Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-922/2012 ~ М-683/2012 от 12.03.2012

Решение в окончательной форме изготовлено 02 мая 2012 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 апреля 2012 года                         город Мурманск

Ленинский районный суд города Мурманска в составе

председательствующего судьи                     Хмель М.В.,

при секретаре                                                  Байковой А.А.,

представителя истца                                      Котловской Я.С.,

представителя ответчика                               Морозовой Ю.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-922/12 по иску Шевченко Т.Г. к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Мурманскжилсервис» о признании договора управления многоквартирным домом незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

Шевченко Т.Г. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Мурманскжилсервис» (далее ООО УК «Мурманскжилсервис»,ответчик) о признании договора управления многоквартирным домом незаключенным. В обоснование иска указал, что являлся собственником квартиры по адресу: город Мурманск, ***. ООО УК «Мурманскжилсервис» предъявило к нему требование об оплате жилья и коммунальных услуг, основанное на договоре управления многоквартирным домом от 1 октября 2009 года. Однако данный договор является незаключенным в связи со следующими обстоятельствами: в соответствии с ч. 5 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления со дня проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации обязан уведомить всех собственников помещений о результатах конкурса и об условиях управления домом. Собственники обязаны заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организации, выбранной по результатам конкурса, в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ. О результатах конкурса и об условиях управления домом истец уведомлен не был. Порядок заключения договора, установленный ст. 445 ГК РФ, соблюден не был. Он никакого проекта договора не получал, и, соответственно, извещения об акцепте договора управления многоквартирным домом в ООО УК «Мурманскжилсервис» не направлял. Он не был поставлен в известность об условиях предлагаемого ему для заключения договора управления многоквартирным домом, поэтому оплачивал выставлявшиеся ему счета только частично, предполагая, какую-то сумму, в частности, в счет оплаты коммунальных услуг, он должен возместить управляющей компании. Сведений об объеме услуг по содержанию и ремонту жилья, которые должна оказывать управляющая организация, квитанции не содержат, следовательно, офертой не являются. Данных о том, что он ознакомился с условиями договора управления и обязался оплачивать услуги по содержанию и ремонту жилья в полном объеме, не имеется. Частичная оплата квитанций не может считаться акцептом, тем более, что оферта ему не направлялась. С требованием о понуждении его к заключению договора управления многоквартирным домом ответчик не обращался. Полагал, что в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор надлежит признать незаключенным.

В последствии истец уточнил исковые требования, пояснив, что он для обеспечения основных жизненных потребностей пользовался коммунальными услугами в виде отопления, водоснабжения. Основываясь на правовых нормах, указанных в исковом заявлении, просил суд признать договор управления многоквартирным домом от 01 октября 2009 года незаключенным в части выполнения работ и оказания услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.

В судебное заседание Шевченко Т.Г. не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, с заявлениями об отложении судебного заседания не обращался.

Представитель истца в судебном заседании поддержала исковые требования с учетом их уточнения. Полагала, что ответчик не представил достаточных и достоверных доказательств того, что истец был надлежащим образом уведомлен о проведении открытого конкурса и его результатах и того, что Шевченко Т.Г. направлялся договор управления для подписания. Сообщила суду, что истец не был ознакомлен с текстом договора управления, перечнем работ и услуг, по содержанию общего имущества, порядком определения цены договора, размера платы за услуги по содержанию и ремонту МКД и порядком внесения и изменения оплаты. Полагала, что ее доверитель не получил оферту (проект договора), не акцептовал ее, а, следовательно, договор является незаключенным. Обратила внимание суда на то, что ответчиком не представлено доказательств того, что договор управления подписан хотя бы одним из собственников.

Представитель ответчика с иском не согласилась. Пояснила суду, что договор управления МКД по адресу город Мурманск, ***, был заключен по результатам конкурса по отбору управляющей организации, проведенного органом местного самоуправления. Ответчик не был наделен правом определять условия договора управления. Проекты договоров управления были направлены всем собственниками квартир вышеуказанного дома, доставку корреспонденции на основании договора осуществляло ООО «***». Шевченко Т.Г. частично оплачивал коммунальные платежи, т.е. исполнял условия договора. Во исполнение договора управления ООО УК «Мурманскжилсервис» заключило договоры с ресурсоснабжающими организациями, организациями осуществляющими вывоз мусора. Управляющей компанией была организована уборка подъездов и прилегающей к дому территории, производилось обслуживание инженерных сетей дома. Полагала, что оснований для признания договора управления незаключенным не имеется.

Представитель, привлеченной к участию в деле в качестве третьего лица Администрации города Мурманска в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения иска не имеется по следующим основаниям.

Согласно п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ в редакции, действовавшей в период проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации и заключения договора управления, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме…

(см. текст в предыдущей редакции)

Орган местного самоуправления в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

(см. текст в предыдущей редакции)

Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

В соответствии с ч.1 ст.162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч.2 ст.162 ЖК РФ).

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления (ч.3 ст.162 ЖК РФ).

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч.4 ст.162 ЖК РФ).

Из пояснений истца и материалов дела следует, что истец являлся собственником квартиры №*** в доме №***, по улице *** в городе Мурманске на основании договора купли-продажи от 13 ноября 1999 года (Свидетельство о государственной регистрации права МО 039349, выдано 22 ноября 1999 года). Из искового заявления и пояснений представителя истца следует, что на день рассмотрения гражданского дела право собственности истца на вышеуказанную квартиру прекращено. Указанное обстоятельство представителем ответчика не оспаривалось.

Порядок проведения открытых аукционов по выбору управляющих компаний определен Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

В соответствии с указанными Правилами направление информации лично каждому собственнику помещения в МКД не предусмотрено. Информация о проведении конкурса публикуется в официальном печатном издании и размещается на официальном сайте (п. 36, 37).

Администрацией города Мурманска, в лице уполномоченного органа Комитета по развитию городского хозяйства города Мурманска был объявлен открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами города Мурманска, конкурсная документация была размещена на сайте сети Интернет: www.gz-murman. ru. Дата начала подачи заявок 14 июля 2009 года. Итоги конкурса были подведены 20 августа 2009 года. Победителем конкурса по Лоту №*** было признано ООО УК «Мурманскжилсервис».

Указанное обстоятельство подтверждено материалами дела. Доказательств того, что органом местного самоуправления был нарушен порядок проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом №*** по улице *** в городе Мурманске и правила уведомления жильцов вышеуказанного дома о результатах конкурса по выбору управляющей организации, истцом и его представителем не представлено.

Доводы истца о том, что в его адрес не направлялся и им не был получен договор управления многоквартирным домом, подписанный ответчиком достаточными и достоверными доказательствами не подтверждены.

Из пояснений представителя ответчика следует, что ответчиком были подготовлены договоры управления многоквартирным домом №*** по улице *** в городе Мурманске и принято решение о рассылке данных договоров курьерской службой. 09 сентября 2009 года был заключен договор на оказание услуг с ООО «***». 10 сентября 2009 года договору управления с приложениями сданы исполнителю услуг по доставке в количестве 80 штук. Обратила внимание суда на то, что в указанном случае законом не установлено обязательное требование о направлении документов заказной корреспонденцией. В подтверждение своих доводов представитель ответчика представила договор №*** заключенный 09 сентября 2009 года между ООО УК «Мурманскжилсервис» и ООО «***» и реестр отправляемых писем для собственников помещений дома №*** по улице *** в городе Мурманске.

В представленном суду договоре управления многоквартирным домом №*** по улице *** в городе Мурманске от 01 октября 2009 года, вопреки доводам истца, содержатся все существенные условия, предусмотренные п.1 ст. 432 ГК РФ и ст.162 ЖК РФ.

Часть 5 ст. 161 Жилищного кодекса РФ устанавливает процедуру заключения собственниками помещений в многоквартирном доме договоров управления с управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления по результатам проведения открытого конкурса, в обязательном порядке в соответствии с положениями ст. 445 ГК РФ договоров управления с выбранной управляющей организацией, несмотря на то, что открытый конкурс проводит орган местного самоуправления.

Положения ст. 445 ГК РФ должны применяться с учетом требований ст. 8 ЖК РФ и ч. 1 ст. 4 вводного закона, согласно которым специальные нормы ЖК РФ имеют приоритет над общими нормами ГК РФ.

В соответствии со 445 ГК РФ, с учетом положений ст. 161 ЖК РФ, управляющая организация предлагает собственникам помещений в соответствующем доме заключить договоры управления, условия которых выработаны на открытом конкурсе.

По правилам ст. 445 ГК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в течение 30 дней со дня получения проекта договора вправе подписать договор либо отказаться от его подписания. Сторонами могут быть согласованы иные сроки, нежели указанные в ГК РФ. Но предложение подписать договор на иных условиях несовместимо с предусмотренными ЖК РФ правовыми особенностями заключения договора управления. Такой договор не может быть подписан с протоколом разногласий. После проведения конкурса (как и после принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме) условия договора управления, заключаемого с отдельными собственниками, изменяться не могут. Иначе в одном доме будет действовать несколько договоров с разными условиями, что будет являться нарушением ч. 4 ст. 162 ЖК РФ, в соответствии с которой условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Статья 445 ГК РФ допускает отказ от акцепта стороной, для которой заключение договора обязательно, или акцепт оферты на иных условиях (направление протокола разногласий к проекту договора). Однако, с учетом специфики жилищных отношений это положение не может быть реализовано. Поскольку в случае проведения открытого конкурса, условия договора управления определяются не самостоятельно сторонами договора, а на открытом конкурсе.

Из представленных суду документов следует, что ответчик в октябре 2009 года приступил к управлению многоквартирным жилым домом по адресу: город Мурманск, ***, заключив соответствующие договоры с ресурсоснабжающими организациями, договор на вывоз мусора, дератизацию и т.п. (копии договоров приобщены к материалам дела), организовал проведение работ по уборке территории и обслуживанию инженерных сетей жилого дома.

Договор является заключенным, если стороны приступили к его исполнению и каких-либо разногласий, неопределенности по существенным условиям в процессе исполнения договора у них не возникло.

Представителем истца не оспаривалось то обстоятельство, что в адрес истца направлялись единые платежные документы и им производилась частичная оплата коммунальных платежей. За период с октября 2009 года было начислено коммунальных платежей - *** рублей, а внесено - *** рубля. Истцом не представлено доказательств того, что услуга по содержанию и ремонту ответчиком не оказывалась, а им не оплачивалась.

Доводы представителя истца о том, что ее доверитель вносил плату только за предоставленные коммунальные ресурсы, достаточными и достоверными доказательствами не подтверждены. Таким образом, истец исполнял договор в части оплаты услуг и пользовался предоставляемыми управляющей организацией услугами, в том числе и по содержанию и ремонту.

Доводы истца о том, что истцом не подписан договор управления от 01 октября 2009 года, ответчиком не оспаривались.

В соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ при отказе одного из собственников заключить договор на условиях, определенных на открытом конкурсе, управляющий вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Однако доказательств того, что истец уведомлял ответчика надлежащим образом о своем нежелании заключать договор на условиях, определенных на открытом конкурсе суду не представлено. Кроме того, законом не установлен срок, в течение которого сторона, направившая оферту, должна понудить вторую сторону к заключению договора в судебном порядке и отсутствие такого понуждения не является доказательством того, что договор является незаключенным.

Доводы представителя истца, о том, что к указанным правоотношениям применимы нормы законодательства о неосновательном обогащении, основаны на неверном толковании закона.

Доводы представителя истца о том, что никто из жильцов дома не получал договор управления, подписанный ответчиком и не акцептовал указанный договор достаточными и достоверными доказательствами не подтверждены.

В указанном случае обязанность заключить договор управления на определенных условиях лежит, как на управляющей организации, так и на собственниках жилых помещений.

Оценив доводы сторон и доказательства по делу в из взаимосвязи и совокупности суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Шевченко Т.Г. в удовлетворении исковых требований к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Мурманскжилсервис» о признании договора управления незаключенным в части выполнения работ и оказания услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме - отказать.

Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд через Ленинский районный суд города Мурманска в апелляционном порядке в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Судебные постановления могут быть обжалованы в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня их вступления в законную силу при условии, что указанными лицами были исчерпаны иные установленные настоящим Кодексом способы обжалования судебного постановления до дня его вступления в законную силу.

Судья                                                                                       М.В. Хмель

Решение вступило в законную силу 05.06.2012.