Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-891/2015 ~ М-90/2015 от 12.01.2015

Дело №2-891/2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 апреля 2015г. г.Смоленск

Ленинский районный суд г.Смоленска

В составе:

председательствующего Кудряшова А.В.

при секретаре Зайцевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело иску Титовой В.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Титова В.П., к ООО «Сантол», Ботвинкову В.О., Ряжечкиной В.А., НОУ ДПО УДЦ «Практика», Управлению Росреестра по Смоленской области о вселении в жилое помещение, заключении договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования и возложении обязанности по регистрации обременения права собственности на жилое помещение,

у с т а н о в и л:

Титова В.В., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего сына Титова В.П., уточнив требования, обратилась в суд с иском к ООО «Сантол», Ботвинкову В.О., Ряжечкиной В.А., НОУ ДПО УДЦ «Практика», Управлению Росреестра по Смоленской области о вселении в жилое помещение <адрес> с заключением с истцами договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования сроком на 10 лет и возложении на Управление Росреестра по Смоленской области обязанности по регистрации соответствующего обременения, указав, что проживает в названном домовладении, являющимся общежитием, с ДД.ММ.ГГГГ., была вселена в него бывшим собственником Смолоблпотребсоюзом, в связи с чем, имеет право бессрочного пользования соответствующим жильем, тогда как ООО «Сантол», приобретший впоследствии упомянутое общежитие, после предоставления ей с сыном на период ремонта занимаемого жилья иного жилого помещения и завершения данного ремонта, от вселения семьи Титовых в жилое помещение №<данные изъяты> уклоняется, передав его в аренду НОУ ДПО УДЦ «Практика», а затем - продав Ряжечкиной В.А., имеющей, в свою очередь, намерение продать данное помещение Ботвинкову В.О.

Титова В.В. и ее представитель Седлецкий С.В. в судебном заседании поддержали заявленные исковые требования в полном объеме.

Представитель Ряжечкиной В.А. - Рудаков И.Е. и представитель НОУ ДПО УДЦ «Практика» Солдатенков А.В. иск не признали, сославшись на то, что жилое помещение №<данные изъяты> в том виде, в котором оно предоставлялось истцам в настоящее время не существует и на его месте образованы новые помещения, фактически являющиеся нежилыми. Заявили также о пропуске Титовыми срока исковой давности.

Представитель Управление Росреестра по Смоленской области Мамоненкова И.Г., возражая против удовлетворения иска, сослалась на то, что права Титовой В.В. и Титова В.П. данным уполномоченным органом не нарушались, заявлений о совершении соответствующих регистрационных действий в Управление не поступало.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления опеки и попечительства Администарции г.Смоленска – Чернышева Н.Е. в судебном заседании указала на то, что удовлетворение иска отвечает интересам несовершеннолетнего Титова В.П.

ООО «Сантол», Ботвинков В.О., надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, возражений на иск не представили.

Заслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ст.675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

По правилам ст.684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В ходе судебного разбирательства установлено, что Титова В.В. была вселена в принадлежащее Смолоблпотребсоюзу на праве частной собственности общежитие в доме <адрес> в ДД.ММ.ГГГГ., а ДД.ММ.ГГГГ. между истицей и Смолоблпотребсоюзом заключен договор аренды жилого помещения, в соответствии с которым Титовой была предоставлена комната №<данные изъяты> на 3-м этаже в данном общежитии сроком на 1 год (договор в последующем неоднократно продлевался).

С ДД.ММ.ГГГГ. истица была временно (сроком на 1 год) зарегистрирована в названном общежитии и в дальнейшем ежегодно (до 01.07.2003г.) также временно регистрировалась по указанному адресу, а с 21.06.2007г. имеет постоянную регистрацию в упомянутом домвладении.

