Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-142/2018 (2-1733/2017;) ~ М-1912/2017 от 07.12.2017

Дело № 2- 142/18

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Шатура Московской области 21 февраля 2018 года

Шатурский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Грошевой Н.А.,

при секретаре Родиной М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Грей Руслана Мадрид к администрации городского округа Шатура Московской области, Министерству имущественных отношений Московской области о заключении договора аренды,

установил:

Грей Р.М. обратился в суд с иском, указав, что 06.08.2012 между ним и администрацией Шатурского муниципального района был заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

10.06.2015 он обратился в администрацию с заявлением о продлении договора аренды земельного участка, однако до конца декабря 2015 года администрацией ничего не было сделано по данному вопросу.

В апреле 2016 года он построил капитальный фундамент под жилой дом размером 6м х 6м и снова подал заявление о продлении договора аренды земельного участка.

Согласно решению Межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области от 30.06.2016 ему было отказано в согласовании проекта о заключении нового договора аренды земельного участка ввиду отсутствия оснований, предусмотренных ст. 39.6 ЗК РФ.

С учетом уточнения требований в порядке ст. 39 ГПК РФ просит признать решение Межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области от 30.06.2016 незаконным и отменить его; обязать администрацию городского округа Шатура Московской области и Министерство имущественных отношений Московской области рассмотреть вопрос о заключении договора аренды земельного участка на новый срок.

Истец Грей Р.М. в судебном заседании поддержал заявленные требования с учетом уточнения, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске, дополнительно пояснил, что своевременно оплачивал арендные платежи, но после того, как срок аренды, указанный в договоре, истек, ему перестали направлять уведомления о размере и сроках уплаты арендных платежей. Между тем, на земельном участке им построен капитальный фундамент под жилой дом, в соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ имеет преимущественное право на продление договора аренды земельного участка.

Ответчики - представители администрации городского округа Шатура, Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дел извещены надлежащим образом.

Выслушав объяснения истца, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим кодексом.

В соответствии со статьей 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим кодексом, федеральными законами.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела усматривается, что 16.08.2012 между администрацией Шатурского муниципального района Московской области и Грей Р.М. был заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером № из земель категории «земли населенных пунктов», площадью 1500 кв.м. для индивидуального жилищного строительства расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 23-26).

Судом установлено, что на земельном участке истец начал строительство жилого дома, в настоящее время на нем имеется фундамент, разрешение на строительство истцу не выдавалось, право собственности на этот объект незавершенного строительства в установленном законом порядке не зарегистрировано.

Из объяснений истца судом установлено, что в июне 2015 года он обратился в администрацию Шатурского муниципального района с заявлением о продлении договора аренды земельного участка (л.д. 22).

Согласно выписки из протокола № 20 заседания комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию от 30.06.2015 по рассмотрению заявлений граждан, юридических лиц и предпринимателей, заявление Грей Р.М. было рассмотрено и рекомендовано рассмотреть заявление повторно после предоставления правоустанавливающих документов на объект недвижимого имущества, находящегося на испрашиваемом земельном участке (л.д. 10).

29.04.2016, 19.08.2016 через МАУ «МФЦ Шатурского района» Грей Р.М. поданы заявления о заключении договора аренды земельного участка, находящегося по адресу: <адрес> (л.д. 18, 20, 21).

Письмами от 27.09.2016, 19.12.2016, 26.05.2017 Грей Р.М. получил отказ на том основании, что решением Межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области от 30.06.2016 № 25 (п. 956) ему отказано в согласовании проекта договора аренды земельного участка площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером № (л.д. 6, 9, 15, 16).

В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего кодекса, в том числе, в случае, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением.

Вид разрешенного использования земельного участка - для индивидуального жилищного строительства предусматривает возможность строительства на данном участке жилого дома.

Частью 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено преимущественное право граждан на заключение договора аренды на земельный участок, являющихся собственниками объектов недвижимости расположенных на нем.

В связи с рассмотрением обращения Грей Р.М. о заключении договора аренды на новый срок проведено обследование испрашиваемого земельного участка, в результате которого установлено, что земельный участок не огорожен, не обработан, постройки отсутствуют, завезено незначительное количество строительного материала, доступ имеется (акт обследования земельного участка от 19.09.2016 л.д. 43).

Согласно выписке из протокола № 25 заседания межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области от 30.06.2016 по п. 956, учитывая отсутствие оснований для заключения нового договора аренды земельного участка, предусмотренных ст. 39.6 Земельного кодекса РФ принято решение об отказе в согласовании проекта о заключении нового договора аренды земельного участка (л.д. 6).

Истец считает отказ необоснованным и незаконным, нарушающим его права и законные интересы ввиду того, что влечет ограничения осуществления прав собственника объекта недвижимости и арендатора земельного участка, продление договора аренды ему необходимо для дальнейшего строительства и оформления дома.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

По смыслу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.Исключение из этого общего правила составляют нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ, вступившей в силу с 01 марта 2015 года).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом. Указанная правовая норма введена в действие Федеральным законом № 171-ФЗ от 23 июня 2014 года.

Совокупность приведенных правовых норм свидетельствует о том, что, начиная с 23 июня 2014 года, владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, предоставляется право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В частности, в силу пункта 2 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации к заявлению о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 настоящего Кодекса. Предоставление указанных документов не требуется в случае, если указанные документы направлялись в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, по итогам рассмотрения которого принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка прилагаются:

1) документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, установлен Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 января 2015 года № 1.

Пунктом 33 указанного Перечня предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. Вместе с тем при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект, заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных правовых норм, владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, предоставляется право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Доводы истца о фактическом строительстве объекта на предоставленном ему земельном участке ответчиком не оспорены. По окончании срока договора истец продолжал пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, принимал арендные платежи, иным лицам земельный участок не предоставлялся. Доказательств, свидетельствующих об обратном, в материалах дела не имеется.

Кроме того, пунктом 4.3.2. договора аренды арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 месяца до истечении срока действия договора.

При этом суд также обращает внимание, что применительно к пункту 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 6 декабря 2011 г. № 401-ФЗ, действовавшей до 1 марта 2015 г.) было предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка при прочих равных условиях преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка.

Право аренды Грей Р.М. на земельный участок с кадастровым номером № не прекращено, фактически договор аренды после истечения его срока считается заключенным на неопределенный срок, а лишение истца права на получение в аренду земельного участка является ограничением его прав землепользователя.

Поскольку Грей Р.М. являлся арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 1 марта 2015 г., на земельном участке имеется незарегистрированный объект незавершенного строительства, данных о том, что ранее земельный участок предоставлялся в порядке, предусмотренном подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», не имеется, установив, что срок действия договора аренды закончился, при этом, как в период действия договора аренды, так по окончании срока его действия, истец не обращался в администрацию с заявлением о расторжении договора аренды либо с заявлением о продлении срока его действия, целевое назначение предоставленного земельного участка исполнено, суд приходит к выводу о том, что п. 956 решения Межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений Московской области № 25 от 30.06.2016 об отказе Грей Р.М. в согласовании проекта договора аренды следует признать незаконным и возложить на ответчиков обязанность рассмотреть вопрос о его заключении.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования Грей Руслана Мадрид удовлетворить.

Признать п. 956 решения Межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений Московской области № 25 от 30.06.2016 об отказе Грей Р.М. в согласовании проекта о заключении нового договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, незаконным.

Обязать администрацию городского округа Шатура Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области рассмотреть вопрос о заключении с Грей Р.М. договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Шатурский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.А. Грошева

Мотивированное решение изготовлено 26.02.2018

Судья Н.А. Грошева