Решение по делу № 2-2544/2014 ~ М-1872/2014 от 29.05.2014

Дело № 2-2544-2014

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Пермь 22 июля 2014 года

Мотовилихинский районный суд г.Перми в составе:

председательствующего судьи Долматова А.О.

при секретаре Петровой Т.В.

с участием истца Блинова В.В., его представителя Хлопина В.А.,

представителя ответчика Росреестра – Мамаевой А.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Блинова В.В. к Сибгатуллиной О.В., Управлению Росреестра по Пермскому краю о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

У С Т А Н О В И Л :

Блинов В.В. обратился в суд с иском к Сибгатуллиной О.В., Управлению Росреестра по Пермскому краю о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В обоснование заявленных требований в заявлении указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Азацкой Л.И., действующей по доверенности за Сибгатуллину О.В., был заключен договор купли-продажи комнаты, расположенной по адресу <адрес>, с использованием заемных денежных средств. Считает данный договор купли-продажи недействительным (ничтожным), в связи с тем, что условиями договора установлено, что имущество продается по цене 500 000 рублей, в том числе 153 892,59 рублей за счет собственных средств, 346 107,41 рублей за счет заемных денежных средств. Однако, покупателем не были выполнены данные условия договора, т.е. ответчик нарушила существенные условия, не уплатив в сроки, указанные в договоре, продавцу денежные средства. Кроме того, Росреестром в нарушение существенных условий договора купли-продажи комнаты, было зарегистрировано право собственности без ограничения обременений, т.е. при регистрации права ни Азацкой Л.И., ни Сибгатуллиной О.В. не было представлено расписки в доказательство факта оплаты согласно порядка расчетов между сторонами по договору купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с п.3 Договора. Просил признать договор купли-продажи с использованием заемных денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между Блиновым В.В. и Азацкой Л.И., действующей за Сибгатуллину О.В., недействительным (ничтожным), применить последствия недействительности данной ничтожной сделки путем признания за Блиновым В.В. права собственности на комнату, расположенную в трехкомнатной квартире по адресу <адрес> А так же просил обязать Управление Росреестра аннулировать запись о государственной регистрации права на спорную комнату, зарегистрированное за Азацкой Л.И.

В судебном заседании истец на удовлетворении заявленных требований настаивал по доводам, изложенным в заявлении. Дополнительно пояснил, что при совершении сделки он пришел в Регистрационную палату вместе с Азацкой Л.И. Договор купли-продажи комнаты подготавливала Азацкая Л.И., он этот договор показывал в 5 окно, специалист его посмотрела, сказала что все нормально, переход права собственности до передачи ему денежных средств не состоится, читала ли весь договор специалист-регистратор, ему не известно, поскольку ему этого не было видно. В комнате в настоящее время проживают его родственники, которые там и прописаны. О том, что прописанные в комнате лица имеют и в дальнейшем право проживать в комнате после продажи, было предусмотрено условиями договора.

Представитель истца Хлопин В.А. в судебном заседании на удовлетворении иска настаивал в полном объеме. Дополнительно пояснил, что Управление Росреестра является надлежащим ответчиком, поскольку они при регистрации сделки должны были проверить все условия договора и не могли зарегистрировать переход права собственности до того, как будет представлено подтверждение оплаты комнаты по договору купли-продажи. Таких доказательств представлено в Регистрационную палату не было. Истца ввели в заблуждение. Договор считается недействительным (ничтожным), поскольку не были исполнены его существенные условия, истец до настоящего времени деньги не получил. Сибгатуллина О.В. высказала требование истцу о том, что бы все кто прописан в комнате, снимались с регистрационного учета. По данному факту они обращались в полицию с заявлением о возбуждении уголовного дела в отношении Сибгатуллиной О.В. и Азацкой Л.И. по признакам преступления, предусмотренного ст.159 УК РФ. Так же в ходе процесса заявил устное ходатайство о признании п.2.3 договора недействительным. Пояснил, что истцу не был понятен этот пункт договора при заключении сделки.

Ответчик Сибгатуллина О.В. в судебное заседание не явилась, извещалась судом надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

При возвращении почтовым отделением связи судебных повесток и извещений с отметкой «за истечением срока хранения», следует признать, что в силу статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующих равенство всех перед судом, неявка лица в суд по указанным основаниям есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела.

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Суд учитывает, что сведений об изменении адреса ответчика в материалах дела не имеется. Судебное извещение ответчику направлялось по имеющемуся в материалах дела адресу, который совпадает с местом регистрации Сибгатуллиной О.В.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что требования гражданского процессуального законодательства по извещению Сибгатуллиной О.В. о начале судебного процесса были соблюдены, и считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, по имеющимся в деле письменным доказательствам, признав ее извещенной о дне, времени и месте судебного заседания.

Представитель ответчика Управления Росреестра по Пермскому краю в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований заявленных к Управлению Росреестра. Пояснила, что согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении комнаты актуальными являются записи: о праве собственности Сибгатуллиной О.В. на основании Договоры купли-продажи квартиры с использованием денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ; о залоге в силу закона на основании Договора купли-продажи квартиры с использованием денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ в пользу <данные изъяты> о принятии заявления Блинова В.В. о наличии возражения в отношении зарегистрированного права. Регистрирующий орган не является участником материальных гражданско-правовых отношений, в рамках которых возникают рассматриваемые судами спорные ситуации, касающиеся принадлежности прав на имущество. В Управление обратились Блинов В.В. с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности, Азацкая Л.И., действующая по доверенности Сибгатуллиной О.В., с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи, права собственности на комнату. Представителем Сибгатуллиной О.В. подано также заявление о регистрации ипотеки в силу закона. На государственную регистрацию согласно расписке представлен договор купли-продажи с использованием заемных денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, договор займа от ДД.ММ.ГГГГ №, справка о количестве лиц, состоящих на регистрационном учете от ДД.ММ.ГГГГ, государственный сертификат на материнский (семейный) капитал от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно поступившим на государственную регистрацию документам, в том числе, договору купли-продажи, заявлениям о проведении юридически значимых действий (регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности, права собственности, ипотеки) Блиновым В.В. выражено волеизъявление, направленное на отчуждение спорного объекта недвижимого имущества по возмездной сделке. Сомнений у государственного регистратора, при проведении правовой экспертизы, представленные документы не вызывали. Договором купли-продажи были определены существенные условия. Учитывая, что права и обязанности Блинова В.В., Сибгатуллиной О.В. вытекают из существа заключенного ими договора купли-продажи, одним из существенных условий которого является цена, государственным регистратором оценен порядок исполнения указанного условия. Определена цена в размере 500 000 рублей. Согласно договору сумма в размере 153892,59 рублей - за счет собственных средств ФИО2, сумма в размере 346107,41 рублей - за счет заемных средств. Согласно п.5 ст.488 ГК РФ (в ред. на момент совершения сделки) если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Правило ст.488 ГК РФ о законном праве залога в отношении переданного товара является диспозитивным, и его применение может быть исключено соглашением сторон. Указанное, в свою очередь, и было отражено в содержании договора купли-продажи - «стороны определили, что в соответствии со ст.488 ГК РФ имущество до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца». При внесении в ЕГРП записи о праве собственности Сибгатуллиной О. В. отсутствовали основания для государственной регистрации залога в силу закона в пользу Блинова В.В. Условия договора купли-продажи (п.2.3), представленном на регистрацию, было указано, что спорное имущество до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца в соответствии со ст. 488 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем в ЕГРП была внесена только одна запись об ипотеке в связи с заключением договора займа в пользу <данные изъяты> На регистрацию была представлена расписка Сибгатуллиной О.В. о получении денежных средств в сумме 346107,41 рублей от <данные изъяты> по договору займа. С учетом того, что стороны в договоре купли-продажи пришли к соглашению о том, что имущество до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца (Блинова В.В.), в силу положений ст. 488 ГК РФ залог в пользу Блинова В. В. зарегистрирован не был. В связи с изложенным регистрация права собственности Сибгатуллиной О.В., а также ипотека в силу закона в пользу <данные изъяты> осуществлена правомерно в соответствии с положениями действующего законодательства. Исходя из того, что указанный договор купли-продажи был подписан участниками, представлен на государственную регистрацию в том объеме условий по содержанию, который соответствовал волеизъявлению сторон, отсутствовали документы, заявления препятствующие проведению государственной регистрации следует, что с условиями договора участники сделки согласны, условия согласованы. Довод истца относительно необходимости предоставления на государственную регистрацию расписки в доказательство факта осуществления расчетов между сторонами по договору считает не обоснованным. Истцом в недостаточном объеме аргументируется и устанавливается тот факт, что сделка не соответствует требованиям закона или иных правовых актов и что эти нормы не устанавливают иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ). Истец, распоряжаясь недвижимостью, осуществлял принадлежащее лишь ему право собственности, не нарушая каких-либо конкретных законодательных запретов. Считает, что исполнение условий договора ненадлежащим образом не влечет признание договора недействительным (ничтожным). Принимая во внимание, что в ЕГРП внесена запись о праве собственности Сибгатуллиной О.В. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, регистрирующий орган в отсутствие предусмотренных законом оснований (ст. 17 Закона о регистрации прав) не вправе погасить запись о праве собственности данного лица. Управление Росреестра по данному делу является не надлежащим ответчиком, основания для удовлетворения требований обязывающих Управление совершить определенные действия - отсутствуют.

Третье лицо Азацкая Л.И. в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещалась надлежащим образом по адресу, указанному в исковом заявлении.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

Согласно положениям ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений по делу.

В соответствии с ч.3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

На основании ч.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (часть 2 ст. 434 ГК РФ). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, что предусмотрено статьями 550, 551 Гражданского Кодекса РФ.

