Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-26/2019 (2-98/2018; 2-1889/2017;) от 05.04.2017

Дело № 2- 26/19

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Смоленск 27 августа 2019 года

Ленинский районный суд г. Смоленска

В составе:

Председательствующего судьи Космачевой О.В.

при секретаре Аксенцовой А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тарасовой Елены Васильевны, Трапезникова Игоря Аркадьевича к Ряжечкиной Валентине Александровне, ООО «Сантол» о признании договоров купли-продажи недействительным, прекращении права собственности и признании имущества общим имуществом собственников здания,

установил:

Тарасова Е.В. и Трапезников И.А. обратились в суд с иском к ООО «САНТОЛ», Ряжечкиной В.А. о признании нежилых помещений, расположенных в здании <адрес>: лестничные клетки 1-4 этажей (пом. № (пл. 32,4 кв.м.); № (пл. 18,2 кв.м.); № (пл. 40,3 кв.м.); 16 (пл. 19,5 кв.м.); № (пл. 40,7 кв.м.); № (пл. 19,5 кв.м.), № (пл. 40,6 кв.м.), Подвал: пом. № общей площадью 31,3 кв.м., пом. № общей площадью 14,9 кв.м., № пом. № общей площадью 7,3 кв.м., пом. № общей площадью 8,9 кв.м., пом. № общей площадью 12,9 кв.м.; технический этаж: пом. № (общ. пл. 45,1 кв.м. по техническому паспорту) общим имуществом собственников помещений здания; признании недействительными в силу ничтожности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «САНТОЛ» и Ряжечкиной В.А., и договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «САНТОЛ» и Смоленским областным союзом потребительских обществ, в части указанных нежилых помещений; признании отсутствующим и прекращении права Ряжечкиной В.А. на данные жилые помещения. (т.1 л.д. 3-9). В обоснование требований указали, что названное имущество в силу закона является общим имуществом многоквартирного дома и не может находиться в собственности одного лица.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ прекращено производство по делу в части требований о признании недействительным договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «САНТОЛ» и Смоленским областным союзом потребительских обществ, в связи с отказом истцов от иска. (т. 3 л.д. 237).

В последующем Тарасова Е.В., Трапезников И.А. исковые требования уточнили, просили: 1). признать недействительной в силу ничтожности сделку – заключенный между ООО «Сантол» и Ряжечкиной В.А. договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: <адрес>:

- лестничные клетки 1-4 этажей: помещение № площадью 32,4 кв.м.; помещение № площадью 18,2 кв.м., помещение № площадью 40,3 кв.м., помещение № площадью 19,5 кв.м., помещение № площадью 40,7 кв.м., помещение № площадью 19,5 кв.м., помещение № площадью 40,6 кв.м., помещение № площадью 19,5 кв.м.;

- подвала: помещение № общей площадью 31,3 кв.м., помещение № общей площадью 14,9 кв.м., помещение № общей площадью 7,3 кв.м., помещение № общей площадью 8,9 кв.м., помещение № общей площадью 12,9 кв.м. с расположенными в них инженерными сетями;

- технического этажа: помещение № площадью 45,1 кв.м.; помещение № площадью 11,6 кв.м.;

- первого этажа: помещение № площадью 68,2 кв.м., помещение № площадью 2,2 кв.м., помещение № площадью 2,4 кв.м., помещение № площадью 3,0 кв.м.;

2). истребовании из незаконного владения Ряжечкиной В.А. вышеназванные нежилые помещения, признав отсутствующим и прекратить право собственности на данные нежилые помещения;

3). признать названные нежилые помещения общим имуществом собственников помещений здания <адрес> (т. 5 л.д. 222-224).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по иску Трапезникова И.А., Тарасовой Е.В. к Ряжечкиной В.А., ООО «Сантол» о признании договоров купли-продажи недействительным, прекращении права собственности и признании имущества общим имуществом собственников здания в части требований в отношении в части подвальных помещений <адрес> прекращено.

    Судом по делу в качестве третьих лиц привлечены собственники помещений в указанном здании Овчинников В.А., Ботвинков В.А., Локтев А.В., Смоленский областной союзом потребительских обществ, зарегистрированные в здании Малолетний А.А., Малолетняя Л.В., Трапезникова О.В, а также Управление Росреестра по Смоленской области.

Истцы в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представители истцов по доверенности Дергачева Л.В. и Идкин Е.В. в судебном заседании требования поддержали по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении.

Ответчик ООО «Сантол» о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направил, возражений по заявленным требованиям не представил.

Ответчик Ряжечкина В.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика по доверенности Солдатенков А.В. исковые требования не признал ввиду их необоснованности. Указал на пропуск истцами срока исковой давности, который подлежит исчислению с момента приобретения истцами помещений в здании, т.е. с 2010 года и 2009 года соответственно. Также указал, что оспариваемое ими имущество в их владении не находилось и расходы по его содержанию истцы не несли, избранный ими способ защиты нарушенного права восстановление их прав не повлечет. Заявил о недобросовестном поведении истцов.

Третьи лица о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Представитель третьих лиц Ботвинкова В.О. и Овчинникова В.А. по доверенности Солдатенков А.В. исковые требования считает необоснованными. Указал также, что занимаемые Овчинниковым В.А. помещения имеют автономный вход.

Заслушав участвующих в деле лиц, показания эксперта, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Пунктами 1, 2 ст. 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно разъяснениям в абз. 3 п.1 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

    К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п. 2 Постановления).

Если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.

В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица (п.8 Постановления).

