Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-722/2022 (2-5140/2021;) ~ М-5091/2021 от 06.12.2021

                                                                                         Дело № 2-722/2022

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 февраля 2022 года       г.о. Балашиха

                             Московская область

Железнодорожный городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Артемовой Е.В.,

с участием представителя истца Румянцева К.В.,

при секретаре Гордеевой И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Прусакова Александра Викторовича к ООО «КЕМИКАЛПРОДСНАБ» в лице конкурсного управляющего Кузнецовой Любови Владимировны о признании незаключенным договора купли-продажи объекта недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Прусаков А.В. обратился в суд с иском к ООО «КЕМИКАЛПРОДСНАБ» в лице конкурсного управляющего Кузнецовой Любови Владимировны о признании незаключенным договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, указав, что 28 июня 2020 года между ним и ООО «КЕМИКАЛПРОДСНАБ» в лице конкурсного управляющего Кузнецовой Л.В. заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, стр. 1, кадастровый №. Стоимость договора, согласованная сторонами в п. 3.1. договора, покупателем оплачена в полном объеме, претензий по оплате продавец не имеет. Осмотр предмета договора проводился покупателем путем удаленного осмотра строений, расположенных на территории земельного участка, через забор, поскольку въезд на территорию земельного участка огорожен и действует пропускной режим. Допуск непосредственно к осмотру здания, являющегося предметом договора, предоставлен не был, однако, на территории действительно находилось несколько строений, подходящих под описание предмета договора, отраженного в акте приема-передачи от 30 июля 2020 года, в связи с чем, каких-либо подозрений у покупателя не возникло, тем более, информация о предмете договора была также размещена на сайте <данные изъяты> № с приложением фотографий объекта. Он является собственником объектов недвижимого имущества, расположенного в нескольких регионах РФ, следовательно, имеет разъездной характер работы, связанный с управлением данным имуществом и не может оперативно отслеживать ситуации в отношении вновь приобретенных объектов недвижимости, надеясь, что в соответствии с п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, а в силу п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Учитывая тот факт, что конкурсный управляющий, действующий в интересах продавца имущества, является официально уполномоченным лицом, все его действия, связанные с заключением договора, были основаны на полном доверии той информации и документации, которые продавец предоставлял. 30 марта 2021 года Железнодорожным городским судом Московской области по гражданскому делу № 2-490/2021 по иску Администрации Городского округа Балашиха было принято решение о признании отсутствующим объекта недвижимости и права собственности на него в отношении предмета договора купли-продажи от 28 июня 2020 года – здания, расположенного по адресу: <адрес>, стр. 1, кадастровый №. Также на него, как собственника данного здания, были возложены затраты на уборку прилегающей к зданию территории и демонтаж расположенных на земельном участке строений. Одним из мотивов принятия судом данного решения послужил факт отсутствия здания с кадастровым номером 50:50:0040126:978. Этот факт подтвержден актом обследования земельного участка от 29 сентября 2020 года, проводимым комиссией Комитета по управлению имуществом Администрации Городского округа Балашиха, на котором расположен объект недвижимости, при этом какой-либо информации о согласовании демонтажа строения или иных причинах его исчезновения суду не сообщено. Он, как собственник здания, никаких демонтажных или иных строительных работ не проводил. Руководствуясь изложенным, полагает, что при заключении договора купли-продажи от 28 июня 2020 года, предметом которого являлось здание, расположенное по адресу: <адрес>, стр. 1, кадастровый №, он был введен в заблуждение продавцом относительно предмета договора, а также полагает, что продавец намеренно умолчал об обстоятельствах, о которых должен был сообщить, руководствуясь принципами добросовестности. Полагает, что на момент заключения договора купли-продажи - предмет данного договора отсутствовал в натуре.

С учетом уточнения исковых требований, просит признать незаключенным договор купли-продажи недвижимого имущества от 28 июня 2020 года объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, строение 1, имеющего кадастровый № (л.д. 67).

Представитель истца Румянцев К.В. в судебном заседании обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, подтвердил. На удовлетворении уточненного иска настаивал, просил удовлетворить иск в полном объеме. Также просил взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 43540 рублей. Против вынесения заочного решения не возражал.

Представитель ответчика ООО «КЕМИКАЛПРОДСНАБ» в лице конкурсного управляющего Кузнецовой Любови Владимировны в судебное заседание не явился, был судом извещен о дне, месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, никаких возражений на исковое заявление, заявлений об отложении судебного заседания или иных сообщений о невозможности явиться в суд от него не поступало, равно как и возражений по иску им не представлено, в связи с чем, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного

    Суд, выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

    В соответствии со ст. 233 ГПК РФ, в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

        В силу ст. 12 ГПК РФ, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

    Согласно ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств.

    В соответствии со ст. 57 ГПК РФ, доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 557 Гражданского кодекса РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Кодекса.

В соответствии со статьей 475 Гражданского кодекса РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом установлено, что 28 июня 2020 года между Прусаковым Александром Викторовичем (покупатель) и ООО «КЕМИКАЛПРОДСНАБ» в лице конкурсного управляющего Кузнецовой Любови Владимировны (продавец) был подписан договор купли-продажи недвижимости, согласно которому истцу передается в собственность нежилое здание площадью 337,1 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, стр. 1, имеющего кадастровый № (л.д. 14-16).

Стоимость договора, согласованная сторонами в п. 3.1 договора, покупателем оплачена в полном объеме, претензий по оплате продавец не имеет.

Осмотр предмета договора проводился покупателем путем удаленного осмотра строений, расположенных на территории земельного участка, через забор, поскольку въезд на территорию земельного участка огорожен и действует пропускной режим. Допуск непосредственно к осмотру здания, являющегося предметом договора, продавцом предоставлен не был, однако, на территории действительно находилось несколько строений, подходящих под описание предмета договора, отраженного в акте приема-передачи от 30 июля 2020 года (л.д. 17), в связи с чем, каких-либо подозрений у покупателя не возникло.

Информация о предмете договора была также размещена на официальном сайте https://fedresurs.ru/ с приложением фотографий объекта.

Возможности произвести непосредственный осмотр предмета договора, сопоставить его физические кадастровые данные с данными содержащимися ЕГРН покупателю не предоставлено.

Информация о наличии несоответствия данных о здании, отраженных в договоре купли-продажи, и его фактическом состоянием впервые получена Прусаковым А.В. 24 августа 2020 года, когда при попытке передачи приобретенного здания в аренду потенциальному арендатору (индивидуальный предприниматель Зайцева Д.В.) был получен отказ от подписания акта приема-передачи объекта в силу его физического отсутствия и отсутствия оформленных земельных отношений в виде отказа от договора в одностороннем порядке.

01 сентября 2020 года Прусаков А.В. обратился в Комитет по управлению имуществом г.о. Балашиха с просьбой о заключении с ним договора аренды земельного участка.

Впоследствии, в период с сентября 2020 года по ноябрь 2020 года, в ходе переписки с Комитетом по управлению имуществом г.о. Балашиха, Прусаковым А.В. было выяснено, что правовых отношений в части аренды земельного участка на дату приобретения им объекта недвижимого имущества зарегистрировано не было, договор с последним арендатором ООО «КЕМИКАЛПРОДСНАБ» был расторгнут; участок под приобретенным объектом недвижимости не имеет границ, не поставлен на отдельный государственный кадастровый учет, относится к неразграниченной государственной собственности.

Кроме этого, в соответствии с актом обследования земельного участка от 29 сентября 2020 года, составленным комиссией Комитета по управлению имуществом Администрации Городского округа Балашиха, объект недвижимости, приобретенный Прусаковым А.В. и имеющим кадастровый №, признан отсутствующим, при этом факт проведения каких-либо демонтажных работ на участке не установлен (л.д. 47-48).

