Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1605/2012 ~ М-1041/2012 от 09.04.2012

Дело № 2-1605/12

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(ДД.ММ.ГГГГ) Коминтерновский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Н.А.Малютиной

при секретаре Н.О.Поротиковой

с участием:

представителя истца по доверенности А.В.Ткачука

представителя ответчика по доверенности Р.З.Магеррамова,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Бабкина В. А. к товариществу собственников жилья (Наименование3) о взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

Бабкин В.А. обратился в суд с вышеуказанным иском к ТСЖ (Наименование3), в котором просит взыскать с ответчика убытки в размере 400 000 рублей. В обоснование требований истец ссылается на те обстоятельства, что ему принадлежат на праве собственности нежилые встроенные помещения в литере АЗ, номер на поэтажном плане 7-13,17-22,27-31 и 34 в доме <адрес>. (ДД.ММ.ГГГГ) им был заключен договор аренды вышеуказанных помещений с ИП (ФИО1) сроком по (ДД.ММ.ГГГГ). Срок арендной платы определен сторонами в 500000 рублей, из которых до подписания договора денежные средства в размере 300000 рублей были уплачены истцу арендатором, а оставшаяся часть в размере 200000 рублей должна быть передана в течение 4 месяцев с (ДД.ММ.ГГГГ) по (ДД.ММ.ГГГГ). Согласно п.1.5 договора аренды передача помещений арендатору должна была состояться в течение 15 дней с момента подписания договора. В связи с тем, что ответчик поменял замок от общей входной двери в принадлежащие истцу помещения, при подписании договора передать данные помещения арендатору истец не смог. На устные обращения истца о необходимости передать дубликаты ключей ответчик ему постоянно отказывал. В (ДД.ММ.ГГГГ) он направил телеграмму с просьбой передать ключи, аналогичная телеграмма была направлена и в (ДД.ММ.ГГГГ) Ответ от ответчика поступил в (ДД.ММ.ГГГГ), в котором указано, что ключи Бабкину В.А. не будут переданы, а будет предоставляться возможность только осматривать принадлежащие помещения в присутствии представителя ТСЖ (Наименование3). Данный ответ послужил причиной расторжения договора аренды с ИП (ФИО1), поскольку ответчик препятствовал истцу в самостоятельном пользовании и распоряжении нежилыми помещениями. В связи с расторжением заключенного договора аренды истцу пришлось возвратить уплаченную по договору сумму в размере 300 000 рублей, поскольку им не исполнены взятые на себя обязательства по вине третьего лица (ответчика). После получения ответа Бабкин В.А. был вынужден обратиться в Коминтерновский районный суд <адрес> с иском об устранении препятствий в пользовании принадлежащими ему помещениями. Определением суда от (ДД.ММ.ГГГГ) было утверждено мировое соглашение, по условиям которого ТСЖ (Наименование3) обязалось устранить препятствия в пользовании помещениями и передать ключи, что и было произведено (ДД.ММ.ГГГГ). Решением Коминтерновского райсуда <адрес> от (ДД.ММ.ГГГГ) были удовлетворены исковые требования Бабкина В.А. к ответчику о взыскании части причиненных убытков в размере 100000 рублей. Оставшуюся часть убытков в размере 400000 рублей истец просит взыскать с ответчика (л.д.7-8).

Истец Бабкин В.А. извещен судом о времени и месте судебного разбирательства (л.д.86-88), в судебное заседание не явился, в заявлении, адресованном суду, просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 90).

В судебном заседании представитель истца Ткачук А.В., действующий на основании доверенности от (ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.20), заявленные исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ТСЖ (Наименование3) Магеррамов Р.З., действующий на основании доверенности от (ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.29), исковые требования не признал, представив письменные возражения, в которых ссылался на следующие обстоятельства: с (ДД.ММ.ГГГГ) истец не является собственником спорных нежилых помещений, в связи с чем не имеет право на получение арендной платы. Договор аренды нежилых помещений является ничтожным в силу того, что на момент его заключения спорные помещения обременены ипотекой, то есть находились в залоге, в связи с чем при его заключении требовалось согласие залогодержателя, однако в тексте договора отражено, что указанные помещения не заложены, согласие залогодержателя на заключение договора аренды не получалось (л.д.58-59).

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав представленные по делу письменные доказательства, приходит к следующему.

В соответствии со ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В судебном заседании установлено, что решением Коминтерновского райсуда <адрес> от (ДД.ММ.ГГГГ), вступившем в законную силу (ДД.ММ.ГГГГ), с товарищества собственников жилья (Наименование3) в пользу Бабкина В. А. взысканы убытки в размере 100 000 рублей, 3 200 рублей уплаченной государственной пошлины, а всего 103 200 рублей(л.д.16-19).

Указанным решением установлено, что Бабкину В.А. на основании решения Коминтерновского районного суда <адрес> от (ДД.ММ.ГГГГ) и решения собственника от (ДД.ММ.ГГГГ) принадлежали нежилые встроенные помещения в литере А3 дома <адрес>, площадью 18,3 кв.м. и 299,7 кв.м., в цокольном этаже, номера на поэтажном плане 7-13,17-22,27-31,34, что подтверждалось свидетельствами о государственной регистрации права от (ДД.ММ.ГГГГ) 36-АБ (№) и (№) (л.д. 14-15).

Обслуживание данного дома осуществляет ТСЖ «Виктория-Северная».

(ДД.ММ.ГГГГ) между Бабкиным В.А. и ИП (ФИО1) был заключен договор аренды нежилого помещения, предметом которого явилась аренда нежилых встроенных помещений в литере А3 дома <адрес>, площадью 18,3 кв.м. и 299,7 кв.м., в цокольном этаже, номера на поэтажном плане 7-13,17-22,27-31,34. По условиям данного договора до его подписания арендатор (ИП (ФИО1)) уплатил арендодателю (Бабкину В.А.) 300 000 рублей арендной платы, а арендодатель в течение 15 дней с момента подписания договора должен был передать по акту приема-передачи помещения в пользование арендатору (л.д.9-11).

Факт передачи денег в сумме 300 000 рублей Бабкину В.А. подтверждается фактом заключения договора аренды, о чем указано в п.3.2. Договора аренды.

В связи с тем, что ТСЖ (Наименование3) была произведена замена замков во входных дверях цокольного этажа, Бабкин В.А. был лишен возможности использовать принадлежащие ему помещения. На его неоднократные требования передать дубликаты ключей от входных дверей ТСЖ (Наименование3) отвечало отказом, поэтому он вынужден был обратиться в суд с иском к ТСЖ (Наименование3) об устранении препятствий в пользовании принадлежащими ему нежилыми помещениями.

Определением Коминтерновского райсуда <адрес> от (ДД.ММ.ГГГГ) по данному делу было утверждено мировое соглашение, по условиям которого ТСЖ (Наименование3) обязалось передать Бабкину В.А. ключи от спорных нежилых помещений, производство по делу было прекращено (л.д. 60).

(ДД.ММ.ГГГГ) по акту приема-передачи Бабкин В.А. принял от ТСЖ (Наименование3) ключи от входных дверей в нежилые встроенные помещения в лит. А в доме <адрес> (л.д. 13).

При установленных обстоятельствах судом был сделан вывод о том, что к моменту заключения договора аренды нежилых помещений у Бабкина В.А. отсутствовали ключи от входа в цокольный этаж с нежилыми помещениями, и, как следствие, отсутствовала возможность исполнения им условий договора аренды. Действия ответчика, создавшего препятствия в пользовании истцу принадлежащим ему имуществом, признаны судом неправомерными.

Указанные действия послужили причиной того, что (ДД.ММ.ГГГГ) между Бабкиным В.А. и ИП (ФИО1) было заключено соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от (ДД.ММ.ГГГГ) в связи с невозможностью арендодателя передать по акту приема передачи арендуемых помещений. Согласно п.2 соглашения денежные средства переданные арендодателю до подписания договора аренды в сумме 300 000 рублей возвращены арендатору (л.д.12). В связи с чем суд установил, что истец понес убытки, состоящие из расходов в связи с расторжением договора аренды и необходимостью возвращения полученных денежных средств в сумме 300 000 рублей, а также из неполученного дохода в виде арендной платы в размере 200 000 рублей, которую он бы получил, если бы ответчиком не создавались препятствия в пользовании нежилыми помещениями. Требования Бабкина В.А. о частичном возмещении убытков были удовлетворены в размере 100000 рублей.

В силу ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

При изложенных обстоятельствах утверждения представителя ответчика о том, что ТСЖ (Наименование3) не создавало препятствия истцу в пользовании принадлежащими ему нежилыми помещениями, суд находит несостоятельными.

Доводы представителя ответчика о том, что договор аренды, заключенный между истцом и ИП (ФИО1), является ничтожным, так как истец не предупредил арендатора об имеющем место обременении на спорные помещения в виде ипотеки, не могут быть приняты судом во внимание.

Основания, по которым сделка является ничтожной, определены законом.

По правилам ст. 346 ГК РФ залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Указанная правовая норма содержит требование о том, что залогодатель вправе передавать предмет залога в аренду лишь с согласия залогодержателя, а неисполнение этой обязанности позволяет залогодержателю право требовать досочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если это требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога (ст. 351 ГК РФ).

В соответствии со ст. 40 Федерального закона от (ДД.ММ.ГГГГ) № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду при условиях, что:

срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;

имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

Доказательств того, что в результате заключения договора аренды имели место последствия, предусмотренные вышеуказанными правовыми нормами, в судебное заседание не представлено.

Как следует из ст. 613 ГК РФ, передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Таким образом, отсутствуют основания для признания сделки по заключению договора аренды ничтожной.

При изложенных обстоятельствах требования истца о взыскании убытков подлежат удовлетворению. Однако суд считает необходимым при разрешении спора принять во внимание следующие обстоятельства.

При обращении в суд истец указал в иске, что является собственником нежилых встроенных помещений в литере А3 дома <адрес>, площадью 18,3 кв.м. и 299,7 кв.м., в цокольном этаже, номера на поэтажном плане 7-13,17-22,27-31,34.

В ходе судебного разбирательства установлено, что по договору купли-продажи от (ДД.ММ.ГГГГ), заключенному между Бабкиным В.А. и ООО (Наименование2), ООО (Наименование1), истец передал в общую долевую собственность покупателям по 44/125 доли в праве общей долевой собственности каждому из них (л.д.63-68).

По сообщению (Госорган1) по <адрес> (ДД.ММ.ГГГГ) на спорные нежилые помещения зарегистрировано право общей долевой собственности: ООО (Наименование2) - 44/125 доли; ООО (Наименование1) - 44/125 доли; Бабкин В.А. -37/125 доли (л.д.42).

Указанное обстоятельство представителем истца не отрицалось.

В соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренда.

При этом, исходя из анализа данной правовой нормы, прежний собственник утрачивает, а новый собственник приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Таким образом, ссылка истца на причинение ему ответчиком убытков в размере 500000 рублей, то есть в размере арендной платы, определенной на весь период действия договора аренды с ИП (ФИО1), не основана на законе, поскольку, реализовав свое право собственника и продав часть принадлежащих ему спорных нежилых помещений, с (ДД.ММ.ГГГГ) истец является собственником лишь 37/125 долей в праве общей долевой собственности, с учетом чего имеет право на получение доходов как собственник только указанной доли в имуществе.

Расчет убытков следующий.

Период действия договора аренды: с (ДД.ММ.ГГГГ) по (ДД.ММ.ГГГГ) (п.4.1) – 334 дня. Размер ежедневной платы составляет 1497 рублей (500000:334).

В период с (ДД.ММ.ГГГГ) до (ДД.ММ.ГГГГ) – 160 дней размер убытков составит 239520 рублей ( 160х1497); в период с (ДД.ММ.ГГГГ) по (ДД.ММ.ГГГГ) – 174 дня размер убытков составит – 77101,50 рублей ((174х1497) х 37) : 125)), всего – 316621,50 рублей.

С учетом того обстоятельства, что часть убытков в размере 100000 рублей взыскана истцу решением суда от (ДД.ММ.ГГГГ), в пользу истца подлежат взысканию убытки в размере 216621,50 рублей (316621,50 – 100000).

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Таким образом, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 5366,21 рублей (216621,50-200000)х1%+5200).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

    Р Е Ш И Л:

Исковые требования Бабкина В. А. удовлетворить частично.

Взыскать с товарищества собственников жилья (Наименование3) (ИНН (№);дата регистрации (ДД.ММ.ГГГГ); место нахождения: <адрес> в пользу Бабкина В. А., (ДД.ММ.ГГГГ) года рождения, уроженца <адрес>, убытки в размере 216621,50 рублей, государственную пошлину в размере 5366,21 рублей, а всего – 221987,71 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Коминтерновский районный суд <адрес>.

Судья                                                                 Н.А.Малютина

Мотивированное решение

принято (ДД.ММ.ГГГГ)