Решение по делу № 2-689/2015 ~ М-434/2015 от 03.02.2015

Дело № 2-689 М/15

Решение

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГг. <адрес>

Коломенский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Жукова Г.С., при секретаре Оленевой К.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Говорова Сергея к Вельможиной Ольге Николаевне о расторжении договора и возврате имущества,

У С Т А Н О В И Л:

Говоров С. обратился в суд с иском к Вельможиной Ольге Николаевне о расторжении договора и возврате имущества.

Из искового заявления усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчицей был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества в виде квартиры, находящейся по адресу: Россия, <адрес> состоящую из трёх жилых комнат, общей площадью 22,8 кв.м., расположенную на первом и втором этаже многоэтажного жилого дома.

В соответствии с условиями договора ( п.1) истец обязался передать, а ответчица принять и оплатить вышеуказанную квартиру. Цена квартиры по договорённости сторон была определена в <данные изъяты>.

В соответствии с п.6 договора расчёт между сторонами производится путём перечисления денежных средств на счёт продавца, открытого в отделении Сбербанка, в следующем порядке: <данные изъяты> будут перечислены продавцу в течении
двух дней с момента подписания настоящего договора <данные изъяты>) рублей будут перечислены продавцу до ДД.ММ.ГГГГ

Право собственности ответчика на спорную квартиру зарегистрировано Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № №, выдано свидетельство о государственной регистрации права №. ДД.ММ.ГГГГ ответчик произвёл оплату в размере <данные изъяты>.

Оставшийся платёж в сумме <данные изъяты> ответчик не произвёл.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена телеграмма с предложением расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, которая получена ответчиком 21 января года, о чем свидетельствует почтовое уведомление о вручении телеграммы; ответ на указанное требование не последовал.

Таким образом, неисполнение ответчиком в предусмотренный договором срок обязательства оплатить товар является основанием для заявления истцом требований о расторжении договора купли-продажи квартиры по правилам п. 1 ч. 2 статьи 450 ГК РФ, в силу которых, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Неуплата стоимости спорной квартиры является для истца существенным нарушением условий договора со стороны ответчика, влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, что влечет расторжение договора купли-продажи и возвращение в собственность истца квартиры.

Представитель истца просит суд, расторгнуть договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: Россия, <адрес> состоящую из трёх жилых комнат, общей площадью 22,8 кв.м, расположенную на первом и втором этаже многоэтажного
жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и
ответчицей.

Вернуть в его собственность квартиру, находящуюся по
адресу: <адрес>состоящую из трёх жилых комнат, общей площадью 22,8 кв.м,
расположенную на первом и втором этаже многоэтажного жилого
дома.

Взыскать в его пользу <данные изъяты>. в счет несения расходов
на оплату государственной пошлины при подаче искового заявления
в суд.

Указать, что Решение является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи о прекращении права собственности Вельможиной Ольги Николаевны на квартиру по адресу: Россия, <адрес> государственной регистрации права собственности Говорова Сергея на квартиру по адресу: <адрес>

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал, при этом пояснил, что между Вельможиной О.Н. и истцом был заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

В п. 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны установили, что стоимость квартиры составляет <данные изъяты>. Согласно п. 6 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны определили порядок оплаты денежных средств и сроки.

Так, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество. ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности за Вельможиной О.Н., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности.

Стороны предусмотрели в договоре купли-продажи недвижимости сроки оплаты, а именно <данные изъяты> рублей будут перечислены в течение двух дней с момента подписания договора; <данные изъяты> рублей будут перечислены продавцу до ДД.ММ.ГГГГ

Согласно условиям договора купли-продажи недвижимости ответчик произвела ДД.ММ.ГГГГ оплату по договору в сумме <данные изъяты>

В 2014 году ответчик обратилась в БТИ за технической инвентаризацией своей квартиры. Ей было указано, что в квартире существуют литеры, не введенные в эксплуатацию. В связи с этим по купленной квартире у Вельможиной О.Н. возникли вопросы к продавцу. Намерений не оплачивать денежные средства не было. Ответчик хотела оплатить после встречи с продавцом и так как продавец зарегистрирован в <адрес> возникали сложности в обсуждении данного вопроса. В связи с этим, ДД.ММ.ГГГГ ответчиком было направлено Говорову С. письмо с просьбой известить о прибытии по вопросу оплаты договора купли-продажи квартиры. ДД.ММ.ГГГГ он получил письмо.

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны не установили договорной неустойки в случае просрочки оплаты платежа по договору. Следовательно, согласно п. 3 ст. 486, п. 4 ст. 488 ГК РФ на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Также, договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не предусмотрена возможность расторжения с возвращением полученного сторонами по договору.

Таким образом, договором и законом не предусмотрена возможность расторжения договора купли-продажи недвижимости в случае неполной оплаты или просрочки платежа.

Понятие одностороннего отказа от исполнения договора урегулировано гражданским законодательством; это самостоятельный способ защиты права, которым истец не воспользовался.

Более того, в соответствии с п. 8 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны установили, что договор считается исполненным при условии выполнения следующих обязательств: государственной регистрации перехода права собственности; получения Продавцом указанной в пункте 4 настоящего договора денежной суммы; передачи квартиры Продавцом Покупателю в порядке и срок определенные настоящим договором.

Согласно п. 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ устанавливает, что «указанная квартира по договоренности сторон продается за <данные изъяты>

Так, денежные средства, предусмотренные в п. 4 договора оплачены и перечислены на указанный счет продавца № №, о чем имеются выписки из лицевого счета по вкладу. Именно это обстоятельство - поступление денег на счет стороны установили как: «договор считается исполненным» - п. 8 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Следовательно, в соответствии с п. 8 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны установили, что поступление денежных средств на счет продавца будет считаться исполненным договором.