В силу ч.1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии со ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В судебном заседании установлено, что на основании договора дарения доли комнаты от ДД.ММ.ГГГГ г, свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ г., у Блинова В.В. возникло право собственности на комнату, расположенную в трехкомнатной квартире по адресу <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между Блиновым В.В. и Азацкой Л.И., действующей по доверенности от имени Сибгатуллиной О.В., был заключен договор купли-продажи с использованием заемных денежных средств комнаты, расположенной по вышеуказанному адресу.

ДД.ММ.ГГГГ выше указанный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пермскому краю.

На день рассмотрения дела в суде актуальной является запись о праве собственности квартиры по адресу <адрес> за правообладателем Сибгатуллиной О.В., а так же о залоге в силу закона на основании Договора купли-продажи квартиры с использованием денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ в пользу <данные изъяты>

Истец Блинов В.В. и его представитель просит суд признать Договор купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в силу ничтожности, так как ему не были переданы денежные средства, оговоренные условиями договора в размере 500 000 рублей. Так же указывают, что Управление Росреестра не вправе было регистрировать переход права собственности до получения подтверждения о передаче продавцу денежных средств.

Пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" установлено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Суд считает, что доводы стороны истца о недействительности сделки в силу ее ничтожности, не могут быть приняты во внимание, поскольку не исполнение условий договора одной из сторон сделки, не влечет признание договора недействительным (ничтожным). Истцом избран ненадлежащий способ защиты своего права, поскольку указанные истцом обоснования, являются основанием для расторжения договора купли-продажи.

Согласно ч.5 ст.488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с условиями кредитного договора установлен порядок расчета между сторонами при купле-продажи спорной комнаты. Так согласно п.3.1. сумма в размере 153 892,59 рублей выплачивается покупателем продавцу после заключения договора. Сумма в размере 346 107,41 рублей выплачивается продавцу в течении 15 рабочих дней после получения с Управления Росреестра свидетельства о государственной регистрации за счет заемных денежных средств.

Так же из условий договора купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ следует, что стороны определили, что в соответствии со ст.488 ГК РФ имущество до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца.

Данный договор купли-продажи сторонами был предоставлен на регистрацию, что не оспаривается истцом.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Доводы истца о том, что перед тем, как подать документы регистратору, он проконсультировался в 5 окне об условиях сделки, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку таких доказательств стороной истца суду не представлено. Кроме того, истец пояснил, что он не видел, прочитала ли все условия договора регистратор, которой он передал договор.

Пункт 2.3 договора стороной истца не оспорен, устное ходатайство представителя истца, заявленное в судебном заседании о признании данного пункта договора недействительным, не может быть рассмотрено, поскольку в исковом заявлении таких требований не заявлено, уточненное исковое заявление истцом не подано.

Доказательств того, что истец был введен в заблуждение относительно существенных условий договора, стороной истца суду не представлено.

Суду не представлено доказательств нарушения прав истца со стороны ответчика Управления Росреестра по Пермскому краю, которое осуществляло государственную регистрацию оспариваемого договора купли-продажи.

В соответствии с п.1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Поскольку на регистрацию был представлен договор, в котором оговорены все существенные условия, не противоречащие закону, была проведена его правовая экспертиза, регистрирующим органом была произведена его регистрация, каких-либо нарушений при этом не выявлено.

Суд считает, что в действиях Управления Росреестра по Пермскому краю отсутствует нарушение положений Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку на регистрацию были приняты все необходимые документы, подлинность и достоверность данных документов не могла вызвать сомнений, основания для отказа либо приостановления государственной регистрации права отсутствовали.

На основании выше изложенного, суд приходит к выводу, что действиями ответчика Управления Росреестра по Пермскому краю права истца не были нарушены.

Кроме того, суд соглашается с позицией представителя Управления Росреестра по Пермскому краю относительно того, что они являются ненадлежащим ответчиком.

Так в пункте 53 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ №10 и № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано на то, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким сделкам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета спора.

Истцом оспаривается договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрированное право собственности на квартиру за Сибгатуллиной О.В. Следовательно, надлежащим ответчиком по предъявленным требованиям является Сибгатуллина О.В., а Управление Росреестра по Пермскому краю не является надлежащим ответчиком по данным требованиям. В связи с чем, истцу следует отказать в удовлетворении исковых требований к ответчику Управлению Росреестра по Пермскому краю еще и по данному основанию, как предъявленное к ненадлежащему ответчику.

На основании выше изложенного, суд считает, что правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований нет и истцу Блинову В.В. следует отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Блинову В.В. в удовлетворении исковых требований к Сибгатуллиной О.В., Управлению Росреестра по Пермскому краю отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г.Перми в течение месяца со дня составления мотивированной части решения.

Судья: подпись.

Копия верна. Судья:                            А.О. Долматов

Секретарь: