Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-249/2019 ~ М-217/2019 от 19.06.2019

                                 Дело № 2-249/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

02 сентября 2019 года      г.Суоярви

    Суоярвский районный суд РК в составе:

председательствующего судьи Ерохиной В.Г.,

при секретаре                             Кузнецовой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Красноокова Т.Ф., Красноокова А.А. к Алхименко А.Н. о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности ответчика и восстановлении права собственности на квартиру за истцами, обязании указанное право зарегистрировать.

установила:

Красноокова Т.Ф., Краснооков А.А. обратились в суд с иском к Алхименко А.Н. по тем основаниям, что после заключения между сторонами договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: ..., стоимостью ... руб., ответчик в нарушение принятых обязательств, не произвел оплату по договору. На основании изложенного, истцы просят суд расторгнуть договора купли-продажи квартиры от хх.хх.хх г., прекратить право собственности Алхименко А.Н. на указанную квартиру с исключением регистрационной записи о праве собственности в ЕГРН, восстановить право собственности истцов на квартиру и обязать Управление Росреестра по Республике Карелия указанное право зарегистрировать.

Истец Красноокова Т.Ф. в судебном заседании исковые требования поддержала, настаивала на их рассмотрении в заявленной редакции. Пояснила, что ей нужны были деньги, в связи с чем, она заключила договор купли-продажи квартиры, понимала его содержание и значение указанного в договоре обременения. Действительно, стороны обратились с заявлением о снятии залога, однако оплата покупателем по договору не производилась. Поле заключения договора, Алхименко А.Н. передал ей денежные средства в размере 300000 руб., которые в 2019 году она возвратила ответчику с процентами. Поскольку в настоящее время на спорную квартиру наложен арест по долгам ответчика и вернуть квартиру обратно нельзя, ссылаясь на существенное нарушение ответчиком условий договора, просит исковые требования удовлетворить.

Истец Краснооков А.А. в судебное заседание не явился, извещен.

Ответчик Алхименко А.Н. в судебном заседании исковые требования признал, пояснил, что денежные средства за проданную квартиру продавцам не отдавал, в настоящее время квартира ему не нужна и ее необходимо вернуть бывшим владельцам. Поскольку в настоящее время на квартиру наложен арест по его имущественным требованиям, без судебного решения это сделать нельзя. Данные в долг по договоренности Краснооковой Т.Ф. денежные средства, а также начисленные ей проценты, она вернула в 2019 году.

Определением суда от 14.08.2019 в признании иска Алхименко А.Н. отказано.

В судебное заседание, привлеченный к участие в дело в качестве третьего лица Васильев Е.Н., не явился, извещен. Согласно отзыву на иск, в удовлетворении требований просит отказать, указывает, что спорная квартира с ноября 2018 года на основании исполнительного листа, выданного Петрозаводским городским судом по его иску, находится под арестом (и/п № 109559/18/10020-ИП). Кроме того, 13.03.2019 в отношении Алхименко А.Н. возбуждено исполнительно производство № 26640/19/10020-ИП на основании исполнительного листа по гражданскому делу № 2-7655/2018 (взыскание имущественного характера на сумму 3023200 руб. в пользу Васильева Е.Н.). Указывает, что обращаясь с иском стороны злоупотребляют правами, поскольку по условиям договора от 02.04.2018, квартира находилась в залоге у продавцов до момента ее полной оплаты. 14.04.2018 по заявлению сторон ипотека в силу закона была погашена в связи с полной оплатой. Заявляя требования не о взыскании задолженности по оплате, а о прекращении права собственности за ответчиком и ее регистрации за истцами, стороны тем самым пытаются вывести спорное имущество из-под ареста, нарушив его (Васильева Е.Н.) права.

Третьим лицом Управлением Росреестра по РК представлен письменный отзыв на иск.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, извещены.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 1 статьи 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товаров через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

В соответствии с пунктом 5 статьи 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

На основании ст. 334.1 ГК РФ, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В соответствии правовой позиции Верховного Суда РФ, приведенной в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено и из материалов дела следует, что хх.хх.хх г. между Краснооковой Т.Ф., действующей в своих интересах и интересах Красноокова А.А. по нотариальной доверенности № (продавцы) и ответчиком Алхименко А.Н. (покупателем) заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: .... Указанный договор удостоверен нотариусом нотариального округа г.Петрозаводска Мурылевой Н.В. (реестровый №-н/10-2018-1-576).

Согласно п. 4 договора стоимость квартиры составляет ... руб., которые подлежат уплате продавцам (в равных долях каждому) в течение 2 дней с момента государственной регистрации права собственности на квартиру к покупателю. Приобретаемая квартира находится в залоге у продавцов до момента ее полной оплаты. Покупатель и продавцы обязуются снять обременение «Залог в силу закона» в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК в течение 7 календарных дней после окончательного расчета.

При этом, сторонам сделки нотариусом разъяснены ее правовые последствия, указано, что условия сделки соответствуют действительным намерениям сторон.

05.04.2019 произведена государственная регистрация договора, зарегистрировано право собственности Алхименко А.Н. на вышеуказанную квартиру. Одновременно в ЕГРН была внесена запись о государственной регистрации залога в силу закона.

Обращаясь с настоящим иском и настаивая на рассмотрении требований в заявленной редакции, сторона истца указывает на нарушение ответчиком существенных условий договора купли-продажи, а именно, несмотря на совершение государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к ответчику, до настоящего времени оплата по договору Алхименко А.Н. не произведена, что свидетельствует о возможности расторжения договора на основании ст. 450 ГК РФ.

Выбор способа защиты нарушенного права принадлежит истцу.

Вместе с тем, как следует из письменных материалов дела и пояснений сторон, 09.04.2018 Красноокова Т.Ф., действующая в своих интересах и интересах Красноокова А.А., а также Алхименко А.Н. лично обратились в Управление Росреестра по РК с заявлением о погашении регистрационной записи о залоге.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

10.04.2018 в ЕГРН на основании заявлений сторон договора запись о залоге в силу закона была прекращена.

При таких обстоятельствах, суд расценивает указанное заявление как письменное доказательство, подтверждающее факт получения Краснооковой Т.Ф. денежных средств, в счет оплаты стоимости квартиры, так как залог обеспечивал исполнение денежного обязательства покупателя и подлежал погашению лишь при наличии исполнения обязанности Алхименко А.Н. по оплате стоимости предмета залога. При этом, согласно доверенности ...0 от хх.хх.хх г. Красноокова Т.Ф. имела право на получение следуемых за продажу ? доли квартиры денежных средств за Красноокова А.А.

Довод истца Краснооковой Т.Ф. о том, что она продолжает проживать в квартире, не может являться основанием для признания договора купли-продажи квартиры недействительным по заявленному в иске основанию. Кроме того, проживание бывшего собственника в жилом помещении на права покупателя по владению, пользованию и распоряжению своей собственностью не влияет. При нарушении указанным обстоятельством прав Алхименко А.А., последний вправе поставить вопрос о его разрешение в установленном порядке.

Таким образом, доказательств для расторжения договора купли-продажи жилого помещения по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 450 ГК РФ стороной истца не представлено.

Кроме того, судом при рассмотрении дела учитываются следующие обстоятельства.

Согласно пунктам 3 и 4 ст. 1 ГПК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу положений пунктов 1 и 2 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 названной статьи, суд, с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как разъяснено в абзацах 4 и 5 пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если другие стороны на них не ссылались. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения применяет меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.

Таким образом, исходя из приведенных выше норм материального права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, обстоятельство злоупотребления какой-либо из сторон правом является имеющим существенное значение для разрешения дела обстоятельством, поскольку в случае установления такого обстоятельства судом подлежат применению правила п. 2 ст. 10 ГК РФ.

Судом установлено, что с 08.11.2018 на основании исполнительного листа, выданного Петрозаводским городским судом на основании определения от 08.11.2018 в целях обеспечения иска Васильева Е.К к Алхименко А.Н. о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 3000000 руб., на спорную квартиру наложен арест (и/п № 109559/18/10020-ИП).

Кроме того, 13.03.2019 в отношении Алхименко А.Н. возбуждено исполнительно производство № 26640/19/10020-ИП на основании исполнительного листа по гражданскому делу № 2-7655/2018 (взыскание имущественного характера на сумму 3023200 руб. в пользу Васильева Е.Н.).

В отзыве на иск третьим лицом Васильевым Е.Н. указывается на нарушение его прав, поскольку данный иск был инициирован после наложения ареста на спорную квартиру и запрете Алхименко А.Н. на совершение с ней регистрационных действий, сторона истца на протяжении длительного времени не заявляла о нарушении своих прав, не требовала взыскания неполученных, по ее мнению, денежных средств по договору, исковые требования заявлены именно о расторжении договора купли-продажи квартиры с целью прекращения на нее права собственности Алхименко А.Н. для вывода имущества из-под ареста и утраты возможности взыскания по исполнительному производству.

Кроме того, судом учитывается, что обращаясь с иском сторона истца указывала на отсутствие оплаты по договору, вместе с тем, в ходе рассмотрения дела в настоящем судебном заседании стороны пояснили, что после заключения договора купли-продажи квартиры, то есть после принятия ответчиком на себя обязательств по оплате, Красноокова Т.Ф. получила от Алхименко А.Н. денежные средства, которые в дальнейшем, по имеющейся между ними устной договоренности, и в рамках иной сделки, в 2019 году были возвращены Алхименко А.Н. с процентами.

При вышеуказанных обстоятельствах, с учетом очевидного отклонения действий Краснооковой Т.Ф., Алхименко А.Н., как участников гражданского оборота, от добросовестного поведения, суд полагает возможным применить к возникшим между сторонами правоотношениям при рассмотрении настоящего иска правила п. 2 ст. 10 ГК РФ.

На основании изложенного, в удовлетворении исковых требований Краснооковым надлежит отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска Красноокова Т.Ф., Красноокова А.А. к Алхименко А.Н. о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности ответчика на квартиру, восстановлении права собственности за истцами, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Суоярвский районный суд РК.

Судья      В.Г. Ерохина

Мотивированное решение изготовлено 06.09.2019

Последний день подачи апелляционной жалобы 06.10.2019