Дело №...
Поступило в суд 30 июня 2017 года
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
27 декабря 2017 года г. Новосибирск
Новосибирский районный суд Новосибирской области в составе:
председательствующего Зверинской А.К.
при секретаре Неделькиной А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Мальковой Нины Ивановны к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области, администрации Новосибирского района Новосибирской области о признании права собственности на жилой дом,
УСТАНОВИЛ:
Малькова Н.И. обратилась в суд с иском Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области, администрации Новосибирского района Новосибирской области, в котором просит признать за ней право собственности на жилой дом, площадью 194,6 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №... по адресу: <адрес>
В обоснование заявленных требований истец указала, что она является членом ДНТ «Солнечный», в ее владении и пользовании находится земельный участок №... с кадастровым номером №.... На указанном земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием истцом произведено строительство жилого дома, получение разрешения на которое не требовалось. Между тем, поскольку земельный участок, на котором возведен жилой дом, находится во владении ДНТ «Солнечный» на основании договора аренды, истец лишена возможности зарегистрировать право собственности на построенный ею объект недвижимости, в связи с чем она вынуждена обратиться в суд.
Истец Малькова Н.И. в судебное заседание не явилась, направила своего представителя Черкасова И.А., который просил признать право собственности за истцом на спорный объект недвижимости на основании доводов, изложенных в исковом заявлении.
Ответчик – Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом. Направили возражения на исковое заявление, в которых указали, что требования истца к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области являются необоснованными, поскольку истец не обращался в уполномоченный орган за регистрацией своего права на спорное имущество, следовательно, никаких препятствий со стороны органов государственной власти или органов местного самоуправления, иных лиц, у данного лица не возникло.
Также указывает, что земельный участок, на котором построен спорный жилой дом, не предоставлялся истцу на праве собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании, как этого требует ч.3 ст. 222 ГК РФ, в связи с чем требование о признании право собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворено.
Обращает внимание на то, что договор аренды №... от 29 июня 2006 г. является ничтожной сделкой, как не соответствующей требованиям закона или иным правовым актом, поскольку на момент разграничения государственной собственности на землю процедура отказа от права постоянного (бессрочного) пользования и прекращения права не была завершена, законным землепользователем земельного участка являлось ГУСП ОПХ «Элитное». Кроме того, сделка является ничтожной ввиду нарушения процедуры выбора и предоставления земельных участков, предусмотренной специальным законом.
Ответчик – администрация Новосибирского района Новосибирской области в судебное заседание не явился, направили отзыв на исковое заявление, в котором просили рассмотреть дело в отсутствии представителя администрации, также указали, что иск предъявлен для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости, с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. Обращают внимание на то, что истцом не представлено доказательств, объективно подтверждающих надлежащее обращение за получением разрешения на строительство до начала осуществления строительство объекта. Кроме того, истцом не представлены градостроительный план земельного участка и схема планировочной организации земельного участка с целью определения размещения объекта не только в границах земельного участка, но и с соблюдением необходимых минимальных отступов от границы земельного участка при размещении объекта капитального строительства.
Третье лицо - администрация Мичуринского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, направили отзыв на исковое заявление, в котором возражали против удовлетворения исковых требований Мальковой Н.И. о признании права собственности на спорный объект недвижимости, указывая на то, что договор аренды, на основании которого земельный участок предоставлен ДНТ «Солнечный» является ничтожным по основаниям, указанным в отзыве Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области, в связи с чем у истца отсутствуют какие -либо права на земельный участок, на котором им возведен жилой дом.
Третьи лица - ДНТ «Солнечный» и Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Новосибирской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя истца, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что земельный участок, которым владеет и пользуется истец, был предоставлен ДНТ «Солнечный» на основании договора аренды №..., заключенного ДД.ММ.ГГГГ между последним и администрацией Мичуринского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области.
Истец Малькова Н.И. является членом ДНТ «Солнечный», что подтверждается выпиской из протокола собрания уполномоченных ДНТ «Солнечный» от ДД.ММ.ГГГГ
На данном земельном участке истцом построен жилой дом, площадь которого согласно техническому паспорту составляет 194,6 кв.м.
В настоящее время истец имеет намерение зарегистрировать право собственности на вновь возведенный им объект недвижимости – жилой дом в установленном законом порядке в соответствии со ст. 131 ГК РФ.
В соответствии со статьей 1 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" дачный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).
Согласно пп. 4 п. 1 ст. 19 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», член дачного товарищества вправе осуществлять в соответствии с градостроительными, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными и иными установленными требованиями (нормами, правилами и нормативами) строительство и перестройку жилого строения или жилого дома, хозяйственных строений и сооружений – на дачном земельном участке.
Как указано в Постановлении Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 г. № 7-П «По делу о проверке конституционного абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами ряда граждан», в соответствии с абз. 1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» дачные земельные участки предоставляются гражданам или приобретаются в целях отдыха, однако при этом не исключается возможность возведения на дачном земельном участке не только жилого строения без права регистрации проживания в нем, но и жилого дома с правом регистрации проживания в нем.
Часть 2 ст. 15 ЖК РФ определяет понятие жилого помещения – изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» устанавливает требования, которым должно отвечать жилое помещение. При этом запретов на расположение жилых домов на дачных земельных участках данное Положение не содержит.
В соответствии с положениями ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства.
Таким образом, строительство жилого дома, осуществленное истцом, соответствует разрешенному использованию земельного участка.
Ограничения в отношении земельного участка, принадлежащего ДНТ «Солнечный» на праве аренды, не установлены. Изменения вида разрешенного использования земельного участка не производилось, истец является законным правообладателем земельного участка с видом разрешенного использования – для дачного строительства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Истец является членом ДНТ «Солнечный» - арендатора земельного участка, на котором истец возвел жилой дом, и за истцом указанный земельный участок закреплен в соответствии с нормами ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Возведенный истцом жилой дом соответствует целевому назначению земельного участка. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о возведении истцом индивидуального жилого дома с соблюдением закона и иных правовых актов, а также о возникновении у истца права собственности в соответствии со статьей 218 ГК РФ.
Между тем, рассмотрение судом иска о признании права собственности на объект недвижимости требует судебной проверки соответствия возведенного истцом объекта установленным законом требованиям в целях исключения возможности легализации объекта недвижимости выстроенного с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В связи с изложенным суд считает необходимым рассмотреть вопрос о признании права собственности истца на выстроенный им жилой дом применительно к статье 222 ГК РФ.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ - самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом ВС РФ 19 марта 2014 года - право собственности на самовольное строение, возведенное без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Одним из критериев самовольности постройки в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.
При этом в соответствии с пунктом 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 части 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды.
То обстоятельство, что земельный участок был предоставлен в аренду не истцу, а ДНТ «Солнечный», не имеет правового значения для разрешения данного спора и не влияет на возможность признания права собственности на объект недвижимости - жилой дом, возведенный истцом в связи со следующим.
Согласно статье 14 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" земельный участок для дачного строительства первоначально предоставляется некоммерческому объединению граждан.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 32 указанного ФЗ члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения вправе приступить к использованию садовых, огородных или дачных земельных участков после выноса в натуру проекта организации и застройки территории такого объединения и утверждения общим собранием его членов (собранием уполномоченных) распределения садовых, огородных или дачных земельных участков между членами такого объединения.
Согласно ст. 34 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» возведение строений и сооружений в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки его территории.
В ДНТ «Солнечный» проект организации и застройки территории товарищества вынесен в натуру (каждый земельный участок, в том числе земельный участок, на котором истцом выстроен жилой дом, поставлен на государственный кадастровый учет), а распределение земельных участков утверждено общим собранием членов товарищества.
Таким образом, истец с момента закрепления за ним земельного участка и до настоящего времени владеет и пользуется земельным участком, на котором им выстроен индивидуальный жилой дом, на законных основаниях – на тех же условиях, что и арендатор земельного участка – ДНТ «Солнечный».
Оценивая соответствие построенного истцом объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка, а также условиям договора аренды, суд приходит к следующему.
В соответствии с условиями договора аренды № 108 от 29 июня. 2006 г., земельные участки с кадастровыми номерами №... были предоставлены в аренду ДНТ «Солнечный» для размещения дачного некоммерческого объединения граждан (пункт 1.1 договора).
Учитывая содержание статьи 1 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", в соответствии с которой на дачном земельном участке допускается строительство жилого дома, суд приходит к выводу о соответствии построенного истцом объекта капитального строительства условиям договора аренды.
Возведенный истцом объект недвижимости – жилой дом, расположен в границах закрепленного за ним ДНТ «Солнечный» земельного участка, что подтверждается заключением кадастрового инженера.
Согласно заключению ООО «СтройТехЭкспертПроект» строительные конструктивные элементы здания индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, соответствует основным требованиям строительных технических регламентов, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных правил и нормативов, предъявляемых к заданиям индивидуальных жилых домов. Строительные конструкции имеют удовлетворительное, работоспособное состояние, обеспечивающее эксплуатационную надежность, безопасность как отдельных конструкций, так и здания в целом. При сохранении здания и его эксплуатации в качестве жилого дома не нарушаются чьи-либо законные интересы, не создается угрозы причинения вреда для жизни и здоровья людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений, обеспечивается безопасное использование прилегающих территорий.
Учитывая, что истец возвел объект недвижимости – жилой дом на земельном участке, право на который возникло у него на законных основаниях, указанным земельным участком истец владеет и пользуется до настоящего времени, спорный объект недвижимости не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд считает возможным исковые требования о признании права собственности на жилой дом удовлетворить.
Доводы ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области и третьего лица администрации Мичуринского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области о ничтожности договора аренды №... от ДД.ММ.ГГГГ суд не принимает в качестве оснований для отказа истцу в удовлетворении требований о признании права собственности на объект недвижимости, поскольку недействительным такой договор в судебном порядке не признан.
Руководствуясь ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ,
РЕШИЛ:
исковые требования Мальковой Нины Ивановны к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области, администрации Новосибирского района Новосибирской области о признании права собственности на жилой дом удовлетворить.
Признать за Мальковой Ниной Ивановной право собственности на жилой дом, площадью 194,6 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №... по адресу: <адрес>
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 1-го месяца с момента изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение суда изготовлено 9 января 2018 г.
Судья А.К. Зверинская