Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-888/2018 ~ М-706/2018 от 07.05.2018

Дело № 2-888/2018г.

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 июня 2018 года г. Кондопога

Кондопожский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Сысоевой О.В.,

при секретаре Шишулиной Е.А.,

с участием истца Макеевой М.П.,

представителя истца Рабоченко Н.И.,

представителя ответчика Бакулина И.М.,

третьего лица Макеева В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Макеевой М. П. к Радевой Н. П. о расторжении договора купли-продажи гаража, обязании возвратить денежные средства,

УСТАНОВИЛ:

Макеева М.П. обратилась в суд с иском к Радевой Н.П. по следующим основаниям. 14.11.2017 между ними был заключен договор купли-продажи гаража в ........, площадью <...> кв.м. При совершении сделки ответчик пояснила, что при оформлении права собственности на гараж она сможет получить без торгов земельный участок в аренду в соответствии с п. 9 ст. 39.6 Земельного кодекса (ЗК) РФ.

Как собственник гаража она обратилась в Министерство имущественных и земельных отношений РК с заявлением о предоставлении на праве аренды земельного участка с кадастровым номером № ... под строительство кирпичного гаражного бокса, однако ей в этом отказали, так как участок является ранее учтенным и его границы не установлены в соответствии с требованиями закона. Ранее земельный участок был предоставлен Радевой Н.П. в аренду. На момент совершения сделки границы гаража и земельного участка не были установлены. Истец обратилась к кадастровому инженеру с целью определить границы гаража, изготовить технический план на данный объект с кадастровым номером № ... и внести сведения об объекте в ЕГРН, чтобы в дальнейшем провести кадастровые работы по земельному участку и оформить земельные отношения.

При проведении кадастровых работ на объект недвижимости выяснилось, что купленный гараж большей частью находится на земельном участке с кадастровым номером № ..., принадлежащем ООО «Элемент». При межевании данного земельного участка произошло наложение его границ с границами ранее учтенного земельного участка с кадастровым номером № .... Невозможность оформить земельные отношения без уточнения границ и дополнительных расходов в значительной степени лишают истца того, на что она была вправе рассчитывать при совершении сделки.

В связи с изложенными обстоятельствами, со ссылкой на ч. 2 ст. 450 и иные нормы ГК РФ Макеева М.П. просит расторгнуть договор купли-продажи кирпичного гаража площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: ........, заключенный между ней и Радевой Н.П. 14 ноября 2017 года, обязать Радеву Н.П. возвратить ей денежные средства в размере 85 000 рублей, уплаченных по договору купли-продажи, в месячный срок со дня вступления в законную силу решения суда.

В ходе рассмотрения дела, судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Администрация Кондопожского муниципального района, ООО БСК № 2 (магазин «Элемент»), Макеев В.С.

В судебном заседании истец Макеева М.П. и ее представитель Рабоченко Н.И. поддержали заявленные требования по изложенным в иске основаниям.

Ответчик Радева Н.П. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, направила своего представителя Бакулина И.М., который против удовлетворения иска возражал, полагая, что предметом купли-продажи являлся только гараж, претензий к нему у покупателя не было, истцом избран неправильный способ защиты права. Как следует из пояснений ответчика Радевой Н.П. в судебном заседании 15.06.2018, гараж был построен в 1996 году на арендуемом ею земельном участке. Она несколько лет назад пыталась заняться межеванием, обращалась к кадастровому инженеру, однако ввиду отсутствия волеизъявления собственников смежных земельных участков, арендодателя провести кадастровые работы не удалось, для нее в этом не было острой необходимости. Отчуждение гаража не было вызвано какими-либо проблемами с землей под ним, спешки в сделке для нее также не было. Она не скрывала от покупателя никакую информацию, которая интересовала Макееву М.П., предложила заключить ей по земле на арендуемый участок договор перенайма, как она заключала в отношении других объектов будучи ИП. Ей не было известно о том, что договор перенайма в данном случае не составляется, что есть наложение земельных участков, все эти вопросы не относились ни к ее компетенции, ни к предмету договора.

Третье лицо Макеев В.С. в судебном заседании пояснил, что поддерживает иск Макеевой М.П., которая приобрела у Радевой Н.П. гараж для него за 85 000 рублей, сторговавшись с большей суммы. Его устраивало расположение гаража – по пути на работу, его площадь. Перед покупкой гараж осматривался и нареканий к нему с их стороны не было. Он готов был понести расходы по обустройству гаража, провести электричество. Однако при обращении в АО «ТНС энерго Карелия» выяснилось, что для заключения договора необходимо представить правоустанавливающие документы на землю, что оказалось проблематичным из-за необходимости проведения кадастровых работ и выявления наложения земельных участков.

Третье лицо Министерство имущественных и земельных отношений РК извещены надлежащим образом, представителя не направили, представили отзыв от 01.06.2018, в котором оставляют решение по делу на усмотрение суда, сообщают об отсутствии обстоятельств, препятствующих государственной регистрации права истца. Указывают на то, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Третье лицо Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по РК извещены надлежащим образом, представителя не направили, представили отзыв от 04.06.2018, согласно которому сообщили о содержащихся в ЕГРН сведениях о гараже и земельных участках, просят рассмотреть дело с учетом данных пояснений.

Третьи лица Администрация Кондопожского муниципального района, ООО БСК № 2 (магазин «Элемент») извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, возражений не представили.

Заявляя настоящий иск, Макеева М.П. исходит из того, что гараж был передан ей без надлежащим образом оформленных прав на земельный участок под ним, при сокрытии информации о наложении земельных участков под гаражом и магазина «Элемент». Радева Н.П. при совершении данной сделки скрыла указанные обстоятельства, при наличии которых сделка могла не состояться или потребовать соразмерного уменьшения цены.

Суд, заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, не может согласиться с обоснованностью заявленных требований, по следующим основаниям.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из материалов дела следует, что 14.11.2017 между Радевой Н.П. и Макеевой М.П. был заключен договор купли-продажи гаража, согласно условиям которого Макеева М.П. приняла в собственность кирпичный гараж площадью <...> кв.м по адресу: ......... Принадлежность гаража на праве собственности продавцу подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № ... от 18.06.2013 (п.п. 1.1, 1.2).

Цена гаража по соглашению сторон определена в размере 85 000 рублей, расчет между сторонами произведен полностью при подписании договора (п.п. 2.1-2.3).

В соответствии с п. 3.1 договора покупатель удовлетворен качественным состоянием гаража, установленным путем его осмотра перед подписанием договора, не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не было сообщено продавцом. На основании ст. 556 ГК РФ, в связи с отсутствием у покупателя претензий к качеству и техническому состоянию гаража, фактической передачей гаража, в соответствии с п. 3.2 договор является одновременно документом о передаче гаража от продавца к покупателю.

Согласно п. l ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Продавец гарантирует, что на момент подписания договора гараж никому не продан, не заложен, правами третьих лиц не обременен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит. Гараж передается свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора он не мог не знать (п.п. 4.1, 4.2).

Принадлежность гаража продавцу не оспаривается, следует из представленных в дело Управлением Росреестра по ........ документов, послуживших основанием для государственной регистрации права и перехода права собственности на данный объект.

По информации, представленной ФГБУ «ФКП Росреестра» по РК, в настоящее время ЕГРН содержит сведения о здании гаража с кадастровым номером № ..., на которое 17.11.2017 зарегистрировано право собственности Макеевой М.П. Также ЕГРН содержит сведения о земельном участке с кадастровым номером № ... земли населенных пунктов, под строительство кирпичного гаражного бокса, площадью <...> кв.м. Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. На земельный участок 17.01.1996 зарегистрировано обременение за Патрикеевой Н.П. в виде аренды. Также ЕГРН содержит сведения о земельном участке с кадастровым номером № ... по адресу: ........, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – реконструкция здания главного корпуса молокозавода в здание магазина непродовольственных и строительных товаров с последующей эксплуатацией здания магазина и иных зданий вспомогательного назначения.

Граница земельного участка с кадастровым номером № ... не установлена, в сведениях ЕГРН отсутствуют значения координат, характерных точек границ, определяющих его местоположение, документов, направленных на государственный учет изменений в связи с уточнением местоположения границ и площади земельного участка в ФКП Росреестра не поступало, в связи с чем выявить факт пересечения границы указанного земельного участка с границей земельного участка с кадастровым номером № ... не представляется возможным.

Согласно выданной Макеевой М.П. выписке Управления Росреестра из ЕГРН от 17.11.2017, нежилое здание – гараж в районе молокозавода, площадью <...> кв.м, 1996 года строительства, кадастровой стоимостью <...> рублей, присвоен кадастровый номер № ....

При совершении сделки, как указывает Макеева М.П., ей пояснили, что при оформлении права собственности на гараж она сможет получить без торгов земельный участок в аренду в соответствии с п. 9 ст. 39.6 ЗК РФ. При проведении кадастровых работ по заказу Макеевой М.П. выяснилось, что купленный ею гараж большей частью находится на земельном участке с кадастровым номером № ..., принадлежащий на праве собственности ООО «Элемент».

Макеева М.П. 20.12.2017 обращалась в Министерство имущественных и земельных отношений РК с заявлением о предоставлении без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером № ..., по адресу: ........, в аренду на 49 лет под строительство кирпичного гаражного бокса. В соответствии с ответом первого заместителя министра Логиновой М.Н. от 06.02.2018, Макеевой М.П. отказано в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов на основании п.п. 3 п. 5 ст. 39.17, п. 24 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, так как границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ. По сведениям ЕГРН испрашиваемый земельный участок является ранее учтенным и его границы не установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства.

По заказу Макеевой М.П. в отношении указанного земельного участка были проведены кадастровые работы ИП Балагуровой В.И. на основании договора № ... на выполнение работ (оказание услуг) по подготовке разрешительных документов по градостроительным и землеустроительным вопросам, стоимость работ – <...> рублей.

04.04.2018 Макеева М.П. обращалась к Радевой Н.П. с уведомлением о расторжении договора купли-продажи гаража, с приложением проекта соглашения об этом. Документы получены Радевой Н.П. 14.04.2018 согласно почтовому уведомлению.

Согласно п.п. 1, 3 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Как следует из обстоятельств дела, договор купли-продажи заключался по поводу кирпичного гаража, земельный участок не являлся предметом указанного договора, сделка не была обусловлена совершением каких-либо действий в отношении земельного участка. Претензий к гаражу у истца не было, что подтверждается отметкой в договоре. Осмотр производился истцом Макеевой М.П. с сыном Макеевым В.С., по обоюдному соглашению сторон, в удобное для них время, покупателю сразу было известно о невозможности переноса кирпичного гаража и отсутствии электричества в нем, в связи с чем несостоятельна ссылка на данные обстоятельства в подтверждение настоящего иска.

Указание истца на спешку продавца при заключении договора, отсутствие оснований не доверять ввиду опыта Радевой при отчуждении других объектов – является субъективным, не нашло своего подтверждения в суде. Радева Н.П. пояснила о том, что она уже давно проживает в ........ и для нее не было никакой срочности в продаже гаража, она могла бы приехать в ........ в любое время и необходимое количество раз, если бы покупатель попросил об этом.

Доводы Макеевой М.П. о том, что бланк договора был представлен и заполнен продавцом, она его не читала, так как полностью доверяла продавцу опровергаются пунктом 4.5 договора, согласно которому стороны подтверждают, что приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, свободны и в определении любых, непротиворечащих законодательству РФ условий договора, в правоспособности и дееспособности не ограничены, под опекой, попечительством не состоят, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять свои права и исполнять свои обязанности, не страдают заболеваниями зрения и слуха, иными заболеваниями (в том числе психическими расстройствами, препятствующими осознать суть подписываемого договора и обстоятельства его заключения, также не находятся в ином состоянии, когда они не способны понимать значения своих действий и руководить ими, что у сторон отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершать сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

Истцом не доказано, что стороны ответчика имело место сокрытие обстоятельств, которые бы относились к существенным условиям договора купли-продажи гаража. Не относилось к обязанностям, возложенным оспариваемым договором на ответчика совершение таких действий как определение границ гаража, изготовление технического плана на данный объект с кадастровым номером № ... и внесение сведения об объекте в ЕГРН, проведение кадастровых работ по земельному участку и оформление земельных отношений. Данные обстоятельства истец у ответчика не выяснял до заключения сделки и совершение сделки не было обусловлено сведениями о данных обстоятельствах.

Макеева М.П. ссылается на утверждение Радевой Н.П. о том, что она после приобретения гаража «сможет получить без торгов земельный участок в аренду в соответствии с п. 9 ст. 39.6 Земельного кодекса (ЗК) РФ», о проблемах при проведении кадастровых работ ничего не сообщалось, что явилось для покупателя важным аргументом при совершении сделки, оснований не доверять продавцу у нее не было. С данным доводом следует не согласиться, поскольку он не основан на том, что решение данных вопросов относилось к компетенции Радевой Н.П., зависело от ее волеизъявления либо она могла и должна была предвидеть на будущее время обстоятельства, с которыми может столкнуться покупатель.

Истец не была лишена возможности обратиться с соответствующими вопросами оформления прав на земельный участок к арендодателю и собственнику земельного участка, как обращалась по иным вопросам (электроэнергия), сведения о кадастровом учете, установлении границах находятся в открытом доступе.

Доказательств проведения ответчиком межевания и наличия его результатов, свидетельствующих об установлении факта наложения границ земельных участков (с указанием места, площади наложения, вариантов иного установления границ) истцом не представлено. Факт обращения по вопросу проведения кадастровых работ не свидетельствует о межевании, достоверном знании его результатов.

Не могут быть приняты во внимание как подтверждающие позицию истца показания свидетелей Н.В.Р. (ХХ.ХХ.ХХ) и Р.Т.П. (ХХ.ХХ.ХХ), которые предположили, что Радевой Н.П. было до отчуждения гаража известно о наложении границ земельных участков, однако назвать источник ее осведомленности достоверно не могут, обо всем знают со слов. Данные показания не содержат сведений о юридически значимых обстоятельствах по настоящему делу.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Макеева М.П. указала на трудности с оформлением прав на земельный участок в связи с наложением, выявленных ею в ходе кадастровых работ. Данные обстоятельства не свидетельствуют о нарушении ее прав Радевой П.Н. при отчуждении гаража.

При указанных обстоятельствах, учитывая отсутствие достоверных доказательств осведомленности продавца (ответчика) о правовых аспектах оформления прав покупателя на земельный участок, не являвшийся предметом договора, достоверных доказательств наличия препятствий по использованию гаража по целевому назначению, суд полагает, что не доказан факт существенного нарушения ответчиком условий договора, а также несоблюдение им требований закона, которые бы могли служить основаниями для расторжения договора купли-продажи гаража. Нежелание нести расходы по оформлению прав на земельный участок не могут расцениваться в качестве таких обстоятельств.

Исходя из установленных обстоятельств, имеются основания полагать, что Макеевой М.П. в данном случае избран ненадлежащий способ защиты права. При наличии спора о правах на земельный участок, вызванного наложением границ земельных участков, истец не лишена права обратиться в суд с соответствующими исковыми требованиями.

В связи с чем оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о расторжении договора купли-продажи гаража и взыскании денежных средств не имеется, в удовлетворении исковых требований Макеевой М.П. следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Макеевой М. П. отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Кондопожский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.В. Сысоева

Решение в окончательной форме изготовлено 25.06.2018

(23-24.06.2018 – выходные дни)