ДД.ММ.ГГГГ. по договору коммерческого найма Смолоблпотребсоюзом Титовой В.В. на семью из 2-х человек, включая сына Титова В.П., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на срок до ДД.ММ.ГГГГ. (впоследствии продлен до ДД.ММ.ГГГГ.) предоставлено состоящее из 2-х комнат жилое помещение (№<данные изъяты>) общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на 3-м этаже упомянутого домовладения, а ДД.ММ.ГГГГ. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. и дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ. уполномоченным органом зарегистрировано право собственности за ООО «Сантол» на часть здания общежития, в том числе и на указанное жилое помещение, с сохранением за Титовыми права пользования данным жильем.

Решением Ленинского районного суда г.Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ., вступившим в законную силу, ООО «Сантол» отказано в удовлетворении иска о выселении Титовых из жилого помещения №<данные изъяты> со ссылкой на невыполнение обществом требований ст.684 ГК РФ и продление с ДД.ММ.ГГГГ. в связи с этим договора найма от ДД.ММ.ГГГГ. на тех же условиях и на тот же срок, а вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г.Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ. на ООО «Сантол» возложена обязанность по заключению с Титовой В.В. на состав семьи из 2-х человек (она и несовершеннолетний сын) договора найма жилого помещения <адрес> на срок до ДД.ММ.ГГГГ. с оплатой за содержание и ремонт по тарифам, утвержденных в установленном порядке для нанимателей по договорам найма государственного и муниципального жилищного фонда (для общежитий). Принимая данное решение, суд исходил из того, что между Титовой и Смолоблпотребсоюзом был заключен договор найма жилого помещения, правоотношения по которому определяются нормами гражданского законодательства и новый собственник общежития - ООО «Сантол» приобрел права и обязанности наймодателя на прежних условиях.

Во исполнение судебного решения от 11.10.2007г. ООО «Сантол» оформило и представило истице на подписание договор найма жилого помещения №<данные изъяты> с указанием в нем срока пользования жильем (до ДД.ММ.ГГГГ.) и размера платы за наем из расчета <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. в месяц за 1 кв.м. жилой площади. Однако от заключения данного договора Титова В.В. отказалась, что, по ее утверждению, было обусловлено несогласием со срочным характером правоотношений по найму жилья (л.д.131-134).

По достигнутому в ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Сантол» и Титовой В.В. соглашению общество предоставило истице для проживания на время проведения в доме <адрес> ремонтных работ расположенные на 4-м этаже комнаты №<данные изъяты> и №<данные изъяты> (помещения №<данные изъяты>, №<данные изъяты> и №<данные изъяты> согласно плану ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», составленному по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.) в названном домовладении с сохранением условий договора найма жилого помещения №<данные изъяты> (помещения №<данные изъяты> и №<данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м. согласно плану ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», составленному по состоянию на 2007г.), в связи с чем, осенью ДД.ММ.ГГГГ. истица с сыном переселилась в предоставленные жилые помещения, расположенные на 4-м этаже общежития.

По делу также видно, что по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. с учетом дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ. жилое помещение №<данные изъяты> (комнаты площадью <данные изъяты> кв.м. и <данные изъяты> кв.м.) предоставлены во временное (на срок до ДД.ММ.ГГГГ.) владение и пользование НОУ ДПО УДЦ «Практика» (л.д.85-95).

Исходя из поэтажного плана 3-го этажа здания общежития, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., ранее занимаемое Титовой В.В. жилое помещение №<данные изъяты> (по плану - помещения №<данные изъяты> и №<данные изъяты>) было перепланировано с объединением его с другими помещениями 3-го этажа (л.д.82, 113, 125).

Письмами от ДД.ММ.ГГГГ., от ДД.ММ.ГГГГ. и от ДД.ММ.ГГГГ. общество уведомило Титову В.В. об отказе от продления договора коммерческого найма, предложив освободить с ДД.ММ.ГГГГ. жилое помещение №<данные изъяты>, чего истицей сделано не было.

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г.Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ. в удовлетворении исковых требований ООО «Сантол» о выселении Титовой В.В. и Титова В.П. из комнат №<данные изъяты> и №<данные изъяты> (помещения №<данные изъяты>, №<данные изъяты> и №<данные изъяты> согласно плану ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», составленному по состоянию на <данные изъяты>.) отказано со ссылкой на бессрочный характер правоотношений по найму семьей Титовых жилья в упомянутом общежитии, а также на несоблюдение обществом положений ст.684 ГК РФ и отсутствие в связи с этим оснований считать заключенный ООО «Сантол» с Титовой В.В. договор найма жилого помещения прекращенным после ДД.ММ.ГГГГ.

По заключенному ДД.ММ.ГГГГ. с ООО «Сантол» договору купли-продажи №<данные изъяты> Смирнов В.В. приобрел в собственность упомянутые выше жилые помещения №<данные изъяты> и №<данные изъяты>, расположенные на 4-м этаже общежития по адресу: г<адрес>, в которых проживали Титова В.В. и несовершеннолетний Титов В.П., не освободившие данные помещения после завершения ремонта помещений третьего этажа общежития.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ. отменено решение Ленинского районного суда г.Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ. об отказе в удовлетворении требований Смирнова В.В. к Титовой В.В., Титову В.П. о выселении последних из принадлежащих ему жилых помещений №<данные изъяты> и №<данные изъяты> и принято новое решение об удовлетворении соответствующего иска (л.д.5-13).

Как следует из указанного апелляционного определения, жилое помещение в названном общежитии было предоставлено Титовой В.В. ДД.ММ.ГГГГ. не в связи с работой в Смолоблпотребсоюзе (с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. истица работала в Горкоопторге (самостоятельное юридическое лицо, не являющееся структурным подразделением Смолоблпотребсоюза) кассиром магазина №<данные изъяты> и была уволена по п.1 ст.33 КЗоТ РСФСР), после увольнения из Горкоопторга; договор коммерческого найма заключался с Титовой В.В. в отношении жилого помещения №<данные изъяты>, право пользования которым было сохранено за истицей на основании приведенных выше судебных решений, тогда как после приобретения Смирновым В.В. жилых помещений №<данные изъяты> и №<данные изъяты> семья Титовых не вправе занимать их в отсутствие с новым собственником соответствующего договора о пользовании комнатами.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Ряжечкина В.А. приобрела у ООО «Сантол» помещения №<данные изъяты> третьего этажа в доме <адрес>, которые предоставлены в аренду НОУ ДПО УДЦ «Практика» в соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.98-101, 129-130).

ДД.ММ.ГГГГ. между Ряжечкиной В.А. и Ботвинковым В.О. заключен договор купли-продажи упомянутых помещений, однако право собственности последнего на указанные помещения до настоящего времени Управлением Росреестра по Смоленской области не зарегистрировано (л.д.52-54).

Анализ имеющихся в деле доказательств позволяет суду придти к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных Титовой В.В. и Титовым В.П. исковых требований.

По правилам п.1 ст.673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч.2 ст.15 ЖК РФ).

Согласно ч.ч.1, 4 ст.16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната, которой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Как усматривается из материалов дела и признано сторонами спора, в настоящее время жилое помещение №<данные изъяты> в том виде, в ккаком оно было предоставлено Титовым, не существует и включено в состав помещения №<данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м. и помещения №<данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м., из которого вследствие демонтажа части капитальной стены имеется свободный проход в помещение №<данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м. Упомянутые три помещения являются кабинетами и используются НОУ ДПО УДЦ «Практика» в качестве нежилых (л.д.33-35).

В результате произведенной перепланировки жилого помещения №<данные изъяты> был демонтирован дверной проем между комнатами площадью <данные изъяты> кв.м. и <данные изъяты> кв.м.; демонтирована перегородка между комнатами площадью <данные изъяты> кв.м. и <данные изъяты> кв.м., которые объединены в одно помещение площадью <данные изъяты> кв.м.; демонтирован дверной проем между комнатой площадью <данные изъяты> кв.м. и помещениями коридора с установкой в последнем новой перегородки и образованием помещения площадью <данные изъяты> кв.м. Последствием названной перепланировки явилось обособление помещений №№<данные изъяты>, <данные изъяты> с устройством в эти помещения отдельного входа из иных помещений, расположенных на 3-м этаже домовладения (л.д.113, 125, 130).

Как следует из объяснений представителей Ряжечкиной В.А. и НОУ ДПО УДЦ «Практика», фактическая возможность использования ранее занимаемого семьей Титовых помещения №<данные изъяты> в качестве жилого отсутствует, поскольку все помещения третьего этажа здания являются нежилыми, на этаже не имеется кухни, свободный доступ к санитарному оборудованию, расположенному в другой части 3-го этажа, принадлежащего третьим лицам, из бывшего помещения №<данные изъяты> также отсутствует (л.д.64-70, 75).

Таким образом, жилое помещение №<данные изъяты> как объект прав существует лишь формально-юридически, а в действительности изолированным, пригодным для постоянного проживания помещением не является, т.е. как объект жилищных правоотношений по факту отсутствует, в связи с чем, вселение истцов в фактически несуществующее жилое помещение, которое к тому же, на основании договора аренды находится в пользовании у НОУ ДПО УДЦ «Практика», невозможно (соответствующее судебное решение будет неисполнимым). Требований о приведении ранее занимаемого помещения в первоначальное состояние, а также об оспаривании названной арендной сделки, как и требование о предоставлении в пользование иного (аналогичного ранее занимаемому) жилого помещения Титовыми не заявлялось.

При таких установленных по делу обстоятельствах, исковые требования Титовой В.В. и Титова В.П. о вселении и производные от них требования о заключении с истцами договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования сроком на 10 лет и возложении на Управление Росреестра по Смоленской области обязанности по регистрации соответствующего обременения удовлетворению не подлежат.

Исходя из положений ч.ч.1, 4, 5 ст.91.1, ч.1 ст.91.2, ч.1 ст.91.3, 91.5, ч.1 ст.91.6 ЖК РФ по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона - лицо, указанное в ч.1 ст.91.2 настоящего Кодекса (наймодатель), обязуется передать другой стороне - гражданину, указанному в ч.1 ст.91.3 настоящего Кодекса (нанимателю), жилое помещение, предусмотренное в ст.91.5 настоящего Кодекса, во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на основании решения наймодателя о предоставлении жилого помещения по этому договору. Наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования может быть, в частности, организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством Российской Федерации. Жилые помещения могут быть предоставлены по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования гражданам, признанным по установленным настоящим Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, и гражданам, признанным по основаниям, установленным другим федеральным законом, указом Президента Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации или актом представительного органа местного самоуправления, нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, с учетом уровня их дохода и стоимости подлежащего налогообложению имущества. Предметом договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть жилое помещение в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок не менее чем один год, но не более чем десять лет.

С учетом изложенного, поскольку спорное жилое помещение №38 не является жилым помещением жилищного фонда социального использования, а истцы в установленном порядке не признаны гражданами, которым подобные жилые помещения могут быть предоставлены по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, принимая во внимание тот факт, что вступившими в законную силу, упомянутыми выше судебными актами определен иной характер правоотношений по пользованию Титовыми жилым помещением №<данные изъяты> (отношения коммерческого найма), исковые требования о заключении с истцами договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования и возложении на Управление Росреестра по Смоленской области обязанности по регистрации соответствующего обременения следует признать не основанными на законе.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования Титовой В.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Титова В.П. к ООО «Сантол», Ботвинкову В.О., Ряжечкиной В.А, НОУ ДПО УДЦ «Практика», Управлению Росреестра по Смоленской области о вселении в жилое помещение, заключении договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования и возложении обязанности о регистрации обременения права собственности на жилое помещение оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г.Смоленска в течение одного месяца.



Председательствующий А.В.Кудряшов