Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1412/2013 ~ М-1243/2013 от 20.03.2013

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

31 июля 2013 года г. Сызрань

Сызранский городской суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Ашурковой А.П.

с участием прокурора Железновой И.В.

при секретаре Галкиной С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1412/13 по иску Купцовых к Администрации г.о. Сызрань, Никитиным, Курмакаеву о признании незаконным договора передачи квартиры в собственность, договоров купли-продажи квартиры недействительными,

у с т а н о в и л:

Истцы обратились в суд с указанным иском к ответчикам о признании незаконным договора передачи квартиры в собственность от **.**.**** г. г., признании недействительными последующих сделок купли-продажи квартиры., расположенной по адресу: г. Сызрань ул. ХХХ, ссылаясь на то, что Купцова Л.Н. проживала с сыновьями Купцовым Н.В. и Купцовым А.В. в указанной квартире с 1987 года, муж пропал без вести в 2009 году, дети являются инвалидами детства по психическому заболеванию.. В 2012 году Купцова Л.Н. согласилась на предложение риелтора Никитина М.С. продать квартиру, чтобы купить другую квартиру меньшей площади и рассчитаться с долгами за коммунальные услуги. С помощью Никитина М.С. был оформлен договор на передачу квартиры в собственность Купцовой Л.Н., от имени сыновей написаны заявления об отказе от участия в приватизации квартиры. При оформлении свидетельства о государственной регистрации, договора купли-продажи указанной квартиры Никитин М.С. ввел ее в заблуждение и уговорил оформить расписку о получении 1 500 000 рублей за продажу квартиры, объяснив, что это всего лишь формальность. После этого Никитин М.С. отвез Купцову Л.Н. с детьми в с. Ст. Рачейка, поселил в доме ул. ХХХ, хозяйка данного жилья намерена его продать и не знала о заселении Купцовых. Обещание приобрести взамен квартиру меньшей площади Никитин М.С. не выполнил. Просят признать договор о передаче квартиры в собственность Купцовой Л.Н. от **.**.**** г. незаконным, поскольку сын Купцов А.В. не осознавал своих действий и не мог написать заявление об отказе в приватизации. Кроме того, просят признать недействительными договоры купли-продажи квартиры, заключенные между Купцовой Л.Н. и Никитиным М.С., позже Никитиным М.С. и Курмакаевым Н.С., а затем Курмакаевым Н.С. и Никитиной Т.И., Никитиным В.Н( бабушкой и дедушкой Никитина М.С.)..

В судебном заседании истец Купцова Л.Н. и представитель по доверенности Кондратьева Н.Н. исковые требования поддержали, просили признать первоначальную сделку купли-продажи квартиры недействительной по тем основаниям, что с истцом не был произведен расчет, нарушены права ее детей, поскольку у них нет другого жилья, просят вернуть им квартиру, исключить из Единого государственного реестра прав не недвижимое имущество и сделок с ним сведения о регистрации права собственности за ответчиками Никитиными на квартиру по адресу: г. Сызрань ул. ХХХ.

В судебном заседании истцы Купцовы Н.В., А.В. поддержали исковые требования, просили вернуть им квартиру, поскольку у них нет другого жилья.

Представитель Администрации г.о.Сызрани в судебном заседании оставил иск на усмотрение суда, просил вынести решение в соответствии с законом.

Ответчик Никитин М.С.в судебное заседание не явился, надлежаще извещен о времени и месте судебного заседания, суд определил рассмотреть дело в его отсутствие, участвуя в предыдущем судебном заседании иск не признал, пояснил, что неофициально работал в агентстве недвижимости водителем, заключил без надлежаще оформленных полномочий с Купцовой договор на продажу квартиры, где она проживалась с детьми, помогал Купцовой Л.Н. оформить документы на квартиру, выставил квартиру на продажу, но ее никто не покупал, поэтому сам приобрел у нее спорную квартиру за 1 500 000 рублей, расчет был произведен, затем помог им переехать в ул. ХХХ. Поскольку у него возникли материальные проблемы, то он решил продать квартиру Курмакаеву, затем попросил бабушку и дедушку перекупить эту квартиру у Курмакаева, что они и сделали, считает, что сделки по купле-продаже квартиры оформлены в соответствии с законом.

