неустойки, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, поскольку является завышенной.

Принимая во внимание данные обстоятельства, ответчик является физическим лицом, учитывая имущественное положение ответчика, а также тот факт, что истец с момента начала просрочки платежей не обращался в суд, что привело к увеличению неустойки, суд считает, что взыскание неустойки в размере существенно нарушит права ответчика, поэтому суд уменьшает размер неустойки до 800000 руб.

Кроме того, исполнение обязательств по кредитному договору обеспечивается залогом (ипотекой) приобретаемой ответчиком квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

Права залогодержателя по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой Квартиры, были удостоверены Закладной, составленной Ответчиком Мустафиным Р.Х. как должником-залогодателем и выданной Учреждением юстиции по государственной регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории <адрес> «Самарская областная регистрационная палата» первоначальному залогодержателю - ОАО КБ «Солидарность» (далее Закладная). Запись об ипотеке Квартиры в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за №.

Залогодержателем и кредитором по Закладной в настоящее время является <адрес> Фонд жилья и ипотеки. В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права <адрес> Фонда жилья и ипотеки на Закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной договор купли-продажи закладной № от ДД.ММ.ГГГГ и отметки на Закладной, произведенной предыдущим держателем закладной ОАО «Агентство по ипотечном) жилищному кредитованию»).

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (ст.1 ФЗ № 102-ФЗ от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно ст. 337 ГК РФ, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение расходов по взысканию.

В соответствии с п. 1 ст. 50 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998г., залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 1 ст. 54.1. Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что просрочка незначительна.

Согласно ст. 50ФЗ № 102-ФЗ от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части.

Таким образом, в связи с неисполнением ответчиком условий кредитного договора истец вправе требовать обращения взыскания на имущество квартиру, являющуюся предметом залога.

В соответствии с ст. 350 ч.1 ГК РФ, реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов.

Начальная продажная цена заложенного имущества, согласно ч.3 ст. 350 ГК РФ, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке, либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

В соответствии с п. 2 ст. 54ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем, в частности, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации на момент вынесения решения суда.

Следовательно, требование истца обратить взыскание на заложенное имущество в соответствии с кредитным договором и договором об ипотеке, квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> путем его продажи с публичных торгов, подлежит удовлетворению.

При этом при определении начальной продажной цены, суд исходит из заключения эксперта ООО «ТАО» № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости заложенного недвижимого имущества, согласно которому рыночная стоимость квартиры, расположенной по вышеуказанному адресу составляет 6710530 рублей.

Не доверять указанному заключению оснований не имеется, квалификация специалистов подтверждена материалами дела. Стоимость в заключении определялась на момент его составления.

Согласно ст. 54, Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Ввиду изложенного суд считает, что установление начальной продажной цены возможно исходя из стоимости данного имущества, определенной в вышеуказанной отчете с учетом особенностей, установленных подпунктом 4 п.4 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости)», т.е. в размере 5368424 руб.

В соответствии со ст. 28.1, Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2872-1 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ, с изм. от ДД.ММ.ГГГГ) "О залоге" При удовлетворении требования залогодержателя за счет заложенного движимого имущества на основании решения суда суд при наличии уважительных причин у залогодателя по просьбе залогодателя вправе отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года. Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки.

При определении срока, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного движимого имущества, суд учитывает также, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного движимого имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного движимого имущества по оценке, указанной в договоре о залоге.

Отсрочка не допускается, если она может повлечь за собой существенное увеличение риска утраты или гибели, риск значительного снижения цены предмета залога по сравнению с начальной продажной ценой предмета залога или существенное ухудшение финансового положения залогодержателя.

В судебном заседании было установлено, что ответчик фактически проживает в квартире, подлежащей реализации. На иждивении ответчика находятся несовершеннолетний ребенок и престарелая мать.

Доказательств того, что имеет место риск утраты имущества и возможного ухудшения финансового положения залогодержателя не добыто в судебном заседании.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что ходатайство ответчика об отсрочке продажи с публичных торгов подлежит удовлетворению, поскольку причины указанные ответчиком и подтвержденные документально в судебном заседании являются уважительными. При указанных обстоятельствах разумным и обоснованным является срок 6 месяцев.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина пропорционально удовлетворенным требованиям

На основании вышеизложенного и руководствуюсь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования <адрес> Фонда жилья и ипотеки к Мустафину Р. Х. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество - удовлетворить.

Взыскать с Мустафина Р. Х. в пользу <адрес> Фонда жилья сумму задолженности по кредитному договору по основному долгу 1 987 354 рубля, начисленных и неуплаченных процентов за пользование кредитом - 868 160 рублей, пени - 800000 рублей, а также государственную пошлину в размере 26477, 55 руб.

Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую Мустафину Р.Х. путем продажи с публичных торгов установив начальную продажную цену в размере 5368424 руб.

По завершению реализации заложенного имущества возвратить Мустафину Р.Х. сумму превышающую размер взысканной задолженности по кредитному договору за исключением сумм расходов связанных с реализацией имущества

Отсрочить исполнение решения в части обращения взыскания на имущество принадлежащее Мустафину Р. Х. путем продажи с публичных торгов на срок шесть месяцев.

Решение может быть обжаловано ответчиком в Ленинский суд <адрес> в течение 7 дней со дня вручения ему копии решения суда, а также в апелляционном порядке сторонами в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, в течение одного месяца со дня вынесения определения об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий: