Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2155/2013 ~ М-1197/2013 от 28.02.2013

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 июня 2013 года                                         г.Самара

Октябрьский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи            Якушевой Е. В.

при секретаре судебного заседания         Кутеповой З.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2155/13 по иску АЕБ к ТСЖ «Действие», к Министерству строительства Самарской области о признании права собственности на нежилое помещение в объекте незавершенном строительством,

УСТАНОВИЛ:

АЕБ обратилась в суд с иском к ТСЖ «Действие», Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области о признании права собственности на нежилое помещение в объекте незавершенного строительства, указав, что дата между ней и ЗАО «Росстрой» заключен договор №... о переуступке доли в строительстве в виде нежилого помещения, общей площадью *** кв.м. по адресу: адрес Согласно протоколу согласования цены общая стоимость доли составила *** руб. На основании договора №... от дата заключенного между Департаментом по строительству и архитектуре администрации г. Самары и ЗАО «Росстрой», ЗАО «Росстрой» приняло участие в проектировании и строительстве двух 16-ти этажных жилых домов №... на 5адрес в объеме 100% финансирования. Все свои обязательства по оплате она выполнила в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи векселей от дата, квитанцией к приходно-кассовому ордеру №... от дата, а также справкой ЗАО «Росстрой» №... от дата Дом строительством незавершен, хотя фактически заселен, к нему подведены все коммуникации. Согласно сведениям ИФНС России, ЗАО «Росстрой» признан банкротом и исключен из реестра юридических лиц, в связи с ликвидацией. Завершением строительных работ занимается ТСЖ «Действие» на основании разрешения на строительство №..., Заказчиком строительства является Министерство строительства и ЖКХ Самарской области. Считает, что она приобрела право собственности на нежилое помещение в объекте незавершенном строительством на основании положений ФЗ от 25.02.99г. № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», так как фактически является инвестором строительства объекта. По договору о переуступке доли, она выполнила обязанность по оплате в полном объеме, однако строительство дома не завершено. Согласно распоряжению Администрации Октябрьского района г.Самара №... от дата жилому дому №... присвоен адрес: адрес. Факт создания нежилого помещения в незавершенном строительством объекте подтверждается техническим паспортом, изготовленном ГУП Самарской области «Центр технической инвентаризации» по состоянию на дата. В связи с тем, что объект до настоящего времени не введен в эксплуатацию, она не может зарегистрировать право собственности на приобретенное нежилое помещение в порядке, установленном законом и вынуждена обратиться в суд. Ссылаясь ст.12, 130, 213, ч.1 ст. 218 ГК РФ, ст.2, 131 ГПК РФ, просит признать за нейправо собственности на нежилое помещение, общей площадью *** кв.м., в объекте незавершенном строительством на цокольном этаже, расположенном по адресу: адрес (строительный номер №...).

21.03.2013 года, 23.04.2013 года определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Управление Росреестра по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области.

В судебном заседании представитель истца по доверенности БЕВ исковые требования поддержала, просила удовлетворить иск, указав, что истицей выплачена стоимость объекта в полном объеме, обращалась ли истица в Арбитражный суд в период ликвидации ей неизвестно. Спорный объект на момент ликвидации застройщика ЗАО «Рострой» был построен. Дополнительной оплаты ответчикам истица не производила и не должна была, поскольку ее имущество на момент передачи новому застройщику было готово, частично достраивалось общее имущество, взаимосвязь имеется, но ответчики должны определить необходимую сумму доплаты после окончания строительства, а в настоящее время истица требует признать право на незавершенный объект. Полагала, что ответчики являются фактическими правопреемниками ЗАО «Рострой». Истица не просит передать ей объект, только признать право, поскольку оно оспаривается. Доводы о наличии мест общего пользования в спорном помещении полагала необоснованными, поскольку истица требует помещения согласно проекту и договору.

В судебное заседание представитель Министерства строительства Самарской области не явился, представил письменный отзыв, в котором просил в удовлетворении иска отказать по основаниям, указанным в отзыве, ссылаясь на то, что Министерство стороной по сделкам с истицей не являлось, истица не включена в реестр обманутых дольщиков, Министерство правопреемником ликвидированного застройщика не является, в дата застройщик прекратил свою деятельность по спорному объекту, строительство продолжается на денежные средства Самарской области - субвенцию.