В судебном заседании ответчик Курмакаев не присутствовал, надлежаще извещен о времени и месте судебного заседания, суд определил рассмотреть дело в его отсутствие, участвуя в предыдущем судебном заседании иск не признал, пояснил, что Никитин предложил ему купить квартиру по адресу: г.Сызрань, ул. ХХХ37, он посмотрел квартиру и решил ее купить, он беседовал с Купцовыми, видел, что квартира приватизирована на одну Купцову, но видел, что оформлен отказ от приватизации сыновей, которые были « странные», но поскольку отказ от участия в приватизации был принят в отделе приватизации КЖКХ Администрации г.Сызрани, то он купил у Никитина квартиру по указанному адресу, впоследствии Никитин попросил продать эту квартиру его родственникам и он продал квартиру за 1 500 000 рублей, считает, что все сделки соответствуют закону.

В судебном заседании ответчики Никитины Т.И., В.Н. не присутствовали, их представитель в судебном заседании иск не признал, пояснил, что они являются добросовестными приобретателями, купили квартиру у Курмакаева за 1500 000 рублей, расчет между сторонами был произведен, деньги у них были в наличии от продажи принадлежащей им квартиры по адресу: пр.50 лет Октября 4Б-67 г.Сызрани и были денежные накопления, о предыдущих сделках и их законности им ничего неизвестно, бывших владельцев квартиры Купцовых они не знают.

Представитель КЖКХ Администрации г.о.Сызрани в судебном заседании оставил иск на усмотрение суда.

Представитель УСЗН Администрации г.о.Сызрани в судебном заседании просил иск удовлетворить.

Заслушав стороны, прокурора, полагавшего, что иск Купцовых подлежит удовлетворению, представителей сторон, свидетелей, проверив письменные материалы дела, суд полагает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 453 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст. 171 ГК РФ ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.

В соответствии со ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Судом установлено, что Купцова Л.Н. проживала с сыновьями Купцовым Н.В. и Купцовым А.В. в квартире по адресу: г. Сызрань ул. ХХХ с 1987 года, муж пропал без вести в 2009 году, дети являются инвалидами детства по психическому заболеванию. В 2012 году Купцова Л.Н. согласилась на предложение Никитина М.С. продать квартиру, чтобы купить другую квартиру меньшей площади и рассчитаться с долгами за коммунальные услуги. С помощью Никитина М.С.( выступал по доверенности от имени Купцовой Л.Н.) был оформлен договор на передачу квартиры в собственность Купцовой Л.Н., от имени сыновей Купцова Н.В. и Купцова А.В. в отделе приватизации КЖКХ Администрации г.о.Сызрани написаны заявления об отказе от приватизации, хотя судом установлено, что Купцов А.В. в силу своего состояния здоровья писать не может и понимать характер своих действий не в состоянии, поэтому суд считает необходимым признать ничтожным договор №00 на передачу жилого помещения в собственность граждан от **.**.**** г. г., заключенный между Муниципальным образованием городского округа Сызрань и Купцовой Л.Н..

Установлено также, что согласно заключения судебно-психиатрической комиссии экспертов от **.**.**** г. №00 Купцова А.В. обнаруживает признаки умеренной умственной отсталости в связи с перинатальной патологией с редкими генерализованными судорожными припадками (по анамнезу) (шифр Р 71.08 по международной классификации болезней 10 пересмотра). Диагноз установлен на основании данных анамнеза, указывающих на патологию беременности и родов у его матери, на возникшее в раннем детском возрасте и сохранившееся на протяжении всей жизни состояние неполного развития психических функций, обеспечивающих общий уровень интеллекта (памяти, внимания, речи, моторных и социальных способностей) с появлением редких судорожных пароксизмов, что сопровождалось поведенческими нарушениями и невозможностью обучения в школе. В юношеском возрасте у него сформировались навыки самообслуживания и способность участвовать в несложных трудовых процессах. Диагностическое заключение подтверждается и данными настоящего клинико-психиатрического обследования, выявившего у подэкспертного недоразвитие абстрактно-логического мышления, со значительно сниженной способностью к правильной оценке, прогнозированию исходов ситуаций и событий, признаки эмоциональной и социальной незрелости, бедность словарного запаса. Указанные нарушения психической деятельности выражены значительно, сочетаются с несформированностью критических и прогностических функций и лишают испытуемого способности понимать "значение своих действий и руководить ими. По состоянию психического здоровья понимать значение своих действий и руководить ими на момент оформления им отказного заявления от участия в приватизации квартиры и отказе от своей доли в пользу матери Купцовой Л.Н. он также не мог. Купцов А.В. по состоянию психического здоровья присутствовать в судебном заседании при рассмотрении гражданского дела может, но понимать суть происходящих событий, использовать свои процессуальные права он не в состоянии в силу выраженного интеллектуального дефекта.

Таким образом, договор №00 на передачу жилого помещения в собственность граждан от **.**.**** г. является незаконным, ничтожным, поскольку оформлен с нарушением требований закона, принят отказ от участия в приватизации Купцова А.В., являющегося инвалидом детства по умственному заболеванию и который хотя и не признан в установленной порядке недееспособным, однако по состоянию психического здоровья не мог понимать суть происходящих событий, использовать свои процессуальные права в силу выраженного интеллектуального дефекта.

При оформлении свидетельства о государственной регистрации, договора купли-продажи указанной квартиру от **.**.**** г. оформлена расписка о получении Купцовой Л.Н. 1 500 000 рублей за продажу квартиры по указанному адресу, однако доказательств фактического расчета между сторонами на сумму 1 500 000 рублей, ответчиком Никитиным не представлено, из показаний Никитина М.С., данных им в судебном заседании следует, что точная сумма, которая им якобы была переданы Купцовым, не может быть названа, поскольку часть средств он оплатил в счет погашения долга по коммунальным платежам, часть им была удержаны за иные его расходы, кроме того, Купцова Л.Н. была введена в заблуждение относительно характера сделки, поскольку она полагала, что в результате сделки получит квартиру меньшей площади, поэтому суд считает, что следует признать недействительным договор купли-продажи от **.**.**** г. г., заключенный между Купцовой Л.Н. и Никитиным М.С. квартиры, расположенной по адресу: Самарская область, г.Сызрань, ул. ХХХ,

После оформления договора купли-продажи квартиры, Никитин М.С. вывез Купцову Л.Н. с детьми в с. Ст. Рачейка, поселил в доме ул. ХХХ, собственником жилого помещения по указанному адресу является Алтынбаева К.Х., которая подтвердила в судебном заседании, что она намерена его продать и о заселении Купцовых в принадлежащий ей дом, ничего не знала( сделка по приобретению данного дома на имя Алтынбаевой К.Х, оформлена агентством недвижимости, где неофициально работал Никитин).. Обещание приобрести взамен квартиру меньшей площади Никитин М.С. не выполнил, спорная квартира продана трижды, что подтверждается договором купли-продажи от **.**.**** г. г., заключенным между Купцовой Л.Н. и Никитиным М.С., договором купли-продажи от **.**.**** г. г., заключенным между Никитиным М.С. и Курмакаевым Н.С., договором купли-продажи от **.**.**** г. г., заключенным между Курмакаевым Н.С. и Никитиной Т.И., Никитиным В.Н.

Поскольку судом установлено, что договор приватизации оформлен с нарушением требований закона, то последующие сделки купли-продажи квартиры также являются незаконными и их следует признать недействительными, а именно: договор купли-продажи от **.**.**** г. г., заключенный между Купцовой Л.Н. и Никитиным М.С. квартиры, расположенной по адресу: Самарская область, г.Сызрань, ул. ХХХ, договор купли-продажи от **.**.**** г. г., заключенный между Никитиным М.С. и Курмакаевым Н.С. квартиры, расположенной по адресу: Самарская область, г.Сызрань, ул. ХХХ, так как ответчиками не представлено доказательств расчета между сторонами( имеющиеся расписки не могут быть приняты во внимание), оба ответчика не представили доказательств возможности оплаты в размере 1 500 000 рублей, кроме того в соответствии с п.38 Постановления Пленума Верховного суда РФ №00 и Пленума ВАС РФ №00 от **.**.**** г. « О некоторых вопросах, возникающих в судебном практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, а судом установлено, что ответчики знали о наличии психических отклонений у детей Купцовых, соответственно не могли оформлять сделки по отчуждению квартиры, являющейся единственным жильем для них, поскольку отказ от участия в приватизации квартиры не мог быть принят.

Поскольку ответчики Никитины В.Н., Т.И. приобрели спорную квартиру по договору купли-продажи от **.**.**** г. через Курмакаева, который являлся неуправомоченным отчуждателем и суду не представлено доказательств, что ответчики Никитины В.Н., Т.И. знали о наличии предыдущих незаконных сделках, а также ими представлены доказательства возмездности приобретения указанной квартиры( наличие денежных средств на счете от продажи принадлежащей им квартиры и движение по счету перед оформлением спорной сделки), а также учитывая, что спорная квартира не могла быть предметом сделки из-за ничтожности договора приватизации, то суд считает необходимым истребовать из владения Никитина В.Н. и Никитиной Т.И. квартиру, расположенную по адресу: Самарская область, г.Сызрань, ул. ХХХ, возвратить ее в муниципальную собственность с правом пользования Купцовой Л.Н., Купцова А.В., Купцовым Н.В., поскольку в силу п.39 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного суда РФ №10, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражений ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения помимо воли, а судом данные обстоятельства установлены, поскольку спорная квартира выбыла из владения Купцовых помимо их воли, при этом суд не выходит за рамки заявленных требований, поскольку требования Купцовых направлены на возврат им квартиры.

Кроме того, следует прекратить право общей совместной собственности Никитина В.Н., Никитиной Т.И. на квартиру, расположенную по адресу: Самарская область, г.Сызрань, ул. ХХХ последующим внесением изменений в Единый государственный реестр прав и сделок с недвижимостью.

На основании ст.100, ст.98 ГПК РФ с ответчиков Никитиным М.С., с Курмакаевым Н.С., Администрации г.о.Сызрани следует взыскать в пользу Купцовой Л.Н. расходы за услуги представителя, в размере по 2500 рублей с каждого ответчика, при этом суд принимает во внимание категорию дела, занятость представителя в нескольких судебных заседаниях, принцип разумности и справедливости.

На основании ст.103 ГПК РФ с ответчиков Никитина М.С., Курмакаева Н.С. необходимо взыскать в госдоход госпошлину в размере по 7850 рублей с каждого( цена квартиры 1 500 000 рублей), а госпошлина по заявленным требованиям о признании договора приватизации ничтожным, ранее оплачена.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Удовлетворить исковые требования Купцовым Н.В., Купцовой Л.Н.

Купцовой Л.Н., Купцова А.В..

Признать ничтожным договор №00 на передачу жилого помещения в собственность граждан от **.**.**** г. г., заключенный между Муниципальным образованием городского округа Сызрань и Купцовой Л.Н..

Признать недействительными договор купли-продажи от **.**.**** г. г., заключенный между Купцовой Л.Н. и Никитиным М.С. квартиры, расположенной по адресу: Самарская область, г.Сызрань, ул. ХХХ, признать недействительным договор купли-продажи от **.**.**** г. г., заключенный между Никитиным М.С. и Курмакаевым Н.С. квартиры, расположенной по адресу: Самарская область, г.Сызрань, ул. ХХХ.

Истребовать из владения Никитина В.Н. и Никитиной Т.И. квартиру, расположенную по адресу: Самарская область, г.Сызрань, ул. ХХХ, возвратить ее в муниципальную собственность с правом пользования Купцовой Л.Н., Купцова А.В., Купцовым Н.В..

Прекратить право общей совместной собственности Никитина В.Н., Никитиной Т.И. на квартиру, расположенную по адресу: Самарская область, г.Сызрань, ул. ХХХ.

Взыскать с Никитиным М.С., с Курмакаевым Н.С., Администрации г.о.Сызрани в пользу Купцовой Л.Н. расходы за услуги представителя, по 2500 рублей с каждого.

Взыскать с Никитиным М.С., с Курмакаевым Н.С., в госдоход госпошлину в размере 7850 рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Сызранский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: