Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-73/2021 (3а-1139/2020;) ~ М-839/2020 от 27.07.2020

<№...>а-1139/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

<Дата ...> <Адрес...>

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Шулико О.Г.,

при ведении секретаре судебного заседания <ФИО>3

рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску <ФИО>1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной,    

установил:

<ФИО>1 обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером 23:39:1101043:45, площадью 613,2 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г/п Белореченское, <Адрес...>Б, равной рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость нежилого здания не соответствует его рыночной стоимости, это нарушает его права, поскольку влечет необходимость оплаты налоговых платежей в завышенном размере.

В подтверждение такой правовой позиции предоставил выписку из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которой кадастровая стоимость спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на <Дата ...> составляет 20 467 409,85 рублей. Тогда как в соответствии с отчетом об оценке от <Дата ...> № О-146/10-1, подготовленным ООО «Краснодарский центр кадастра, оценки и экспертизы», рыночная стоимость данного здания определена в размере 14 111 000 рублей.

В судебное заседание <Дата ...> лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе, посредством направления по электронной почте определения суда о возобновлении производства по административному делу и назначении судебного заседания, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации <№...> от <Дата ...> «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В рамках подготовки по административному делу представитель административного ответчика - ФГБУ Кадастровая палата – <ФИО>4, действующая на основании доверенности, направила в суд отзыв, согласно которому представитель просит исключить филиал из числа административных ответчиков и привлечь в качестве заинтересованного лица. Также просит принять решение в соответствии с действующим законодательством, сообщив, что органом утвердившим оспариваемую кадастровую стоимость является Департамент Имущественных отношений Краснодарского края на основании приказа от <Дата ...> <№...>.

Представителем административного ответчика – Управления Росреестра по Краснодарскому краю, представлен в суд отзыв на административный иск, в котором отмечается, что указанное лицо не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства. Также Управление Росреестра просит суд рассмотреть дело по существу с учетом изложенной позиции в отсутствие представителя Управления.

Представителями администрации муниципального образования <Адрес...>, действующими на основании доверенности, <ФИО>5 и <ФИО>6 направлены возражения на административное исковое заявление, согласно которым администрация просит отказать в удовлетворении административных исковых требований. Также в данных возражениях содержится просьба о рассмотрении дела в отсутствие представителя администрации.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на наличие уважительных причин неявки, суду не представили, какой – либо правовой позиции по административному делу не выразили.

На основании протокольного определения суда от <Дата ...> настоящее административное дело рассматривается в порядке упрощенного (письменного) производства, предусмотренного главой 33 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом взаимосвязанных положений части 7 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив доводы административного искового заявления, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Принимая во внимание положения, закрепленные в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от <Дата ...> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту - Закон № 237-ФЗ), Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края <№...> от <Дата ...>, а также принимая во внимания, дату определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 23:39:1101043:45 (<Дата ...>) и дату внесения (<Дата ...>) ее в Единый государственный реестр недвижимости, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Закона № 237-ФЗ.

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе, юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 1 статьи 245, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 1, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Как следует из материалов дела, <ФИО>1 на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером 23:39:1101043:45, площадью 613,2 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г/п Белореченское, <Адрес...>Б.

В силу положений статьи 30 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона Краснодарского края от <Дата ...> <№...>-КЗ «О налоге на имущество организаций», административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, являющегося объектом налогообложения.

Оспариваемая кадастровая стоимость нежилого здания определена в результате проведения массовой государственной кадастровой оценки помещений по состоянию на <Дата ...>, внесена в Единый государственный реестр недвижимости <Дата ...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта от <Дата ...>.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного здания, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Поскольку Кадастровая палата является уполномоченным органом по ведению реестра государственного кадастра, суд считает <Дата ...> верной датой определения кадастровой стоимости.

При изложенных выше обстоятельствах, <ФИО>1 наделен правом на оспаривание кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 23:39:1101043:45, в том числе, в судебном порядке. Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости спорного нежилого здания в размере рыночной стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке от <Дата ...> № О-146/10-1, подготовленный ООО «Краснодарский центр кадастра, оценки и экспертизы». Согласно данному отчету рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на <Дата ...> составляет 14 111 000 рублей.

Указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от <Дата ...> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об оценочной деятельности) и федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности отчёт об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <Дата ...> <№...> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», оценивая предоставленный в материалы административного дела отчет об оценке как доказательство, в целях устранения каких-либо сомнений относительно обоснованности, суд на основании определения от <Дата ...> назначил судебную оценочную экспертизу, поручив ее производство обществу с ограниченной ответственностью «Оценка и Право-Юг». Перед экспертом поставлен вопрос о величине рыночной стоимости нежилого здания на дату определения его кадастровой стоимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от <Дата ...> № 73-ФЗ «О государственной судебно – экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза – это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований, указаны примененные методы, приведена оценка результатов исследований, обоснованы выводы по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно экспертному заключению <№...> от <Дата ...>, подготовленного экспертом ООО «Оценка и Право-Юг» - <ФИО>7, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (на <Дата ...>) рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 23:39:1101043:45 составляет 14 522 055 рублей.

Оценив по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, данное экспертное заключение суд приходит к выводу, что экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости спорного нежилого здания. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям

Как следует из заключения экспертизы, рыночная стоимость объекта недвижимости была определена затратным и сравнительным подходом к оценке, поскольку применение доходного подхода в данном случае является некорректным из-за отсутствия необходимой информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект экспертизы способен приносить, а также связанные с ним расходы.

Таким образом, выбор сравнительного и затратного подходов обоснован, полностью соответствует положениям пунктов 22, 24 ФСО <№...>.

Экспертом подробно мотивирован отказ от доходного подхода в оценке конкретного объекта.

Согласно пунктам 12 - 14 ФСО <№...> сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО <№...>).

В заключении судебной     экспертизы проведен подробный анализ рынка объекта исследования. Экспертом мотивированы выводы об отборе для сравнения 3 объектов-аналогов для нежилого здания с кадастровым номером 23:39:1101043:45, которые относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка, сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, схожи по экономическим и материальным характеристикам, находятся в одном муниципальном образовании и районе. При расчете рыночной стоимости спорного объекта недвижимости применена корректировка на наличие оборудования, торг, площадь и тип помещения, а также на этаж расположения. Достоверность использованной экспертом информации подтверждена приобщенными к заключению скриншотами страниц сайта с архивными объявлениями, содержание объявлений имеет необходимую для проведения оценки информацию.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО <№...>.

В рамках затратного подхода для определения стоимости нежилого здания с кадастровым номером 23:39:1101043:45 экспертом использован метод сравнительной единицы. Наличие и состав информации о технических и конструктивных характеристиках, и имеющихся устареваниях объекта исследования, а также наличие данных об укрупненных показателях стоимости строительства аналогичных объектов, делает применение метода сравнительной единицы в рамках затратного подхода наиболее предпочтительным и позволяет с высокой долей объективности определить стоимость объекта исследования с точки зрения затрат на производство и (или) замещение.

Принятый к расчету строительный объем здания соответствует данным технической документации, имеющейся в материалах дела (является приложением к отчету об оценке). Примененные при расчете коэффициенты обоснованы, износ определен верно, аргументирован ссылкой на строительные нормы и правила, сомнений в правильности не вызывает.

С учетом того, что экспертом применено 2 подхода (сравнительный и затратный), им проведено согласование результатов. Итоговое сопоставление показателей стоимости, достигнутых в рамках данных подходов, а также расчет итоговой рыночной стоимости спорного здания представлены на страницах 60 экспертного заключения.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных ею выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.