Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-126/2010 (2-4694/2009;) ~ Материалы дела от 10.12.2009

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02.04.10 года Ленинский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего Дурновой Н.Г.,

при секретаре Кузнецовой С.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Маклакова Виктора Николаевича ЗАО ИСК «Средневолжскстрой» о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Маклаков В.Н. обратился в суд с иском к ответчику, указывая следующее. ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО ИСК «Средневолжскстрой»и Ивановой Т.В, был заключен договор № С3-7\2003 о долевом участии в строительстве жилого дома квартал 96 <адрес> в части трехкомнатной квартиры на 10 м этаже площадью 114,78 кв.м. в 3 секции. ДД.ММ.ГГГГ Иванова Т.В. переуступила право по долевому участию в строительстве жилого дома на трехкомнатную квартиру ему, Маклакову В.Н., в полном объеме. Со своей стороны обязательства по договору истец исполнил в полном объеме, о чем свидетельствуют квитанции. Согласно Договора по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию застройщик должен был передать в собственность указанное помещение по акту приема-передачи Проектный срок окончания строительства 2 квартал 2008г., но ответчик ему квартиру не передал. Учитывая что квартира имеется в натуре, он оплатив стоимость считает, что у него возникло право на квартиру как объект незавершенного строительства.

В связи с чем, просит суд признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства в виде трехкомнатной квартиры площадью с учетом прочей ( с коэффициентом 108.3 кв.м)., общей площадью 106,6 кв.м. расположенной по адресу <адрес>, <адрес>

В судебном заседании представитель истца Судакова Л.И. по доверенности и истец Маклаков В.Н. исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика Чупшева Л.А. по доверенности, не возражала против удовлетворения требований истца, пояснив, что претензий по оплате не имеют. Также показала, что строительство дома не завершено, из 23 этажей по проекту возведено 19, измененный проект строительства до сих пор не прошел экспертные согласования, договор аренды земельного участка закончился, в связи с чем они пока не могут продолжать строительство, оформляют разрешительную документацию.

Представители ГУ ФРС по <адрес> и ФГУП РТИ в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, ГУ ФРС по <адрес> представлен отзыв, в котором просят рассмотреть дело в их отсутствие. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ГУ ФРС по <адрес> и ФГУП РТИ.

Суд, выслушав стороны и исследовав материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Истцом представлен суду договор № № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве между ЗАО ИСК « Средневолжскстрой« и Ивановой Т.В. согласно которого последняя принимает участие в инвестировании строительства жилого дома квартал 96 <адрес> в части трехкомнатной квартиры на 10 м этаже площадью 114,78 кв.м. в 3 секции. Также суду предоставлены квитанции по оплате Ивановой Т.В. по договору долевого участия.

ДД.ММ.ГГГГ Иванова Т.В. переуступила право по долевому участию в строительстве жилого дома на указанную трехкомнатную Маклакову В.Н., в полном объеме. Стороной данного договора является и застройщик ЗАО ИСК «Средневолжскстрой». При этом Маклаков В.Н.. оплатил ЗАО ИСК «Средневолжскстрой» за оформление документов по договору о переуступке по квитанции от ДД.ММ.ГГГГ 10000руб.

Факт заключения договора № от ДД.ММ.ГГГГ на указанную квартиру с Маклаковым В.Н., а также выполнение истцом всех обязательств по договору, и полной оплаты ответчик не оспаривал.

Согласно условий договора № от ДД.ММ.ГГГГ предварительный срок сдачи жилого дома под отделку 2 квартал 2008г. ( п. 1.1), Застройщик согласно п. 5.2 обязуется после сдачи дома в эксплуатацию передать дольщику указанную квартиру и документацию необходимую для регистрации права. Срок сдачи дома в эксплуатацию в договоре не указан.

В соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений. В отношении строительства правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций.

Согласно ст. 128 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 35 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» возможна регистрация права собственности на объект незавершенного строительства на основании документов, подтверждающих права на земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ документом, удостоверяющим выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Документами, подтверждающими такое соответствие является документ, подтверждающий соответствие построенного объекта требованиям технических регламентов, соответствие параметров объекта проектной документации, соответствие построенного объекта техническим условиям, удостоверенный представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, ( заключение органа государственного строительного надзора, заключение государственного экологического контроля).

В судебном заседании установлено, что постановлением Главы Администрации г.о. Самары ДД.ММ.ГГГГ № с изменениями ДД.ММ.ГГГГ № был утвержден проект границ земельного участка, который был предоставлен ЗАО ЭДС в аренду, разрешено строительство жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями и подземной стоянки в границах <адрес>, <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «ЭДС» выдавалось разрешение на выполнение строительно-монтажных работ № жилой дом по <адрес> по разработанной ЗАО ЭДС проектной документации сроком до ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «ЭДС» выдано разрешение на завершение строительства жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой. Срок действия до 2008г. Постановлением Главы г.о Самара от ДД.ММ.ГГГГ №.

Как видно из данного разрешения от ДД.ММ.ГГГГ № выдано оно на основании представленной проектной документации, согласованной и утвержденной на ДД.ММ.ГГГГ, положительного заключения вневедомственной государственной экспертизы проектной документации от ДД.ММ.ГГГГ, заключения экологической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ и санэпидемзаключения от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «ЭДС» были заключены договоры аренду земельного участка №з и №з соответственно, последний сроком до ДД.ММ.ГГГГ В настоящее время договор аренды не продлен и вновь не заключен.

ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «ЭДС» по договору № передачи функций Заказчика по строительству жилого дома передало заказчику-застройщику ЗАО ИСК «Средневолжскстрой» функции заказчика по строительству 5ти секционного дома, а именно выполнение функций заказчика и генерального подрядчика по строительству объекта.

Из архитектурного проекта, рабочего проекта выполненного ООО «Рекон» в 2003, 2004г. объектов является жилая застройка со встроенными офисными помещениями и подземной гаражной стоянкой в квартале <адрес>

Проектом предусматривается размещение 4х секционного жилого дома переменной этажности 8-10 этажей со встроенными офисными помещениями и подземной гаражной стоянкой. Секция № предполагалась 10 этажной.

Сводное экспертное заключение №\ггэ-2416\08 2005г. Главгосэкспертиза России выполнено по 4х секционному жилому дому этажностью в 11 этажей. При этом установлены замечания по дополнительной нагрузке на инженерные сети, не выполнены требования технических условий по пожарной безопасности, отсутствие ТУ на электроснабжение. Также из данного заключения видно, что дополнительно представлен протокол заседания градостроительного совета от ДД.ММ.ГГГГ согласно которого этажность дома была согласована в части 3й секции до 14-16 этажей.

Из проекта организации строительства выполненном ОАО «Оргтехстрой» по 4х секционному жилому дому от 2005г. видно, что этажность повышена до 24х

Сводное экспертное заключение №\ггэ-2416\08 от ДД.ММ.ГГГГ Главгосэкспертиза России выполнено с увеличением этажности до 18-20 этажей по 3 секции.

В дальнейшем в 2008г. был выполнен новый проект НИИОСП им. Н.М. Герасимова из которого видно, что этажность 3й секции 4х секционного дома увеличена до 25 этажей.

Как видно из письма № от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в ФГУ «Главгосэкспертиза России» был направлен проект здания этажностью в 25 этажей в котором имеет место усиление конструкций.

Сводного заключения по данному проекту не имеется, экспертиза по нему не проводилась. Как видно из пояснений ответчика в судебном заседании не составлено экспертное заключение в связи с тем, что оплата в полном объеме ими еще не произведена.

Также из пояснений ответчика видно, что в настоящее время истек срок договора аренды земельного участка и разрешения на строительство. В настоящее время ведется оформление разрешительной документации, в связи с чем и строительство было приостановлено во избежании привлечения к ответственности. По оформлении документов они планируют завершить строительство.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что строительство дома застройщик осуществляет не в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ на земельном участке, отведенном для этих целей, при отсутствии разрешения на строительство, и в отсутствие технической документации и технических условий на возведение объекта в 25 этажей, строительство которого фактически осуществляет ответчик.

Ответчиком в судебное заседание представлена информация о готовности объекта на ДД.ММ.ГГГГ 3й секции застройки согласно которой на возводимом объекте отсутствуют витражи, кровля, не проведены сантехнические работы, не усилены ж\б конструкции,

Не доверять указанной справке у суда нет оснований, поскольку стороны в судебном заседании подтвердили факт строительства во 3й секции в настоящее время лишь 19 этажей с началом возведения арматуры на 20 этаж.

Фактическое создание и наличие многоквартирного, жилого дома в объеме предусмотренном проектом не нашло подтверждения в судебном заседании. Документов технической инвентаризации, технического паспорта объекта - жилого дома суду не представлено.

Из технического паспорта составленного ФГУП РТИ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на объект - помещение без номера видно, что инвентаризация жилого дома не проводилось.

Доводы истца, что дому где находится квартира истца присвоен почтовый адрес суд расценивает критически. В судебном заседании установлено, что ответчиком ведется строительство 4х секционного жилого комплекса. Из которых первая секция построена и заселена, оставшиеся 2,3,4 секции не выполнены в объеме предусмотренном проектной документацией.

Согласно распоряжения <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № действительно жилому дому оконченному строительством присвоен почтовый адрес <адрес>. Однако как видно из пояснений ответчика адрес присвоен именно оконченной строительством 1й секции, в которой в настоящее время уже проживают дольщики. Данные пояснения подтверждаются техническим паспортом, представленным истцом, согласно которого по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ обследовалось помещение в третьей секции, при этом в графе «номер дома» указано - без номера.

Суду также не были представлены какие либо иные документы, подтверждающие факт создания объекта и соответствие требованиям технических регламентов, проектной документации, санитарных и противопожарных норм, технических условий подключения сетей и др. (Акт рабочей комиссии, санитарно-эпидемиологические заключения, заключением УФС по надзору в сфере природопользования о соответствии законченного строительством объекта природоохранным требованиям и нормам, заключением Государственной инспекции строительного надзора или др.)

Доводы истца о том, что права истца на получение собственности по договору в данном случае не должны зависеть от исполнения обязательств по договору застройщиком суд оценивает критически, поскольку исходя их характера рассматриваемых правоотношений - долевое участие в строительстве жилого многоквартирного дома помимо исполнения обязательств по договору сторонами необходимо соответствие возводимого объекта градостроительным, санитарным, природоохранным, противопожарным нормам.

Согласно ст. 7 ФЗ № 221-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ « О государственном кадастре недвижимости» видами объектов недвижимости являются земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства.

В иске истцом сформулированы требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры ( уточнение от ДД.ММ.ГГГГ)

Однако согласно норм ст. 16 и 15 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в доме, состоящее из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Квартира являясь жилым помещением должна соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам.

Таким образом учитывая изложенные нормы закона статус квартиры как жилого помещения может быть определен только после завершения строительства дома и сдачи дома в эксплуатацию.

Согласно технического паспорта, который был представлен суду истцом выполненного ФГУП РТИ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ вид объекта учета не квартира, а помещение.

При этом доводы истца о том, что объектом незавершенного строительства является квартира, а не секция не нашли подтверждения. Так разрешительная документация на строительство, проекты, заключения экспертиз и иные документы оформлялись именно на жилой дом посекционно или совместно на несколько секций, договора долевого участия и переуступок, а также все дополнительные соглашения свидетельствует, что застройщиком возводился объект – жилой комплекс или жилой дом, а не отдельная квартира истца.

Согласно технического заключения, которое было представлено истцом суду выполненного ООО НПЦ «Строительство» от 2009г. обследовалось здание - 3я секция возведена на 19 этажей. В процессе обследования помещения установлено, что частично отсутствуют межкомнатные перегородки, остекление на криволинейном участке наружной стены, заполнения дверных проемов, отсутствуют ограждения балконов, работы по устройству инженерных коммуникаций и отделке не выполнялись. Из данного технического заключения видно, что на момент обследования незавершенный строительством объем работ превышает 20%от сметной стоимости, предусмотренной договором, завершенный объем работ не превышает 80% сметной стоимости. Техническое заключение содержит фотоматериалы, подтверждающие факт осмотра и фиксируемые материалы осмотра.

Наличие решений суда о признании права иных лиц на которые ссылается истец не могут иметь по данному делу преюдициальное значение в соответствии с требованиями ст. 61 ГПК РФ.

Доводы истца о банкротстве ответчика также не нашли подтверждения в судебном заседании. Решение суда А55-36158\2009г. представлено не соответствующее требованиям ст. 71 ГПК РФ.

Из ответа Арбитражного суда <адрес> на запрос суда видно, что процедура наблюдения была введена не в отношении ответчика ООО ИСК «Средневолжскстрой», а в отношении ООО ОИСК «Средневолжскстрой» - другого юридического лица Из Выписки ЕГРЮЛ не усматривается, что у ответчика происходит реорганизация или введена процедура наблюдения.

Таким образом в судебном заседании нашел подтверждение факт соответствия построенного объекта требованиям технических регламентов, соответствия проектной документации, техническим условиям, а именно как такового возведения объекта в натуре.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования истца о признании его права собственности на объект незавершенного строительства - квартиру названной площадью не нашли подтверждения в судебном заседании.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требования Маклакова Виктора Николаевича о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры площадью с учетом прочей ( с коэффициентом) 108,3 кв.м., общей площадью 106,6 кв.м. расположенной по адресу <адрес> отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Ленинский районный суд г. Самары в 10-дневный срок.

Решение изготовлено 06.04.10г.

Председательствующий: подпись

КОПИЯ ВЕРНА

Судья

Секретарь