Указанные факты нашли свое документальное подтверждение в ходе рассмотрения в Железнодорожном городском суде Московской области гражданского дела № 2-490/2021 по иску Администрации Городского округа Балашиха к Прусакову А.В. (л.д. 30-42).

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что в настоящее время для истца сложилась тяжелая финансовая ситуация, при которой истец понес убытки при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, отсутствующего в натуре, а также обременен финансовыми обязательствами КУИ, направленными на очистку участка и демонтаж незаконно возведенных строений.

Представитель истца также пояснил, что непригодность земельного участка, расположенного под приобретенным зданием, для его коммерческого использования в соответствии с его целевым назначением, а также отсутствие объективной информации в отношении данного земельного участка, является для истца существенным обстоятельством, имея возможность предвидеть которое, он не заключил бы договор вообще или заключил на значительно отличающихся условиях.

    В силу ч. 1 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст.ст. 12, 35 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вопреки положениям ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, стороной ответчика не было представлено доказательств, опровергающих доводы истца и представленные им доказательства. Доказательств, свидетельствующих об обратном, ответчиком суду не представлено.

В силу статей 1 и 10 Гражданского кодекса РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно и не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения, а добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии с п. 1 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Вместе с тем, продавец, являясь ранее стороной договора аренды земельного участка, а, следовательно, располагая данными о земельном участке и его состоянии, при должной степени заботливости и осмотрительности имел возможность принять меры к выяснению всех условий заключаемого по результатам торгов договора, в том числе относительно возможностей использования земельного участка, его границ, ограничений, фактического состояния, но не предпринял не единого для этого действия, что привело к отсутствию у покупателя информации по земельному участку, которая является существенной при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости. Доказательств обратного в материалы дела сторонами не представлено.

Договор между истцом и ответчиком не содержит сведений о том, на каком земельном участке расположено продаваемое здание, на каком праве продавцу принадлежит данный участок, не содержится сведений об отчуждении нежилого здания без передачи в собственность или иное право владения земельного участка, то есть имеется правовая неопределенность в правоотношениях сторон относительно прав на земельный участок, что недопустимо.

Таким образом, договор купли-продажи от 28 июня 2020 года объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, стр. 1, имеющего кадастровый №, не содержит сведений, предусмотренных статьей 554 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем, является незаключенным.

Фактическое пользование объектами недвижимости, наличие акта приема-передачи и свидетельства о праве собственности на эти объекты не являются доказательствами соблюдения сторонами требований, установленных ст. 554 Гражданского кодекса РФ, в том числе, принимая во внимание факт физического отсутствия предмета договора, что подтверждено материалами дела.

Учитывая совокупность представленных сторонами фактов и доказательств, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Как следует из материалов дела, истцом при обращении в суд была оплачена государственная пошлина в размере 43540 рублей, что подтверждается платежным поручением № от 01 декабря 2021 года. Учитывая, что суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме, следовательно, с ответчика подлежат взысканию вышеуказанные судебные расходы.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 233-235, 194-198 ГПК РФ,

суд

    РЕШИЛ:

Иск Прусакова Александра Викторовича к ООО «КЕМИКАЛПРОДСНАБ» в лице конкурсного управляющего Кузнецовой Любови Владимировны о признании незаключенным договора купли-продажи объекта недвижимого имущества - удовлетворить.

Признать договор купли-продажи от 28 июня 2020 года объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №, незаключенным.

Взыскать с ООО «КЕМИКАЛПРОДСНАБ» в пользу Прусакова Александра Викторовича расходы по оплате государственной пошлины в размере 43540 рублей.

Ответчик вправе подать в Железнодорожный городской суд Московской области заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

                             Судья                                         Е.В. Артемова

Мотивированный текст заочного решения

    изготовлен 25 февраля 2022 года