Согласно ст.289 и ст. 290 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с ч. 1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Соответственно общее имущество в многоквартирном доме как таковое не может быть самостоятельным объектом гражданского оборота, а право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Анализируя ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, Конституционный суд РФ в своем Определении от 19.05.2009 № 489-0-0 указал, что из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер. Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

    В ходе судебного разбирательства установлено, что постановлением Главы г. Смоленска № от ДД.ММ.ГГГГ Смоленскому областному союзу потребительских обществ были выданы регистрационные удостоверения на право собственности на здания двух общежитий по адресу: <адрес> (т.4 л.д. 17, инвентарное дело).

ДД.ММ.ГГГГ между Смоленским областным союзом потребительских обществ и ООО «Сантол» заключен договор купли-продажи № (с изменениями и дополнениями в редакции соглашения от ДД.ММ.ГГГГ) здания общежития по адресу: <адрес> общей площадью 2184,9 кв.м. 1-4 этаж, подвал (т.1 л.д. 12, т.4 л.д. 18-19, инвентарное дело).

Как определено соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, приобретена часть здания общежития с подвальным помещением, кирпичное, четырехэтажное, с наружными инженерными сетями, в том числе: водопровод 15 м.п, теплотрассу для отопления и горячего водоснабжения - 38 п.м., два канализационных выпуска с двумя колодцами, кабельную линию электроснабжения общежития условный №, за исключением помещений общей площадью 206,6 кв.м., расположенных на первом этаже в южной части здания за линией разграничения (т.1 л.д.11,12,193)

ДД.ММ.ГГГГ учредителями ООО «Сантол» Солдатенковым А.В., Будзинским А.Э., Ботвинковым В.О. на общем собрании участников Общества (протокол №) принято решение о выделении в натуре части их доли в виде помещений в здании общежития по адресу: <адрес>, в том числе Ботвинкову В.О. - помещения под <адрес> (согласно выписке из технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ), расположенные на 3-м этаже здания; Будзинскому А.Э. - помещения под <адрес>, расположенные на 1-м этаже; Солдатенкову А.В.- помещения под <адрес> расположенные на 2-м этаже (т.1 л.д. 194-195).

ДД.ММ.ГГГГ учредителями ООО «Сантол» Солдатенковым А.В., Будзинским А.Э., Ботвинковым В.О. на общем собрании участников Общества (протокол №) принято решение о продаже помещений под <адрес>, расположенных на 3-м этаже здания; ДД.ММ.ГГГГ - решение о продаже Будзинским А.Э. его доли в полном объеме в уставном капитале Общества Солдатенкову А.В., выходе Ботвинкова В.О. из Общества с выделением последнему в счет его доли помещений на 1-м этаже общей площадью 317,8 кв.м. (под <адрес>) и на 4-м этаже общей площадью 107,1 кв.м. (под <адрес>), а всего общей площадью 424,9 кв.м., расположенные по адресу : <адрес> (т.1 л.д. 147, 198-199).

    В связи с выделением доли единственным участником Общества стал Солдатенков А.В.

ДД.ММ.ГГГГ Трапезников И.А. на основании договора купли-продажи приобрел в собственность у ООО «САНТОЛ» часть здания общежития общей площадью 392,6 кв.м., включающие помещения под <адрес> на 3-м этаже здания, относящиеся к жилым помещениям, которые впоследствии переведены в нежилые общей площадью 405,3 кв.м. (т. 1 л.д. 17, 143-144, 191). Указанные объекты в тот же день переданы покупателю по акту приема-передачи. ( т.1 л.д. 145).

    Право собственности на приобретенные по договору объекты недвижимости за Трапезниковым И.А. зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ как на часть здания общежития, назначение жилое; ДД.ММ.ГГГГ выдано свидетельство (т.1 л.д. 191).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Сантол» и Ряжечкиной В.А. заключен договор купли-продажи помещений <адрес> общей площадью 93,4 кв.м., расположенных на 1-м этаже здания; ДД.ММ.ГГГГ за ней зарегистрировано право собственности и ДД.ММ.ГГГГ выдано свидетельство о праве (инвентарное дело).

ДД.ММ.ГГГГ за Ботвинковым В.О. на основании протокола общего собрания участников Общества от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на часть здания общей площадью 436,3 кв.м. в составе помещений <адрес> на 1-м этаже и помещений под <адрес> 5 на 4-м этаже; ДД.ММ.ГГГГ выдано свидетельство о государственной регистрации права (инвентарное дело).

ДД.ММ.ГГГГ между Ботвинковым В.О. и Тарасовой Е.В. заключен договор купли-продажи в, соответствии с которым ею приобретены в собственность помещения общей площадью 317,8 кв.м., расположенные на первом этаже здания <адрес> в <адрес>, назначение: жилое, а именно помещения под <адрес> на 1-м этаже, в тот же день объекты переданы по акту приема-передачи (т.1 л.д. 16, 207-210, т.2 л.д. 44). Часть из указанных помещений Тарасовой Е.В. используется в коммерческих и личных целях (т.1 л.д. 237-243, т. 2 л.д. 1,2-49,50-130,201-214,217-218,219-229)

    По договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному ООО «Сантол» с Ряжечкиной В.А., последней приобретены в собственность помещения, назначение: нежилое общей площадью 1019,7 кв.м. на <адрес>, подвал, технический этаж, а именно, номера на поэтажном плане 1 этажа - <адрес> 2 этаж - <адрес>; 3 этаж - <адрес> 4 этаж - <адрес> подвал - <адрес> технический этаж - <адрес> по адресу: <адрес>., которые в тот же день переданы Ряжечкиной В.А. по акту приема-передачи. (т. 1 л.д. 13-15).

    В числе приобретенных помещений находятся и спорные помещения, в т.ч. лестничные клетки 1-4 этажей: помещение № площадью 32,4 кв.м.; помещение № площадью 18,2 кв.м., помещение № площадью 40,3 кв.м., помещение № площадью 19,5 кв.м., помещение № площадью 40,7 кв.м., помещение № площадью 19,5 кв.м., помещение № площадью 40,6 кв.м., помещение № площадью 19,5 кв.м.

Впоследствии на основании заключенных сделок Локтевым А.В. приобретены были нежилые помещения, расположенные на 4-ом этаже здания:

- помещения с кадастровым номером № общей площадью 27,1 кв.м. (на поэтажном плане помещения <адрес>), помещения с кадастровым номером № общей площадью 87,1 кв.м. (на поэтажном плане помещения <адрес>), государственная регистрация в отношении которых в ЕГРН произведена ДД.ММ.ГГГГ;

- помещения с кадастровым номером № общей площадью 31,0 кв.м. (на поэтажном плане помещения <адрес>); помещения с кадастровым номером № общей площадью 82,5 кв.м. (на поэтажном плане помещения <адрес>); помещения с кадастровым номером № общей площадью 128,8 кв.м. (на поэтажном плане помещения <адрес>), государственная регистрация в отношении которых в ЕГРН произведена ДД.ММ.ГГГГ (т.4 л.д. 184-193).

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 2 указанных Правил… в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения: (квартиры).

Таким образом, определяющим признаком для отнесения нежилых помещений в многоквартирном доме к общему имуществу является признак их эксплуатации исключительно в целях удовлетворения нужд более одного помещения в этом доме. Предусматривая право собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме на общее имущество, законодатель одновременно не исключает, что в доме может находиться иное недвижимое имущество самостоятельного назначения, то есть, не предназначенного для обслуживания более одной квартиры в этом доме. При этом факт наличия в помещении коммуникаций сам по себе не является значимым при разрешении вопроса об отнесении помещений к общему имуществу дома. Существенным признаком является возможность использования этого помещения не в качестве вспомогательного, а для самостоятельных целей.

Для установления юридически значимых обстоятельств судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно экспертному заключению ООО «Смоленское бюро строительных услуг» от ДД.ММ.ГГГГ на момент заключения договора ООО «Сантол» договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ части здания из числа приобретенных помещений здания по своему функциональному назначению и техническим характеристикам к имуществу, необходимому для обслуживания всего дома, более одного помещения дома, инженерного оборудования дома, относились помещения подвала общей площадью 77,6 кв.м. (т.е. помещение № площадью 32,3 кв.м., помещение № площадью 14,9 кв.м., помещение № площадью 7,9 кв.м., помещение № площадью 9.1 кв.м., помещение № площадью 13,4 кв.м.

На момент заключения ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи здание общежития по адресу: <адрес>, находилось в собственности 7-ми субъектов права (графически разграничение помещений здания по собственникам представлены в Приложении №):

I).Нежилые помещения, расположенные на 1-ом этаже здания, находятся в собственности четырех субъектов права:

1.Овчинников В.А. - собственник нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 56,5 кв.м. (на поэтажном плане: помещения <адрес> - <адрес> Доступ в указанные помещения осуществляется через тамбур (помещение <адрес>) и холл (помещение <адрес>); нежилое помещение также имеет отдельный вход с улицы в помещение <адрес> на поэтажном плане.

2. Тарасова Е.В. - собственник нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 317,8 кв.м. (на поэтажном плане помещения <адрес>). В ходе проведения экспертных исследований кадастровым инженером установлено, что сведения в отношении площади и конфигурации помещений, указанные в техническом паспорте на здание общежития, выданного Смоленским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, отличаются от сведений правоустанавливающих документов, в связи с выполненной перепланировкой. Доступ в указанные помещения осуществляется через тамбур (помещение № <адрес>) и холл (помещение <адрес>).

3. Смоленский областной союз потребительских обществ (Смолоблпотребсоюз) - собственник части здания общежития с кадастровым номером № (на поэтажном плане помещения <адрес> на основании регистрационного удостоверения, выданного ДД.ММ.ГГГГ Смоленским ОБТИ на основании Постановления Главы администрации г. Смоленска № от ДД.ММ.ГГГГ. Помещения являются изолированными и обособленными от других помещений в здании, имеют отдельные входы с улицы.

    4. Ряжечкина В.А. - собственник двух нежилых помещений:

    - помещения с кадастровым номером № общей площадью 126,4 кв.м. на основании договора купли- продажи № от ДД.ММ.ГГГГ (на поэтажном плане помещения <адрес>). <адрес> общей площадью 68,2 кв.м. является холлом при входе в здание через тамбур (помещение <адрес>.), помещение <адрес> общей площадью 32,4 кв.м. и помещение <адрес> общей площадью 18,2 кв.м. являются лестничными клетками.

-     помещения с кадастровым номером № общей площадью 93,9 кв.м. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (на поэтажном плане <адрес>). Помещение является изолированным и обособленным от других помещений в здании, имеет отдельные входы с улицы.

2).Нежилые помещения, расположенные на 2-ом этаже здания, находятся в собственности одного субъекта права Ряжечкиной В.А. - на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ помещения с кадастровым номером №. общей площадью на 2-ом этаже 568,9 кв.м. (на поэтажном плане №, 7- 35). Помещение № общей площадью 40,3 кв.м. и помещение № общей площадью 19,5 кв.м. являются лестничными клетками.

3). Нежилые помещения, расположенные на 3-ем этаже здания, находятся в собственности двух субъектов права:

1. Трапезников И.А. - нежилые помещения с кадастровым номером № общей площадью 405,3 кв.м. (на поэтажном плане помещения <адрес>). Доступ в указанные помещения осуществляется через лестничные клетки (помещение <адрес> общей площадью 40,7 кв.м. и помещение <адрес> общей площадью 19,5 кв.м.).