На основании вышеизложенного, представитель ответчика считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению в силу закона, а также в силу того, что договор сторонами исполнен.

Выслушав объяснения сторон, исследовав представленные сторонами доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения иска, поскольку:

В судебном заседании установлено, что истец ссылается на п. 2 ст. 489 ГК РФ «Оплата товара в рассрочку» в силу которого: «Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.».

Однако стороны договора купли-продажи квартиры предусмотрели иной порядок, а именно в соответствии с п. 6 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ стороны установили, что «По договоренности сторон указанная квартира будет находиться в залоге у продавца до получения всей суммы сделки.».

Так, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество. ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности за ответчиком - Вельможиной О.Н. Перед подписанием договора передала деньги ФИО4, о чем имеется расписка продавца от 06.11.2013. В свидетельстве о государственной регистрации права собственности установлено ограничение (обременение) права - ипотека в силу закона.

Согласно ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлены основания возникновения ипотеки и ее регулирование: «1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.».

Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.».

Так, в соответствии с п. 1 ст. 488 ГК РФ: «В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.».

В соответствии со ст. 307 ГК РФ дается понятие обязательства и основания его возникновения: «1. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.».

Так, стороны договора купли-продажи квартиры предусмотрели перечисление одной суммы <данные изъяты> руб. до ДД.ММ.ГГГГ года. Таким образом, по мнению суда, после государственной регистрации права собственности Вельможиной О.Н. на квартиру ответчик должен перечислить одну сумму в установленный договором срок, т.е. покупателю было предоставлено обязательство по уплате денег через определенное время в виде отсрочки одной оплаты, а не оплата товара в рассрочку (как указывает истец на п. 2 ст. 489 ГК РФ), которая предполагает сроки и размеры платежей (график платежей). Следовательно, из буквального толкования норм Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), § 3 главы 23 «Обеспечение исполнения обязательств» ГК РФ и договора купли-продажи правоотношения сторон регулируется нормами ст. 488 ГК РФ «Оплата товара проданного в кредит», а не нормами ст. 489 ГК РФ.

Данная квартира продана в кредит; установлено ограничение (обременение) права собственности в пользу продавца — ипотека в силу закона. Следовательно применяются положения ст. 488 ГК РФ «Оплата товара проданного в кредит».

Более того, данная позиция установлена и в п. 3 ст. 489 ГК РФ, где предусмотрено: «К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.». Таким образом, законодатель установил отсылочную норму - п. 4 ст. 488 ГК РФ:«В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.».

Также, правовая позиция изложена и разъяснена в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»: «При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.».

Более того, в Определении Верховного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № 5-В11-27 изложена правовая позиция указывающая на то, что в ГК РФ отсутствуют нормы (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - ст. 549 - 558), позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены, вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30, § 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 334 ГК РФ: «В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).».

То есть кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

В силу положений статей 348, 349 и 350 ГК РФ реализация прав залогодержателя (кредитора) на удовлетворение его требований осуществляется путем обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество на основании решения суда, либо во внесудебном порядке, если внесудебный порядок обращения взыскания на имущество установлен законом либо предусмотрен нотариально удостоверенным соглашением залогодателя с залогодержателем.

В соответствии с п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

«При разрешении споров следует учитывать, что в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, залогодержатель имеет право преимущественно перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (статьи 334, 349).

Действующее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (статьи 409, 414).».

Таким образом, в любом случае как на основании решения суда, так и на основании соглашения залогодержателя и залогодателем, преимущественное право залогодержателя на удовлетворение его требований реализуется путем продажи заложенного недвижимого имущества на торгах, а не путем передачи заложенного имущества в собственность залогодержателя.

Также, истцом заявлено требование о расторжении договора купли-продажи на основании и по правилам п. 1 ч.2 ст. 450 ГК РФ, в силу которого, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ: «Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.».

Между тем, истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ.

На основании п. 3 ст. 453 ГК РФ: «В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.».

Таким образом, последствия, вызванные расторжением договора, наступают на будущее время. В силу общих норм обязательственного права (статьи 307, 408 ГК РФ) это не освобождает должника от обязанности оплатить товар, полученный до расторжения договора судом.

Продавец не заявлял требований о прекращении обязательств по договору купли-продажи; договор купли-продажи является действующим, денежные средства продавцом - Говоровым Сергеем получены, истец не отказался от принятия исполнения, что подтверждается выпиской из банка, а также показаниями истца.

В соответствии с п.1 ст. 407 ГК РФ: «Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.».

Так, в соответствии с п. 8 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны установили, что договор считается исполненным при условии выполнения следующих обязательств: государственной регистрации перехода права собственности; получения Продавцом указанной: в пункте 4 настоящего договора денежной суммы; передачи квартиры Продавцом Покупателю в порядке и срок определенные настоящим договором.

Согласно п. 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ устанавливает, что «указанная квартира по договоренности сторон продается за 2 500 000 руб.».

Денежные средства, предусмотренные в п. 4 договора оплачены и перечислены на указанный счет продавца № 42607.810.3.4000.0005904, о чем имеются выписки из лицевого счета по вкладу. То есть денежные средства истцом получены. Именно это обстоятельство - поступление денег на счет стороны установили как: «договор считается исполненным» - п. 8 договора купли-продажи от 06.11.2013.

Следовательно, в соответствии с п. 8 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны установили, что поступление денежных средств на счет продавца будет считаться, что договор исполнен, т.е. обязательство прекращается его исполнением.

При таких обстоятельствах суд считает, что оснований в удовлетворения требований истца нет, так как договор считается исполненным.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Говорова Сергея к Вельможиной Ольге Николаевне о расторжении договора и возврате имущества отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Коломенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Жуков Г.С.