Представитель ТСЖ «Действие» по доверенности ВРС в судебном заседании поддержал письменный отзыв, указав, что ТСЖ является застройщиком, дом был передан в стадии готовности 83%, имеются технические заключения, ТСЖ ведется строительство дома на денежные средства Самарской области и членов ТСЖ, имеется подтверждающая финансовая документация. Истица с ответчиками договоры не заключала, обязательств перед ней у ответчиков нет. Кроме того, в договоре неправомерно предыдущим застройщиком указаны нежилые помещения, которые относятся к помещениям общего пользования – в части вентканалов, мест проведения кабеля, по плану ЦТИ пом***, часть *** Кроме того, истица требует признать за ней право на помещения, которые в период окончания строительства изменились. Истица права на субвенцию не имеет, денежные средства дополнительно ни Министерству, ни ТСЖ не вносила, а кроме того истица не несла бремя содержания спорного нежилого помещения, не оплачивала выставляемые ТСЖ квитанции на оплату содержания спорных помещений, которые ТСЖ выставляло руководствуясь договором инвестирования, а в настоящее время не выставляет с учетом правовой оценки договора.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, полагает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что дата между Департаментом строительства и архитектуры г.о. Самара – Заказчик и ЗАО «Рострой» - Застройщик заключен договор №... «о долевом участии в проектировании и строительстве двух 16-этажных жилых домом №...по генплану) со встроено-пристроенными помещениями на 5адрес. Предметом договора является долевое участие сторон в проектировании и строительстве двух 16-этажных жилых домов №... (по генплану) со встроено-пристроенными помещениями на адрес, общей площадью *** кв.м. (подлежит корректировке после разработки ПСД и на основании данных МП «БТИ»), при этом Заказчик принимает Застройщика в долевое участие по проектированию и строительству жилых домов в объеме 100% финансирования, исходя из ориентировочной стоимости 1 кв.м. общей площади на момент подписания настоящего договора *** руб. (стоимость подлежит корректировке в соответствии с фактическими затратами на строительство жилых домов) (л.д.5-8 том 1).

дата между ЗАО «Росстрой» - Общество и АЕБ – Дольщик заключен договор №... о переуступке доли в строительстве жилого дома (строительный №...) по адрес. Предметом которого является переуступка на возмездной основе прав по долевому участию в строительстве 16-этажного каркасного жилого дома (строительный номер адрес). Доля участия в строительстве указанного дома включает в себя выплату ее стоимости и самостоятельное участие в обустройстве следующего нежилого помещения: отметка -***, количество помещений ***, общая (проектная) площадь *** кв.м. Размер помещения указан в соответствии с проектно-сметной документаций подлежит уточнению на основании справки ФГУП «Ростехинвентаризация». Планируемый срок завершения строительно-монтажных работ (СМР – фундамент, возведенные стены здания, остекленные оконные блоки, кровля, монтаж лифта, разводка электросети, внутри здания смонтированы: система отопления, водопроводные и канализационные стояки) дата. (л.д.9-13 том 1).

дата между ЗАО «Росстрой» - Общество и АЕБ – Дольщик было заключено дополнительное соглашение об изменении условий договора от дата №... в соответствии с которым планируемый срок завершения строительно-монтажных работ заменены на дата. (л.д.14 том 1).

Согласно акту приема-передачи векселей от дата в счет оплаты по договору от дата №...оф АЕБ передала, а ЗАО «Росстрой» приняло 3 простых векселя на сумму по номиналу *** рублей *** коп. (л.д.15), а также согласно квитанции к приходному кассовому ордеру №... от дата ААБ перечислила ЗАО «Росстрой» в счет оплаты доли за *** кв.м. *** руб. *** коп. (л.д.16 том 1), что подтверждается справкой ЗАО «Росстрой» №... от дата (л.д.17 том 1).

В соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ дата внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц о прекращении деятельности юридического лица ЗАО «Росстрой» в связи с его ликвидацией на основании решения арбитражного суда о завершении конкурсного производства. Начало ликвидации в дата. (л.д.46 т.1)

Согласно п.1.3 вышеуказанного договора от дата №...оф доля в строительстве включает в себя коробку помещения, остекленные пластиковые оконные блоки, входную дверь в помещение, производство работ по внутренней электропроводке, внутренней разводке водопроводных и канализационных стояков, отопительных приборов. …После завершения строительства дома, сдачи его в эксплуатацию государственной приемочной комиссии и исполнения финансовых обязательств перед Обществом Дольщик приобретает право собственности на нежилое помещение, соответствующее доле настоящего договора, с момента его регистрации в СОРП. (л.д.9-13 том 1).

Из технического паспорта на помещение по адресу: адрес, инвентарный номер ОТИ ***, литер основного строения А, по состоянию на дата, выполненного ГУП Самарской области «Центр технической инвентаризации» Самарский филиал, следует, что площадь спорного помещения составляет *** кв.м., основная площадь *** кв.м., подсобная площадь *** кв.м., из плана помещения усматривается, что оно в части не отделено от иных помещений дома стенами (л.д.18-26 том 1).

Земельный участок под спорным объектом незавершенного строительства предоставлен Постановлением Главы г.Самары от дата №... Департаменту строительства и архитектуры г.о. Самара в аренду сроком на 5 лет без права выкупа и разрешено проектирование и поэтапное строительство (1,2,3,4 и 5 очереди) жилой застройки (согласно прилагаемой схеме); разрешено проектирование и строительство первой очереди – жилого дома, сблокированного с секцией на земельном участке площадью *** га. (л.д.27-29 том 1). С Департаментом заключен договор аренды указанного земельного участка №... от дата № регистрации *** от дата и дополнительное соглашение от дата, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от дата серии *** №... (л.д.30 том 1).

Распоряжением Администрации Октябрьского района от дата №... г.Самара присвоен адрес «адрес» жилому дому №... согласно генеральному плану (л.д.33 т.1).

Во исполнение Закона Самарской области от 16.03.2007 года №13-ГД Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства с ТСЖ «Действие» заключен договор от дата №... о предоставлении субвенции в размере *** руб. за счет средств областного бюджета как лицам пострадавшим от действий застройщки на завершение строительства жилого дома по адресу: адрес (т.1 л.д.81).

Кроме того, дата Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства с ТСЖ «Действие» заключен договор №... на завершение строительства объекта адрес в котором Министерство выступаев в качестве Заказчика, а ТСЖ в качестве Застройщика (т.1 л.д.83).

дата между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области - Арендодатель и ДЛВ, ШГН – Арендаторы заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора №..., предметом которого является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым №..., расположенный по адресу: адрес для использования в целях завершения поэтапного строительства (1,2,3,4 и 5 очереди) жилой застройки сроком с дата по дата (л.д.72-74 том 1).

дата между ДЛВ, ШГН – Арендаторы и ТСЖ «Действие» - Субарендатор заключен договор №... «субаренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора», предметом которого является земельный участок по договору от дата №... (л.д.75-77 том 1).

дата ТСЖ «Действие» выдано разрешение на строительство №... объекта капитального строительства: жилого дома со встроено-пристроенными помещениями (№... по ГП), этажность - 17 в т.ч. тех.эт. (л.д.32 том 1). На основании Постановления Администрации г.о.Самара от дата №... срок действия разрешения на строительство от дата №... продлен до дата (л.д.31 том 1).

ТСЖ «Действие» является действующим юридическим лицом согласно выписке из ЕГРЮЛ от дата №... (л.д.41-45 том 1).

Из ответа на запрос суда Министерства имущественных отношений Самарской области от дата №... следует, что спорный объект в реестр имущества Самарской области не включен, однако отсутствие сведений не может рассматриваться как отсутствие самого права собственности Самарской области и правопритязаний на данный объект. (л.д.55-56 том 1).

Суд полагает, что доводы истицы о том, что за ней следует признать право собственности на незавершенный строительством объект - спорные нежилые помещения, поскольку ею выплачена полная стоимость спорного объекта застройщику ЗАО «Росстрой», объект не завершен строительством, ответчики фактически правопреемники предыдущих застройщика и заказчика, являются необоснованными.

В силу ст.382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Из материалов дела следует, что ТСЖ «Действие» выступает застройщиком указанного спорного объекта, а Министерство строительства Самарской области заказчиком. Между тем, ни одним документом либо иным актом не установлено правопреемство Министерства строительства Самарской области, ТСЖ «Действие» от предыдущих застройщика и заказчика, в силу закона правопреемство также не может быть установлено, поскольку объект завершается строительством ТСЖ «Действие» на основании вышеуказанных документов, земельный участок, предоставленный для строительства Департаменту строительства и архитектуры г.о.Самара был передан в аренду ДЛВ, ШГН и впоследствии в субаренду ТСЖ. Вследствие чего, суд приходит к выводу, что ответчики не имеют обязательств перед АЕБ

В соответствии с Законом Самарской области «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области» участники долевого строительства многоквартирного дома адрес были включены в реестр обманутых дольщиков, с ними был заключен договор, в связи с чем, финансирование строительства данного дома велось за счет средств областного бюджета в соответствии с Областной целевой программой «Стимулирование развития жилищного строительства на территории Самарской области» на 2011-2015 годы, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от дата №..., государственным заказчиком которой выступает Министерство строительства Самарской области.

В статье 2 вышеназванного закона указано, что уполномоченным органом государственной власти Самарской области в сфере защиты прав обманутых дольщиков на территории Самарской области является Министерство строительство Самарской области, которое осуществляет права заказчика (застройщика) строительства многоквартирных домов в случае, установленном ст.2 и ст.3 Закона Самарской области «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области», согласно которому министерство принимает меры в установленном законом порядке к прекращению прав застройщиков на земельный участок и выступает заказчиком строительства многоквартирного дома.

При этом, в силу ст.3 вышеуказанного закона Министерство заключает с обманутыми дольщиками договоры, согласно которым принимает обязательства по обеспечению строительства многоквартирного дома и безвозмездной передаче жилых помещений, расположенных в нем, обманутым дольщикам после завершения строительства.

Таким образом, Закон Самарской области «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области» регулирует отношения по обеспечению строительства домов за счет средств областного бюджета с участием физических лиц в долевом строительстве жилых помещений в многоквартирных домах.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что вышеназванный закон не устанавливает Министерству строительства Самарской области обязанности перед дольщиками по безвозмездной передаче нежилых помещений.

Министерство имущественных отношений Самарской области осуществляет только ведение реестра имущества Самарской области в соответствии с Положением об учете имущества Самарской области и ведении реестра имущества Самарской области, утвержденном Губернатором Самарской области от дата №..., которым не предусмотрена обязанность по безвозмездной передаче нежилых помещений дольщикам.

Ссылка истца на нормы ФЗ РФ «39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» при рассмотрении настоящего иска не обоснованна, поскольку в силу ст.8 указанного закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора, а АЕБ с ответчиками договоров не заключалось.

Кроме того, ТСЖ «Действие» дополнительно собирались денежные средства на строительные и иные работы по окончанию строительством жилого дома, в т.ч. спорных нежилых помещений, что подтверждается протоколами общих собраний ТСЖ, законность которых проверена судом (т.1 л.д.163-186), договорами на выполнение работ, актами выполненных работ и платежными документами (т.2,3). ТСЖ также произведен расчет затрат на завершение строительства за счет бюджетных средств (л.д.187 т.1) и расчет затрат на завершение строительства за счет средств ТСЖ «Действие» (т.2 л.д.114, 202).

Таким образом, довод истицы о том, что на момент изменения застройщика степень готовности дома была 86%, и она может требовать признания права собственности на объект незавершенного строительства необоснованны, поскольку на момент рассмотрения дела в суде объект незавершенного строительства изменился в силу дополнительно произведенных строительно-монтажных работ на средства бюджета и ТСЖ. Суд также учитывает, что из представленного по запросу суда части технического проекта указанного жилого дома – плана цокольного этажа на отм -*** видно, что предметом договора истицы с первоначальным застройщиком являлось нежилое помещение состоящее как из самостоятельных помещений так и части помещения, разграниченной линиями, стены по которым возводить не было запланировано, и по техплану от дата видно, что (т.1 л.д.22) данные стены не возведены фактически, следовательно выделить спорный объект без изменения проекта нельзя.

С учетом вышеизложенного, суд полагает, что оснований для удовлетворения требований истца не имеется.

При этом, суд полагает, что истица не лишена права на урегулирование спора во внесудебном порядке и в случае не достижения согласия на судебную защиту.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 -198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований АЕБ к ТСЖ «Действие», к Министерству строительства Самарской области о признании права собственности на нежилое помещение в объекте незавершенном строительством – отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд, через Октябрьский районный суд в порядке ст. 321 ГПК РФ в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированная часть решения изготовлена 07 июня 2013 года.

Судья                                          Е.В.Якушева