2.    Ряжечкина В.А. - нежилые помещения с кадастровым номером № общей площадью на 3-ем этаже 132,3 кв.м. на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ (на поэтажном плане помещения <адрес>). Помещение <адрес> общей площадью 40,7 кв.м. и помещение <адрес> общей площадью 19,5 кв.м. являются лестничными клетками.

4). Нежилые помещения, расположенные на 4-ом этаже здания, находятся в собственности трех субъектов права:

1.    Ботвинков В.О. - нежилые помещения с условным номером № общей площадью 107,1 кв.м. (на поэтажном плане помещения <адрес> согласно выписке из технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ). Доступ в указанные помещения осуществляется через лестничную клетку (помещение № общей площадью 40,6 кв.м.).

2.    ООО «Сантол» - нежилые помещения общей площадью 356,5 кв.м. на основании договора № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (на поэтажном плане помещения <адрес>). Доступ в помещение осуществляется через лестничные клетки (помещение <адрес> общей площадью 40,6 кв.м. и помещение <адрес> общей площадью 19,5 кв.м.) и коридор (помещение № общей площадью 29,0 кв.м.).

3.    Ряжечкина В.А. - нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью на 4-ом этаже 60,1 кв.м. на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ (на поэтажном плане помещения № <адрес>). Помещение <адрес> общей площадью 40,6 кв.м. и помещение <адрес> общей площадью 19,5 кв.м. являются лестничными клетками.

5). Часть подвального этажа (на поэтажном плане помещения № - №) входит в нежилое помещение с кадастровым номером №, собственником которого является Ряжечкина В.А. на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ.

6). Часть технического этажа (на поэтажном плане помещения № и №) входит в нежилое помещение с кадастровым номером №, собственником которого является Ряжечкина В.А. на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ. Вход в указанные помещения осуществляется через чердачные помещения здания с лестничной клетки – помещение № на поэтажном плане 4-ого этажа.

Лестничные клетки 1-4 этажей: помещение № площадью 32,4 кв.м.; помещение № площадью 18,2 кв.м.; помещение № площадью 40,3 кв.м.; помещение № площадью 19,5 кв.м.; помещение № площадью 40,7 кв.м.; помещение № площадью 19,5 кв.м., помещение № площадью 40,6 кв.м.; помещение № площадью 19,5 кв.м. служат для доступа к нежилым помещениям более одного собственника в здании общежития. Из числа нежилых помещений, приобретенных Ряжечкиной В.А. на основании договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, которые относятся к имуществу, необходимому для обслуживания всего дома, более одного помещения данного дома: помещение № общей площадью 68,2 кв.м. на 1-ом этаже (назначение по техническому паспорту - холл), помещение № общей площадью 2,2 кв.м. и № общей площадью 2,4 кв.м. на 1-ом этаже (назначения по техническому паспорту - подсобные); помещение № общей площадью 3,0 кв.м. на 1-ом этаже (назначение по техническому паспорту - тамбур). При обследовании подвальных помещений (на поэтажном плане №) было выявлено, что в указанных помещениях находятся инженерные коммуникации - водопровод, канализация, теплотрасса, электрический кабель. В помещении № на поэтажном плане расположен элеваторный узел для обслуживания жилых домов <адрес> По помещениям № на поэтажном плане подвального этажа проходят инженерные сети холодного водоснабжения и отопления. Из составленного на ДД.ММ.ГГГГ поэтажного плана, по материалам технического паспорта видно, что через помещение № площадью 8,9 кв.м., помещение № площадью 7,3 кв.м. осуществляется доступ к другой части подвального этажа - помещениям №. Другие доступы к указанным помещениям отсутствуют. Следовательно, помещения № площадью 75,3 кв.м. с инженерными сетями, расположенными в них, относятся к составу имущества, необходимому для обслуживания всего дома.

При обследовании технического этажа было выявлено, что указанные помещения не используются, вход в указанные помещения осуществляется через чердачные помещения здания с лестничной клетки - помещение № на поэтажном плане 4-ого этажа. В помещении № имеются выводы вентиляции с нежилых помещений нижних этажей. Других инженерных коммуникаций в техническом этаже не обнаружено. Помещение № относится к составу имущества, необходимому для обслуживания всего дома. Высота помещения № составляет 1,50 м. Согласно СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» технический этаж - этаж для размещения инженерного оборудования здания и прокладки коммуникаций, может быть расположен в нижней части здания (техническое подполье), верхней (технический чердак) или между надземными этажами. Пространство высотой 1,8?м и менее, используемое только для прокладки коммуникаций, этажом не является. Следовательно, помещение № не может быть использовано как самостоятельное в качестве нежилого помещения.

Согласно выводам экспертов из числа приобретенных помещений здания общежития, расположенного по адресу: <адрес>, в собственность Ряжечкиной В.А. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на момент заключения договора, а также на момент осмотра экспертами к имуществу, необходимому для обслуживания всего дома, более одного помещения данного дома, в том числе инженерного оборудования дома, по своему функциональному назначению и техническим характеристикам относились следующие помещения:

-    лестничные клетки 1-4 этажей: помещение № площадью 32,4 кв.м.; помещение № площадью 18,2 кв.м.; помещение № площадью 40,3 кв.м.; помещение № площадью 19,5 кв.м.; помещение № площадью 40,7 кв.м.; помещение № площадью 19,5 кв.м., помещение № площадью 40,6 кв.м.; помещение № площадью 19,5 кв.м.;

-    помещение № общей площадью 68,2 кв.м. на 1-ом этаже (назначение по техническому паспорту - холл), помещение № общей площадью 2,2 кв.м. и № общей площадью 2,4 кв.м. на 1-ом этаже (назначения по техническому паспорту - подсобные); помещение № общей площадью 3,0 кв.м. на 1-ом этаже (назначение по техническому паспорту - тамбур);

-    помещения подвала общей площадью 75,3 кв.м. (помещение № площадью 31,3 кв.м.; помещение № площадью 14,9 кв.м.; помещение № площадью 7,3 кв.м.; помещение № площадью 8,9 кв.м.; помещение № площадью 12,9 кв.м.) с расположенными в них инженерными сетями;

-    помещения технического этажа общей площадью 56,7 кв.м. (помещение № площадью 45,1 кв.м., помещение № площадью 11,6 кв.м.).

На момент осмотра эксперты констатировали, что здание общежития находится в собственности семи субъектов права (графически разграничение помещений здания по собственникам представлены в Приложении №):

1). Нежилые помещения, расположенные на 1-ом этаже здания, находятся также в собственности четырех субъектов права: Овчинников В.А., Тарасова Е.В., Смолоблпотребсоюз и Ряжечкина В.А.

В отношении нежилых помещений с кадастровым номером 67:27:0020707:1493 общей площадью 126,4 кв.м. (на поэтажном плане помещения <адрес>) на момент осмотра установлено, что помещение <адрес> общей площадью 68,2 кв.м. является холлом при входе в здание через тамбур (помещение <адрес> общей площадью 3,0 кв.м.); помещение <адрес> общей площадью 32,4 кв.м. и помещение <адрес> общей площадью 18,2 кв.м. являются лестничными клетками. Также в помещении <адрес> находится вводно-распределительное устройство (ВРУ) офисных помещений. При визуальном обследовании установлено, что в помещении <адрес> под лестницей устроены 2 помещения санузла; имеется существующий пожарный эвакуационный выход, который не используется. Помещение <адрес> общей площадью 2,4 кв.м. является вахтерной. Помещение <адрес> общей площадью 2,2 кв.м. обследовано не было в связи с тем, что оно закрыто, планировка помещения аналогична помещению <адрес> общей площадью 2,4 кв.м., которое по назначению является вахтерной.

2). Нежилые помещения, расположенные на 2-ом этаже здания, находятся также в собственности одного субъекта права – Ряжечкиной В.А. Помещение № общей площадью 40,3 кв.м. и помещение № общей площадью 19,5 кв.м. являются лестничными клетками.

3). Нежилые помещения, расположенные на 3-ем этаже здания, находятся в собственности двух субъектов права: Трапезников И.А. и Ряжечкина В.А. ). Принадлежащие Ряжечкиной В.А. помещение № общей площадью 40,7 кв.м. и помещение № общей площадью 19,5 кв.м. являются лестничными клетками.

4). Нежилые помещения, расположенные на 4-ом этаже здания, находятся в собственности трех субъектов права: Ботвинков В.О., Локтев А.В. и Ряжечкина В.А.

ФИО9 является собственником помещения с кадастровым номером № общей площадью 27,1 кв.м. (на поэтажном плане помещения <адрес>), помещения с кадастровым номером № общей площадью 87,1 кв.м. (на поэтажном плане помещения <адрес>), помещения с кадастровым номером № общей площадью 31,0 кв.м. (на поэтажном плане помещения <адрес>); помещения с кадастровым номером № общей площадью 82,5 кв.м. (на поэтажном плане помещения <адрес>); помещения с кадастровым номером № общей площадью 128,8 кв.м. (на поэтажном плане помещения <адрес>).Указанные нежилые помещения являются смежными помещениями и образуют одно обособленное помещение.

В ходе проведения визуального обследования (по дополнительно устроенным дверным проемам в помещении № общей площадью 40,6 кв.м.) установлено, что в помещениях на 4-ом этаже, принадлежащих Ботвинкову В. О. и Локтеву А.В., произведена перепланировка. Обмеры указанных помещений не производились. В материалах дела и техническом паспорте здания общежития какие-либо сведения о выполненной перепланировке в помещениях, расположенных на 4 этаже, отсутствуют. Доступ в помещения указанных собственников осуществляется через лестничные клетки (на плане помещение № общей площадью 40,6 кв.м. и помещение № общей площадью 19,5 кв.м.).

Принадлежащие Ряжечкиной В.А. нежилые помещения № общей площадью 40,6 кв.м. и № общей площадью 19,5 кв.м. являются лестничными клетками.

5) В отношении части подвального этажа (на поэтажном плане №) и части технического этажа (на поэтажном плане <адрес>, собственником которых является Ряжечкина В.А. на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ экспертами указано на наличие инженерных сетей и использования помещений, их технического и функционального назначения аналогично ситуации, имевшей место на момент заключения Ряжечкиной В.А. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (т.4 л.д. 129-195).

Допрошенная в судебном заседании эксперт Копацкая Е.М. суду показала, что подвал является общим имуществом собственников помещений дома вне зависимости от количества собственников, т.к. в нем расположены инженерные коммуникации, обслуживающие здание. При определении статуса помещений эксперты ориентировались также на поэтажные планы 2011 года, как наиболее близких к дате заключения сделки, данные по внесению изменений в планы позднее не производилось.

Оснований не доверять выводам экспертом у суда не имеется, участниками процесса таковые также не приведены.

В силу п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 года N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Как установлено по делу, усматривается из материалов инвентарного дела, приобретенные Ряжечкиной В.А. по оспариваемому договору купли-продажи нежилые помещения: находящиеся на 1-м этаже помещение № общей площадью 32,4 кв.м., помещение № общей площадью 18,2 кв.м.; находящиеся на 2-м этаже помещение № общей площадью 40,7 кв.м. и помещение № общей площадью 19,5 кв.м.; находящиеся на 3-м этаже помещение № общей площадью 40,7 кв.м. и помещение № общей площадью 19,5 кв.м.; находящиеся на 4-м этаже помещение № общей площадью 40,6 кв.м. и помещение № общей площадью 19,5 кв.м. являлись и являются лестничными клетками, в том числе на момент появления общей долевой собственности на указанную часть помещения; помещение № общей площадью 68,2 кв.м. на 1-м этаже являлось и является холлом при входе в здание; помещение № площадью 3,0 кв.м. (ранее помещение № площадью 1,4 кв.м.) является тамбуром для входа в здание через холл, т.е. по своему функциональному назначению обеспечивает обслуживание более одного помещения в здании, обеспечивая собственникам возможность использования принадлежащих им помещений.

Приведенные представителем третьего лица Овчинникова В.А. доводы о том, что занимаемое Овчинниковым В.А. помещение оборудовано отдельным входом и он не нуждается в использовании спорных помещений правового значения не имеют, поскольку доступ в занимаемые им помещения через тамбур и холл также имеется.

Расположенные на 1-м этаже помещение № общей площадью 2,2 кв.м. и № общей площадью 2,4 кв.м., отмеченные впервые на поэтажном плане от ДД.ММ.ГГГГ, являются вахтерными, при этом занимаемая ими в настоящее время относилась к площади холла при входе в здание (материалы инвентарного дела). Таким образом, как на момент образования общей долевой собственности, так и в настоящее время функционально данные помещения предназначены для обслуживания более одного помещения здания.

В подвальных помещениях (помещения №), как установлено экспертами, находятся инженерные коммуникации - водопровод, канализация, теплотрасса, электрический кабель; в помещении № расположен элеваторный узел для обслуживания жилых домов №, 7/1, 7/2; по помещениям № - проходят инженерные сети холодного водоснабжения и отопления. Из составленного на ДД.ММ.ГГГГ поэтажного плана, по материалам технического паспорта видно, что через помещение № площадью 8,9 кв.м., помещение № площадью 7,3 кв.м. осуществляется доступ к другой части подвального этажа - помещениям №, другие доступы к указанным помещениям отсутствуют. Как констатировали эксперты, аналогичным образом функционально использовалось данное имущество и на момент заключения сделки в 2004 года.

Как следует из представленного технического отчета ООО «Третья линия» по обследованию инженерных сетей подвала по адресу: <адрес> по состоянию на 2015 год, в помещении № (на техническом плане помещение № площадью8,9 кв.м.) через помещение проходит канализационный трубопровод, водопровод, линии кабелей; через помещение № (на техническом плане помещение № площадью 7,3 кв.м.) проходит трубопровод с задвижкой; по помещению № (на техническом плане № площадью 31,3 кв.м.) проходят трубы отопления, водоснабжения. Пожарного водопровода и электрические щиты управления датчиками расходомеров отопления и водоснабжения, а также электрозадвижкой пожарного водовода, размещены элеваторные узлы <адрес> через помещение № (на техническом плане помещение № площадью 14,9 кв.м.) проходят трубы отопления и водоснабжения; через помещение № (на техническом плане помещение № площадью 12,9 кв.м.) проходят трубопроводы от элеваторной в подвал <адрес> (отопления, водоснабжения, канализации). Все трубопроводы, запорная арматура и приборы учета и контроля требуют постоянного контроля для проведения технического обслуживания (т. 5 л.д. 4-20).

Решением Ленинского районного суда г. Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ было отказано в иске Тарасовой Е.В., Трапезникову И.В. о признании единым зданием объектов недвижимости – <адрес> общей площадью 2001,3 кв.м. и <адрес> общей площадью 2644,9 кв.м. по <адрес> в <адрес> (т.6 л.д. 137-141).

Судом было установлено, что <адрес> являются самостоятельными объектами недвижимости, которые самостоятельно участвуют в гражданском обороте. Дома вводились в эксплуатацию секциями, <адрес> Смолоблпотребсоюз передал в муниципальную собственность, <адрес> оставил за собой. В настоящее время <адрес> – многоквартирный жилой дом; <адрес> используется как административное здание с офисными помещениями. Энергоснабжение домов осуществляется от разных распределительных устройств: в <адрес> на 0,4 кВ;, в <адрес> на 145 кВт, свое вводное устройство, счетчик. Системы отопления в указанных домах разные. Согласно актам проверки потребления тепловой энергии ПАО «Квадра» от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, на момент проверки на объектах теплопотребления по адресам: <адрес> оборудованы отдельными (независимыми) элеваторными узлами, на которых установлены приборы учета тепловой энергии, которые учитывают теплопотребление зданий отдельно каждого дома. Перед элеваторным узлом в <адрес> установлены отсекающие металлические пластины (рассечки), задвижки закрыты; здание в отопительном сезоне ДД.ММ.ГГГГ не отапливалось; на подающей задвижке установлена пломба, испытание на прочность и плотность внутренней системы отопления не проведено. В <адрес> установлен коллективный прибор учета тепловой энергии, который учитывает теплопотребление жилых и нежилых помещений. Испытания на прочность и плотность оборудования ИТП и внутренней системы отопления проводятся отдельно по каждому дому.

<адрес> стоят на кадастровом учете под разными кадастровыми номерами: под № с назначением «многоквартирный дом», наименование «многоквартирный жилой дом» и под № с назначением «многоквартирный дом», наименование «общежитие» соответственно; расположены на разных земельных участках с разными кадастровыми номерами и разными видами разрешенного использования.

В ходе проведенной по указанному выше делу судебной экспертизы экспертами ООО «Центральное архитектурно-конструкторское бюро №» установлено, что отопление офисных помещений в здание № - индивидуальное, на 1-4 этажах установлены настенные отопительные газовые котлы и счетчики учета потребления газа; водопровод и канализация центральные. На первом этаже в принадлежащем Овчинникову В.А. помещении в несущей стене наличествует дверной проем, который ведет в санузел. Данная стена по первому этажу является стеной объекта недвижимого имущества №, а со второго этажа данная стена является общей между объектом недвижимого имущества № и объектом недвижимого имущества №. Канализационный стояк и вентиляционный канал из данного санузла проходят через 2,3,4 этажи объекта недвижимого имущества № и выходит на крышу объекта недвижимого имущества №. Тем самым вентиляционный канал (вентиляционная шахта) является общим имуществом для объекта недвижимого имущества № и объекта недвижимого имущества №.

Вход в подвал осуществляется со стороны дворового фасада объекта недвижимого имущества №. Подвал располагается под объектом недвижимого имущества № и объектом недвижимого имущества №, все подвальное помещение соединено между собой проемами и представляет собой единое подвальное помещение. Во втором подъезде объекта недвижимого имущества № также есть подвал, вход в который осуществляется непосредственно из подъезда №. В подвале который располагается в объекте недвижимого имущества № и объекте недвижимого имущества № наличествуют инженерные коммуникации: инженерные системы водоснабжения, состоящие из стояков и лежаков; инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, лежаков, заглушек; элеваторные узлы – 3 шт. (1 элеватор на объект недвижимого имущества <адрес> элеватор – <адрес> элеватор на объект недвижимого имущества <адрес> (не в рабочем состоянии); система электроснабжения в виде кабелей. Поставка коммунального ресурса «холодное водоснабжение» в дома <адрес> осуществляется от городской системы водоснабжения через единственный ввод, находящийся в объекте недвижимого имущества №. Отведение сточных вод осуществляется отдельно в отношении каждого подъезда, имеющего независимое технологическое присоединение к централизованной системе водоотведения. Ввод в здание тепловых сетей осуществляется через наружную стену объекта недвижимого имущества № и объекта недвижимого имущества №, к элеватору, расположенному в <адрес> трубы идут транзитом по подвалу. Таким образом, подвал и находящиеся в нем инженерные коммуникации, а именно водопровод, отопление и канализация являются общим имуществом как объекта недвижимого имущества №, так и объекта недвижимого имущества №.

По правилам п.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что перечисленные истцами нежилые помещения в здания <адрес> являются общим имуществом собственников помещений здания, поскольку относятся к составу имущества, необходимому для обслуживания всего дома, в том числе и помещения технического этажа.

В соответствии с п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 168 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно разъяснениям в п.7,8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1 ст. 167 ГК РФ).

По правилам ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Поскольку вышеуказанные нежилые помещения (помещения лестничных клеток 1-4 этажей, помещения технического этажа и первого этажа) по своему функциональному и техническому назначению в силу закона относится к общему имуществу собственников помещений здания, право единоличной собственности на него у Ряжечкиной В.А. возникнуть не могло. Следовательно, договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Сантол» и Ряжечкиной В.А. заключен с нарушением требований закона и подлежит признанию недействительным с момента его заключения в силу ничтожности, с признанием право общей долевой собственности собственников помещений на данное имущество.

Производство по требованиям в части подвальных помещений (помещений №) судом было прекращено.

В силу требований ст. 167 ГК РФ право собственности Ряжечкиной В.А. подлежит прекращению и исключению из Единого государственного реестра недвижимости записи от ДД.ММ.ГГГГ за № о праве собственности Ряжечкиной Валентины Александровны основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на указанные объекты.

В связи с вышеприведенным исковые требования Тарасовой Е.В. и Трапезникова И.В. об истребовании общего имущества собственников помещений здания из незаконного владения Ряжечкиной В.А. также подлежат удовлетворению.

Ссылки представителя ответчика о том, что признание договора купли-продажи недействительным нарушит права Ряжечкиной В.А. на возврат уплаченных по договору купли-продажи денежных средств, поскольку продавец ООО «Сантол» хозяйственную деятельность не ведет и в рамках исполнительных производств к нему имеются значительные денежные требования, не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают тот факт, что спорное имущество в силу закона относится к общему имуществу собственников помещений в здании, находится в их общей долевой собственности, и оно не могло быть отчуждено помимо воли собственников помещений в здании.

Приведенные стороной ответчика доводы на отсутствие доказательств наличия препятствий истцам в пользовании данными помещениями, на непредоставление истцами доказательств нарушений их прав, тем более последние в расходах на содержание данного имущества не участвуют, не могут быть признаны состоятельными. В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В случае если собственники нежилых помещений в здании в силу закона владеют общим имуществом, однако право индивидуальной собственности на общее имущество в силу сделки признано за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Такое требование должно рассматриваться как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, при этом нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в самом наличии индивидуального права собственности ответчика в силу сделки на это имущество.

Как видно из материалов дела, заявленные истцами требования о признании сделки недействительной и признании права общей собственности на спорные нежилые помещения направлены именно на устранение такого нарушения прав собственников, в связи с чем тот факт, что препятствия в пользовании указанным имуществом собственникам помещений в здании, в том числе истцам, не чинятся, не может служить основанием для отказа в иске, требования об устранении препятствий в пользовании имуществом истцами и не заявлялись и судом не разрешались.

Ссылки стороны ответчика на то, что признание право общей долевой собственности невозможно без указания конкретного размера долей, не могут быть приняты во внимание, в силу закона собственникам помещений в здании общее имущество здания принадлежит на праве общей долевой собственности в долях пропорционально площади помещений в здании, принадлежащих собственникам на праве собственности, установление конкретного размера, приходящихся на каждого из собственников долей, в данном случае не требуется.

Ответчиком Ряжечкиной В.А. было заявлено о пропуске истцами срока обращения в суд по заявленным требованиям, который по мнению стороны ответчика подлежит исчислению с момента приобретения истцами помещений в здании, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ в отношении Трапезникова И.В. и с ДД.ММ.ГГГГ в отношении Тарасовой Е.В.

Согласно ч.1,2 ст. 181 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения сделки) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

В соответствии с ч.1 ст. 181 ГК РФ (в ред. ФЗ от 07.05.2013 года № 100-ФЗ) срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Часть 3 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 года № 100-ФЗ предусмотрено, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ "О противодействии терроризму".

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. (ст. 199 ГК РФ).

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Согласно разъяснениям в абз. 4 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

Вместе с тем в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется (п. 57 Постановления…).

В данном случае, предъявленный Тарасовой Е.В. и Трапезниковым И.В. иск о признании сделки купли-продажи ничтожной, прекращении права собственности на имущество направлен на оспаривание зарегистрированного права Ряжечкиной В.А. на спорные нежилое помещение, при этом владение спорными нежилыми помещениями фактически осуществлялось также и другими собственниками, в связи с чем к данным правоотношениям подлежат применению ст. 208 ГК РФ.

Более того, Ряжечкина В.А. собственником указанных помещений стала только в результате заключенной ею ДД.ММ.ГГГГ сделки, при этом иск Тарасовой Е.В. и Трапезниковым И.В. о признании заключенной Ряжечкиной В.А. сделки недействительной в силу ее ничтожности, прекращении права собственности и истребовании имущества из чужого незаконного владения был заявлен ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до истечения также и трехлетнего срока исковой давности.

Таким образом, доводы ответчика Ряжечкиной В.А. о пропуске истцами срока исковой давности по обращению в суд за защитой нарушенного права суд находит несостоятельными.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Признать заключенную между ООО «Сантол» и Ряжечкиной Валентиной Александровной сделку – договор купли-продажи № № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении нежилых помещений, расположенных в здании <адрес>: лестничные клетки 1-4 этажей: помещение № площадью 32,4 кв.м. и помещение № площадью 18,2 кв.м. (расположены на 1-м этаже), помещение № площадью 40,3 кв.м. и помещение № площадью 19,5 кв.м. (расположены на 2-м этаже), помещение № площадью 40,7 кв.м. и помещение № площадью 19,5 кв.м. (расположены на 3-м этаже), помещение № площадью 40,6 кв.м. и помещение № площадью 19,5 кв.м. (расположены на 4-м этаже); технического этажа: помещение № площадью 45,1 кв.м. и помещение № площадью 11,6 кв.м.; 1-го этажа: помещение № площадью 68,2 кв.м., помещение № площадью 2,2 кв.м., помещение № площадью 2,4 кв.м., помещение № площадью 3,0 кв.м., недействительным с момента его заключения.

Прекратить право собственности Ряжечкиной Валентины Александровны на нежилые помещения, расположенные в здании <адрес>: лестничные клетки 1-4 этажей: помещение № площадью 32,4 кв.м. и помещение № площадью 18,2 кв.м. (расположены на 1-м этаже), помещение № площадью 40,3 кв.м. и помещение № площадью 19,5 кв.м. (расположены на 2-м этаже), помещение № площадью 40,7 кв.м. и помещение № площадью 19,5 кв.м. (расположены на 3-м этаже), помещение № площадью 40,6 кв.м. и помещение № площадью 19,5 кв.м. (расположены на 4-м этаже); технического этажа: помещение № площадью 45,1 кв.м. и помещение № площадью 11,6 кв.м.; 1-го этажа: помещение № площадью 68,2 кв.м., помещение № площадью 2,2 кв.м., помещение № площадью 2,4 кв.м., помещение № площадью 3,0 кв.м. и исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись от ДД.ММ.ГГГГ за № о праве собственности Ряжечкиной Валентины Александровны основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на указанные объекты.

Признать нежилые помещения, расположенные в здании <адрес>: лестничные клетки 1-4 этажей: помещение № площадью 32,4 кв.м. и помещение № площадью 18,2 кв.м. (расположены на 1-м этаже), помещение № площадью 40,3 кв.м. и помещение № площадью 19,5 кв.м. (расположены на 2-м этаже), помещение № площадью 40,7 кв.м. и помещение № площадью 19,5 кв.м. (расположены на 3-м этаже), помещение № площадью 40,6 кв.м. и помещение № площадью 19,5 кв.м. (расположены на 4-м этаже); технического этажа: помещение № площадью 45,1 кв.м. и помещение № площадью 11,6 кв.м.; 1-го этажа: помещение № площадью 68,2 кв.м., помещение № площадью 2,2 кв.м., помещение № площадью 2,4 кв.м., помещение № площадью 3,0 кв.м. общим имуществом собственников помещений здания по адресу: <адрес>, истребовав их незаконного владения Ряжечкиной Валентины Александровны.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г. Смоленска в течение месяца после его принятия.

Председательствующий О.В. Космачева

Ленинский районный суд г. Смоленска

УИД 67RS0002-01-2016-003157-02

Подлинный документ подшит в материалы дела № 2-26/2019

Мотивированное решение изготовлено 02.09.2019.