Судебный акт #1 (Решения) по делу № 2-8641/2016 от 27.06.2016

Дело № 2-8641/2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Тюмень 29 сентября 2016 года

Ленинский районный суд г. Тюмени в составе:

председательствующего судьи О.А. Первышиной,

при секретаре М.В. Анисимовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2- 8641/2016 по иску ФИО5 к ЗАО «<данные изъяты>» о понуждении к исполнению обязательств по передаче недвижимого имущества, государственной регистрации перехода права собственности,

     У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с требованием о понуждении ответчика передать истцу нежилое помещение на 1 этаже жилого дома в № АД по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м. и осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на спорный объект. Впоследствии истец изменил исковые требования, просит обязать ответчика передать истцу нежилое помещение на 1 этаже жилого дома в № по адресу: <адрес> общей площадью 33,2 кв.м. и осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на спорный объект. Свои требования мотивирует тем, что между ЗАО «<данные изъяты>» (застройщик) и ФИО2 оглы (участник долевого строительства) возникли обязательственные отношения из договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого застройщик обязался своими силами и с привлечением средств участника долевого строительства построить на земельном участке № многоквартирный семиэтажный жилой дом в районе <адрес> (ГП-№) в <адрес> и, по окончании строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта, передать ФИО2 в собственность нежилое помещение на первом этаже второго подъезда жилого дома в № в районе <адрес> (ГП-№) площадью <данные изъяты> кв.м., а ФИО2, в свою очередь, обязались внести денежные средства за нежилое помещение ценой по договору <данные изъяты> <данные изъяты> рублей. В соответствии с п. 3.2 договора оплата произведена в момент подписания договора, путем зачета встречного однородного требования по волеизъявлению обеих сторон, что подтверждается актом взаимозачета от ДД.ММ.ГГГГ. Длительное время застройщик не подавал договор на регистрацию. После сдачи ДД.ММ.ГГГГ договора в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> для регистрации ДД.ММ.ГГГГ истец получил отказ в регистрации по причине отсутствия согласия службы судебных приставов. ДД.ММ.ГГГГ договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ прошел регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. При этом, ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком и участником долевой строительства, был подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства под отделочные работы, а ДД.ММ.ГГГГ подписан акт приема-передачи нежилого помещения в собственность.

Строительство дома завершено, согласно распоряжения администрации т. Тюмени с ДД.ММ.ГГГГ. Объект - многоквартирный семиэтажный жилой дом в районе <адрес> (ГП-№) в <адрес> введен в эксплуатацию и ему присвоен адрес: <адрес>, что свидетельствует о наличии спорного объекта недвижимости. Данные о регистрации прав или ограничений на спорный объект отсутствуют. ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком, участником долевого строительства, был подписан акт приема-передачи, по которому участником долевом строительства принято нежилое помещение на 1 (первом) этаже жилого дома по адресу: <адрес>, общей площадью помещения <данные изъяты> кв.м. Данный акт является основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства. Принимая во внимание, что объект недвижимости (многоквартирный дом по адресу: <адрес>), в состав которого входит спорное нежилое помещение, строительством завершен, администрацией <адрес> подписано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, и учитывая, что за гражданами и юридическими лицами, заключившими аналогичные договоры с ЗАО «<данные изъяты>», уже признано право собственности в отношении квартир и нежилых помещений того же дома, исходя из принципов правовой определенности и равенства всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных в п.1 ст. 1 ГК РФ, на основании подпункта 1 п. 1 и подпункта 1 п.7 ст. 201.8 Закона о банкротстве, истец считает, что существуют необходимые условия для удовлетворения законных требований ФИО2 на нежилое помещение оспариваемое в данном иске. Обязанности ФИО2 по финансированию строительства объекта недвижимости противопоставляется обязанность ЗАО «<данные изъяты>» по передаче этому лицу согласованных в договоре № от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения. Исходя характера встречных предоставлений по договору, а также существа взаимных прав обязанностей в рамках возникшего между сторонами правоотношения и принимая во внимание, что многоквартирный дом построен и сдан в эксплуатацию, приходим к единственно законному выводу о наступлении срока исполнения застройщиком обязательства по предоставлению истцу нежилого помещения. Несмотря на то, что истец имеет лишь обязательственное право требовать предоставления недвижимого имущества в порядке исполнения договора № № от ДД.ММ.ГГГГ, оно заявляет иск о понуждении к исполнению обязательства по передаче нежилого помещении и государственной регистрации перехода права собственности, допустимый при установленных по делу обстоятельствах. По условиям договора № № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 в обмен на право получения помещений в возводимом многоквартирном жилом доме принял на себя обязательство осуществить финансирование строительства этого объекта. Истец исполнил свои обязательства (осуществление финансирования строительства объекта жилого дома в осях № в районе <адрес> (ГП-№) в полном объеме, что подтверждается: актом сверки взаимных расчетов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Тюменской строительной <данные изъяты>» и ЗАО «<данные изъяты>» по договору подряда; договором уступки прав (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ, которым ООО «<данные изъяты> уступило в пользу ФИО2 права с должника ЗАО «<данные изъяты>» в рамках договора подряда № от ДД.ММ.ГГГГ и доп. соглашению № к договору № от ДД.ММ.ГГГГ на общую сумму <данные изъяты> руб.; актом зачета взаимной задолженности между ЗАО «<данные изъяты>» и ФИО2 оглы от ДД.ММ.ГГГГ. на общую сумму <данные изъяты> руб., в том числе <данные изъяты> руб. в рамках договора № № от ДД.ММ.ГГГГ.; справкой от ДД.ММ.ГГГГ об отсутствии задолженности по договору № № от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, не имеется правовых оснований для вывода об отсутствии доказательственной силы документов, представленных участником строительством ФИО2 во исполнение договорной обязанности в подтверждение факт оплаты нежилого помещения по договору долевого участия № № от ДД.ММ.ГГГГ, также как и не имеется оснований для возложения на лицо, исполнившее договорные обязательства, негативных последствий за действие (бездействие), совершенные его контрагентом при оформлении принятия от граждан денежных средств и ведении с пил кассовых операций. В свою очередь, ЗАО «<данные изъяты>», осуществляя функции застройщика, обязалось передать участнику долевого строительства по акту приема-передачи причитающееся помещение в течение трех месяцев после ввода жилого дома в эксплуатацию. При данных обстоятельствах, подписанный между сторонами договор № № от ДД.ММ.ГГГГ. участия в долевом строительстве жилого дома (на спорное нежилое помещение), зарегистрированный в установленном законом порядке, свидетельствует об имевшемся у заявителя требования о намерении создать правовые последствия заключенной сделки, то есть, получить нежилое помещение, не переданное по причине ненадлежащего исполнения договорных обязательств застройщиком. В результате действий должника ЗАО «<данные изъяты>» и участника долевого строительства – ФИО2, оформленных актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ., прекращено право собственности должника на долю в праве собственности на недвижимое имущество, что отвечает определению сделки. Определением арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении ЗАО «<данные изъяты>» введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждён ФИО1. Сведения о введении в отношении должника процедуры наблюдения и утверждения временного управляющего опубликованы в печатном издании «<данные изъяты>) № от ДД.ММ.ГГГГ. Считает, что требования заявлены обосновано, просит иск удовлетворить в полном объеме.

Истец, его представитель в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, представили заявление о рассмотрении дела в отсутствие. В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ пояснили, что фактически помещение передано, однако он им распорядиться истец не может, так как юридически помещение не передано и право собственности на него не зарегистрировано.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки суду не представил, ходатайств о рассмотрении дела и об отложении не поступало. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель ответчика суду пояснил, что ему руководство ЗАО «<данные изъяты>» никакие документы не передавало, у него отсутствуют документы, следовательно не он не может проверить оплату, поэтому считает, что в иске следует отказать.

Дело рассмотрено в отсутствие сторон.

Исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

    В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от их исполнения, одностороннее изменение его условий не допустимо.

    Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам. В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации.

В соответствии со ст.ст. 17, 25 Закона РФ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», объекты незавершенного строительства относятся к недвижимости и, права на незавершенные строительством объекты, также подлежат государственной регистрации.

Согласно ст. 4, Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком ЗАО «<данные изъяты>» заключен договор № участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением средств «участника» построить на земельном участке (кадастровый №) многоквартирный семиэтажный дом в районе <адрес> (ГП-№ в <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект участнику, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома в районе <адрес> (ГП-№) в <адрес>.

Согласно п. 1.6 договора, объектом является нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на 1 этаже в осях № общего имущества в доме.

П. 1.2 договора определено, что цена доли участника составляет <данные изъяты> руб., цена фиксированная.

Из п. 1.7 следует, что строительство дома осуществляет на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного <данные изъяты> <адрес>, распоряжения <данные изъяты> <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ «О внесении изменений в разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № №, № №, договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ ( землеустроительное дело №).

В п. 2.1.2 предусмотрен предельный срок передачи объекта дольщику ДД.ММ.ГГГГ.

Договор зарегистрирован в установленном законодательством порядке.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<данные изъяты>», ЗАО «<данные изъяты>», ФИО2 оглы заключен договор уступки прав (цессии), по условиям которого ООО «<данные изъяты>» уступает, а ФИО2, оглы принимает права ( цессии) с должника ЗАО «<данные изъяты>» по задолженности в рамках исполнения договора подряда № от ДД.ММ.ГГГГ ( по акту сверки на ДД.ММ.ГГГГ) составляет <данные изъяты>, <данные изъяты> руб., в т.ч. НДС <данные изъяты> руб. и по доп. Соглашению № к договору № от ДД.ММ.ГГГГ( по акту сверки на ДД.ММ.ГГГГ) составляет <данные изъяты> <данные изъяты> руб., в том числе НДС <данные изъяты> руб. Сумма уступаемого права составляет <данные изъяты> руб.

Из справки, выданной ЗАО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что ФИО2 оглы произвел полную оплату по договору № С – оф. ? участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб., претензий по оплате не имеется.

Таким образом, из представленных документов следует, что между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве, свои обязательства по оплате истец исполнил в полном объеме.

В силу ст. 56 ГПК РФ, ответчиком не было представлено доказательств, свидетельствующих о том, что обязательства истцом по оплате исполнены не были, доводы о том, что у конкурсного управляющего отсутствуют документы, не свидетельствуют о том, что обязательства истцом исполнены не были.

Согласно акта от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «<данные изъяты>» и ФИО2 оглы был подписан акт, согласно которого истец принял для проведения отделочных работ нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м на первом этаже в осях № во второй секции многоквартирного семиэтажного жилого дома в районе <адрес> (ГП-№) в <адрес> на земельном участке №

Из актов приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ следует, что ЗАО «<данные изъяты>» передало ФИО2 оглы в соответствии с договором № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № № от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение на первом этаже, первое на площадке по адресу: <адрес> корпус 1, общей оплачиваемой площадью <данные изъяты> кв.м, общей площадью нежилого помещения <данные изъяты> кв.м.

Согласно приказа № от ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что адрес жилого дома с кадастровым номером № <адрес> расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, изменен на следующий адрес: <адрес>

В соответствии с п. 4, 5 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

В соответствии с п. 60 -62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Учитывая все вышеизложенное, поскольку в судебном заседании установлено, что истец свои обязательства исполнил в полном объеме ( иного не представлено), ответчик также осуществил передачу объекта истцу, что подтверждается соответствующими актами ( иного не представлено), прав иных лиц на данный объект не зарегистрировано, объект существует, то суд считает, что требования о понуждении осуществить государственную регистрацию перехода права собственности нежилого помещения, расположенного на 1 этаже жилого дома в осях № по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м заявлено правомерно и подлежит удовлетворению. Вместе с тем, оснований для удовлетворения требований к понуждению передать объект не имеется, поскольку судом установлено, что объект был передан истцу, находится в его пользовании, владении.

Руководствуясь ст. 12, 421, 426, 433, 445 Гражданского кодекса РФ, Законом РФ «О защите прав потребителей», Федеральным законом РФ № – ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», ст.ст. 12, 56, 57, 67, 98, 103, 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л :

    Исковые требования ФИО7 к ЗАО «<данные изъяты>» о понуждении к исполнению обязательств по передаче недвижимого имущества, государственной регистрации перехода права собственности удовлетворить частично.

Осуществить регистрацию перехода права собственности нежилого помещения, расположенного на 1 этаже жилого дома в осях № по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м за ФИО2 Имран оглы. В остальной части иска отказать.

Взыскать с ЗАО «<данные изъяты>» в пользу ФИО8 расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> руб.

Взыскать с ЗАО «<данные изъяты>» доход местного бюджета государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд через Ленинский районный суд <адрес> в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы.

Мотивированное решение изготовлено 06.10.2016 года.

Председательствующий судья              О.А. Первышина